Jednym z celów wyznaczonych przez Rząd i oczekiwań Zgromadzenia Narodowego odnośnie do wejścia w życie Ustawy o gruntach z 2024 r. pięć miesięcy przed planowanym terminem (od 1 stycznia 2025 r.) jest usprawnienie procedur i rozwiązanie problemów związanych z mieszkalnictwem i gruntami dla przedsiębiorstw i obywateli.
Jednak w niektórych miejscowościach, zwłaszcza w Ho Chi Minh City, wiele procedur związanych z gruntami uległo wstrzymaniu od momentu wejścia w życie tego prawa.
Ludzie siedzą jak na szpilkach.
Po podpisaniu umowy o przeniesieniu gruntu na początku sierpnia 2024 r. (kiedy weszła w życie ustawa o gruntach z 2024 r.), 5 sierpnia pan V., mieszkaniec Vinh Loc A (dzielnica Binh Chanh, Ho Chi Minh City), złożył dokumenty rejestracyjne w biurze rejestracyjnym dzielnicy, a formularz obliczenia podatku został przekazany do organu podatkowego 14 sierpnia.
Jednakże od upływu ponad miesiąca urząd skarbowy nadal nie wydał zawiadomienia o zamiarze zapłaty podatku, które należy przekazać do urzędu rejestracyjnego w celu dokończenia procesu rejestracji i przeniesienia własności na nabywcę.
Pan V. oświadczył, że podpisując umowę przeniesienia własności, zobowiązał się wobec kupującego do aktualizacji aktu własności w ciągu 20 dni. Z powodu powolnego przetwarzania dokumentów, kupujący wywierał na niego znaczną presję, aby rozwiązać problem lub zwrócić pieniądze.
„Przez ostatni miesiąc czytanie doniesień o tym, jak agencje podatkowe i zarządzające zasobami ludzkimi kłóciły się ze sobą, przesyłały raporty i pytały o opinie na temat niedociągnięć, wywołało u mnie niepokój i niepokój”.
„Procedury kupna, sprzedaży i przekazywania gruntów muszą zostać szybko rozwiązane, a zamiast tego ministerstwa i samorządy organizują jedno spotkanie za drugim, podczas gdy ludzie i firmy tracą wiele rzeczy i ponoszą straty pod każdym względem” – powiedział ze złością pan V.
Podobnie, pan TQD kupił dom w dzielnicy Phu Nhuan 8 sierpnia 2024 r., ale mimo złożenia dokumentów rejestracyjnych i przeniesienia własności ponad miesiąc temu nadal nie otrzymał wyników, co pokrzyżowało wszystkie jego plany.
Dokładniej, pan D. kupił dom za 14 miliardów VND. Planował szybko pożyczyć 10 miliardów VND z zewnętrznych źródeł, aby go spłacić, a następnie pożyczyć resztę z banku.
Chociaż wniosek o pożyczkę jest niekompletny, a bank zakończył procedurę wyceny i zatwierdzenia, nie może wypłacić środków. W rezultacie pan D. ma trudności ze spłatą odsetek od pożyczki zewnętrznej, nie wiedząc, kiedy będzie mógł je odzyskać.
„Dzienne oprocentowanie pożyczek od nieformalnych pożyczkodawców wynosi dziesiątki milionów dongów, a władze zwlekają z decyzją o rozwiązaniu problemu, przez co ludzie muszą dźwigać ten ciężar” – powiedział pan D.
Z powodu trudności finansowych pani PL (zamieszkująca w Dzielnicy 12 w Ho Chi Minh City) musiała sprzedać dwie działki w Dzielnicy 12 za 6 miliardów VND. Ponieważ obie działki były obciążone hipoteką w bankach, musiała pożyczyć ponad 4 miliardy VND od znajomych, aby dokończyć procedury zwolnienia hipoteki z tytułu własności gruntów.
W międzyczasie, ponieważ kupujący zaciągał również kredyt bankowy, pani L. pomogła mu w dopełnieniu niezbędnych procedur. Bank zgodził się wypłacić kredyt po zakończeniu procedury uiszczenia podatku od przeniesienia własności i rejestracji.
Składając wniosek w urzędzie skarbowym, pani L. została poinformowana, że ponieważ Miejski Komitet Ludowy miał wkrótce opublikować nowy cennik gruntów, powinna tymczasowo zaczekać na obliczenie podatku od przeniesienia własności zgodnie z nowym cennikiem gruntów.
Jednakże do dziś proces obliczania podatku od czynności cywilnoprawnych pozostaje w impasie, w związku z czym zarówno sprzedawca, jak i kupujący pozostają w zawieszeniu.
„Brakowało mi pieniędzy, dlatego sprzedałam ziemię. Nie spodziewałam się, że teraz, po sprzedaży, sytuacja stanie się jeszcze trudniejsza. Mam tylko nadzieję, że władze wkrótce naliczą podatek od przeniesienia własności, abym mogła dokończyć procedury sprzedaży ziemi” – powiedziała pani L.
Transakcje na rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City mają tendencję do spowalniania, ponieważ nawet po zakupie i sprzedaży, procedury przeniesienia własności i rejestracji nieruchomości nie mogą zostać jeszcze zakończone - Zdjęcie: QUANG DINH
Dodatkowe utrudnienia na rynku nieruchomości.
Tymczasem pan Tran Duc Thuan (dyrektor biura nieruchomości w Dzielnicy 7) powiedział, że w samej jego firmie prawie 20 transakcji z nieruchomościami utknęło obecnie na etapie płatności podatków.
Według pana Thuana wszystkie transakcje przed i po 1 sierpnia zostały wstrzymane, co spowodowało „zamrożenie” już zawartych transakcji, a nowe transakcje również zostały wstrzymane z powodu trudności, ponieważ ludzie wstrzymywali się od kupowania i sprzedawania w tym okresie.
„Myśleliśmy, że nowe prawo otworzy rynek i ułatwi ludziom dokonywanie transakcji, ale zamiast tego utrudniło im życie”.
„Początkowo urząd skarbowy twierdził, że nowy cennik gruntów będzie dostępny w ciągu 1-2 tygodni, aby naliczyć podatek od przeniesienia własności, ale teraz czekamy już ponad 1,5 miesiąca i nadal nie ma postępów. Co tydzień musimy udawać się do urzędu skarbowego, aby się o to dopytać, ponieważ klienci nieustannie nas namawiają” – opowiadał pan Thuan.
Pan Ta Trung Kien (pośrednik w obrocie nieruchomościami w Ho Chi Minh City) powiedział, że często zdarza się, że sprzedawca desperacko potrzebuje pieniędzy i w związku z tym musi sprzedać dom, ale ostatecznie procedury nie zostają dokończone, a kupujący nie jest w stanie uzyskać kredytu bankowego i zapłacić sprzedawcy 100% kwoty.
W niektórych przypadkach klienci sprzedają swoje domy, aby pokryć koszty przeprowadzki za granicę, gdyż loty zaplanowano na 15 września. W związku z tym procedury sprzedaży rozpoczęły się już na początku sierpnia 2024 r.
Dokumenty notarialne i depozyt zostały skompletowane, ale proces obliczania podatku utknął w martwym punkcie, pozostawiając sprzedającego w niepewności co do dalszych działań. Sprzedający był zmuszony wylecieć za granicę 15 września, podczas gdy proces płatności podatku pozostawał w toku.
„Klienci akceptują fakt, że jeśli później pojawią się jakiekolwiek problemy, poniosą dodatkowe koszty związane z dojazdem i powrotem, aby je rozwiązać, ponieważ nie wiedzą, ile czasu zajmie ukończenie tej procedury” – powiedział pan Kien.
Co więcej, zdaniem pana Kiena, w rzeczywistości zdarzają się przypadki, gdy ludzie muszą pożyczać pieniądze z zewnętrznych źródeł, aby spłacić swoje istniejące długi, uzyskać akt własności gruntu i sfinalizować przeniesienie własności. Jeśli kupujący również zaciąga pożyczkę w banku, ale pożyczka nie może zostać wypłacona, stawia to sprzedającego w trudnej sytuacji, zmuszając go do pozostania w długach podczas sprzedaży domu.
Pan Pham Trong Phu, dyrektor Titanium Real Estate Management Company, skomentował, że stagnacja procedur wydawania i odnawiania certyfikatów użytkowania gruntów oraz zmiany przeznaczenia gruntów uniemożliwiła ludziom przeprowadzanie transakcji, kupno i sprzedaż, a w konsekwencji firmy zajmujące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami również borykają się z trudnościami.
„Władze muszą szybko usunąć przeszkody w obrocie nieruchomościami w Ho Chi Minh City lub zastosować mechanizmy tymczasowe; nie powinny pozwalać na «zamrożenie» transakcji, jak to miało miejsce od ponad miesiąca” – powiedział pan Phu.
Według pana Tran Khanh Quanga, dyrektora Viet An Hoa Real Estate Investment Company, firmy oczekują, że szybkie wdrożenie przepisów dotyczących gruntów rozwiąże bariery na rynku i przyspieszy transakcje na rynku nieruchomości. W rzeczywistości jednak pojawiły się problemy, które dodatkowo utrudniają transakcje.
„Każda miejscowość wdraża je w inny sposób, przez co konsekwencje ponoszą ludzie i firmy” – powiedział ze złością pan Quang.
Ludzie wypełniający procedury dotyczące gruntów i nieruchomości w dzielnicy Binh Thanh w Ho Chi Minh City – zdjęcie: H. Hanh
Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska nie skomentowało jeszcze tej sprawy.
Zdaniem prawnika Ngo Huynh Phuong Thao (kancelaria TAT) dostosowanie tabel cen gruntów do wartości rynkowych jest konieczne, lecz niedopuszczalne jest pozostawianie obywateli i przedsiębiorstw w martwym punkcie procedur biurokratycznych.
Warto zauważyć, że podczas gdy wiele innych miejscowości nadal rozpatruje wnioski o przyznanie gruntów w oparciu o stary współczynnik K i cennik, Ho Chi Minh City „czeka” na wydanie skorygowanego cennika gruntów.
„Oczekiwanie na nowy cennik gruntów nie tylko utrudnia ludziom dokończenie procedur związanych z gruntami, ale także poważnie wpływa na działalność przedsiębiorstw, a w szczególności negatywnie wpływa na tempo rozwoju gospodarczego Ho Chi Minh” – powiedziała pani Thao, sugerując, że stary cennik gruntów powinien nadal obowiązywać w oczekiwaniu na wydanie nowego cennika.
Przedstawiciel Zgromadzenia Narodowego Le Xuan Than, przewodniczący Stowarzyszenia Prawników Prowincji Khanh Hoa, zasugerował, że Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska, pełniąc rolę agencji wspomagającej rząd w opracowaniu ustawy gruntowej na rok 2024, powinno proaktywnie proponować rządowi lub organizować konferencję krajową w celu wysłuchania opinii ministerstw, sektorów i miejscowości na temat przeszkód, aby znaleźć rozwiązania i zapewnić terminowe wytyczne.
Według pana Thana ustawa gruntowa z 2024 r. stanowi, że cennik gruntów na podstawie starej ustawy będzie obowiązywał do 31 grudnia 2025 r. Dlatego też, w razie potrzeby, prowincjonalny Komitet Ludowy może go dostosować do lokalnych cen rynkowych.
W przeciwnym razie nadal będzie obowiązywał stary cennik gruntów, a od 1 stycznia 2026 r. zostanie opracowany nowy cennik gruntów.
Dlatego jest zupełnie normalne, że niektóre miejscowości nie zmieniają swoich cenników gruntów, a inne tak.
„Ustawa powierzyła to zadanie władzom lokalnym. Jeśli Ho Chi Minh City uzna, że stary cennik gruntów jest zbyt niski i może powodować straty, musi szybko dokończyć procedury mające na celu wydanie zaktualizowanego cennika gruntów, usprawniając procedury dla mieszkańców” – powiedział pan Than.
Adwokat Tran Duc Phuong (Izba Adwokacka Ho Chi Minh City) argumentował również, że w oczekiwaniu na wydanie nowej listy cen gruntów, Ho Chi Minh City musi stosować starą listę cen, a organy podatkowe muszą zająć się procedurami administracyjnymi wobec obywateli.
Co więcej, nowa ustawa o gruntach zezwala również na stosowanie starego cennika gruntów do 31 grudnia 2025 r. Zatem do czasu wydania zaktualizowanego cennika gruntów, w mocy pozostaje stary cennik.
„Jeśli nowy cennik jeszcze nie jest dostępny, należy zastosować stary. Po co wstrzymywać procedury administracyjne, narażając ludzi na straty?”
„Biorąc pod uwagę, że samorządy wstrzymują rozpatrywanie wniosków o wydanie opinii, odpowiednie ministerstwa i agencje muszą szybko przedstawić ujednolicone stanowiska, aby samorządy mogły działać dalej. Ludzie nie mogą siedzieć i czekać, aż agencje wymienią się w ten sposób poglądami” – powiedział pan Phuong.
Urząd Podatkowy miasta Ho Chi Minh po raz kolejny złożył pilną propozycję.
Ludzie przychodzą, aby dopełnić procedur związanych z gruntami i nieruchomościami w oddziale Urzędu Rejestracji Nieruchomości w dzielnicy Phu Nhuan w Ho Chi Minh City – zdjęcie: TTD
16 września Urząd Podatkowy miasta Ho Chi Minh ponownie zwrócił się do Komitetu Ludowego miasta Ho Chi Minh z pilną prośbą o zorganizowanie spotkania w celu rozwiązania problemów związanych z gruntami, począwszy od 1 sierpnia 2024 r.
Konkretnie agencja ta zaproponowała, aby miasto zorganizowało spotkanie w celu ostatecznego rozwiązania i ujednolicenia stosowania dokumentów prawnych, takich jak tabele cen gruntów, współczynniki korygujące ceny gruntów, stawki procentowe do obliczania opłat za dzierżawę gruntów itp., tak aby organy podatkowe mogły bezzwłocznie obliczać zobowiązania finansowe związane z gruntami.
Według Urzędu Podatkowego miasta Ho Chi Minh do dokumentów rejestracji gruntów wydanych od 1 sierpnia 2024 r. do dnia wydania przez miasto decyzji o korekcie cennika gruntów stosuje się przepisy dotyczące cenników gruntów w mieście z okresu 2020–2024.
Według statystyk Departamentu Podatkowego miasta Ho Chi Minh, od 1 do 27 sierpnia agencja otrzymała łącznie 8808 wniosków. W tym 346 wniosków o pobór opłat za użytkowanie gruntów związanych z uznaniem prawa do użytkowania gruntów oraz 277 wniosków o pobór opłat za użytkowanie gruntów związanych ze zmianą przeznaczenia gruntów.
Ponadto istnieje 5448 zeznań podatkowych od osób fizycznych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości oraz 2737 zeznań dotyczących spraw bez zobowiązań finansowych. Jednak brak opublikowanego cennika gruntów doprowadził do znacznych opóźnień w rozpatrywaniu wniosków dotyczących gruntów.
Według śledztwa gazety „Tuoi Tre”, urzędy skarbowe borykają się obecnie z ogromnymi zaległościami w zakresie dokumentacji dotyczącej gruntów, sięgającymi 1 sierpnia 2024 roku. Niektóre urzędy mają na rozpatrzenie 400–500 spraw. Naczelnik urzędu skarbowego w centralnej dzielnicy Ho Chi Minh City stwierdził, że muszą poczekać na nowy cennik gruntów, zanim będą mogli naliczyć podatki. W związku z tym organy podatkowe mogą jedynie wyjaśnić sytuację mieszkańcom i nie mogą nic więcej zrobić.
Niektóre urzędy skarbowe stwierdziły jednak, że wykazują się elastycznością w rozpatrywaniu spraw dotyczących transferów, spadków i darowizn, które są zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych i opłat rejestracyjnych. W przypadku spraw podlegających opodatkowaniu, osoby muszą nadal czekać, ponieważ nie mają innych możliwości.
Pan NGUYEN VAN DINH (Przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami):
Wiele miejscowości nadal boryka się z problemami.
Chociaż te trzy ustawy obowiązują od ponad miesiąca, wciąż wydaje się, że istnieje rozbieżność między agencjami, które je opracowały, a samorządami, które je wdrażają. Urzędnicy w niektórych miejscowościach nie zrozumieli jeszcze stanowiska organów, które je opracowały, co prowadzi do wahań i nieporozumień w procedurach dotyczących gruntów, zwłaszcza w odniesieniu do tabel cen gruntów – podstawy ustalania zobowiązań finansowych związanych z gruntami.
Pomimo dekretów i okólników regulujących prawo, jego wdrożenie pozostaje bardzo trudne. Dlatego też, mimo że nowe przepisy obowiązują już od ponad miesiąca, większość gmin wciąż poszukuje odpowiednich rozwiązań, a nawet wydaje rozporządzenia w tym zakresie, takie jak wycena gruntów i zatwierdzanie cen gruntów. W rzeczywistości bardzo niewiele projektów zostało zrealizowanych na mocy nowego prawa, ponieważ gminy muszą przebudować procedury postępowania w tych sprawach.
Doc. dr hab. Nguyen Quang Tuyen (Kierownik Katedry Prawa Gospodarczego Uniwersytetu Prawa w Hanoi):
Potrzebujemy mechanizmu, który ochroni funkcjonariuszy organów ścigania!
Aby przekonać się o skuteczności tych trzech ustaw, potrzeba więcej czasu, aby ministerstwa, sektory i samorządy osiągnęły konsensus w sprawie ich wdrożenia. Na przykład, ustawa o gruntach z 2024 roku określa pięć zasad ustalania cen gruntów, z których pierwsza głosi, że ceny gruntów powinny być ustalane na podstawie zasad rynkowych, a nie cen rynkowych.
W wielu miejscowościach wycena gruntów opiera się na cenach rynkowych, co utrudnia jej wdrożenie ze względu na codzienne wahania cen rynkowych. Ten „brak jasności” sprzyja spekulacjom, łatwo zawyżając ceny gruntów poprzez aukcje i destabilizując rynek. W egzekwowaniu prawa, oprócz zasady rynku lokalnego, pozostałe cztery zasady muszą być stosowane zgodnie z odpowiednimi procedurami prawnymi.
Ponadto, w obecnej sytuacji, potrzebny jest mechanizm ochrony funkcjonariuszy organów ścigania. Jednocześnie należy zapewnić niezależność organizacji zajmujących się wyceną gruntów oraz agencji decyzyjnych w zakresie cen gruntów. Wycena gruntów musi zapewniać równowagę interesów między użytkownikami gruntów, państwem i inwestorami. Samo zawyżanie cen gruntów znacznie utrudni maksymalizację efektywności użytkowania gruntów.
Source: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
Komentarz (0)