Eksperter «ser rett ut, snakker ærlig» om eiendomsbildet i 2024

Sosialboliger trenger statens hjelp

PV: 2023 er et år med mange vanskeligheter og utfordringer for den vietnamesiske økonomien generelt og eiendomssektoren spesielt. Regjeringen har vedtatt mange retningslinjer for å hjelpe markedet. Hvordan vurderer du «støtten» fra retningslinjene til eiendomsmarkedet i den senere tid?

Herr Nguyen Van Duc: I den senere tid har regjeringens retningslinjer hatt en positiv innvirkning på eiendomsmarkedet. Imidlertid har retningslinjene som regjeringen har vedtatt kun vært for å berolige ånden, ikke for å gripe dypt, direkte og grundig inn, noe som har skadet helsen til de som deltar i eiendomsmarkedet.

Eiendomsekspert Nguyen Van Duc.

Etter min mening ligger imidlertid ikke eiendomsmarkedets «sykdom» i retningslinjene, men i selve bedriftenes «sykdom» (feil segmentinvestering, feil målinvestering, bedrifter som «gjeter kyllinger» – PV). Når investeringen er feil, låner bedriftene mye fra banker, har ingen evne til å løse problemet ... da kan ingen politikk «redde» dem. I tillegg har retningslinjer eller lover en viss forsinkelse, slik at de ikke kan absorberes over natten.

PV: Mange mener at boligloven (endret) har fjernet flaskehalsen i sosialboliger. Hva synes du om dette?

Herr Nguyen Van Duc: Formålet med sosialboliger er å hjelpe de fattige med å få et hus. Det er en god politikk, men det viktigste er hvordan det gjøres.

De nye forskriftene i boligloven (endret) er mer åpne og hjelper fattige med å få tilgang til sosialboliger. Etter min personlige mening trenger imidlertid sosialboliger statens hjelp i stedet for å være avhengige av bedrifter.

Faktisk har mange bedrifter, inkludert oss, investert i sosialboliger, men etter en stund klarte de ikke å overleve. På den tiden, når man bygde sosialboliger, var det administrative prosedyrer, stigende priser, bankrenter og lange byggetider, noe som førte til at bedriftene led dobbelt tap. Derfor investerer svært få bedrifter i sosialboliger i dag.

Vi har satt et mål om å ha 1 million sosiale boligenheter innen 2030, men vi har ikke kapitalen eller mekanismene til å gjøre det. Etter min mening vil det bli vanskelig for oss å nå målet som planlagt.

Etter min mening bør vi utvikle utleieboliger og ha forskrifter og standarder for å utvikle dette segmentet. Utleieboliger krever ikke like høy kvalitet som næringsboliger, slik at de fattige kan få lettere tilgang til rimelige boliger.

Vil eiendomsmarkedet slippe unna den vanskelige situasjonen?

PV: Mange mener at eiendomsmarkedet mottar mange positive faktorer og for øyeblikket har nok god informasjon til å starte en ny syklus. Hva er din mening om eiendomsbildet i 2024?

Herr Nguyen Van Duc: Eiendomsmarkedet har tatt en vending til det verre siden 2022, og varte til slutten av 2023, og mange tror at det vil ta seg opp igjen innen utgangen av 2023. Det har imidlertid vært et dystert år for markedet, noe som fremgår av det faktum at mange har gått konkurs, selskaper har gått konkurs, og kontoene deres har blitt låst ...

Etter min mening er 2023 et «mørkt» år for eiendomsmarkedet. Denne vanskelige situasjonen fører til at eiendomsmeglere kontinuerlig ber myndighetene om «redning» for å unngå at markedet fryser og kollapser.

Eksperter sier at eiendomsmarkedet i 2024 vil fortsette å være dystert.

I løpet av de siste årene, på grunn av virkningene av Covid-19, har mange vært «engstelige», og til og med måttet bruke opp sparepengene sine for å tjene livet. De har ingen sparepenger, ingen penger til å kjøpe et hus.

Vi må også innse realiteten at selv om folk fortsatt sliter med hverdagen, vil eiendomsmarkedet fortsette å være dystert, og det vil være vanskelig å endre fargevalget. Fra mitt perspektiv vil derfor ikke eiendomsmarkedet i 2024 kunne blomstre som forventet, og jeg sier ærlig talt at markedet vil fortsette å være dystert.

PV: Hvorfor gir du ditt perspektiv om at eiendomsmarkedet ikke har unnsluppet den dystre situasjonen?

Herr Nguyen Van Duc: I mange år har eiendomsbransjen fokusert på å investere i eksklusive produkter. De bygger dyre villaer, butikklokaler, feriesteder osv., og verdien øker med titalls milliarder dong på kort tid. De lager produkter for de rike, bare tycoonene har råd til dem, uten å vie noe oppmerksomhet til å lage produkter for lavinntektsfolk.

Denne virkeligheten skjer ikke bare i Ho Chi Minh-byen og Hanoi , men også på mange andre steder. De massivt åpnede prosjektene gagner ikke lokalsamfunnet eller samfunnet, men de åpnes for å redde seg selv. Eiendomsbedrifter utvikler villaer, feriesteder, butikklokaler osv. i håp om å tjene penger. Disse prosjektene er imidlertid store og krever banklån og utbredt obligasjonsutstedelse.

I den vanskelige økonomiske konteksten er imidlertid bedrifter i faresonen fordi effektiviteten ved å bruke dette segmentet ikke er høy, til og med mange steder bygges og står tomme, og leies ut for 0 VND i løpet av 1–2 år. Dårlig likviditet, høye renter og høyt modenhetspress gjør at bedrifter sliter. Billedlig talt er markedet for eksklusive eiendommer i en «død tilstand», mange prosjekter har mislyktes, og investorer kan ikke få pengene sine tilbake. Når man ser på den faktiske konteksten, viser det seg at eiendomsmarkedet har gått gjennom vanskelige tider, men det er fortsatt mange «mørke skyer».

Videre vil staten snart identifisere hus og beskatte eierne av fritidsboliger – dette er et fatalt slag for spekulanter og hvitvaskere av penger gjennom eiendomsmegling. Følgelig vil de som «eier» eiendom bli tvunget til å selge og flykte.

I tillegg har staten nylig strammet inn kredittgivningen, noe som har ført til at bedrifter sliter. Etter min mening er imidlertid denne politikken helt riktig. Jeg tar Van Thinh Phat-saken som et eksempel, der hundrevis av bedrifter lånte kapital, noe som førte til mange konsekvenser. Det er nødvendig å stramme inn utstedelsen av obligasjoner og bankkreditt på denne måten.

I 2024 er bankforfall også en byrde for bedrifter. Mange eiendomsbedrifter må forfalle banker og obligasjoner, mens mange kontantstrømmer ikke er tilgjengelige, og for tiden, så vidt jeg vet, er det bedrifter som ikke kan hente en eneste dong. Fordi de investerer mye i high-end-segmentet, men som fortsatt bruker penger på å kjøpe varer? Mange bedrifter "trekker pusten" ved å råde folk til å forlenge i 1-2 år til eller konvertere til overskuddsprodukter. Alle disse realitetene har delvis fortalt bildet av eiendomsmarkedet.

PV: Når det er sagt, vil eiendomsmarkedet i 2024 fortsette å møte mange utfordringer. Må eiendomsbedrifter «reddes», sir?

Herr Nguyen Van Duc: Faktisk har det i det siste vært mange bedrifter som har operert på en spekulativ og opportunistisk måte, noe som har forstyrret markedet. De selger spekulative og ineffektive produkter, og hvis vi «redder» dem, vil det være urettferdig mot andre bransjer.

Hvorfor må vi «redde» eiendomsselskaper når de driver virksomhet med spekulative formål uten å bringe fordeler til samfunnet? Etter min mening bør de som driver virksomheten effektivt, har gode prosjekter og har som mål å utvikle boliger for lavinntektsfolk reddes. De som ikke driver virksomheten ordentlig, bør overlates til markedet å avgjøre.

PV: Takk for intervjuet!

Ngan Giang

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-nhin-thang-noi-that-ve-buc-tranh-bat-dong-san-2024-a643498.html