Eiendomsbedrifter står fast på grunn av arealbruksavgifter

Selv om det er bygget over 20 etasjer, har ikke prosjektet betalt bruksavgift til staten ennå, så det kan ikke selge hus i fremtiden, noe som setter virksomheten i en vanskelig posisjon.

Bedrifter er «bundet» av landpenger

Som en stor bedrift i Binh Duong -provinsen har Bcons Group fra 2018 og frem til nå satt sitt preg med dusinvis av mellomstore eiendomsprosjekter som er utviklet, bygget og overlevert til kunder. Fra 2023 og frem til nå, selv om nye prosjekter kontinuerlig har fått byggetillatelser, står denne bedriften fortsatt overfor store utfordringer: prosjektet har fått byggetillatelser, men har ennå ikke mottatt en avgjørelse om å betale bruksavgifter for arealbruk.

En leder av denne gruppen sa at Bcons har et prosjekt som har bygget mer enn 20 etasjer, men departementet for naturressurser og miljø i Binh Duong-provinsen har ennå ikke kunngjort avgjørelsen om arealbruksavgifter som foretaket må betale.

Å ikke ha betalt bruksavgiften betyr at bedriften ikke kan bygge boliger til salgsprisen for prosjektet, ikke kan sende inn dokumenter til Departementet for industri og handel for å få godkjenning for at prosjektet skal være kvalifisert til å selge boliger og signere salgskontrakter med kunder. Når vilkårene for å åpne for salg ikke er oppfylt, kan ikke bedriften mobilisere kapital for å ha penger til bygging.

Mangler knyttet til arealbruksavgifter sløser ikke bare med jordressurser og forårsaker økonomiske tap for både bedrifter og kunder, men påvirker også eiendomsmarkedet og økonomien generelt negativt.

Herr Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening

Phu Dong Real Estate Joint Stock Company opplyste at selskapet i 2022 fikk godkjent investeringspolicy, planlegging og byggetillatelse for et leilighetsprosjekt i Di An City (Binh Duong-provinsen) etter å ha mottatt byggetillatelse. Investoren mottok kapitalstøtte fra banken umiddelbart etter å ha mottatt byggetillatelsen. Frem til nå har dette prosjektet blitt bygget opp til 10. etasje, men bruksavgiften er ikke betalt ennå, fordi Department of Natural Resources and Environment ennå ikke har taksert bruksavgiften.

I likhet med Bcons kan ikke Phu Dong åpne salg av fremtidige prosjekter uten å oppfylle sine økonomiske forpliktelser.

I Binh Duong har ikke bare de to ovennevnte bedriftene prosjekter som sitter fast med arealbruksavgifter, men også mange andre prosjekter, som PiCity Sky Park fra Pi Group i Di An City, A&T Sky Garden investert av A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company... Ikke bare Binh Duong, men Long An er også i en lignende situasjon. For eksempel har leilighetsprosjektet Destino Centro i Ben Luc-distriktet fått byggetillatelse, men har ikke vært i stand til å betale arealbruksavgifter.

Le Van Thang, daglig leder i Tan Dai Thanh Real Estate Joint Stock Company, sa at før 2022 ville provinsene først utstede investeringspolicyer, deretter utstede 1/500-planlegging, og deretter beregne arealbruksavgifter for bedrifter for å oppfylle sine økonomiske forpliktelser før de utsteder byggetillatelser. For tiden utsteder imidlertid provinsene først byggetillatelser, og arealbruksavgiftene vurderes og overlates til bedriftene å fullføre senere. Dette trinnet er imidlertid for tiden overbelastet, noe som setter bedrifter i en vanskelig posisjon.

«Hvis du ikke vet hvor mye bruksavgift du må betale, kan du ikke sette opp en salgspris for huset for kundene. Og selv om du bygger et hus, men ikke har betalt bruksavgiften, vil du ikke kunne legge det ut for salg, signere kontrakter eller innkreve penger fra kunder, så bedrifter vil ikke ha penger til å bygge. Hvis du låner fra en bank, må renten du må betale for lånet legges til salgsprisen på huset senere, og hvis boligprisen er for høy, vil ikke kundene kjøpe det ... Det er derfor bedrifter sitter fast med bruksavgiften», sa Thang.

Trenger å bli "løsnet"

Ifølge fru Nguyen Thi Bich Thuy, assisterende direktør for avdelingen for naturressurser og miljø i Binh Duong-provinsen, er grunnen til at lokale eiendomsprosjekter står fast i betalingsfasen for arealbruksavgift at provinsen mangler takseringsfirmaer, og det er svært vanskelig å ansette firmaer til å taksere landpriser.

Nguyen Van Dung, daglig leder i Hoang Long Real Estate Company, sa at problemet med overbelastning i beregningen av arealbruksavgifter for eiendomsprosjekter for bedrifter ikke er vanskelig å håndtere, fordi jordloven fastsetter at når det er umulig å finne et selskap til å taksere landpriser, foreslår departementet for naturressurser og miljø for den provinsielle folkekomiteen å opprette et tverrfaglig team for å taksere arealbruksavgifter for prosjektet. I realiteten, etter mange brudd på prisvurderingen som har forårsaket tap for statsbudsjettet den siste tiden, er lokale tjenestemenn imidlertid redde for feil, ansvar og juridiske risikoer. For å være trygge i verdsettelsen og unngå risikoen for å bli holdt ansvarlige senere, velger lokale tjenestemenn ofte å godkjenne landpriser på høye nivåer eller utsette godkjenningen.

Herr Dung sa at det er nødvendig å «løse» eiendomsforetakenes bånd i godkjenningen av arealbruksavgifter. Staten vil spesielt gjennomgå og beregne arealbruksavgifter på nytt for prosjekter som har fått godkjent arealbruksavgifter, og som foretak har rapportert har urimelige beregningstider og -metoder. Samtidig skal foretak fritas fra gebyrer for forsinket betaling hvis det konkluderes med at prosjektprisen er urimelig.

For nye prosjekter som er i ferd med å fullføre godkjenningsprosedyrer og ennå ikke har betalt arealbruksavgifter, bør statlige forvaltningsorganer sluttføre tidsrammen og beregningsmetoden med bedrifter, slik at bedriftene kan beregne kostnadene og effektiviteten til prosjektet når de implementerer det.

Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sa at den langvarige godkjenningen av tomtepriser, som kan vare i flere år eller til og med tiår, ikke bare forårsaker stagnasjon, men også øker kostnadene for bedrifter, fordi bedrifter fortsatt må bære rentekostnader og alternativkostnader mens de venter på verdsettelse.

Ifølge Chau forårsaker godkjenningsprosessen, når den tar lang tid og verdien av arealbruken ikke kan forutsies nøyaktig, også vanskeligheter for bedrifter med prognoser og økonomisk planlegging, noe som fører til at bedrifter risikerer økonomisk mangel eller manglende evne til å betale gjeld.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html