Het verschil tussen inkomen en huizenprijzen wordt groter.
Als we de groei van het inkomen per hoofd van de bevolking vergelijken met de groei van de huizenprijzen in de periode 2014-2025, zien we dat het verschil steeds groter wordt. Het gemiddelde inkomen steeg van 4,11 miljoen VND per maand naar 8,3 miljoen VND per maand, wat een verdubbeling is, wat overeenkomt met een gemiddelde groei van ongeveer 6,4% per jaar.
Ondertussen steeg de gemiddelde prijs van een appartement van 25 miljoen VND/m² naar 75,5 miljoen VND/m², oftewel een verdrievoudiging, met een stijgingspercentage van meer dan 12% per jaar. Zelfs nu ligt de gemiddelde huizenprijs in Hanoi boven de 80 miljoen VND/m². De huizenprijzen stijgen dus bijna twee keer zo snel als de inkomensgroei.
Volgens statistieken medio 2025 ligt de prijs van een gemiddeld appartement momenteel 27,3 keer hoger dan het jaarinkomen van een gezin. Dit is de huizenprijs-inkomensindex (K/I = 27,3). Met andere woorden: als een gezin niets uitgeeft en al zijn inkomen gebruikt om een huis te kopen, duurt het ongeveer 27 jaar om voldoende geld te hebben; en als ze 1/3 van hun inkomen in termijnen besteden om een huis te kopen, duurt het bijna 80 jaar. Met het huidige inkomensniveau is de droom van een vaste aanstelling voor de meeste salarisverdieners, waaronder ambtenaren, daardoor steeds verder buiten bereik.
De heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de raad van bestuur van GP.Invest, zei dat de huizenprijzen enorm stijgen.
Tijdens het forum "Voor een gezonde en duurzame ontwikkeling van de vastgoedmarkt" op 4 december, georganiseerd door Hanoi Radio en Televisie, zei de heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de raad van bestuur van GP.Invest, dat de torenhoge huizenprijzen niet alleen een belemmering vormen voor kopers, maar ook een potentieel risico vormen voor de hele economie . De huizenmarkt wordt pas als "gezond en duurzaam" beschouwd wanneer de verkoopprijs op een niveau blijft dat middeninkomens via gespreide betalingen kunnen betalen.
Momenteel zijn de meeste investeerders nog steeds afhankelijk van bankkredietkapitaal. Volgens statistieken van de Staatsbank was de hoeveelheid kredietkapitaal die in vastgoed werd geïnvesteerd eind september 2025 met 19% gestegen, met een uitstaande schuld van ongeveer 4 miljoen miljard VND, goed voor 24% van de totale uitstaande schuld van het hele systeem. Gegevens voor het derde kwartaal van 2025 lieten echter zien dat de transactiesnelheid van vastgoed met 13% daalde, waarvan alleen al de appartementen met 15% daalden, en dat de voorraad toeneemt.
Analisten stellen dat als de prijzen te hoog oplopen terwijl het aantal transacties afneemt, het risico op slechte schulden, het bevriezen van de markt en verstoringen van de cashflow van beleggers zich kan verspreiden naar het banksysteem. De druk van een vastgoedzeepbel beperkt zich daarom niet tot één markt, maar is nauw verbonden met financiële zekerheid en macro-economische stabiliteit.
Tijdens het Forum werd een reeks tekortkomingen aan het licht gebracht: speculatie, prijsinflatie, manipulatie van het aanbod, winstbejag met sociale woningbouw en een onevenwichtige segmentstructuur. Veel mensen komen in de situatie terecht dat ze "niet rijk genoeg zijn om commerciële woningen te kopen, maar ook niet arm genoeg om sociale woningen te kopen".
Het perfectioneren van instellingen, het controleren van kredieten en het vergroten van het reële aanbod
De heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de raad van bestuur van GP.Invest, zei dat voor een gezonde ontwikkeling van de vastgoedmarkt de gelijktijdige deelname van overheidsinstanties nodig is bij het aanpassen van het regime en het beleid op het gebied van grond, krediet en belastingen voor vastgoedondernemingen.
De regering heeft zich recentelijk gericht op het testen van een aantal specifieke mechanismen en beleidsmaatregelen om de ontwikkeling van sociale woningbouw te bevorderen, met als doel 1 miljoen woningen in 2030. De Nationale Assemblee en de regering hebben veel "open" mechanismen ingezet om het aanbod te vergroten en belemmeringen voor de renovatie van oude appartementen in grote steden weg te nemen. Dit beleid heeft bijgedragen aan een verbetering van het aanbod op de vastgoedmarkt.
De implementatie op lokaal niveau verloopt echter nog steeds traag. Daarom is er behoefte aan een nauwkeuriger toezicht en controle door de autoriteiten op alle niveaus. Vooral de administratieve procedures moeten echt worden verkort. Tegelijkertijd moeten er mechanismen worden ontwikkeld om de vastgoedmarkt op juridisch vlak te 'openen'.
Een ander groot knelpunt ligt in het grondprijsniveau. Momenteel ligt de verwachte grondprijslijst in sommige gemeenten hoger, soms zelfs tientallen keren hoger dan het prijsniveau van vijf jaar geleden. Dit is een van de directe oorzaken van de stijging van de woningprijzen. Volgens de voorzitter van de raad van bestuur van GP.Invest is het bij het opstellen van een grondprijslijst noodzakelijk om de grondprijs voor projecten (als basis voor de berekening van financiële verplichtingen en investeringsplannen) en de commerciële grondprijs voor transacties tussen particulieren specifiek te definiëren. Zo is er een passend aanpassingsmechanisme en worden de grondkosten niet de uiteindelijke last voor huizenkopers.
Mevrouw Tran Hong Nguyen, vicevoorzitter van de commissie Recht en Justitie van de Nationale Vergadering, zei dat het noodzakelijk is om het juridisch kader voor grond-, huisvestings- en vastgoedbedrijven te perfectioneren.
Mevrouw Tran Hong Nguyen, vicevoorzitter van de Commissie Recht en Rechtvaardigheid van de Nationale Assemblee, zei dat om de ongebruikelijke ontwikkelingen in de markt grondig aan te pakken, het noodzakelijk is om te beginnen met het perfectioneren van het wettelijk kader voor grond, huisvesting en vastgoed. Momenteel implementeren we een reeks documenten die de Grondwet van 2024, de Woningwet en de Wet op de Vastgoedsector begeleiden. Dit is een kans om juridische lacunes op het gebied van grondveilingen, projectaanbestedingen, verkaveling en verkoop van grond, makelaardij in onroerend goed en aanbodcontrole te dichten. Hoe duidelijker de wetgeving, hoe moeilijker het is om de markt te manipuleren.
De vicevoorzitter van de Commissie Recht en Justitie van de Nationale Assemblee benadrukte dat om overtredingen duidelijk te kunnen identificeren, er conclusies van inspectie-, onderzoeks- en vervolgingsinstanties nodig zijn als er tekenen zijn van wetsovertredingen. Grote prijsschommelingen, die zich in korte tijd herhalen en zich concentreren in gebieden waar op het punt staan om plannen te maken, beleid te voeren voor infrastructuurinvesteringen of grote projecten, zijn echter signalen die de staat dwingen tot speciaal toezicht.
Naast het perfectioneren van de wetgeving worden ook het publiceren van planningsinformatie, bestemmingsplannen, projectvoortgang, projectlegaliteit en transactieprijzen als essentieel beschouwd. Het opzetten van een nationale kadasterdatabase, woningdatabase en elektronisch transactiesysteem zal de staat helpen om effectief te beheren, fraude te voorkomen en 'golfvormende' en prijsopdrijvende activiteiten aanzienlijk te beperken.
Een andere focus ligt op het ontwikkelen van een reëel aanbod, met name het segment dat voorziet in de reële woningbehoefte. Het is noodzakelijk om de vastgoedtypen in elk segment te verdelen op basis van de behoeften van mensen. Wanneer de markt alleen afhankelijk is van speculatieve vraag, kan vastgoed gemakkelijk een kanaal worden voor het hamsteren van activa of een instrument voor aan- en verkoop om een verschil te maken, waardoor bubbels ontstaan en gemakkelijk gemanipuleerd kunnen worden. Daarom is het noodzakelijk om de ontwikkeling van sociale en commerciële woningen tegen passende prijzen te bevorderen en tegelijkertijd de investerings- en grondgebruiksprocedures te hervormen om de implementatietijd van projecten te verkorten. Wanneer het aanbod toeneemt, zal de markt meer mogelijkheden hebben om zich te stabiliseren.
De afgevaardigden bespraken oplossingen voor een gezonde en duurzame vastgoedmarkt.
Wat het kredietbeleid betreft, bleek uit analyses van het forum dat veel banken grote kapitaaluitgaven accepteren voor projecten op basis van grondhypotheken met hoge vastgoedwaarderingen, waardoor de grondprijzen blijven stijgen. Vastgoedkopers die willen investeren, kunnen lenen tegen variabele rentetarieven, maar door de snelle prijsstijgingen accepteren ze nog steeds hoge rentetarieven, waardoor een spiraaleffect ontstaat: hoe hoger de prijs, hoe sterker de speculatie, hoe meer krediet er naar vastgoed stroomt.
Sommige kredietinstellingen maken nog geen duidelijk onderscheid tussen leningen voor woningen en leningen voor investeringen, waardoor de prioritaire kapitaalbron niet echt gericht is op de reële woningbehoefte. Veel meningen suggereren dat banken de criteria voor leningen voor de aankoop van woningen voor bewoning en de aankoop van woningen voor investeringen zouden moeten scheiden; de kapitaalveiligheidsratio voor vastgoedondernemingen zouden moeten overwegen, barrières zouden moeten opleggen aan projecten die te veel lenen ten opzichte van eigen vermogen; en tegelijkertijd de criteria voor de uitgifte van bedrijfsobligaties zorgvuldiger zouden moeten bestuderen om investeerders te dwingen zorgvuldig na te denken voordat ze kapitaal aantrekken.
Uit de analyse van het forum blijkt dat het aanpakken van het "abnormale" fenomeen op de vastgoedmarkt niet op één enkele maatstaf kan berusten. De markt is pas echt gezond en duurzaam als de instellingen helder zijn, kredieten redelijk worden verdeeld, data transparant zijn, het aanbod substantieel toeneemt en speculatie wordt beheerst door voldoende sterke juridische en financiële instrumenten. Op dat moment is de droom van een vaste woon-werkrelatie niet langer onbereikbaar.
Bron: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
Reactie (0)