Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska wyjaśnia propozycję rezygnacji z metody nadwyżkowej w wycenie gruntów

[reklama_1]

Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska proponuje 3 metody wyceny gruntów

Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska poinformowało, że agencja ta właśnie wysłała oficjalne pismo do Ministerstwa Sprawiedliwości z prośbą o ocenę dekretu zmieniającego i uzupełniającego szereg artykułów dekretu nr 44/2014/ND-CP w sprawie cen gruntów oraz dekretu nr 10/2023/ND-CP w sprawie zmiany i uzupełnienia szeregu artykułów dekretów regulujących wdrażanie ustawy o ziemi.

Należy zauważyć, że w treści projektu rozporządzenia Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska (TNMT) zaproponowało zmianę i uzupełnienie metody wyceny gruntów w celu uregulowania 3 metod wyceny gruntów, w tym: metody porównawczej, metody dochodowej i metody współczynnika korygującego cenę gruntów.

W porównaniu z Dekretem nr 44/2014/ND-CP, projekt Dekretu ogranicza dwie metody wyceny gruntów. W szczególności integruje metodę odliczeń z metodą porównawczą i nie stosuje metody nadwyżki do wyceny gruntów.

W wyjaśnieniu tego Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska stwierdziło w swoim raporcie, że metoda nadwyżkowa jest metodą wyceny gruntów polegającą na obliczeniu całkowitego zakładanego przychodu z zagospodarowania nieruchomości pomniejszonego o całkowity zakładany koszt zagospodarowania.

W związku z tym obliczenie całkowitego zakładanego przychodu z zagospodarowania nieruchomości musi być oparte na: cenie transferowej, cenie najmu, czasie sprzedaży, tempie sprzedaży, trendach i wahaniach ceny transferowej, przyszłej cenie najmu, stopniu obłożenia... oraz musi uwzględniać przepływy pieniężne w momencie wyceny zgodnie ze stopą procentową kredytu bankowego; obliczenie całkowitego zakładanego kosztu zagospodarowania nieruchomości, oprócz oparcia się na normach i cenach jednostkowych ogłaszanych przez właściwe agencje państwowe, zależy również od czasu budowy, tempa budowy w każdym roku, kosztów awaryjnych, kosztów odsetek od kredytu, zysków inwestorów, biorąc pod uwagę czynniki ryzyka, koszty reklamy i sprzedaży...

Według Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, obliczanie wyżej wymienionych czynników zakładanych dla całkowitych przychodów i całkowitych kosztów rozwoju jest bardzo skomplikowane, wyniki wyceny są niepewne, niedokładne i obarczone dużymi błędami (dla tej samej działki gruntu zmiana jednego wskaźnika w czynnikach zakładanych spowoduje zmianę wyników wyceny), a ponadto jest podatne na nadużycia i stwarza ryzyko dla rzeczoznawców majątkowych oraz osób decydujących o cenach gruntów w konkretnych miejscowościach. Jest to główna przyczyna trudności i opóźnień w ustalaniu, wycenie i podejmowaniu konkretnych decyzji w przeszłości.

Z drugiej strony, w biznesie nieruchomości, ziemia zawsze istnieje jako pierwsza, a jej cena jest ustalana przed procesem tworzenia nieruchomości, więc nie jest właściwe zakładanie, że oszacuje się wartość nieruchomości w przyszłości, a następnie ustalanie ceny ziemi. Powoduje to, że cena ziemi zależy od metody biznesowej inwestora, a nie od odzwierciedla prawdziwej wartości rynkowej ziemi.

Zgodnie z duchem Rezolucji 18-NQ/TW, metoda ustalania cen gruntów musi zapewniać zgodność z zasadami rynkowymi. W związku z tym projekt Dekretu nie stosuje metody nadwyżkowej do ustalania cen gruntów w celu obliczenia zobowiązań finansowych użytkowników gruntów i odszkodowań w przypadku rekultywacji gruntów przez państwo, co jest zgodne z polityką Partii.

Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska stwierdziło, że w celu pokonania ograniczeń wynikających z niestosowania metody nadwyżkowej projekt rozporządzenia zmienił i uzupełnił treść metody porównawczej, zgodnie z którą wycena działek i obszarów gruntów, na których nie zainwestowano jeszcze w infrastrukturę techniczną, opiera się na połączeniu techniki odliczenia w celu odliczenia kosztów inwestycji w infrastrukturę techniczną, a jednocześnie uzupełniono ją regulacją, że przy ustalaniu cen gruntów należy stosować metodę rocznego współczynnika korekcyjnego w celu porównania i weryfikacji, aby zapewnić dokładność wyników wyceny gruntów.

„Uregulowanie trzech metod wyceny gruntów (porównawczej, dochodowej i współczynnika korygującego cenę gruntów) zapewniło objęcie kontrolą wszystkich przypadków wyceny gruntów służących państwowemu zarządzaniu gruntami” – stwierdzono w piśmie Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska.

Wiele opinii wyraża obawy dotyczące „zablokowania” projektu, jeśli zrezygnuje się z metody wyceny nadwyżek gruntów.

Wiele opinii wyraża obawę, że jeśli zrezygnuje się z metody nadwyżkowej, może to utrudnić wycenę gruntów w ramach projektów, co doprowadzi do zatorów.

Według Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City, ostatnio aż 87% projektów w mieście zostało wycenionych metodą nadwyżkową.

„Metoda nadwyżkowa to naukowa i uznana na całym świecie metoda wyceny gruntów. Zdecydowanie zalecamy, aby Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz rząd utrzymały metodę nadwyżkową w wycenie gruntów” – zaproponował pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City.

Przedstawiciel Wietnamskiego Stowarzyszenia Wyceny Nieruchomości stwierdził, że metoda nadwyżkowa nadaje się do wyceny gruntów pod nowe projekty inwestycyjne. Inne metody wyceny nie kwalifikują się do zastosowania. Zaniechanie jej może utrudnić wycenę gruntów pod nowe projekty, powodując zatory.

„Każda metoda jest odpowiednia dla różnych typów. Na przykład, metoda porównawcza i dochodowa służą do określania cen gruntów do bieżącego użytkowania. Metoda nadwyżkowa służy do określania cen gruntów do przyszłego użytkowania. Metody określania bieżącej ceny gruntu nie można stosować w przyszłości. Na rynku nie wszystkie projekty mają podobne aktywa, aby zastosować metodę porównawczą. Jeśli metoda nadwyżkowa zostanie porzucona, określanie cen gruntów pod projekty deweloperskie będzie bardzo trudne” – powiedział Nguyen Tien Thoa, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wycen.

Według doniesień lokalnych, podaż nowych projektów mieszkaniowych w pierwszym półroczu tego roku stale gwałtownie spadała. Głównym powodem są problemy prawne, w tym wycena gruntów. Przedsiębiorstwa uważają, że deklaracja premiera w sprawie usunięcia trudności w wycenie gruntów stanowi ważną podstawę dla Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz samorządów do przeglądu i ponownego rozważenia systemu powiązanych dokumentów prawnych, zwłaszcza metod wyceny gruntów, w celu synchronicznego dostosowania ich do rynku.

Wietnamska Federacja Handlu i Przemysłu (VCCI) również podziela opinię przedsiębiorstw i stowarzyszeń, że wyeliminowanie metody nadwyżkowej utrudnia wycenę gruntów.

VCCI podkreśliło, że metoda porównawcza ma ograniczenia w zakresie danych porównawczych, ponieważ informacje o transakcjach często trudno dopasować do wycenianej nieruchomości; wymaga to wielu jasnych i dokładnych informacji o transakcjach, podczas gdy w rzeczywistości cena transakcyjna na papierze i rzeczywista cena transakcyjna często się różnią. Metoda współczynnika korekty ceny gruntu również ma podobne ograniczenia, ponieważ opiera się na danych porównawczych i również charakteryzuje się brakami w zakresie informacji i danych wejściowych.

VCCI uważa również, że metoda nadwyżkowa jest jedną z metod wyceny nieruchomości stosowanych przez profesjonalne organizacje zajmujące się wyceną, szczególnie w przypadku wycen gruntów z potencjałem rozwojowym. Oznacza to, że wartość gruntu została obliczona w taki sposób, aby zapewnić najlepsze i najefektywniejsze wykorzystanie, zgodnie z zasadami rynkowymi. Usunięcie metody nadwyżkowej z projektu może spowodować niespójność w dokumentach prawnych związanych z wyceną nieruchomości. Mając na uwadze cel zarządzania państwem, jakim jest utrzymanie metody nadwyżkowej w metodzie wyceny gruntów proponowanej przez VCCI, usunięcie metody nadwyżkowej może utrudnić proces wdrażania wyceny gruntów.

Źródło