Ny prisliste for tomter: Må kontrolleres for å unngå å forårsake «sjokk» i markedet

Departementet for arealforvaltning (Landbruks- og miljødepartementet) kommenterte at desentraliseringspolitikken for å fastsette landpriser gradvis blir effektiv, og bidrar til å mobilisere landressurser for økonomisk utvikling...

Men i tiden som kommer, når lokaliteter utvikler nye prislister for tomter, vil tomteprisene svinge med store amplituder avhengig av regionen, noe som direkte påvirker boligprisene og eiendomsmarkedet generelt.

Desentraliseringspolitikken for fastsettelse av landpriser viser gradvis sin effektivitet. Illustrasjonsfoto: Tuan Anh/VNA

Advarsel om sterke svingninger

Samtidig utgivelse av prislister for tomter i henhold til jordloven fra 2024 forventes å skape store svingninger i tomteprisene på mange steder, noe som vil føre til betydelig innvirkning på eiendomsmarkedet, investeringskostnader og folks tilgang til bolig.

Dr. Pham Anh Tuan, leder for Institutt for arealforvaltning ( Hanoi University of Natural Resources and Environment), kommenterte at den justerte landprislisten sannsynligvis vil øke sammenlignet med dagens prisliste. Dette kan være til fordel for folk som får gjenvunnet land og øke lokale budsjettinntekter, men samtidig øke investeringskostnadene, spesielt kostnader til rydding av tomter i utviklingsprosjekter. Dette har flerdimensjonale konsekvenser for eiendomsmarkedet og folk.

Økningen i landpriser vil i stor grad påvirke landinntekter som arealbruksavgifter, skatter og avgifter, men også øke investeringskostnadene, noe som påvirker eiendomsprisene på markedet. Pham Anh Tuan advarte om at i tilfelle overdreven justering vil investeringskostnadene for eiendomsprosjekter øke, noe som vil føre til vanskeligheter for både innenlandske investorer og utenlandske foretak.

For folk betyr stigende landpriser at prosedyrer som å endre arealformål og tildele bruksrettsbevis for areal blir dyrere. Spesielt når man konverterer jordbruksareal til boligareal, kan den kraftige økningen i arealbruksavgifter føre til vanskeligheter for husholdninger som trenger å legalisere land.

Fra et ekspertperspektiv understreket professor Dang Hung Vo, tidligere viseminister for naturressurser og miljø, behovet for en sentral kontrollmekanisme for å sikre konsistens og rasjonalitet i utformingen av landprislister. Ifølge Dang Hung Vo kan hver lokalitet, fordi den nåværende landprislisten utstedes av provinsnivået, tilnærme seg og bygge den opp på en annen måte, noe som lett kan føre til urimelige forskjeller, spesielt i grenseområder.

Professor Dang Hung Vo foreslo at Landbruks- og miljødepartementet skulle ha en rolle i å vurdere og kontrollere landprislisten før den godkjennes, for å forhindre utnyttelse av prisforskjeller til personlig vinning. Det viktigste prinsippet er at landprislisten må være i samsvar med markedsprisen. Denne eksperten sa imidlertid at Vietnam fortsatt ikke har en klar definisjon av «markedspris», samt et spesifikt juridisk rammeverk for å bestemme denne prisen vitenskapelig.

Når det gjelder deltakelse fra kommunale tjenestemenn i utviklingen av prislister for tomter, sa Vo at dette er nødvendig fordi de forstår den faktiske tomteverdien i området. Det er imidlertid nødvendig å legge frem klare argumenter for å avgjøre om den foreslåtte prisen virkelig gjenspeiler markedsprisen eller ikke.

Risiko for «prisfeber» hvis den ikke kontrolleres godt

Visepresident Tran Quoc Dung i Ho Chi Minh Citys eiendomsmeglerforening analyserte at gjeldende prisliste for tomter ofte er 30–60 % lavere enn markedsprisen, noe som fører til at staten taper inntekter og at folk ikke får tilstrekkelig kompensasjon. Derfor krever jordloven fra 2024 at lokalsamfunnene justerer prislisten for å være nærmere virkeligheten. Dette kan imidlertid føre til konsekvenser hvis det ikke kontrolleres strengt.

Den første faktoren å merke seg er at det å heve tomteprislisten for høyt kan føre til vanskeligheter for offentlige investeringsprosjekter på grunn av den kraftige økningen i ryddingskostnader. Samtidig vil folk møte hindringer i tilgangen til bolig, spesielt i segmenter som sosialboliger eller mellomklasseboliger. Disse konsekvensene kan "blokkere" investeringskapitalstrømmer og skape risiko for en lokal eiendomsboble. Denne virkeligheten krever en løsning for å bygge en harmonisk og bærekraftig tomteprisliste.

Tran Quoc Dung foreslo å digitalisere data om landpriser, oppdatert fra notariserte kontrakter og handelsgulv, for å forbedre nøyaktighet og åpenhet. I tillegg er det nødvendig å styrke inspeksjonen og håndtere prisinflasjon, spekulasjon og å skape virtuelle bølger, spesielt på steder som er i ferd med å bygge nye landprislister.

En annen løsning som må fokuseres på er å sørge for at takseringsrådet for tomtearealer inkluderer uavhengige parter som eksperter, bedrifter og representanter for avdelinger og filialer, for å skape objektiv tilbakemelding og unngå situasjonen med «intern prisfiksing».

I områder med sterke svingninger i tomteprisene kan lokale myndigheter iverksette kortsiktige tiltak som reguleringsplanlegging, midlertidig suspendering av overføringslisenser eller å holde den gamle kompensasjonsprisen uendret for å stabilisere markedet samtidig som de bygger en ny prisliste.

Eksperter anbefalte også behovet for et enhetlig veiledningsrammeverk på sentralt nivå, koordinert mellom Landbruks- og miljødepartementet og Finansdepartementet, for å etablere kriterier for å bygge en prisliste for land som er tilpasset virkeligheten, samtidig som det sikres rimelige økninger for å unngå å sjokkere markedet.

Ifølge VNA

Kilde: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594