Eiendomsprisene «topper» til tross for press fra obligasjonsforfall

Forfallsobligasjoner topper seg

Ifølge en rapport fra leverandøren av finansielle data og analyser, FiinGroup, forfaller eiendomsobligasjoner til en verdi av mer enn 100 000 milliarder VND i andre halvdel av dette året. Dette tallet viser det eksisterende presset på kontantstrømmen fra betalinger. I august nådde mengden obligasjoner utstedt av eiendomsselskaper som forfalt en topp på rundt 17 500 milliarder VND.

Statistikk fra VNDirect Securities Company viser at den totale verdien av forfallende selskapsobligasjoner i tredje kvartal i år ble anslått til rundt 67 000 milliarder VND, det høyeste nivået i år. Eiendomsgruppen sto for mer enn 57 %, tilsvarende nesten 38 200 milliarder VND, hvorav majoriteten var obligasjoner som hadde blitt forlenget fra 2023.

Til tross for det store presset for å tilbakebetale obligasjoner, opprettholder mange eiendomsselskaper fortsatt strategien med å «fastholde prisene», og nekter å redusere prisene for å gjenopprette kontantstrømmen.

Ifølge bedrifter er hovedårsaken til at de ikke kan redusere prisene presset fra kapitalkostnader og økonomiske forpliktelser overfor obligasjonseierne. Eiendomsobligasjonsobjekter har for tiden vanlige renter på 10–12 %/år, mye høyere enn renten på banklån. Hvis eiendeler selges raskt til lave priser, vil ikke provenyet være nok til å betale hovedstolen og renten på obligasjonene, og kan bryte vilkårene for forpliktelsen overfor obligasjonseierne. Derfor har eiendomsprisene i alle segmenter økt kraftig siden begynnelsen av året.

Ifølge Byggedepartementets rapport om eiendomsmarkedet i andre kvartal er leilighetssegmentet i store byer et unntak, som fortsetter å «herske» og etablerer det høyeste prisnivået på nesten et tiår.

I Hanoi nådde den gjennomsnittlige salgsprisen i andre kvartal 80 millioner VND/m2, en økning på 5,6 % sammenlignet med forrige kvartal og opptil 33 % sammenlignet med samme periode i fjor. I følge undersøkelsen registrerte mange leilighetsprosjekter i Hanoi en prisøkning på omtrent 5–6 %. Spesielt noen high-end-prosjekter registrerte «sjokkerende» salgspriser, som Noble Crystal-prosjektet på 160–270 millioner VND/m2 og The Matrix One på 120–150 millioner VND/m2.

I august nådde mengden obligasjoner utstedt av eiendomsselskaper som forfalt en topp på rundt 17 500 milliarder VND. Illustrasjonsfoto: VOV.

I Ho Chi Minh-byen nådde den gjennomsnittlige leilighetsprisen 89 millioner VND/m2, ikke mye svingning sammenlignet med forrige kvartal, men økte med omtrent 36 % sammenlignet med samme periode i fjor. Selv om prisen generelt var stabil, registrerte noen luksussegmenter fortsatt lokale økninger og etablerte nye prisnivåer, hovedsakelig takket være fremragende infrastrukturfordeler som metrolinjer, ringveier, Cat Lai-tunneler og utvidelse av mange viktige ruter i Thu Thiem, Thao Dien, An Phu og Thanh My Loi.

Villa- og rekkehussegmentet i prosjektet registrerte også en liten økning sammenlignet med forrige kvartal, særlig i Ho Chi Minh-byen og Khanh Hoa .

Obligasjonsmislighold er usannsynlig

Eksperter hos SSI Securities Corporation vurderer at strategien med å opprettholde eiendomsprisene for å overleve bare vil vare i kort tid. Hvis markedstilliten fortsetter å synke, vil «holde pusten»-tilstanden ikke lenger være en løsning, men bli en utbredt likviditetsrisiko. Derfor er det behov for sterke og synkrone løsninger og retningslinjer for å redusere forfallspress og gjenopprette markedslikviditeten.

Eksperter mener at mekanismen for utstedelse av individuelle obligasjoner i nær fremtid må forbedres ytterligere i retning av obligatorisk informasjonsdeling, periodisk revisjon og styrking av uavhengige kredittvurderinger. Det er nødvendig å utvide det juridiske rammeverket for gjeldsrestrukturering, for eksempel konvertering av obligasjoner til aksjer eller betinget forlengelse for prosjekter med full juridisk status og klar fremgang.

Strategien med å holde eiendomsprisene lave for å overleve varer bare en kort periode. Illustrasjonsbilde.

På lang sikt må kreditt til eiendomssektoren reguleres selektivt, med prioritering av sosialboliger og utleieboliger, og begrenset kapitalstrøm til spekulative prosjekter. Eiendomsmarkedet forbedres gradvis, og så lenge bedrifter kan selge produktene sine, vil obligasjonsforfall ikke lenger være et problem.

Dr. Can Van Luc – sjeføkonom i BIDV – kommenterte at presset på obligasjoner i år ikke er bekymringsfullt. Mislighold er mindre sannsynlig fordi eiendomsmarkedet gradvis har blitt mer positivt. Mange bedrifter trenger bare å sette en produktrabatt på omtrent 10 % for å selge produktene sine, i stedet for 40–50 % som i forrige periode.

Ifølge analytikere fortsetter eiendomsbransjen å vokse sterkt i år. Hele landet har fullført omorganiseringen av administrative enheter og stabilisert det politiske miljøet. Eiendomsbransjen drar nytte av lavrentemiljøet og institusjonelle reformer. De tre eiendomslovene, resolusjonen om å pilotere gjennomføringen av kommersielle boligprosjekter gjennom avtaler om mottak av bruksrettigheter til land, innsatsen for å fremme offentlige investeringer og kutte administrative prosedyrer...

Regjeringens nylige innsats for å fjerne juridiske hindringer for eiendomsprosjekter vil skape forutsetninger for at bedrifter kan gjenopprette prosjektgjennomføringen og forbedre kontantstrømmen, noe som gjør det enklere for bedrifter å åpne for salg snart og ha økonomiske planer for å tilbakebetale gjeld til obligasjonseiere.