Zwiększenie podaży w celu obniżenia cen nieruchomości

W ostatnim czasie ceny nieruchomości stale osiągają nowe szczyty, ponieważ nowo otwierane projekty są droższe niż poprzednie. W branży nieruchomości zawrzało, gdy Masterise Homes otworzyło apartamentowiec przy 2 Ton Duc Thang w dzielnicy Saigon w Ho Chi Minh City, którego cena sięgała 450 milionów VND/m², bijąc poprzedni rekord cen nieruchomości. Tymczasem w sąsiednich miejscowościach, takich jak Hau Nghia (dawniej prowincja Long An), ceny sprzedaży przekroczyły 50 milionów VND/m², a podobne ceny odnotowano również w dawnym regionie Binh Duong.

Báo Sài Gòn Giải phóng•22/07/2025

Jednym z powodów ciągłego wzrostu cen nieruchomości jest niedobór podaży. A jednym z powodów niedoboru są kwestie prawne – sytuacja, która miała już miejsce w przeszłości, gdy ograniczona podaż prowadziła do gorączki ziemi.

Oczekuje się jednak, że powyższe trudności zostaną wkrótce rozwiązane, gdy gminy wdrożą strategie pilotażowe zgodnie z Rezolucją nr 171/2024/QH15 Zgromadzenia Narodowego z dnia 30 listopada 2024 r. w sprawie pilotażu realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego poprzez umowy o nabycie praw do użytkowania gruntów lub prawa do użytkowania gruntów (Rezolucja 171). Przykładowo, Rada Ludowa Hanoi zatwierdziła właśnie listę 150 działek o łącznej powierzchni 690,04 hektarów, na których będą prowadzone pilotażowe projekty budownictwa mieszkaniowego poprzez umowy o nabycie praw do użytkowania gruntów, zgodnie z Rezolucją nr 171.

Tymczasem w Ho Chi Minh City departamenty i oddziały wdrażają procedury weryfikacji 442 działek pod projekty mieszkaniowe, stosując podobne mechanizmy. W dokumencie przesłanym do Departamentu Rolnictwa i Środowiska w Ho Chi Minh City, Departament Budownictwa w Ho Chi Minh City jasno określił zakres weryfikacji: „Warunki, kryteria dotyczące zakresu lokalizacji, działki, na których ma zostać zrealizowany projekt pilotażowy pod zabudowę mieszkaniową komercyjną, poprzez umowy o nabyciu praw do użytkowania gruntów lub o posiadaniu praw do użytkowania gruntów zgodnie z Rezolucją nr 171”.

Oczywiście, liczba działek objętych programem pilotażowym zostanie starannie rozważona przez władze, ale branża nieruchomości ma nadzieję, że miasto wkrótce zakończy te procedury, usuwając tym samym przeszkody prawne dla setek projektów, które utknęły w przeszłości. Po wyjaśnieniu sytuacji prawnej, podaż mieszkań będzie obfita, a na rynku pojawi się wiele segmentów mieszkaniowych, co da nabywcom większy wybór i przyczyni się do obniżenia cen nieruchomości.

Z drugiej strony, przedłużająca się stagnacja projektów mieszkaniowych to ogromne marnotrawstwo. Projekty mieszkaniowe powstają bowiem głównie z kapitału pożyczonego, połączonego z kapitałem własnym inwestora. Im wolniejszy jest proces realizacji projektu, tym wyższe są odsetki od kredytów, co prowadzi do wyczerpania płynności finansowej inwestora. Jeśli projekty te zostaną szybko zakończone, podaż mieszkań zostanie uruchomiona we właściwym momencie, co pozwoli na zaspokojenie popytu rynkowego, a jednocześnie pomoże inwestorom złagodzić presję finansową, a przepływ kapitału będzie się szybciej rotował.

Dlatego też, gdy Zgromadzenie Narodowe przyjęło rezolucję w sprawie pilotażu realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego za pośrednictwem porozumień o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów lub posiadaniu praw do użytkowania gruntów, została ona przyjęta z wielkim zadowoleniem i oczekiwana przez środowisko biznesowe.

Ponadto, mieszkania socjalne stanowią niezwykle ważne źródło podaży, które należy szybko wdrożyć. Oczekuje się, że Rezolucja 171 przyspieszy powstanie szeregu projektów mieszkań socjalnych, zaspokajając potrzeby mieszkaniowe mieszkańców, zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Ho Chi Minh i Hanoi – gdzie ceny nieruchomości stale „tańczą”, znacznie przekraczając dochody większości mieszkańców.

Wiele mechanizmów politycznych wynikających z tej Rezolucji doprowadzi do przełomu, takich jak: utworzenie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego z budżetu państwa, z pieniędzy odliczonych od wartości gruntów zainwestowanych w budowę systemów infrastruktury technicznej pod budowę mieszkań socjalnych zgodnie z przepisami ustawy o budownictwie mieszkaniowym, z pieniędzy ze sprzedaży domów należących do majątku publicznego, z pieniędzy z licytacji praw do użytkowania gruntów. Należy jednak otwarcie przyznać, że złożoność wielu procedur prawnych jest przyczyną niedoboru mieszkań socjalnych w ostatnich czasach.

W ten sposób, dzięki dwóm ważnym przełomom – programowi pilotażowemu dla budownictwa komercyjnego i socjalnego – korytarz prawny został stopniowo zniesiony. Pozostaje problem, który wymaga szybkiego przekształcenia polityki rządu w konkretne, drastyczne i synchroniczne działania. Kiedy dźwigi zaczną pojawiać się na pustych terenach, kiedy place budowy znów zaczną tętnić życiem, będzie to sygnał, że polityka zaczyna działać i podstawa do utwierdzenia się w przekonaniu, że ceny nieruchomości stopniowo wrócą do normy, zamiast nadal „odlatywać” poza zasięg ludzi.

Komentarz (0)