Eiendomsprisene stiger til tross for press fra obligasjonsforfall.

Obligasjonsforfallet har nådd toppen.

Ifølge en rapport fra leverandøren av finansielle data og analyser, FiinGroup, vil eiendomsobligasjoner til en verdi av over 100 billioner VND forfalle i andre halvdel av dette året. Dette tallet indikerer eksisterende kontantstrømpress for tilbakebetaling. I august nådde mengden obligasjoner utstedt av eiendomsselskaper som forfalt en topp på omtrent 17,5 billioner VND.

Statistikk fra VNDirect Securities Company viser at den totale verdien av forfallende selskapsobligasjoner i tredje kvartal i år ble anslått til omtrent 67 000 milliarder VND, det høyeste nivået for hele året. Eiendomssektoren sto for over 57 %, tilsvarende nesten 38 200 milliarder VND, hovedsakelig bestående av obligasjonsutstedelser som ble forlenget fra 2023.

Til tross for det store presset fra obligasjonsnedbetalinger, opprettholder mange eiendomsselskaper fortsatt en «prisholdende» strategi, og nekter å senke prisene for å gjenopprette kontantstrømmen.

Ifølge bedrifter er hovedårsaken til at de ikke kan senke prisene presset fra kapitalkostnader og økonomiske forpliktelser overfor obligasjonseierne. Eiendomsobligasjoner har for tiden vanlige renter på 10–12 % per år, mye høyere enn bankenes utlånsrenter. Å selge eiendeler raskt til en lav pris ville ikke gi nok inntekter til å dekke avdrag og renter, og kan også være i strid med avtalevilkårene med obligasjonseierne. Derfor har eiendomsprisene på tvers av alle segmenter fortsatt å stige kraftig siden begynnelsen av året.

Ifølge Byggedepartementets rapport om eiendomsmarkedet i andre kvartal er leilighetssegmentet i større byer et unntak, som fortsetter å «herske overlegent» og setter det høyeste prisnivået på nesten et tiår.

I Hanoi nådde den gjennomsnittlige salgsprisen i andre kvartal 80 millioner VND/m2, en økning på 5,6 % sammenlignet med forrige kvartal og en økning på 33 % sammenlignet med samme periode i fjor. Ifølge undersøkelser registrerte mange leilighetsprosjekter i Hanoi prisøkninger på rundt 5–6 %. Det er verdt å merke seg at noen luksusprosjekter registrerte overraskende høye prisantydninger, som Noble Crystal på 160–270 millioner VND/m2 og The Matrix One på 120–150 millioner VND/m2.

I august nådde mengden obligasjoner utstedt av eiendomsselskaper som forfalt en topp på omtrent 17 500 milliarder VND. (Illustrasjonsfoto: VOV)

I Ho Chi Minh-byen nådde den gjennomsnittlige leilighetsprisen 89 millioner VND/m2, noe som viser liten endring sammenlignet med forrige kvartal, men en økning på omtrent 36 % sammenlignet med samme periode i fjor. Selv om prisen generelt var stabil, registrerte noen luksussegmenter fortsatt lokale økninger og etablerte nye prisnivåer, hovedsakelig på grunn av overlegne infrastrukturfordeler som metrolinjen, ringveien, Cat Lai-tunnelen og utvidelsen av mange viktige veier i Thu Thiem, Thao Dien, An Phu og Thanh My Loi.

Segmentet av villaer og rekkehus innenfor prosjekter registrerte også en svak oppadgående trend sammenlignet med forrige kvartal, særlig i Ho Chi Minh-byen og Khanh Hoa .

Mislighold av obligasjoner er usannsynlig.

Eksperter hos SSI Securities Corporation vurderer at strategien med å opprettholde eiendomsprisene for å tåle markedet bare vil være effektiv i en kort periode. Hvis markedstilliten fortsetter å synke, vil «holde pusten»-tilnærmingen ikke lenger være en løsning, men bli en utbredt likviditetsrisiko. Derfor er det behov for sterke og koordinerte løsninger og retningslinjer for å redusere forfallspress og gjenopprette markedslikviditeten.

Eksperter antyder at mekanismen for utstedelse av private obligasjoner på kort sikt må forbedres ytterligere i retning av obligatorisk informasjonsdeling, periodiske revisjoner og forbedrede uavhengige kredittvurderinger. Det juridiske rammeverket for gjeldsrestrukturering må utvides, for eksempel ved å konvertere obligasjoner til aksjer eller betingede forlengelser for prosjekter med full overholdelse av lover og tydelig fremgang.

Strategien med å opprettholde eiendomsprisene for å tåle markedet fungerer bare i en kort periode. (Illustrasjonsbilde.)

På lang sikt må kreditt til eiendomssektoren reguleres selektivt, med prioritering av sosialboliger og utleieboliger, og begrenset kapitalstrøm til spekulative prosjekter. Eiendomsmarkedet er gradvis i bedring; så lenge bedrifter kan selge eiendommene sine, vil obligasjonsforfall ikke lenger være et stort problem.

Dr. Can Van Luc, sjeføkonom i BIDV, mener at obligasjonspresset i år ikke er grunn til bekymring. Mislighold er usannsynlig på grunn av det forbedrede eiendomsmarkedet. Mange bedrifter kan selge produktene sine med rabatter på rundt 10 %, sammenlignet med 40–50 % i tidligere perioder.

Ifølge analytikere vil eiendomssektoren fortsette å oppleve sterk vekst i år. Landet har fullført omorganiseringen av administrative enheter og stabilisert det politiske miljøet. Eiendomssektoren drar nytte av et lavrentemiljø og institusjonelle reformer. De tre eiendomslovene, resolusjonen om å pilotere kommersielle boligprosjekter gjennom avtaler om bruksrett til land, arbeidet med å øke offentlige investeringer og reduksjonen av administrative prosedyrer er alle medvirkende faktorer.

Regjeringens nylige innsats for å fjerne juridiske hindringer for eiendomsprosjekter vil skape gunstige forhold for bedrifter til å gjenoppta prosjektgjennomføringen og forbedre kontantstrømmen, legge til rette for tidlig salgslansering og gjøre det mulig for dem å utvikle økonomiske planer for å tilbakebetale obligasjonseiere.