Restrukturering av eiendomsmarkedet, muligheter for hvem?

Knappe tilbud og stigende boligpriser tvinger markedet til å omstrukturere og regulere tilbud og etterspørsel. Denne konteksten åpner for muligheter for prosjekter med høy ferdigstillelsesgrad og god forbindelse til sentrum.

Markedet i en ny syklus

Eiendomsmarkedet er inne i sin femte syklus fra 2021–2026.

I denne syklusen har økonomien nådd bunnen og er gradvis i ferd med å ta seg opp igjen fra juni 2023. Vekstaktiva (aksjer, obligasjoner, aksjefond) forventes å ha positive utsikter i årene som kommer. For eiendomsaktiva, som vanligvis tar seg opp igjen etter aksjemarkedet med omtrent 12–18 måneder, forventes det at de vil begynne å ta seg opp igjen og vokse i perioden 2025–2026.

Statistikk viser for tiden at antallet prosjekter som har fått godkjent investering og juridisk godkjenning for å bringe forsyninger til markedet tidligere er svært begrenset. Selv bedrifter synes det er vanskelig å finne land i Ho Chi Minh-byen for å utvikle prosjekter, så mangelen på forsyning er fortsatt vedvarende.

CBREs ferske markedsrapport slo også fast at investorer i Ho Chi Minh-byen-markedet er mer forsiktige med å lansere nye produktkurver i denne perioden. Nytt tilbud er lite, og transaksjonsvolumet i Ho Chi Minh-byen kommer hovedsakelig fra varelager fra tidligere faser. Omtrent 2000 usolgte leiligheter ble solgt i tredje kvartal, nesten dobbelt så mye som i andre kvartal i år. For tiden vurderer og evaluerer investorer fortsatt situasjonen for å velge riktig tidspunkt å lansere nye produktkurver, fordi fjerde kvartal er den avgjørende faktoren i neste fase.

Forskningsdata fra Vietnam Association of Realtors (VARS) viser samtidig lignende punkter, med en nedgang i transaksjonsvolum og absorpsjonsrate i tredje kvartal på henholdsvis 25 % og ett prosentpoeng sammenlignet med forrige kvartal. Av disse dominerte fortsatt volumet av leilighetstransaksjoner, og sto for 71 % av de totale boligtransaksjonene i tredje kvartal, med nye leilighetsprosjekter som registrerte en gjennomsnittlig absorpsjonsrate på 75 %.

Boligprisene fortsetter å være høye i både første- og annenhåndsmarkedet, spesielt i leilighetssegmentet. Ubalansen mellom tilbud og etterspørsel blir stadig mer alvorlig ettersom tilbudet, selv om det er forbedret, fortsatt er vanskelig å møte etterspørselen.

For Ho Chi Minh-byen holdt det primære prisnivået seg stabilt på et høyt nivå på grunn av at tilbudet hovedsakelig kom fra pågående prosjekter. Samtidig økte det primære prisnivået i provinsene og byene rundt Ho Chi Minh-byen noe, og svingte fra 3–5 %, der nytt tilbud hadde høyere salgspriser.

VARS sin leilighetsprisindeks endret seg også. Per tredje kvartal 2024 var den gjennomsnittlige salgsprisen for prosjektklyngen i Hanoi nær 60 millioner VND/m2, en økning på 64,0 % sammenlignet med andre kvartal 2019. I samme periode økte den gjennomsnittlige salgsprisen for prosjektklyngen i Ho Chi Minh-byen fra 49,2 millioner VND/m2 til 64,2 millioner VND/m2, noe som gjenspeiler en økning på 30,6 % sammenlignet med basisperioden.

Tilbudet i de kommende årene forventes å være lite, noe som vil føre til en økning i eiendomsprisene fordi de endrede lovene trer i kraft og skaper et transparent juridisk miljø for å beskytte investorer. Dette er også en faktor som hjelper markedet med å velge investorer med reell økonomisk kapasitet til å implementere og utvikle prosjekter.

Markedsscreening, mulighet for hvem?

Eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen har kommet seg over den vanskeligste bunnen. Fra den negative vekstraten i 2023, i løpet av de første 9 månedene av 2024, tok eiendomsinntektene seg gradvis opp igjen med en økning på omtrent 7 % i samme periode, anslått til 199 156 milliarder VND. Gjenoppretting er en trend som ikke vil bli snudd, men det er for tidlig å snakke om utvikling.

Ifølge en rapport fra Ho Chi Minh-byens byggeavdeling hadde byen i løpet av årets første åtte måneder bare ni kommersielle boligprosjekter godkjent for investering, men i liten skala. Bare fire kommersielle boligprosjekter var kvalifisert for å mobilisere kapital, men 100 % av leilighetene var i high-end-segmentet og utenfor budsjettet for de trengende.  

Når det gjelder dette problemet, mener Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) at for å løse problemet med å redusere boligprisene, er det nødvendig å først løse problemet med tilbud og etterspørsel. For å øke boligtilbudet er det nødvendig å fjerne flaskehalsen i tilbudet av kommersielle boliger, nærmere bestemt har byen for tiden mer enn 148 prosjekter med juridiske problemer. Knapphet på tilbud samtidig som etterspørselen er høy har ført til at boligprisene har økt med 15–20 % den siste tiden.

Muligheter for å tiltrekke seg etterspørsel vil åpne seg for boligprosjekter som er under ferdigstillelse og har god transportinfrastruktur med forbindelse til sentrum.

I sammenheng med at nye lover trer i kraft og implementeres i praksis, kan det føre til at boligprisene i første omgang øker neste år. Derfor vil det på dette tidspunktet åpne seg muligheter for å tiltrekke seg etterspørsel etter boligprosjekter som er under ferdigstillelse og har god trafikkinfrastruktur med forbindelse til sentrum. Spesielt den østlige delen av Ho Chi Minh-byen viser sin effektivitet i å løse trafikkproblemer og tilby boliger.

Ikke bare metrolinjen er i ferd med å bli satt i drift, men også beltway-prosjektene og utvidelsen av riksvei 13 åpner for store muligheter for prosjekter langs denne aksen. Som et knutepunkt for å knytte sammen regionale infrastrukturprosjekter, har Urban Green-leilighetsprosjektet til investoren Kusto Home enestående verdier for å skape en "attraktiv" kraft for etterspørselssiden.

Dette er faktisk et sjeldent prosjekt som har nådd ferdigstillelsesfasen, noe som hjelper kjøpere med å enkelt visualisere prosjektets kvalitet og lovlighet. Prosjektet, som ligger på den voksende riksvei 13, hjelper også kundene med å dra full nytte av den potensielle utviklingen i etterspørsel og eiendomsverdi i den dynamiske og travle Thu Duc City.

I en sammenheng med begrenset leilighetstilbud anses prosjekter med høy ferdigstillelsesgrad og tilknytningspunkter for flere tilknytninger som viktige faktorer for å tiltrekke seg etterspørsel og fremme markedets gjenopprettingsprosess. I tillegg er forsyningssystemet og store naturlige grøntområder egnede områder for familier med flere generasjoner og de som har et reelt behov for et boareal som prioriterer helse og praktisk transport.

Når man oppfyller vilkårene for beliggenhet, fasiliteter og ferdigstillelsesgrad, er fleksibel betalingspolicy også en viktig faktor for å stimulere etterspørselen. Urban Green vil sannsynligvis være et av få prosjekter som vil nå «fallpunktet» i oppgangen for å skape tilbud for markedet ved utgangen av året. Det er grunnen til at prosjektinvestoren har implementert en fleksibel og fortrinnsrettslig betalingspolicy. Mer spesifikt betaler kundene for øyeblikket bare 30 % frem til de mottar huset, med en 24-måneders avdragsfri periode for avdrag og renter, og en gave i form av en interiørpakke verdt opptil 500 millioner VND.

Med de siste politiske endringene vil myndighetene fortsette å styrke markedstilsynet og reguleringen, og sikre stabilitet og god utvikling. Samtidig er den grønne eiendomstrenden i ferd med å dukke opp, og forventes å lede markedet i den nye syklusen. Dette kan være en mulighet for prosjekter med høy ferdigstillelsesgrad til å "ta igjen" markedets gjenopprettingssyklus tidlig i tiden som kommer.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html