Ho Chi Minh-byen forbyr oppdeling og salg av land: Landprisene forventes å øke, men neppe «feberaktige»

Hvorfor forbyr Ho Chi Minh-byen oppdeling og salg av land?

Folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen har nettopp vedtatt beslutning nr. 83/2024, gjeldende fra 21. oktober, som fastslår at investorer i eiendomsprosjekter og boligbyggingsprosjekter i hele området ikke har lov til å overføre bruksrettigheter til land med teknisk infrastruktur i prosjektet til organisasjoner og enkeltpersoner for å bygge hus selv. Denne forskriften utelukker tilfeller der investorer har som mål å bosette seg på land i kommuner, byer og distrikter i Ho Chi Minh-byen.

Dermed forbyr Ho Chi Minh-byen deling og salg av tomter i prosjekter der organisasjoner og enkeltpersoner kan bygge sine egne hus, inkludert alle de fem distriktene Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi og Can Gio.

Tidligere forklarte byggeavdelingen i Ho Chi Minh-byen at årsaken til forbudet mot oppdeling og salg av tomter er at byen utvikler et prosjekt for å investere i og bygge distrikter til distrikter, eller byer under Ho Chi Minh-byen i perioden 2021–2030. Innen 2030 vil distriktene fokusere på å investere i infrastrukturbygging med sikte på urbane mål om å bli byer under Ho Chi Minh-byen.

For å unngå diskriminering mellom investeringsprosjekter i kommersielle boligbygginger og for å forenkle anvendelsen av regelverket, må investorer i eiendomsprosjekter i Ho Chi Minh-byen investere i komplett boligbygging i henhold til regelverket, og deretter gjennomføre prosedyrer for å overføre bruksrettigheter til land, eierskapsrettigheter til bolig og andre eiendeler knyttet til land til organisasjoner og enkeltpersoner. Denne forskriften er et unntak for eiendomsprosjekter med mål om gjenbosetting via land i kommuner, byer og distrikter som oppfyller vilkårene i henhold til regelverket.

Forskriften som forbyr oppdeling og salg av tomter i hele byen har dermed som mål å forene statens boligforvaltning og styrke prosjektinvestorenes ansvar, sikre samtidige investeringer i bygging av teknisk infrastruktur og sosial infrastruktur. Dette unngår situasjoner der folk bygger uten tillatelse, uten tillatelse eller uten å sikre at regelverket for arkitektonisk forvaltning overholdes. Byggedepartementet mener at forbudet mot oppdeling og salg av tomter i hele området er nødvendig.

Le Hoang Chau – styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening (HoREA) – sa at forklaringen ovenfor ikke er i samsvar med bestemmelsene i loven om eiendomsvirksomhet fra 2023 og den praktiske situasjonen. Fordi prosjektet fortsatt er et prosjekt. For øyeblikket er de fem distriktene Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi og Can Gio fortsatt distrikter, ikke distrikter eller byer i Ho Chi Minh-byen.

I henhold til bestemmelsene i loven om eiendomsvirksomhet 2023 og loven om bolig 2023, er disse 5 distriktene fortsatt i tilfelle «i de gjenværende områdene skal den provinsielle folkekomiteen, basert på lokale forhold, bestemme områdene der prosjektinvestorer har lov til å overføre bruksrettigheter til land med teknisk infrastruktur til enkeltpersoner for å bygge egne hus». I tillegg er etterspørselen fra folk som ønsker å motta overføring av bruksrettigheter til land med teknisk infrastruktur i prosjekter i de ovennevnte 5 distriktene for å bygge egne hus fortsatt svært stor.

Derfor foreslo han at folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen gjennomgår og endrer regelverket i retning av å dele opp tomter for salg i kommuner, unntatt byer i de fem distriktene Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio, og ikke i tilfelle auksjon av bruksrettigheter til land for å investere i boligbyggingsprosjekter.

Eiendomsekspert Dinh Minh Tuan – direktør for den sørlige regionen på Batdongsan.com.vn – deler dette synspunktet og sier at for å urbanisere er det nødvendig å tiltrekke seg innbyggere, investere i god infrastruktur og ha attraktive eiendomspriser. For at distrikter skal bli distrikter eller byer under Ho Chi Minh-byen, må folk velge å bo i det området og akseptere å flytte lenger unna for å få billigere eiendomspriser.

Men når oppdeling og salg av tomter forbys i disse fem distriktene, vil ikke forskjellen i boligpriser i forhold til de ytre distriktene være for stor, noe som gjør det vanskelig for folk å bestemme seg for å migrere. Derfor mener Tuan at prosjektets mål vil være vanskelig å oppnå innen 2030.

Ovennevnte ekspert foreslo at Ho Chi Minh-byen på dette tidspunktet bør vurdere forberedelsesplaner, begrense beslutninger som påvirker eiendomsprisene, eller, hvis det finnes noen, bør det utarbeides en plan for gradvis å redusere virkningen. Samtidig, hvis Ho Chi Minh-byen forbyr oppdeling og salg av land, kan den forby det i noen svært urbaniserte områder i distrikter, som bykjerner. Avsidesliggende områder med spredt befolkning bør ikke ha det travelt.

Ho Chi Minh-byen forbyr oppdeling og salg av tomter i hele området, inkludert fem forstadsdistrikter (Illustrasjon: Nam Anh).

Tomte- og boligtomtepriser forventes å øke kraftig, men det er usannsynlig at de vil "opptrappe"

Eksperter er bekymret for at forskriften som forbyr oppdeling og salg av land i Ho Chi Minh-byen kan ha en betydelig innvirkning på markedet, ettersom en ny prisliste for land også utstedes samtidig. Boligtomter og oppdelte land vil øke kraftig i pris. Samtidig kan kompensasjons- og ryddingspriser for infrastrukturprosjekter også øke.

Herr Dinh Minh Tuan sa at et forbud mot oppdeling og salg av land vil gjøre den allerede knappe landforsyningen i Ho Chi Minh-byen enda knappere, og muligheten for folk til å flytte til forstedene vil bli redusert.

Han sa at folk som ønsker å gjøre om tomter til boligtomter, må bruke mer penger på grunn av virkningen av den nye tomteprislisten, så det vil bli vanskeligere å gjøre det. Å begrense oppdeling og salg av tomter vil føre til at prisen på tomter og boligtomter vil øke i fremtiden. Økningen i markedspriser vil justere den årlige tomteprislisten i motsatt retning, noe som vil påvirke kostnadene for rydding av tomter for offentlige investeringsinfrastrukturprosjekter og øke den estimerte kostnaden.

I tillegg krever denne forskriften også at små prosjektutviklingsenheter har nok kapasitet til å gjennomføre: bygge hus, fullføre bygging, ha strøm til å selge produkter. Økte innsatskostnader gjør det vanskelig for dem å selge lavprisprodukter. Økte priser, som begrenser kjøpere, kan føre til dannelse av "spøkelsesbyområder".

Generelt sett mener han at forskriften som forbyr oppdeling og salg av tomt vil bidra til å redusere juridisk risiko for boligkjøpere. Imidlertid er det på dette tidspunktet mulig at forskriften ikke passer for virkeligheten når markedet nettopp har vært gjennom en vanskelig periode. Folk er mindre interessert i tomter, så markedet har stagnert. Hvis den blir brukt, vil økningen i eiendomsprisene gjøre det vanskelig å nå målet om avfolking i det sentrale området og urbanisering i utkanten av Ho Chi Minh-byen.

Vo Hong Thang, visedirektør i DKRA Group, støttet imidlertid den riktige avgjørelsen i Ho Chi Minh-byen og sa at forbud mot oppdeling av land hjelper byen med å løse mange problemer. Hvis investorer får lov til å dele og selge land vilkårlig, kan det ødelegge planleggingen. Spesielt når byen har store planleggingsprosjekter som krever flere hundre hektar til prosjekter, men sitter fast med oppdelingen av land.

Ifølge Thang er landprodukter hovedsakelig for investorer å kjøpe og videreselge med profitt, det er svært få reelle kjøpere. Derfor brukes ikke oppdelt land ofte, urbaniseringsnivået er lavt, noe som fører til sløsing med ressurser.

Han innrømmet også at forbud mot oppdeling og salg av tomter potensielt kunne øke prisen på tomter og boligtomter i en sammenheng med knapphet. Det nåværende sørlige tomtemarkedet har imidlertid lav likviditet, og staten har passende forvaltningspolitikk, så det er usannsynlig at det vil bli en jord-"feber".

Investorer kan se etter passende produkter i andre forstadsmarkeder i Ho Chi Minh-byen, som Binh Duong, Long An , Ba Ria - Vung Tau ... Ekte kjøpere kan ha mange gode alternativer, som tilgjengelige sekundærprodukter; tomter, eksisterende rekkehus i tilgjengelige boligområder; leilighetsprodukter, la han til.

Kilde: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm