3 prawa dotyczące nieruchomości: Natychmiast usuń przeszkody

Jednym z celów postawionych przez Rząd i oczekiwań Zgromadzenia Narodowego przy okazji wcześniejszego o pięć miesięcy (od 1 stycznia 2025 r.) wejścia w życie Ustawy o gruntach z 2024 r. jest uproszczenie procedur i rozwiązanie problemów związanych z mieszkalnictwem i gruntami dla przedsiębiorstw i osób fizycznych.

Jednakże w niektórych miejscowościach, zwłaszcza w Ho Chi Minh City, wiele procedur związanych z gruntami zostało „zamrożonych” od momentu wejścia w życie tego prawa.

Ludzie siedzą na ogniu

Podpisując umowę przeniesienia własności nieruchomości od początku sierpnia 2024 r. (kiedy wejdzie w życie ustawa o gruntach z 2024 r.), 5 sierpnia pan V., mieszkaniec Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho Chi Minh City), złożył dokumenty rejestracyjne w okręgowym biurze rejestracyjnym, a formularz obliczenia podatku został przekazany do organu podatkowego od 14 sierpnia.

Jednakże od upływu ponad miesiąca urząd skarbowy nadal nie wydał zawiadomienia o konieczności przeniesienia nazwy do urzędu rejestrowego w celu dopełnienia procedury rejestracyjnej i przeniesienia nazwy na nabywcę.

Pan V. powiedział, że podpisując umowę przeniesienia własności, zobowiązał się wobec kupującego, że zaktualizuje zmianę nazwiska w ciągu 20 dni. Ponieważ przetwarzanie wniosku trwało długo, kupujący wywierał na niego dużą presję, aby rozwiązał sprawę lub zwrócił pieniądze.

Przez ostatni miesiąc, czytając doniesienia prasowe i obserwując, jak urzędy skarbowe i zarządzające zasobami ludzkimi wymieniają się informacjami i proszą o opinie na temat nieprawidłowości, byłem tak niecierpliwy, że nie mogłem usiedzieć w miejscu.

„Procedury kupna, sprzedaży i transferu muszą zostać szybko rozwiązane, ale zamiast czekać, aż ministerstwa i samorządy będą organizować kolejne spotkania, ludzie i firmy tracą wiele rzeczy i ponoszą wszelkiego rodzaju straty” – oburzył się pan V.

Podobnie pan TQĐ. kupił dom w dzielnicy Phu Nhuan 8 sierpnia 2024 r., ale mimo upływu ponad miesiąca od złożenia wniosku o przeniesienie własności nadal nie otrzymał odpowiedzi, co opóźniło wszystkie jego plany.

Dokładniej, pan D. kupił dom za 14 miliardów VND. Planował szybko pożyczyć 10 miliardów VND z zewnątrz, aby go spłacić, a następnie zaciągnąć pożyczkę w banku, aby go spłacić.

Dokumentacja nie jest jeszcze kompletna, chociaż bank zakończył procedurę wyceny i udzielenia pożyczki, ale nie może wypłacić środków, więc pan D. zmaga się ze spłatą odsetek od pożyczki zaciągniętej z zewnątrz, nie wiedząc, kiedy zostanie ona spłacona.

„Oprocentowanie pożyczek zewnętrznych wynosi dziesiątki milionów dolarów dziennie, a agencje powoli podejmują decyzje o rozwiązaniu problemu, przez co ludzie muszą dźwigać ten ciężar” – powiedział pan D.

Z powodu braku pieniędzy pani PL (mieszkająca w Dystrykcie 12 w Ho Chi Minh City) musiała sprzedać dwie działki w Dystrykcie 12 za 6 miliardów VND. Ponieważ obie działki były obciążone hipoteką w banku, musiała pożyczyć ponad 4 miliardy VND od znajomych, aby dokończyć procedury zwolnienia hipoteki z czerwonej księgi.

W międzyczasie nabywca domu również zaciągnął pożyczkę w banku, więc pani L. pomogła mu w dopełnieniu formalności. Bank zgodził się wypłacić pożyczkę nabywcy po zakończeniu procedur związanych z opłatą podatku od przeniesienia własności i rejestracją zmiany nazwiska.

Składając wniosek w urzędzie skarbowym, pani L. została poinformowana, że ​​Miejski Komitet Ludowy zamierza wkrótce wydać nowy cennik gruntów, w związku z czym powinna ona wstrzymać się z wyliczeniem podatku od przeniesienia własności na podstawie nowego cennika gruntów.

Jednakże aż do tej pory pliki służące do obliczania podatku od czynności cywilnoprawnych są nadal zablokowane, przez co zarówno sprzedawca, jak i kupujący mają kłopoty.

„Sprzedałam ziemię, bo brakowało mi pieniędzy. Nie spodziewałam się, że po jej sprzedaży będzie jeszcze trudniej. Mam tylko nadzieję, że władze szybko naliczą podatek od przeniesienia własności, abym mogła dokończyć procedury sprzedaży ziemi” – powiedziała pani L.

Transakcje na rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City mają tendencję do stagnacji, ponieważ po zakupie i sprzedaży nadal nie jest możliwe dokończenie procedur przeniesienia własności i zarejestrowania nieruchomości - Zdjęcie: QUANG DINH

Więcej trudności na rynku nieruchomości

Tymczasem pan Tran Duc Thuan (dyrektor giełdy nieruchomości w Dzielnicy 7) powiedział, że w tej firmie jest około 20 akt dotyczących kupna i sprzedaży nieruchomości, które utknęły na etapie płatności podatków.

Według pana Thuana wszystkie zapisy sprzed i po 1 sierpnia zostały zawieszone, co spowodowało „zamrożenie” zakończonych transakcji. Ludzie mieli trudności z dokonywaniem nowych transakcji, więc również zaprzestali kupowania i sprzedawania w tym okresie.

Myślałem, że nowe prawo otworzy rynek i sprawi, że ludzie będą mogli handlować wygodniej, ale zamiast tego wszystko im utrudni.

Początkowo urząd skarbowy twierdził, że nowy cennik gruntów, stanowiący podstawę do obliczenia podatku od przeniesienia własności, będzie dostępny w ciągu zaledwie 1-2 tygodni, ale do tej pory czekaliśmy ponad 1,5 miesiąca bez żadnych postępów. Co tydzień musimy zwracać się do urzędu skarbowego z prośbą o pomoc, ponieważ klienci nieustannie nas namawiają” – powiedział pan Thuan.

Pan Ta Trung Kien (pośrednik w obrocie nieruchomościami w Ho Chi Minh City) powiedział, że często zdarza się, że sprzedawca pilnie potrzebuje pieniędzy, więc musi sprzedać dom, ale ostatecznie procedura nie może zostać ukończona, a kupujący nie może pożyczyć pieniędzy z banku i zapłacić sprzedawcy 100% kwoty.

Istnieje przypadek, w którym klient sprzedał dom, aby pokryć koszty osiedlenia się za granicą. Lot był zaplanowany na 15 września, więc procedury sprzedaży zakończyły się na początku sierpnia 2024 roku.

Dokumenty notarialne i depozyt zostały skompletowane, ale proces obliczania podatku utknął w martwym punkcie, przez co sprzedawca nie wiedział, co zrobić. Sprzedawca był zmuszony zaakceptować podróż za granicę od 15 września, podczas gdy proces płatności podatku nadal trwał.

„Klienci akceptują fakt, że jeśli później pojawią się jakieś problemy, będą musieli wydać więcej pieniędzy na loty w obie strony, aby je później obsłużyć, ponieważ nie wiedzą, kiedy cała procedura zostanie zakończona” – powiedział pan Kien.

Ponadto, według pana Kiena, w rzeczywistości zdarzają się przypadki, gdy sprzedając dom, trzeba pożyczyć pieniądze z zewnątrz, aby spłacić kredyt i uzyskać czerwoną książeczkę, która umożliwi zmianę nazwiska. W przypadkach, gdy kupujący również pożycza pieniądze z banku, ale nie może ich wypłacić, sprzedający wpadnie w „dylemat” i będzie musiał zaciągnąć dług przy sprzedaży domu.

Pan Pham Trong Phu, dyrektor Titanium Real Estate Management Company, skomentował, że zawieszenie procedur wydawania i zmiany certyfikatów użytkowania gruntów oraz celów użytkowania gruntów uniemożliwia ludziom handel oraz kupno i sprzedaż, co powoduje trudności dla działalności maklerskiej.

„Władze muszą szybko usunąć przeszkody w obrocie nieruchomościami w Ho Chi Minh City lub zastosować mechanizm tymczasowy. Transakcje nie powinny być „zamrożone”, jak miało to miejsce w ciągu ostatniego miesiąca” – powiedział pan Phu.

Według pana Tran Khanh Quanga, dyrektora Viet An Hoa Real Estate Investment Company, przedsiębiorcy oczekują, że szybkie wdrożenie przepisów dotyczących sektora gruntów usunie przeszkody na rynku i przyspieszy transakcje na rynku nieruchomości. W rzeczywistości jednak pojawiły się problemy, które spowodowały dalsze opóźnienia w transakcjach.

„Każda miejscowość wdraża je w inny sposób, przez co ludzie i firmy ponoszą konsekwencje” – oburzył się pan Quang.

Ludzie prowadzący transakcje dotyczące nieruchomości w dzielnicy Binh Thanh w Ho Chi Minh City – zdjęcie: H.HANH

Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska nie wypowiedziało się jeszcze w tej sprawie.

Zdaniem prawnika Ngo Huynh Phuong Thao (kancelaria TAT) dostosowanie cen gruntów do wartości rynkowej jest konieczne, jednak ludzie i firmy nie mogą tkwić w procedurach.

Warto zauważyć, że podczas gdy wiele innych miejscowości nadal prowadzi ewidencję gruntów zgodnie ze współczynnikiem K i starym cennikiem, Ho Chi Minh City „czeka” na wydanie skorygowanego cennika gruntów.

„Oczekiwanie na nowy cennik nie tylko utrudnia ludziom dokończenie procedur związanych z gruntami, ale także poważnie wpływa na działalność przedsiębiorstw, a zwłaszcza negatywnie wpływa na tempo wzrostu gospodarczego Ho Chi Minh City” – powiedziała pani Thao, sugerując, że stary cennik gruntów powinien nadal obowiązywać w oczekiwaniu na wydanie nowego cennika.

Delegat Zgromadzenia Narodowego Le Xuan Than, przewodniczący Stowarzyszenia Prawników Prowincji Khanh Hoa, powiedział, że Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska, jako agencja wspomagająca rząd w opracowaniu ustawy gruntowej na rok 2024, powinno proaktywnie proponować rządowi lub organizować konferencję krajową, aby wysłuchać ministerstw, oddziałów i miejscowości mówiących o problemach w celu opracowania terminowych rozwiązań i wskazówek.

Według pana Thana ustawa gruntowa z 2024 r. stanowi, że stary cennik gruntów będzie obowiązywał do 31 grudnia 2025 r. Dlatego też, w razie potrzeby, prowincjonalny Komitet Ludowy dostosuje go do lokalnych cen rynkowych.

W przeciwnym razie nadal będzie obowiązywała stara lista cen gruntów, a od 1 stycznia 2026 r. zostanie sporządzona nowa lista cen gruntów.

Dlatego jest zupełnie normalne, że niektóre miejscowości nie dostosowują się, a inne zmieniają cenniki gruntów.

„Prawo nałożyło na władze lokalne obowiązek, aby jeśli Ho Chi Minh City uzna, że ​​stary cennik gruntów jest za niski, co potencjalnie może powodować straty, władze muszą szybko dokończyć procedury i wydać zaktualizowany cennik gruntów, zwalniając mieszkańców z obowiązku przestrzegania procedur” – powiedział pan Than.

Adwokat Tran Duc Phuong (Izba Adwokacka Ho Chi Minh City) powiedział również, że w oczekiwaniu na wydanie nowej wersji cen gruntów, Ho Chi Minh City musi stosować starą listę cen, a organ podatkowy musi rozwiązać procedury administracyjne dla obywateli.

Co więcej, nowa ustawa o gruntach zezwala również na stosowanie starego cennika gruntów do 31 grudnia 2025 r. Zatem, gdy zaktualizowany cennik gruntów nie zostanie opublikowany, stary cennik nadal będzie obowiązywał.

„Jeśli nowy cennik nie będzie dostępny, dopuszczalne będzie stosowanie starego. Po co zatrzymywać procedury administracyjne i narażać ludzi na cierpienie?

W obliczu faktu, że samorządy wstrzymały składanie wniosków o opinie, odpowiednie ministerstwa i oddziały muszą szybko wyrazić swoje opinie i ujednolicić swoje stanowiska, aby samorządy mogły je wdrożyć. Ludzie nie mogą siedzieć i czekać, aż agencje zaczną w ten sposób dyskutować” – powiedział pan Phuong.

Departament Podatkowy Ho Chi Minh City ponownie gorąco zaleca

Ludzie przychodzą do oddziału Urzędu Rejestracji Nieruchomości w dzielnicy Phu Nhuan w Ho Chi Minh City, aby dokonać czynności związanych z obrotem nieruchomościami – zdjęcie: TTD

16 września Urząd Podatkowy miasta Ho Chi Minh ponownie zwrócił się do Komitetu Ludowego miasta Ho Chi Minh z prośbą o zorganizowanie spotkania w celu rozwiązania kwestii ewidencji gruntów od 1 sierpnia 2024 r.

Konkretnie agencja ta zaproponowała, aby miasto zorganizowało spotkanie w celu rozwiązania i ujednolicenia stosowania dokumentów prawnych, takich jak tabele cen gruntów, współczynniki korygujące ceny gruntów, procenty obliczania czynszów dzierżawnych itp., aby organy podatkowe mogły bezzwłocznie obliczać zobowiązania finansowe dotyczące gruntów.

Zgodnie z informacjami Miejskiego Wydziału Podatkowego, w przypadku ewidencji gruntów sporządzonej od 1 sierpnia 2024 r. do daty wydania przez Miasto decyzji o korekcie cen gruntów, należy stosować się do postanowień Decyzji nr 02 z dnia 16 stycznia 2020 r. Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh w sprawie wydania przepisów dotyczących cen gruntów na tym obszarze na lata 2020–2024.

Statystyki Miejskiego Wydziału Podatkowego pokazują, że w okresie od 1 do 27 sierpnia agencja otrzymała łącznie 8808 dokumentów. Z tego 346 dokumentów dotyczyło poboru opłat za użytkowanie gruntów w przypadku uznania prawa do użytkowania gruntów, a 277 dokumentów dotyczyło poboru opłat za użytkowanie gruntów w przypadku zmiany przeznaczenia gruntów.

Ponadto istnieje 5448 rekordów podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości oraz 2737 rekordów w sprawach, w których nie powstają zobowiązania finansowe. Jednak brak wydawania cenników gruntów doprowadził do ogromnego zatoru w rozwiązywaniu kwestii związanych z gruntami.

Według śledztwa Tuoi Tre, w urzędach skarbowych pozostało wiele rejestrów gruntów z 1 sierpnia 2024 roku. W niektórych urzędach pozostało ich 400–500. Kierownik urzędu skarbowego w centralnej dzielnicy Ho Chi Minh City powiedział, że muszą czekać na cennik gruntów, aby obliczyć zobowiązania podatkowe. W związku z tym urząd skarbowy może jedynie wyjaśniać obywatelom i nie może nic więcej zrobić.

Niektóre urzędy skarbowe stwierdziły jednak, że podjęły elastyczne rozwiązania w przypadku osób, których dokumenty dotyczące przeniesienia własności, dziedziczenia i darowizny są zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych i opłat rejestracyjnych. W przypadku dokumentów podlegających opodatkowaniu osoby muszą nadal czekać i nie mogą nic zrobić.

Pan NGUYEN VAN DINH (Przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami):

Wiele miejscowości nadal jest zdezorientowanych

Chociaż te trzy ustawy obowiązują od ponad miesiąca, wciąż wydaje się, że istnieje luka między agencjami opracowującymi te ustawy a samorządami, które je wdrażają. Funkcjonariusze organów ścigania w niektórych miejscowościach nie „zrozumieli” stanowiska organów opracowujących te ustawy, co powoduje wahania i niejasności w procedurach dotyczących gruntów, zwłaszcza w kwestii cenników gruntów – podstawy ustalania zobowiązań finansowych związanych z gruntami.

Chociaż prawo regulują dekrety i okólniki, jego wdrożenie jest nadal bardzo trudne. Dlatego też, mimo że nowe przepisy obowiązują już od ponad miesiąca, większość gmin wciąż poszukuje odpowiednich rozwiązań wdrożeniowych, wydając nawet stosowne rozporządzenia, takie jak dotyczące kalkulacji cen gruntów i zatwierdzania cenników gruntów. W rzeczywistości liczba projektów rozwiązanych na mocy nowego prawa jest bardzo mała, ponieważ gminy muszą przebudować proces obsługi związanych z tym procedur.

Docent, dr NGUYEN QUANG TUYEN (Kierownik Katedry Prawa Gospodarczego Uniwersytetu Prawa w Hanoi):

Potrzebny jest mechanizm ochrony organów ścigania!

Aby przekonać się o skuteczności tych trzech ustaw, ministerstwa, oddziały i samorządy potrzebują jeszcze czasu na ujednolicenie poglądów na temat egzekwowania prawa. Na przykład ustawa o gruntach z 2024 roku określa pięć zasad ustalania cen gruntów, z których pierwsza to ustalanie cen gruntów na podstawie zasad rynkowych, a nie cen rynkowych.

Wiele miejscowości rozumie, że wycena gruntów opiera się na cenach rynkowych, co utrudnia jej wdrożenie, ponieważ ceny rynkowe ulegają codziennym wahaniom. Ta „niejednoznaczność” ułatwia spekulantom łatwe zawyżanie cen gruntów poprzez aukcje, co powoduje zakłócenia na rynku. W egzekwowaniu prawa, oprócz zasady rynku lokalnego, pozostałe cztery zasady muszą być stosowane zgodnie z procedurami prawnymi.

Ponadto, w obecnej sytuacji, potrzebny jest mechanizm ochrony funkcjonariuszy organów ścigania. Jednocześnie konieczne jest zapewnienie niezależności między organem wyceny gruntów a organem decyzyjnym ds. cen gruntów. Wycena gruntów musi gwarantować harmonię interesów użytkowników gruntów, państwa i inwestorów. Jeśli ceny gruntów będą nadal rosły, promowanie efektywnego gospodarowania gruntami będzie bardzo trudne.

Source: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm