De fase van toenemen is voorbij
Was de vastgoedmarkt in de districten Hoc Mon en Cu Chi begin 2021 nog vrij rustig, begin 2022 werd deze plek het middelpunt van belangstelling voor investeerders. Begin 2022 leek grond in dit gebied een winst op te leveren die 2 tot 3 keer hoger lag dan de aankoopprijs, wat het een hoogtepunt op de vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad maakte.
Veel experts verklaarden de koorts door te stellen dat de vastgoedmarkt in het algemeen een impuls kreeg door de schokkende prijsstijgingen in het centrum van Ho Chi Minhstad. Sindsdien is ook de markt in de voorsteden zich aan het ontwikkelen, en die heeft zich ook aangesloten bij de prijsstijgingen, omdat er nog ruimte is voor ontwikkeling.
Bovendien is het voorstel om de wijk Cu Chi te moderniseren tot een stad direct onder Ho Chi Minhstad, ook een stimulans voor de vastgoedmarkt in de stad. De prijzen worden direct verhoogd, waarvan de meeste met een factor 1,2 tot 1,5 zijn gestegen ten opzichte van meer dan een half jaar eerder.
Daaronder bevinden zich enkele "hotspots" in Cu Chi die voor veel investeerders van bijzonder belang zijn, zoals het gebied rond de Nguyen Thi Ranh-straat (An Nhon Tay Commune), dat twee tot drie keer zo duur is geworden tot 8,2 tot 8,5 miljoen VND/m²; en de grondprijzen in de Bui Thi Diet-straat (Nhuan Duc Commune) zijn verviervoudigd tot 7,2 miljoen VND/m². Volgens sommige statistieken kost grond in sommige gebieden met een goede infrastructuur in het district Cu Chi zelfs zo'n 17,5 miljoen VND/m².
De tijd dat iedereen elkaar uitnodigde om grond te gaan bekijken in de buitenwijken van Ho Chi Minhstad is voorbij.
In Hoc Mon zijn de grondprijzen sinds 2020 flink gestegen, toen de informatie dat het Volkscomité van Ho Chi Minhstad voorstelde om de drie districten Hoc Mon, Binh Chanh en Nha Be te moderniseren tot districten wijdverspreid was. Veel investeerders hebben hier een groot aantal percelen grond tegen lage prijzen gekocht en vervolgens de prijzen opgedreven door razendsnelle transacties. Sindsdien is Hoc Mon een van de epicentra van de grondkoorts geworden. De grondprijzen in Hoc Mon zijn flink gestegen langs wegen zoals Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng, Nguyen Anh Thu, enz.
In 2020 bedroeg de laagste grondprijs in Hoc Mon aan de Le Thi Ha-straat 25 tot 27 miljoen VND/m². De hoogste prijs was 45 miljoen VND/m² met een oppervlakte van bijna 3000 m². Dit perceel was tot 13,5 miljard VND waard. Andere routes, zoals de parallelweg van National Highway 22, Tran Van Muoi Street en Nguyen Thi Soc Street, zijn de routes met de snelst stijgende grondprijzen in Hoc Mon. Met name de parallelweg van National Highway 22 kent de laagste prijsstijging, van 13 tot 14 miljoen VND/m² naar 17 tot 18 miljoen VND/m².
Hoekpercelen in Cu Chi, een gebied met een goede verkeersinfrastructuur, waren ooit gewild en gewild onder investeerders.
Naast die prijsstijging stonden ook de vastgoedadvertenties in de gebieden Cu Chi en Hoc Mon bovenaan de zoekresultaten op online vastgoedmarkten. Volgens statistieken van sommige zoekmachines zijn Hoc Mon en Cu Chi na het Chinese Nieuwjaar 2022, samen met grond in District 2 en District 9, ook veel gezochte trefwoorden op handelsbeurzen.
Destijds leidde de oververhitting van de markt tot veel zorgen over een voorspelde daling. De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, deelde met de pers de opmerking dat sommige mensen de informatie uit de bijeenkomsten misbruikten om winst te maken. Volgens de heer Chau zorgden speculanten, grondmakelaars en oneerlijke bedrijven ervoor dat de grondprijzen in de districten Cu Chi en Hoc Mon "extreem" schoten.
Bovendien waarschuwden veel experts voor de misleidende werking van de markt, waardoor grondbeleggers mogelijk bittere vruchten zouden kunnen slikken wanneer de werkelijke waarde van de grond te hoog is opgeschroefd. Die waarschuwing lijkt bewaarheid te worden, want momenteel blijkt uit veel informatie dat grond in dit gebied overal met verlies wordt verkocht.
Verliezen beperken om vele redenen
Verwijzend naar sommige vastgoedmarkten en makelaarsgroepen op sociale media, worden er veel artikelen geplaatst met de zinsneden "liquidatie van goederen tegen verstikkende prijzen", "snel verliezen beperken", "grond verkopen om bankschulden af te lossen" ... Veel verkopers zijn bereid om verliezen van 30-40% van de waarde van de grond te beperken om geld terug te krijgen om uiteenlopende redenen, zoals het aflossen van bankschulden, het betalen van geld aan andere gebieden om boetes of liquidatie te voorkomen.
Zo wordt bijvoorbeeld aan de Nguyen Van Kha-straat een perceel grond van 123 m² door de eigenaar verkocht voor een prijs van VND 1,52 miljard, wat overeenkomt met meer dan VND 12 miljoen per m². De eigenaar gaf aan dat dit een verlieslatende prijs is van VND 500 miljoen, omdat het een prachtig perceel is, dicht bij het industrieterrein en andere voorzieningen. Bovendien kunnen kopers onderhandelen over een betere prijs.
Het is niet ongewoon om dergelijk verlieslatend nieuws te zien in de gebieden Cu Chi en Hoc Mon.
Een ander hoekperceel aan Provinciale Weg 8 (Cu Chi-stad) met een oppervlakte van 90 m² wordt ook verkocht met een verlies van VND 1 miljard. Dit perceel ligt eveneens in een nieuwbouwwijk met ontwikkelde infrastructuur en veel voorzieningen. De grondeigenaar zei dat hij, omdat hij geld nodig heeft om de bank te betalen, dit perceel goedkoop moet verkopen en is zelfs bereid om hoge commissies te betalen aan makelaars om snel kopers te vinden.
In Hoc Mon zijn percelen grond met een waarde van meer dan VND 5 miljard in de periode 2021-2022 door de grondeigenaar de afgelopen twee maanden te koop aangeboden voor VND 4 miljard, maar er is geen enkele vraag naar geweest. Dit is ook de gebruikelijke situatie voor veel andere investeerders die grond in de hete periode hebben aangehouden.
Uit onderzoek blijkt dat de grondmarkt in deze gebieden in de periode van eind 2022 tot januari 2023 met 5-15% is gedaald. Momenteel bedraagt de algemene daling 20-35% en er zijn tekenen dat deze de komende tijd zal toenemen, omdat veel grondeigenaren onder druk van banken staan. Er zijn wel enkele "bottomfishing"-transacties geweest met percelen die sterk zijn gedaald, in sommige gevallen tot wel 50%. Het grootste deel van de markt is echter illiquide, vooral bij grote percelen.
Deskundigen verklaren deze situatie door te stellen dat deze deels te wijten is aan de invloed van de vastgoedmarkt in het algemeen, waar de cashflow via andere investeringskanalen stroomt met een hoge winstgevendheid op korte termijn. Veel beleggers wachten met name nog steeds op het dieptepunt in de huidige periode, waardoor de liquiditeit niet verbetert. De golf van verliezen verspreidde zich ook vanuit het centrum van Ho Chi Minhstad naar de omliggende districten en provincies, waardoor de markt te veel keuzemogelijkheden heeft en er zelfs gebieden zijn waar de liquiditeit ontbreekt.
Bovendien werd de markt in Hoc Mon en Cu Chi zwaar getroffen, omdat het Volkscomité van Ho Chi Minhstad eind 2022 de voorsteden verzocht geen vergunning aan te vragen om district of stad te worden. Dit had een aanzienlijke psychologische impact op investerings- en handelsbeslissingen in dit gebied, waardoor de liquiditeit op de vastgoedmarkt sterk afnam.
Volgens de gegevens maken veel investeerders met goederen uit de periode 2019-2020, ondanks de huidige prijsdaling, nog steeds grote winsten. Daarom is het niet zo dat 100% van de percelen die met verlies te koop worden aangeboden, daadwerkelijk verliesgevend zijn; ze verlagen simpelweg hun winst om goederen te verkopen en zo hun financiën voor te bereiden op een volgende investeringsperiode met hogere winsten.
Bron
Reactie (0)