Apartamenty w cenie 25 milionów VND/m2 „wymarły” w Hanoi i Ho Chi Minh City

Przystępne cenowo mieszkania „wymarły” na rynku nieruchomości w Hanoi i Ho Chi Minh City

Raport Ministerstwa Budownictwa na temat rynku mieszkaniowego i nieruchomości w trzecim kwartale podaje, że liczba pomyślnie zawartych transakcji sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych wyniosła 38 398, co stanowi wzrost o 48% w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Ceny mieszkań w Hanoi nadal rosły, zarówno w nowych, jak i starych projektach. Średnia cena nowych projektów wzrosła o około 4-6% kwartalnie i 22-25% rocznie. Ceny mieszkań również wzrosły, szczególnie w niektórych obszarach, lokalnie o około 35-40% w zależności od lokalizacji w porównaniu z poprzednim kwartałem.

W segmencie mieszkań przystępnych cenowo, których cena sprzedaży wynosi poniżej 25 mln VND/m², praktycznie nie ma transakcji ani produktów na sprzedaż. Apartamenty średniej klasy, w cenach od 25 mln VND/m² do poniżej 50 mln VND/m², nadal stanowią dużą część transakcji i podaży na rynku. Pozostała część to apartamenty luksusowe i superluksusowe (z cenami powyżej 50 mln VND/m²).

Dane badawcze Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) pokazują, że segment mieszkań w przystępnej cenie (w cenach poniżej 25 mln VND/m2) – tanie mieszkania – „wymarł” w ciągu ostatnich kilku lat i jest bardzo trudno, a wręcz niemożliwe, aby odrodzić się w Hanoi i Ho Chi Minh.

Statystyki z tej jednostki pokazują, że w latach 2018-2023 nie tylko stale spadała liczba mieszkań, ale także struktura podaży mieszkań w tych dwóch specjalnych obszarach miejskich stawała się coraz bardziej niezrównoważona. Struktura podaży coraz bardziej „przechylała się” w stronę segmentów high-end i luksusowych. Odsetek nowo otwartych mieszkań w segmencie przystępnych cenowo stale spadał, a oficjalnie „zniknął” w Ho Chi Minh City w 2021 roku i Hanoi w 2023 roku.

W Hanoi odsetek nowo oddanych do użytku mieszkań w przystępnej cenie osiągnął 35% w 2018 roku, spadł do 20% w 2019 roku i zaledwie 12% w 2020 roku. W latach 2021 i 2022 podaż mieszkań w przystępnej cenie w Hanoi nadal spadała, osiągając zaledwie około 4% całkowitej podaży mieszkań na sprzedaż. Do tej pory nie ma już mieszkań w przystępnej cenie na sprzedaż.

W Ho Chi Minh City od 2018 roku odsetek mieszkań w przystępnej cenie spadł gwałtownie z 20% w 2018 roku do 0,5% w 2020 roku. Do 2021 roku segment mieszkań w przystępnej cenie w Ho Chi Minh City zniknął.

Projekt mieszkań socjalnych Dong Mo Dai Kim w dzielnicy Hoang Mai w Hanoi (Zdjęcie: Ha Phong).

W ciągu ostatnich 9 miesięcy podaż mieszkań w Hanoi znacznie wzrosła. Jednak dysproporcja między podażą a popytem stała się poważniejsza, ponieważ około 80% podaży mieszkań na sprzedaż w Hanoi i Ho Chi Minh City jest wycenianych na 50 milionów VND/m² lub więcej.

Ceny mieszkań stale rosną i osiągnęły nowy rekord zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, znacznie przekraczając tempo wzrostu dostępności mieszkań i dochodów większości ludzi.

Ministerstwo Budownictwa uważa, że ​​obecnie rynek nieruchomości wykazuje ograniczenia i niedostatki, a pojawiają się oznaki niestabilności i niezdrowej kondycji. W szczególności struktura oferty nieruchomości jest nieracjonalna, gdy segmenty mieszkań średniej i wysokiej klasy oraz nieruchomości turystyczne wykazują oznaki nadwyżki. Jednocześnie występuje poważny niedobór mieszkań socjalnych, mieszkań dla pracowników oraz mieszkań komercyjnych w przystępnych cenach dla osób o niskich i średnich dochodach.

„Ceny nieruchomości, zwłaszcza domów i gruntów, stale rosną i przewyższają dochody ludzi. Utrudnia to pracownikom o niskich dochodach w obszarach miejskich oraz pracownikom parków przemysłowych dostęp do mieszkań i ich tworzenie. W Hanoi i Ho Chi Minh City praktycznie nie ma mieszkań w cenie poniżej 25 milionów VND/m²” – podało Ministerstwo Budownictwa.

Według pana Le Hoang Chau – przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), rynek nieruchomości pilnie potrzebuje podaży mieszkań komercyjnych z powodu problemów prawnych i nierównomiernej struktury rynku nieruchomości. Wiele domów znajduje się w segmencie luksusowym, ale brakuje niedrogich mieszkań komercyjnych, co w ostatnich latach prowadzi do ciągłego wzrostu cen nieruchomości. Utrudnia to znalezienie domu do zamieszkania osobom o średnich i niskich dochodach w obszarach miejskich.

Rozwiązania, które przywrócą na rynek mieszkania w przystępnej cenie

Aby zaradzić niedoborom podaży mieszkań w przystępnej cenie, pani Giang Huynh – dyrektor ds. badań i S22M w Savills – uważa, że ​​konieczne jest kompleksowe rozwiązanie łączące mocne strony sektora publicznego i prywatnego.

„W kontekście ograniczonego budżetu państwa finansowanie projektów budownictwa socjalnego będzie napotykać na wiele trudności. Jednocześnie sektor prywatny również znajduje się pod presją inflacyjną w zakresie kosztów nakładów. Dlatego skuteczna współpraca między obiema stronami staje się niezwykle niezbędna. Ponadto zwiększenie gęstości zabudowy i rozsądne planowanie odegrają istotną rolę w zapewnieniu rozwiązań w zakresie mieszkań komunalnych” – dodała.

Zdaniem pani Giang Huynh władze miasta muszą wprowadzić politykę silnych zachęt, aby zachęcić właścicieli ziemskich do współpracy i w ten sposób stworzyć nowe, zrównoważone obszary mieszkalne.

Budynek apartamentowy w Hanoi (zdjęcie: Ha Phong).

„Optymalizacja powierzchni gruntów, połączenie ich z obiektami użyteczności publicznej i terenami zielonymi, pozwoli nam stopniowo rozwiązać coraz bardziej palący problem mieszkaniowy. Kluczem do realizacji tych pomysłów będzie ścisła współpraca między rządem a inwestorami” – podkreślają eksperci Savills.

Podzielając ten pogląd, dr Nguyen Van Dinh – przewodniczący VARS – powiedział, że konieczna jest zdecydowana interwencja państwa.

Po pierwsze, państwo musi przeprowadzić badania i opracować polityki, które stworzą korzystne warunki dla inwestorów, aby mogli budować niedrogie mieszkania komercyjne. Może to być na przykład wdrożenie polityki zwolnienia z podatku gruntowego, podatku od osób prawnych lub zwiększenie gęstości zabudowy lub współczynnika wykorzystania gruntu w porównaniu ze standardami obowiązującymi w przypadku projektów niedrogich mieszkań komercyjnych.

Jednocześnie wdrożono politykę priorytetową w zakresie zatwierdzania planów zagospodarowania przestrzennego i wydawania pozwoleń na budowę, co ma na celu skrócenie czasu realizacji projektów, a tym samym obniżenie kosztów inwestycji. Ponadto proponuje się „dodanie punktów priorytetowych” przy wyborze inwestorów do realizacji projektów inwestycyjnych na gruntach należących do inwestorów, którzy stworzyli mieszkania komunalne.

Po drugie, konieczne jest promowanie projektów współpracy między rządem a sektorem prywatnym w celu budowy mieszkań o przystępnych cenach. Sektor prywatny przejmie większość prac budowlanych i deweloperskich, podczas gdy państwo zapewni zachęty do zakupu gruntów i wsparcie prawne.

Po trzecie, państwowa agencja zarządzająca musi prowadzić politykę wspierania popytu na mieszkania. Rząd może rozważyć utworzenie funduszu wspierającego rozwój i utrzymanie podaży tanich mieszkań. Fundusz ten może być uzupełniany z budżetu państwa oraz od inwestorów prywatnych.

Fundusz będzie publicznie i transparentnie publikował informacje o cenach sprzedaży i wynajmu, ułatwiając mieszkańcom dostęp do ofert i ich porównywanie, a tym samym wybór produktów mieszkaniowych dostosowanych do ich potrzeb i możliwości finansowych. Jednocześnie Fundusz pełni również funkcję agencji zarządzającej, weryfikując osoby, które zakupiły/wynajęły projekty realizowane przez Fundusz, i odzyskując domy, jeśli okaże się, że dokonały one zakupu/sprzedaży z naruszeniem przepisów, sfałszowały dokumenty dochodowe i nie zadeklarowały prawidłowo aktywów.

Ponadto państwo musi wdrożyć politykę ograniczającą motywację do spekulacji oraz wkrótce przeanalizować i wdrożyć podatek od nieruchomości, skierowany do właścicieli, którzy nie inwestują w nieruchomości w działalność gospodarczą lub nie podejmują się budowy po otrzymaniu gruntu... Państwo musi również powołać agencje lub komisje monitorujące rynek mieszkaniowy oraz nakładać surowe sankcje na przypadki spekulacji, manipulacji cenami lub nielegalnych podwyżek cen.

Aby jednak polityka regulacyjna była naprawdę skuteczna i aby rynek funkcjonował bezpiecznie i zdrowo w perspektywie długoterminowej, państwo musi wkrótce ukończyć tworzenie systemu informacji i danych na temat rynku nieruchomości oraz zidentyfikować system zarządzania mieszkalnictwem.

System informacji i danych o rynku nieruchomości, zwłaszcza danych o cenach, będzie stanowić ważną podstawę do zarządzania/monitorowania cen nieruchomości, co pozwoli zagwarantować, że mieszkania będą dostępne cenowo dla osób o średnich i niskich dochodach, a także uniknąć nagłych wzrostów cen mieszkań spowodowanych spekulacjami lub innymi czynnikami rynkowymi.

Zintegrowany system zarządzania mieszkalnictwem, obejmujący krajową bazę danych dotyczącą ludności, statusu płatności świadczeń socjalnych, historii kredytów hipotecznych itp., pomoże agencjom zidentyfikować historię transakcji i status mieszkaniowy każdej osoby, odróżniając spekulantów od nabywców domów z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm