Stigende boliglånsrenter: En ny test for eiendomsmarkedet

Det er forståelig at bankene øker utlånsrentene i sammenheng med økt kredittetterspørsel på slutten av året og en langsom økning i innskuddsrentene.

Flytende rente: Justeres 3 ganger annenhver måned

Herr Dang Khac Truong, en kunde hos V. Bank, sa at renten på boliglånet hans har økt tre ganger den siste måneden. Følgelig er den flytende renten for dette lånet 14,8 %/år, en økning på 2,4 % sammenlignet med renten som ble brukt i september 2025 (12,4 %/år).

«Tidlig i fjor, på grunn av de lave rentene, kjøpte vi en leilighet og lånte 3 milliarder VND fra banken. I løpet av perioden med gunstig rente var lånet fortsatt overkommelig, men etter at gunstig periode var over, fikk lånet familien min virkelig til å kveles. Med dagens rente er renten alene som familien min må betale nesten 40 millioner VND/måned. I tillegg til hovedstolen må familien betale mer enn 60 millioner VND hver måned for dette lånet», sa Truong.

I år økte hele systemets kreditt med omtrent 20 %, mens kapitalmobiliseringen økte sakte. Finansrapporten for tredje kvartal 2025 viste at opptil 8 banker hadde en nedgang i innskuddmobilisering, inkludert ABBank, BacABank, Eximbank, Kienlongbank, NamABank, PGBank, VietBank og VPBank . Det store gapet mellom kreditt og mobilisering tvang bankene til å øke sparerenten de siste månedene for å tiltrekke seg innsatskapital, utlånsrentene økte også, og de første som ble berørt var boligkjøpere.

Phan Le Thanh Long, økonomisk ekspert og administrerende direktør i AFA Group, sa at det er forståelig at bankene øker utlånsrentene i sammenheng med økt kredittetterspørsel på slutten av året og en langsom økning i mobiliseringsrentene. Boligkjøpere må nøye beregne sin evne til å betale tilbake gjeld for å unngå å havne i en økonomisk ubalanse. Med et lån på 2–3 milliarder VND for å kjøpe et hus, må låntakeren ha en totalinntekt på minst 80 millioner VND/måned for å sikre økonomisk trygghet.

Nylig advarte også Vietnams eiendomsmeglerforening (VARS) boligkjøpere om å være forsiktige med sine økonomiske planer når lånerenten øker, fordi økte lånerenter vil redusere markedslikviditeten. I perioden 2023–2024 lanserte mange investorer og banker lånepakker med renter på 5,5 %/år, til og med rentefrie lån med avdragsfrihet på opptil 5 år. Men når den foretrukne perioden avsluttes og den flytende renteperioden (10–14 %/år) begynner, vil presset for å tilbakebetale gjelden øke kraftig.

Når markedslikviditeten er lav, blir det vanskelig å videreselge produkter for å redusere tap, noe som øker risikoen for at tap på gjeld kommer tilbake til kredittsystemet. I denne sammenhengen anbefaler VARS at man ikke bør låne mer enn 50 % av verdien av eiendeler for å unngå risiko når rentene øker, og samtidig velge prosjekter med transparent juridisk status.

En test for banker, boligkjøpere og eiendomsmarkedet

Dr. Can Van Luc, sjeføkonom i BIDV, påpekte det faktum at mer enn 80 % av kjøperne eier eiendom i mindre enn ett år, hovedsakelig ved kjøp og salg på kort tid for å tjene penger, noe som betyr at andelen eiendomsspekulasjoner er svært høy.

Ifølge eksperter er andelen boligkjøp med giring i Vietnam svært høy. Kjøpere trenger bare å betale 20–30 % av boligverdien, de resterende 70–80 % lånes fra banken. Normalt sett har kjøpere fordelaktige renter med lån under 1 år, eller investoren betaler renten på deres vegne. Når fordelsperioden er over og likviditeten avtar, samtidig som rentene øker, vil investorer møte et plutselig press for å betale tilbake gjelden, og det kan oppstå risiko for at den økonomiske planen mislykkes og at man må selge.

Det kan sies at økningen i boliglånsrentene vil sette eiendomsmarkedet overfor nye utfordringer. Følgelig vil eiendommer knyttet til finansiell gjeld stå overfor store risikoer. Økningen i boliglånsrentene er også en mulighet for markedet til å differensiere mellom eiendomssegmentet og boblesegmentet.

Eksperter forventer at spekulasjonen gradvis vil avta når boliglånsrentene øker. De stillestående eiendomsprisene er en mulighet for de med reelle behov og stabile økonomiske ressurser til å velge passende produkter. Spesielt i den kommende tiden vil tilbudet av sosiale boliger øke, noe som gjør markedssegmentstrukturen sunnere.

Førsteamanuensis dr. Pham The Anh (National Economics University) vurderte også at likviditeten i eiendomsmarkedet synker, spesielt i high-end-segmentet, som er lett å kjøpe, men vanskelig å selge.

Ifølge eksperter vil eiendomsmarkedet stå overfor ekstremt store risikoer i sammenheng med redusert markedslikviditet og økte utlånsrenter, dersom det ikke blir noen kreditt- og skattereform, omstrukturering av kapitalstrømmer og innovasjon av utviklingsmodeller.

Vær forsiktig med gunstige renter når du kjøper bolig

Den vietnamesiske eiendomsmeglerforeningen (VARS) har nettopp anbefalt at boligkjøpere er forsiktige når de kjøper hus med gunstige renter.

Derfor har mange investorer og forretningsbanker de siste årene lansert boliglånspakker med svært lave renter for å stimulere markedet. Imidlertid er denne perioden kun midlertidig. Når man går inn i perioden med flytende rente, vil presset til å tilbakebetale gjelden øke kraftig hvis den generelle renten øker. Mange kunder har havnet i en situasjon der de ikke har betalt inn noe kapital, men renten har doblet seg. Når markedslikviditeten er lav, blir det vanskelig å videreselge produkter for å redusere tap.

Ifølge VARS-analysen er eiendom, med den egenskapen at det brukes stor gjeldsgrad, den investeringskanalen som er mest direkte og dypt påvirket av rentesvingninger. Tidligere opplevde eiendomsmarkedet en kraftig nedgangssyklus fra 2011 til 2013, da utlånsrentene oversteg 18–20 %/år. Mange bedrifter og investorer måtte selge eiendeler for å redusere tap, noe som førte til at markedet "frøs" i lang tid. Eiendomsprisene i mange områder, inkludert det sentrale området, falt med 30–40 %.

Kommentar (0)