Eiendomsmarkedet tar seg opp igjen, tap på bankgjeld viser positive endringer...

Mesteparten av sikkerheten som banker holder er eiendom. Når eiendomsmarkedet blir levende igjen, vil dette derfor bidra til å øke likviditeten og legge til rette for salg av sikkerhet for å løse tap på fordringer, og dermed bidra til å forbedre og stabilisere kvaliteten på bankens eiendeler.

Eiendom er «kongen» av pantemidler.

I bankenes kredittøkosystem har eiendom lenge vært den mest populære og foretrukne typen sikkerhet. Det er ingen tilfeldighet at banker favoriserer eiendom – en type eiendel som er svært stabil, vanskelig å skade, vanskelig å miste verdi og til og med har en tendens til å øke i verdi over tid.

Med den egenskapen anses eiendom som en «mur» for å forhindre risikoer for lån, når verdien av sikkerheten ofte verdsettes høyere enn hovedstolen, noe som hjelper bankene med å opprettholde en trygg buffer i kredittaktiviteter.

Undersøkelser fra finansielle rapporter fra mange banker viser at eiendom utgjør en overveldende andel av boliglånsporteføljen, noe som viser systemets store avhengighet av eiendomsmarkedet.

Hos Agribank – en av «gigantene» i banknæringen – hadde den totale verdien av pantsatte og pantsatte eiendeler til kunder i 2024 nådd 3,19 millioner milliarder VND, en økning på mer enn 9 % sammenlignet med 2023.

Av dette utgjorde eiendom alene 2,92 billioner VND, en økning på mer enn 10 % sammenlignet med slutten av fjoråret, og overgår dermed andre typer eiendeler som løsøre (190 000 milliarder VND) eller verdipapirer (54 663 milliarder VND).

Ikke bare Agribank, men også andre store navn som BIDV eller VietinBank eier en enorm portefølje av pantsatte eiendeler, hovedsakelig eiendom. Mer spesifikt, ved utgangen av 2024 registrerte BIDV en totalverdi av eiendeler, verdipapirer pantsatt, pantsatt og diskontert på opptil 3,32 millioner milliarder VND, mens VietinBank nådde nesten 3,29 millioner milliarder VND – noe som viser en bemerkelsesverdig likhet mellom de statseide «gigantene» i kredittstrategier som er nært knyttet til eiendomsmarkedet.

Bak det tilsynelatende solide bildet skjuler det seg imidlertid sprekker som stille sprer seg. Ifølge SSI Research har ikke tap på gjeld i banker blitt betydelig bedre i første kvartal 2025, spesielt ikke for lån knyttet til eiendomsprosjekter som ikke har fullført juridiske prosedyrer – som er «tilstoppet» i både likviditet og investorenes tillit.

Som et resultat har en del av boliglånene knyttet til disse prosjektene blitt omklassifisert som tap på gjeld, noe som øker tapsgraden i en rekke aksjeselskaper i kommersielle banker.

Den statseide kommersielle banksektoren er ikke bare under press fra restrukturering av lån til bedrifter som opererer i byggevaresektoren – en hjelpeindustri som lider av en kjedereaksjon fra eiendomsbransjen.

Den gjennomsnittlige tapsgraden i 24 banker overvåket av SSI Research hoppet til 2,46 % i første kvartal 2025, og nærmet seg toppen på 2,58 % i første kvartal 2023. Det er verdt å merke seg at forfalte lån økte kraftig med 11,6 % på bare ett kvartal, hvorav gruppe 2-gjeld økte med 2,8 % og tap på fordringer økte med 20,4 % sammenlignet med forrige kvartal – et bekymringsfullt tegn på at risikospiralen trenger dypere inn i kredittsystemet.

I denne sammenhengen er det verdt å merke seg at bankene ikke har vært særlig proaktive med å sette av risikoavsetninger. Dekningsgraden for tap på gjeld har falt til bare 88,7 % – det laveste nivået de siste fem årene, noe som gjenspeiler en viss grad av mildhet i håndteringen av kredittrisiko.

En rapport fra VPBank Securities Company viser at nedskrivningskostnadene for de 11 analyserte bankene bare nådde 0,24 % av utestående lån i første kvartal 2025 – en nedgang sammenlignet med 0,30 % i samme periode i fjor. Dette avslører et paradoks: tap på fordringer øker, men nedskrivningene synker, mens presset for å implementere internasjonale standarder for finansiell rapportering (IFRS) – med kravet om mer forsvarlig nedskrivning – øker.

Vietcombank, Sacombank , TPBank og VIB var blant bankene som registrerte de kraftigste reduksjonene i avsetningskostnader, delvis på grunn av forventninger om markedsgjenoppretting og støttende politikk fra Vietnams statsbank.

Eksperter advarer imidlertid om at subjektivitet i denne perioden kan sette banksystemet i fare for en «dobbel byrde» dersom eiendomsmarkedet ikke henter seg inn igjen som forventet.

På kort sikt er ekspertene fortsatt optimistiske med tanke på at den dårlige gjeldsgraden vil nå en topp i første halvdel av 2025 før den begynner å kjøles ned takket være lavrentepolitikk og gjeldsrestruktureringsløsninger som implementeres.

På lang sikt kan imidlertid overdreven avhengighet av eiendom som et «dreiepunkt» for kreditt gjøre banksystemet sårbart for uforutsigbare svingninger i dette markedet – der verdien av sikkerhet ikke alltid gjenspeiler den faktiske risikoen ved lånet.

Eiendomsmarkedet er i ferd med å bli levende igjen, noe som vil bidra til å øke likviditeten og legge til rette for salg av pantsatte eiendeler for å løse tap på gjeld.

Eiendomsmarkedet er i sterk vekst, og kvaliteten på bankenes eiendeler forbedres.

Etter hvert som eiendomsmarkedet gradvis varmes opp etter en lengre periode med stagnasjon, viser eiendomskvaliteten til kommersielle banker klare tegn til forbedring.

Mange finanseksperter og uavhengige analyseorganisasjoner er enige om at denne oppgangen ikke bare støtter kontantstrømmen for eiendomsbedrifter, men også bidrar positivt til håndtering og inndriving av tap på fordringer, og dermed forbedrer kreditteffektiviteten og styrker bankenes balanser.

En fersk analyserapport om bankbransjen publisert av VPBankS Securities Company viser at selv om bankenes finansielle data for første kvartal 2025 fortsatt er under revisjon, har «andre inntektsposter» – spesielt fra gjeldsinndrivelse – registrert en betydelig økning, noe som gjenspeiler den positive effekten fra eiendomsmarkedet.

Bare i regnskapsåret 2024 utgjorde inntekter fra gjeldsforhandlinger en stor andel av den øvrige inntektsstrukturen til de tre største statseide forretningsbankene: Vietcombank (84 %), BIDV (88 %) og VietinBank (79 %). Dette er også de tre bankene med den ledende totale eiendelene og kredittskalaen i gruppen av 11 banker som overvåkes av VPBankS.

Innen første kvartal 2025 fortsatte inntektene fra inndriving av tap på gjeld for de tre bankene å øke kraftig, opp til 51 % sammenlignet med samme periode i fjor. Betraktet som et forholdstall av utestående lån, økte denne indeksen også med 2 basispunkter – et tegn på effektivitet i inndriving av sikkerhet og håndtering av utestående gjeld.

SSI Research legger til et annet perspektiv og mener at selv om likviditeten i eiendomsmarkedet i første kvartal 2025 har sunket noe sammenlignet med siste kvartal 2024, økte den fortsatt betydelig sammenlignet med samme periode i fjor – nærmere bestemt økte den med omtrent 70–72 % i Hanoi-området.

Dette er et viktig grunnlag for at banker skal kunne akselerere avviklingen av pantesikrede eiendeler, og dermed inndrive tap på fordringer som ble håndtert i forrige periode. Vekst fra denne inntektskilden er i ferd med å bli en viktig støtte, og oppveie nedgangen i inntekter fra tjenestegebyrer samt det flate resultatet fra valuta- og obligasjonshandel i sammenheng med mange svingninger i det globale finansmarkedet.

Nguyen Xuan Binh – direktør for analyseavdelingen i KB Securities Vietnam (KBSV) – kommenterte at årsaken til den høye økningen i tap på gjeld i tidligere år var nedgangen i eiendomsforetakenes fortjeneste, kombinert med vanskeligheter med å mobilisere kapital gjennom obligasjonskanaler, noe som førte til at kontantstrømmen til å nedbetale gjeld ble blokkert.

Men med regjeringens koordinerte tiltak for å fjerne juridiske flaskehalser, øke offentlige investeringer og implementere fleksibel pengepolitikk for å legge til rette for kredittstrømmer, har mange eiendomsprosjekter blitt startet opp igjen, og dermed forbedret bedriftenes gjeldsnedbetalingsevne.

«Vellykket håndtering av mange tap på fordringer i eiendomssektoren vil ikke bare hjelpe bankene med å redusere tapsgraden, men kan til og med reversere avsetninger, noe som skaper en sterk drivkraft for profittvekst i 2025», understreket Binh.

Den kontrollerte oppgangen i eiendomsmarkedet skaper åpenbart en positiv ringvirkning, ikke bare for bedrifter i bransjen, men hjelper også kredittinstitusjoner med å forbedre aktivakvaliteten, konsolidere det økonomiske fundamentet og styrke motstandskraften mot potensielle makroøkonomiske risikoer i tiden som kommer.

Kilde: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html