Industriell eiendom vil møte nye utfordringer i 2024

Ifølge eiendomsmarkedsrapporten som nylig ble publisert av MBS, hadde landet ved utgangen av 2023 416 etablerte industriparker (IP-er), med et totalt naturareal på omtrent 129,9 tusen hektar. Det totale industriarealet er omtrent 89,2 tusen hektar, en økning på 1,5 % i samme periode.

Av dette nådde det totale arealet av leid industriparktomt omtrent 51,8 tusen hektar, en økning på 2,8 tusen hektar, tilsvarende omtrent 5,7 % i samme periode. Utleiegraden var omtrent 57,7 %. Når det gjelder industriparker som har kommet i drift, var utleiegraden omtrent 72,4 %. Leieprisen i sør var stabil på 168 USD/m2, mens leieprisen i nord økte med 10 % til 123 USD/m2.

Vietnam er fortsatt et yndet reisemål for kapitalstrømmer fra produksjonsindustrien under China +1-strategien. I 2023 økte registrert og utbetalt FDI-kapital med henholdsvis 32,1 % og 3,5 % i samme periode. Dette er en god vekstrate i en vanskelig verdensøkonomi der mange land strammet inn pengepolitikken.

FDI-kapital investert i Vietnam (Foto: Statistisk sentralbyrå)

Spesielt har Vietnam fortsatt mange konkurransefortrinn takket være signerte handelsavtaler og attraktive lønns- og strømkostnader, noe som bidrar til å effektivt tiltrekke seg utenlandske direkteinvesteringer i årene som kommer. I tillegg vil det i perioden 2022–2025 også bli investert i mange infrastruktur- og viktige trafikkprosjekter, både veier og vannveier, noe som vil skape sterk økonomisk vekst.

MBS-rapporten pekte også på trenden med sterk strøm av utenlandske direkteinvesteringer inn i annenhåndsmarkedet. I nord økte kapital til dette markedet tydelig, fra 20 % i 2018 til 53 % i 2023.

I sør har andelen utenlandske direkteinvesteringer (FDI) til annenhåndsmarkedet også en tendens til å øke fra 21,6 % i 2022 til 23,2 %. For eksempel har Ba Ria - Vung Tau-provinsen tiltrukket seg mer enn 1 milliard USD i utenlandske direkteinvesteringer; Binh Phuoc har tiltrukket seg mer enn 40 utenlandske direkteinvesteringer med en total kapital på 758 millioner USD, 3,4 ganger høyere enn i samme periode.

Årsaken er at takket være fordelen med store utleiebare industriparkområder, er utleiegraden i type 2-markedet bare 63 %, mens type 1-markedet har nådd 90 % (HCMC, Binh Duong nådde 95 %, og i Dong Nai, Long An nådde over 80 %). Dessuten er tomteleieprisen i type 2-markedet bare halvparten av prisen i type 1-markedet.

I tillegg følger industrieiendom i Vietnam også den globale trenden med «grønngjøring» for å tiltrekke seg utenlandske direkteinvesteringer til høyteknologiindustrien. «Grønngjøring» har også registrert sterk vekst i Sørøst-Asia, med en økning i antall prosjekter på 12 % og 21 % i henholdsvis 2021 og 2022. Dette fører til at tradisjonelle industriparker med kun rene produksjonsanlegg, boliger og andre forsyningstjenester mister sitt konkurransefortrinn.

«Grønngjørings»-trenden vil føre til at gamle industriparker mister sitt konkurransefortrinn.

I tillegg til støttefaktorene, pekte mange enheter også på de nye utfordringene Vietnams industriparker står overfor. For det første er det økt konkurranse om å tiltrekke seg utenlandske direkteinvesteringer i regionen. Spesielt India og Indonesia er to land som også har mange enestående fordeler i dette markedet. For eksempel har India satt av et rent landfond på 460 000 hektar og 1500 milliarder USD for å utvikle infrastruktur, samt skattefritak for nye investeringsprosjekter. Takket være dette har landet tiltrukket seg mange "store aktører" i verden til å delta i dette markedet.

Neste er det generelle verdensproblemet når den globale minimumsskatten på 15 % offisielt blir innført fra 1. januar 2024. Selskaper med en omsetning på over 750 millioner euro som nyter godt av insentiver fra investeringstiltrekningspolitikken i Vietnam, må betale en ytterligere global minimumsskattesats på 15 %. Dette påvirker Vietnams skatteinsentiver (skattefritak, skattereduksjoner) og fører også til at det innenlandske markedet mister en fordel.

Til slutt er det risiko for strømmangel i rushtiden, spesielt når El Niño-syklusen er ventet å være lengre og sterkere enn før. Risikoen for at strømmangel påvirker produksjonen har ført til at noen investorer har kansellert investeringsplanene sine i Vietnam.

Kilde: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-se-doi-dien-voi-nhung-thach-thuc-moi-trong-nam-2024-post283133.html