Nieoczekiwane „utkniecie” z obciążeniem finansowym podczas zmiany przeznaczenia gruntu

W niektórych przypadkach zmiana przeznaczenia gruntów napotyka na braki, powodując obciążenia finansowe dla ludzi i wymagając dostosowania Ustawy o gruntach z 2024 r. oraz przepisów wykonawczych w celu odblokowania zasobów gruntowych.

Przedsiębiorstwa proponują zmianę przepisów dotyczących obliczania opłat za użytkowanie gruntów w niektórych szczególnych przypadkach, aby uwolnić zasoby gruntowe i zmniejszyć obciążenia finansowe dla ludzi i przedsiębiorstw - Zdjęcie: NGOC HIEN

W rozmowie z Tuoi Tre , pan Nguyen Phuong Nam – były przewodniczący Stowarzyszenia Młodych Przedsiębiorców Ho Chi Minh City – powiedział, że zmiana celu użytkowania gruntów na grunty nierolnicze , które są dzierżawione za roczną opłatą, a przed dzierżawą były gruntami rolnymi należącymi do osób posiadających czerwone księgi (nie są to grunty publiczne), napotyka na problemy w przepisach dotyczących obliczania opłat.

Nieoczekiwane trudności w zmianie przeznaczenia gruntów

Pan Nguyen Phuong Nam powiedział, że Dekret 103 w sprawie opłat za przekształcenie użytkowania gruntów nie rozróżnia wyraźnie ani nie pomija przypadków, w których użytkownicy gruntów otrzymali certyfikaty prawa do użytkowania gruntów rolnych (a nie gruntów publicznych przeznaczonych do dzierżawy) przed przekształceniem ich w grunty nierolnicze i płaceniem rocznego czynszu dzierżawnego. W przypadku konieczności przekształcenia ich w grunty mieszkalne, ich zobowiązania finansowe znacząco ucierpią.

W tym przypadku mieszkańcy muszą uiścić 100% opłaty za użytkowanie gruntu, obliczonej na podstawie ceny gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową w momencie wydania decyzji o zmianie przeznaczenia. Zasada obliczania opłaty według ceny gruntu rolnego, jak w przypadku własnego gruntu rolnego, któremu wydano certyfikat przed dzierżawą, nie ma zastosowania.

Ponadto, osoby fizyczne nie mogą odliczać od podatku wartości płaconej przy rocznej dzierżawie ziemi, nawet jeśli jest to ziemia prywatna, a nie dzierżawiona od państwa od samego początku.

Według pana Nama prowadzi to do poważnych niedociągnięć, takich jak niesprawiedliwość i zmniejszanie motywacji ludzi i przedsiębiorstw do wykorzystywania ziemi w celach produkcyjnych i biznesowych.

Ponadto obowiązujące przepisy nie zawierają jasnych regulacji dotyczących terminowego rozwiązywania umów dzierżawy gruntów przed upływem terminu ich obowiązywania w przypadkach, gdy użytkownicy gruntów nie muszą już korzystać z dzierżawionych gruntów, gdyż przed dzierżawą przyznano im certyfikat prawa do użytkowania gruntu.

W związku z tym osoby nie mogą przedwcześnie rozwiązać umowy dzierżawy i nie mogą ponownie uzyskać certyfikatu prawa do użytkowania gruntu, jak miało to miejsce przed zawarciem umowy dzierżawy, co powoduje wiele konsekwencji dotyczących aktywów, inwestycji, kredytów hipotecznych, transakcji itp.

Aby zapewnić użytkownikom gruntów uzasadnione i zgodne z prawem prawa, a jednocześnie zachęcić ludzi i przedsiębiorstwa do efektywnego wykorzystania gruntów pod produkcję i działalność gospodarczą, pan Nam powiedział, że w niniejszej nowelizacji Ustawy o gruntach z 2024 r. i Dekretu 103 konieczne jest uwzględnienie powyższych „brakujących” przypadków.

Propozycja uzupełnienia przepisów w znowelizowanej ustawie o gruntach

Jeśli chodzi o obowiązki finansowe związane ze zmianą przeznaczenia gruntów, pan Nam zaproponował, aby jasno określić przypadek gruntów produkcyjnych i komercyjnych niebędących gruntami rolnymi, które są dzierżawione za roczną opłatą, ale pierwotnie były gruntami osób lub przedsiębiorstw, którym wydano certyfikat przed zakończeniem procedur dzierżawy (nie są to grunty publiczne), a następnie w przypadku zmiany przeznaczenia na grunty mieszkaniowe będą one objęte tymi zasadami.

Polityka ta obejmuje: Brak konieczności płacenia 100% opłat za użytkowanie gruntów, jak w przypadku gruntów publicznych dzierżawionych od państwa, i obliczanych w taki sam sposób, jak grunty rolne przekształcone na inne cele.

Zdaniem pana Nama, ponieważ ludność zamieszkująca te tereny zajmuje się rolnictwem, Dekret 103 nie ma tu zastosowania.

Konkretnie rzecz biorąc, osoby posiadające tę samą ziemię otrzymały certyfikat prawa do użytkowania gruntów rolnych, ale przekształciły część gruntów rolnych w grunty produkcyjne nierolnicze, mają prawo zmienić formę dzierżawy gruntów z roczną opłatą za swoją ziemię. Gdy zachodzi potrzeba zmiany celu użytkowania gruntów, taka dzierżawa gruntów z roczną opłatą jest obliczana jako 0, a pozostała ziemia rolna przy zmianie celu jest obliczana zgodnie ze zobowiązaniami finansowymi danego rodzaju gruntów rolnych.

Odnosząc się do prawa do rozwiązania umowy dzierżawy gruntu, pan Nam stwierdził, że konieczne jest dodanie przepisu umożliwiającego użytkownikom gruntów, którzy płacą czynsz rocznie, ale którym wcześniej przyznano certyfikat, rozwiązanie umowy dzierżawy gruntu przed upływem terminu, jeśli już go nie potrzebują; a także otrzymanie certyfikatu prawa do użytkowania gruntu zgodnie z aktualnym stanem użytkowania przed umową dzierżawy, jeśli nie doszło do naruszenia prawa gruntowego.

Nowelizując te przepisy, należy zapewnić zasady sprawiedliwości, przejrzystości i racjonalności, a jednocześnie wyraźnie rozróżnić grunty publiczne dzierżawione od państwa i grunty prywatne, do których użytkowania przyznano prawo osobom/przedsiębiorstwom, a następnie oddano je w roczną dzierżawę za opłatą, bez naruszania praktycznych praw osób.

„Wierzymy, że jeśli powyższe zalecenia zostaną przyjęte i wdrożone w znowelizowanej ustawie o gruntach, przyczynią się one do promowania efektywnego użytkowania gruntów, zachęcą właścicieli gruntów rolnych do gotowości do przeznaczania ich na produkcję pozarolniczą i działalność gospodarczą, stworzą miejsca pracy, wniosą pozytywny wkład do budżetu państwa i rozwoju społeczno -gospodarczego” – powiedział pan Nam.

Propozycja zniesienia corocznej rejestracji użytkowania gruntów

Pan Nam powiedział, że regulacja, zgodnie z którą użytkownicy gruntów muszą rejestrować swoje roczne plany zagospodarowania przestrzennego i uzyskiwać zgodę na szczeblu prowincji lub miasta, zanim będą mogli zmienić przeznaczenie gruntu zgodnie z planem, jest bardzo nieefektywna i trwa 1–2 lata.

Dodał również, że nie ma potrzeby przeprowadzania procedur rejestracji użytkowania gruntów, gdy zachodzi potrzeba prawnej zmiany przeznaczenia gruntów.

Stworzy to warunki, w których ludzie i przedsiębiorcy nie stracą szansy na efektywne wykorzystanie i użytkowanie gruntów, przyczyni się do dochodów budżetu, a także zaoszczędzi czas i wysiłek ludzi i państwowych organów zarządzających w procesie wdrażania procedur administracyjnych na gruntach.

Powrót do tematu

NGOC HIEN

Source: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm