5 przypadków ma prawo do „odzyskania” ziemi sprzedanej za pomocą papierów pisanych ręcznie

(Dan Tri) - Istnieje 5 przypadków, w których przekazujący może odzyskać prawo do użytkowania gruntu i zwrócić pieniądze nabywcy, nie łamiąc prawa.

Sprzedaż (przeniesienie) gruntu w formie dokumentu sporządzonego odręcznie to transakcja przeniesienia prawa użytkowania gruntu, ale umowa nie jest poświadczona notarialnie ani poświadczona zgodnie z prawem. Wcześniej ta forma transakcji była stosunkowo popularna. Z różnych powodów zbywca chce odzyskać prawo użytkowania gruntu i zwrócić nabywcy pieniądze.

Aby ta czynność cywilna była skuteczna, konieczne jest zawarcie porozumienia z nabywcą lub złożenie wniosku do sądu o uznanie jej za nieważną.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym z 2015 r. oraz Ustawą o gruntach z 2024 r. istnieją następujące przypadki, w których zakup i sprzedaż gruntów może zostać odzyskana za pomocą dokumentów sporządzonych odręcznie.

Transakcje po 1 sierpnia

Artykuł 27 ust. 3 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że umowy dotyczące przeniesienia własności, darowizny, ustanowienia hipoteki i wkładu kapitałowego z wykorzystaniem praw do użytkowania gruntów, praw do użytkowania gruntów i aktywów związanych z gruntami muszą być poświadczone notarialnie lub uwierzytelnione, z wyjątkiem przypadku określonego w pkt b niniejszej klauzuli.

W związku z powyższym, z wyjątkiem przypadków, gdy jeden lub więcej zbywców to podmioty prowadzące działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, nie jest wymagane poświadczenie notarialne ani certyfikacja.

Zatem przeniesienie prawa użytkowania gruntów w formie dokumentu sporządzonego odręcznie jest ważne tylko wtedy, gdy nastąpi przed 1 sierpnia. Jeśli transakcja zostanie dokonana w formie dokumentu sporządzonego odręcznie po 1 sierpnia, jest ona nieważna prawnie.

Nie kwalifikuje się do transferu

W przypadku zbywcy praw do użytkowania gruntów, artykuł 45 klauzuli 1 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że organizacje, gospodarstwa domowe i osoby fizyczne są uprawnione do przeniesienia praw do użytkowania gruntów, jeżeli spełniają następujące warunki:

- Posiadać zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntów, prawie własności nieruchomości mieszkalnych i innych składnikach majątku związanego z gruntem, z wyjątkiem następujących przypadków: dziedziczenie prawa do użytkowania gruntów, przekształcenie gruntów rolnych przy scalaniu gruntów, wymiana działek, darowizna prawa do użytkowania gruntów na rzecz Skarbu Państwa, wspólnoty mieszkaniowe; Organizacje gospodarcze z udziałem kapitału zagranicznego otrzymujące przeniesienie projektów nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o obrocie nieruchomościami;

- Gospodarstwa domowe, którym nie przyznano czerwonej książki, ale które kwalifikują się do jej uzyskania, mogą przenosić prawa do użytkowania gruntów, dzierżawić, poddzierżawiać prawa do użytkowania gruntów, a także wnosić kapitał, wykorzystując prawa do użytkowania gruntów do realizacji projektów.

- Ziemia nie jest przedmiotem sporu lub spór został rozstrzygnięty przez właściwy organ państwowy, wyrokiem lub decyzją sądu, orzeczeniem arbitrażowym lub wyrokiem, które weszło w życie;

- Prawa do użytkowania gruntów nie podlegają zajęciu ani innym środkom zapewniającym wykonanie orzeczeń zgodnie z przepisami ustawy o wykonywaniu orzeczeń cywilnych;

- w okresie użytkowania gruntu;

- Prawa do użytkowania gruntów nie podlegają tymczasowym środkom nadzwyczajnym przewidzianym w przepisach prawa.

Jeżeli zatem spełniony jest choć jeden z powyższych warunków, przysługuje prawo wystąpienia do sądu o uznanie przeniesienia własności za nieważne (najczęściej dotyczy to gruntów bez certyfikatu).

Nabywca nie może znajdować się w sytuacji, w której przeniesienie jest niedozwolone. Na przykład osoba, która nie zajmuje się bezpośrednio rolnictwem, nie może otrzymać przeniesienia gruntów przeznaczonych pod uprawę ryżu.

Wzór zaświadczenia o prawie użytkowania gruntu (zdjęcie: IT).

Bez zgody członków

Po ogłoszeniu Ustawy o gruntach z 2024 roku i jej wejściu w życie 1 sierpnia, wiele osób wyraziło zaniepokojenie kwestiami związanymi z certyfikatami prawa do użytkowania gruntów (czerwonymi księgami). Jedną ze zmian w tej ustawie jest to, że czerwone księgi wydane gospodarstwom domowym nie są już uznawane.

Artykuł 256, klauzula 4 ustawy o gruntach z 2024 r. wyraźnie stanowi, że zaświadczenie o prawach do użytkowania gruntów, prawach własności domu i innych aktywach związanych z gruntem wydane przedstawicielom gospodarstwa domowego przed 1 sierpnia, jeśli członkowie gospodarstwa domowego dzielący prawa do użytkowania gruntów mają taką potrzebę, zostanie wydane nowe zaświadczenie z pełną informacją o imionach i nazwiskach członków dzielących prawa do użytkowania gruntów.

Decyzja o wpisaniu nazwisk członków posiadających prawo do użytkowania gruntu należącego do gospodarstwa domowego do certyfikatu prawa do użytkowania gruntu podejmowana jest przez tych członków i ponoszą oni odpowiedzialność prawną.

W rzeczywistości często zdarza się, że osoba będąca członkiem gospodarstwa domowego (dawniej głowa gospodarstwa domowego) samowolnie przekazuje ziemię innej osobie bez pisemnej zgody poświadczonej notarialnie lub poświadczonej zgodnie z przepisami pozostałych członków gospodarstwa domowego korzystających z ziemi.

Artykuł 14 ust. 5 Rozporządzenia 02/2015 Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska stanowi, że osoba, której nazwisko widnieje na certyfikacie, lub osoba upoważniona zgodnie z przepisami prawa cywilnego może podpisywać umowy i dokumenty transakcji dotyczące praw użytkowania gruntów i własności aktywów związanych z gruntem tylko wtedy, gdy członkowie gospodarstwa domowego korzystający z gruntu wyrazili na to zgodę na piśmie, a dokument ten został poświadczony notarialnie lub uwierzytelniony zgodnie z przepisami prawa.

W związku z tym, jeżeli nie ma pisemnej zgody członków wspólnoty dzielących prawa do użytkowania gruntów, poświadczonej notarialnie lub poświadczonej, na przeniesienie własności gruntów domowych na inną osobę, ta druga osoba ma prawo odzyskać swoje prawa do użytkowania gruntów.

Arbitralne przeniesienie wspólnego majątku męża i żony

Zgodnie z klauzulą ​​2 artykułu 35 Ustawy o małżeństwie i rodzinie z 2014 roku, przeniesienie własności nieruchomości stanowiącej wspólny majątek małżonków wymaga pisemnej zgody. W przypadku przeniesienia własności przez małżonków bez ich zgody, druga strona ma prawo wystąpić do sądu o uznanie transakcji za nieważną.

Umowa nie jest poświadczona notarialnie ani uwierzytelniona.

Ustawa o gruntach z 2024 roku stanowi, że umowy przeniesienia własności nieruchomości muszą być poświadczone notarialnie lub uwierzytelnione. Oznacza to, że jeżeli umowa nie zostanie poświadczona notarialnie lub uwierzytelniona zgodnie z przepisami prawa, przeniesienie jest nieważne, z wyjątkiem klauzuli 2 artykułu 129 Kodeksu cywilnego z 2015 roku.

Oznacza to, że prawo do zwrotu przysługuje tylko wtedy, gdy jedna ze stron lub strony nie wykonały co najmniej dwóch trzecich zobowiązań wynikających z transakcji. W przypadku gdy grunt nadaje się do przeniesienia własności, a nabywca uiścił co najmniej dwie trzecie uzgodnionej kwoty, nie ma podstaw do żądania od sądu uznania transakcji za nieważną z powodu naruszenia formy zwrotu gruntu.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm