Leilighetsprisene skyter i været; bør du kjøpe en leilighet uten eiendomsbevis?

Kan en leilighet omsettes uten eiendomsbevis?

Ifølge eiendomsmarkedsrapporter for tredje kvartal fra flere markedsundersøkelsesfirmaer, er de fleste enige om at den gjennomsnittlige salgsprisen for nye leiligheter i Hanoi har nådd 64–69 millioner VND/m2. Prisen på eldre leiligheter har nådd 46–51 millioner VND/m2.

Det er verdt å merke seg at nye leiligheter priset over 4 milliarder VND utgjorde 70 % av det totale antallet solgte leiligheter. Segmentet av leiligheter priset under 2 milliarder VND har nesten forsvunnet fra markedet.

Stigende leilighetspriser har ført til at mange har gått over til å kjøpe leiligheter uten bruksrettsbevis eller huseierbevis (vanligvis kjent som «rosa sertifikater») fordi salgsprisen vanligvis er lavere enn for leiligheter med sertifikater. Spørsmålet er om kjøp og salg i dette tilfellet er lovlig?

Punkt a, paragraf 1, artikkel 160 i boligloven av 2023 fastsetter at vilkårene for transaksjoner som involverer kjøp, leiekjøp, donasjon, bytte, pant eller kapitalinnskudd ved bruk av bolig krever at boligen må oppfylle visse vilkår, inkludert å ha et eierskapsbevis som foreskrevet i loven, med unntak av tilfeller spesifisert i paragraf 2 i denne artikkelen.

Tilfellene som er fastsatt i paragraf 2, artikkel 160 i boligloven av 2023, som veiledet av dekret 95/2024, inkluderer:

- Kjøp, salg, utleie og pantsettelse av boliger under bygging; salg av boliger ved oppløsning eller konkurs;

- Organisere donasjoner av takknemlighetens hus, medfølelsens hus og solidaritetens hus;

- Kjøp, salg eller leasing av eksisterende boliger fra investoren i et boligbyggingsprosjekt i følgende tilfeller: Boliger som er offentlig eiendom; Sosiale boliger, boliger for folkets væpnede styrker og boliger for gjenbosetting som ikke er offentlig eiendom;

- Utleie, låne ut, la noen bo i et hus, eller gi noen fullmakt til å forvalte et hus;

- Å arve et hus.

Derfor kan de involverte partene fortsatt kjøpe og selge leiligheter som ennå ikke har eierbevis.

Et sameieprosjekt i Hanoi (Foto: Tran Khang).

Juridiske spørsmål å vurdere

Artikkel 8 i dekret 95/2024 fastsetter tydelig hvilke dokumenter som kreves for å bevise at boligen er kvalifisert for transaksjoner når det ennå ikke er utstedt et eierbevis.

For transaksjoner som involverer kjøp eller leasing-kjøp av bolig innenfor boligbyggingsprosjekter, kreves det dokumenter som beviser at boligen oppfyller vilkårene for kommersielt salg, spesielt når det gjelder gjenbosettingsboliger og boliger for folkets væpnede styrker.

Disse boligtypene må ha dokumenter som beviser at de oppfyller kravene til kommersiell bruk eller akseptbevis for bruk, og dokumenter som beviser at de oppfyller kravene til transaksjoner som fastsatt i loven om utvikling og forvaltning av sosiale boliger.

For transaksjoner som involverer kjøp eller leasing-kjøp av boenheter under bygging som ikke er en del av et prosjekt, kreves det et sertifikat for bruksrett til tomten og en byggetillatelse (hvis nødvendig), eller dokumenter som beviser investering i boligbygging må fremlegges.

For transaksjoner som involverer kjøp, salg eller leie av offentlige boliger, kreves det dokumentasjon som bekrefter at boligen er kvalifisert for leie eller salg som fastsatt i artikkel 63 og 69 i dekret 95/2024.

For transaksjoner som involverer donasjon av hus til trengende familier, hus for fattige eller hus for nasjonal solidaritet, må den donerende organisasjonen fremlegge dokumentasjon som beviser byggingen av huset som doneres.

Hvis det arvede huset er kvalifisert for kjøp eller leiekjøp, må det foreligge en juridisk gyldig kjøps- eller leiekjøpskontrakt, sammen med dokumenter som beviser eierskap til huset eller bevis på investering i byggingen av huset av selger eller utleier.

For transaksjoner som involverer salg av bolig av en oppløst eller konkursrammet organisasjon, må det foreligge en resolusjon eller beslutning om oppløsning av organisasjonen, eller en melding fra kompetent myndighet om oppløsning av organisasjonen som eier boligen. Ved konkurs må det foreligge en beslutning fra Folkedomstolen som erklærer organisasjonen som eier boligen konkurs.

Når man kjøper en leilighet uten eiendomsbevis, kan kjøpere imidlertid møte mange risikoer. Den største risikoen er at staten ikke anerkjenner kjøperens juridiske eierskap til leiligheten og bruksretten til eiendommen knyttet til leilighetsprosjektet.

En annen risiko er at hvis avtalen er i form av en notarisert fullmakt for forvaltning og bruk, betyr det at fra den andre eieren og utover, har de kun fullmakt til å bruke leiligheten. I så fall, hvis det utstedes et skjøte, vil den opprinnelige eieren være den som er navngitt på dokumentet. Den opprinnelige eieren kan nekte å samarbeide om overføring av eierskapet til den nye eieren for å kreve en høyere pris.

Derfor vil ikke tvister som oppstår knyttet til denne eiendommen være beskyttet av loven. Selv om eiendommen ennå ikke har skjøte, kan ikke kjøperen få banklån ved å pantsette leiligheten.

Kilde: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm