Konieczne jest wyjaśnienie kwestii nielegalizowania naruszeń przepisów o obrocie nieruchomościami.

28 października w budynku Zgromadzenia Narodowego, kontynuując program 8. sesji, pod przewodnictwem przewodniczącego Zgromadzenia Narodowego Tran Thanh Mana , Zgromadzenie Narodowe przeprowadziło dyskusję plenarną na temat sprawozdania delegacji nadzorczej i projektu rezolucji Zgromadzenia Narodowego w sprawie wyników nadzoru tematycznego nad „wdrażaniem polityk i ustaw dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju mieszkań socjalnych od 2015 r. do końca 2023 r.”.

W swoim komentarzu, poseł do Zgromadzenia Narodowego Le Thanh Hoan ogólnie docenił raport Delegacji Nadzorczej. Raport podsumował i przedstawił ogólny obraz rynku nieruchomości i mieszkań socjalnych w niedawnej przeszłości.

Aby doprecyzować, delegat Le Thanh Hoan przedstawił następujące punkty: Projekt rezolucji w sprawie nadzoru nakłada na rząd obowiązek ustanowienia odpowiednich mechanizmów rozwiązywania i ostatecznego rozwiązywania problemów związanych z projektami nieruchomości, które napotykają trudności i przeszkody prawne. Powinno to opierać się na kompleksowym rozważeniu obiektywnych czynników praktycznych, konkretnych okoliczności historycznych oraz pełnej ocenie korzyści, kosztów i wykonalności proponowanych rozwiązań. Zapewni to uzasadnione prawa obywateli i przedsiębiorstw na rynku nieruchomości, dla dobra wspólnego, uwalniając zasoby dla rynku nieruchomości i tworząc dynamikę rozwoju społeczno-gospodarczego . Powinien on również jasno zdefiniować znaczenie zwrotu „nielegitymizacja naruszeń”, aby zwiększyć skuteczność stanowienia prawa i jego egzekwowania.

Przedstawiciel Le Thanh Hoan wyraził zgodę i uznał potrzebę dalszych wyjaśnień w kwestii „nielegitymizacji naruszeń”, aby ostatecznie rozwiązać przeszkody i nierozstrzygnięte kwestie związane z projektami nieruchomościowymi. Jest to również problem, z którym boryka się Zespół Zadaniowy powołany decyzją nr 153 ze stycznia 2022 r. przez Premiera , a którego skutecznego rozwiązania jak dotąd nie znaleziono.

Globalnie koncepcja „formalizacji nieformalnego” lub, co gorsza, „legalizacji nielegalnego” jest często trudnym argumentem politycznym, ponieważ wydaje się, że rząd jest stronniczy lub faworyzuje tych, którzy ignorują prawo. W związku z tym sprzeciw jest często silny, ale zazwyczaj nie bierze pod uwagę ogólnych korzyści płynących z formalizacji ani kosztów braku działań. Na przykład, podatki od nieruchomości i podatki od przeniesienia własności byłyby pobierane, gdyby nielegalne konstrukcje zostały ukończone, zarejestrowane i oddane do użytku. Sformalizowanie nieformalnych konstrukcji przywróciłoby je do gospodarki, zapewniając tym samym prawne, techniczne i finansowe wsparcie dla transakcji na rynku nieruchomości, takich jak wynajem, kupno, dziedziczenie, użytkowanie i hipoteka.

W przypadku projektów i konstrukcji naruszających przepisy istnieją tylko dwie realne opcje: unieważnić projekt i zburzyć nielegalne konstrukcje lub sformalizować proces. Brak działań lub zapewnienie „ograniczonego czasowo ratunku” nie jest rozsądne, chyba że problemy z tymi projektami mają jedynie nieznaczny wpływ na rynek nieruchomości i mieszkań.

Rozbiórka nielegalnych budowli często marnuje zasoby społeczne, generując znaczne koszty ekonomiczne, prawne, administracyjne, sądowe i społeczne, a także emisję dwutlenku węgla i negatywny wpływ na środowisko. Koszty te rzadko przewyższają korzyści z rozbiórki. Co więcej, w niektórych przypadkach relokacja jest konieczna, gdy mieszkańcy nie mają innego miejsca zamieszkania.

Innym wariantem jest legalizacja naruszeń na czas określony i nakładanie kar za nieprzestrzeganie przepisów, znane również jako „ratunki czasowe”. Oznacza to umożliwienie państwu ratowania nieoficjalnych obiektów budowlanych przez ograniczony czas. W przyszłości państwo zapewniłoby bardziej rygorystyczne ramy prawne w celu zapewnienia porządku w budownictwie. Takie podejście nie jest popierane przez kraje na całym świecie, ponieważ wpływa ono na zgodność z prawem, pociąga za sobą koszty społeczne i niesie ze sobą wysokie ryzyko, że naruszenia nie będą dłużej tolerowane.

Zgodnie z wietnamskim prawem budowlanym, w przypadku naruszeń, takich jak budowa budynków niezgodnie z przepisami planistycznymi, naruszenie granic budynku lub ograniczeń wysokości lub budowa budynków niezgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę, istnieją przepisy dotyczące tymczasowego zawieszenia i umożliwienia sprawcy naruszenia ubiegania się o nowe pozwolenie na budowę lub zmianę istniejącego pozwolenia w określonym terminie. Zgodnie z artykułem 81 dekretu 16 z 2022 r., w przypadku naruszeń prawa budowlanego, które spełniają warunki udzielenia pozwolenia na budowę, zmiany pozwolenia na budowę lub zmiany projektu budowlanego w trakcie trwania budowy, obowiązują następujące procedury: Właściwy organ jest odpowiedzialny za sporządzenie raportu o naruszeniu administracyjnym i nakazanie organizacji lub osobie naruszającej naruszenie wstrzymania budowy. W ciągu 90 dni od daty wydania decyzji o karze administracyjnej w przypadku projektów inwestycyjnych i 30 dni w przypadku domów jednorodzinnych organizacja lub osoba dopuszczająca się naruszenia musi uzupełnić dokumentację wniosku, aby zwrócić się do właściwego organu o wydanie lub zmianę pozwolenia na budowę. Czy jest to wariant legalizacji naruszeń prawa budowlanego, które wystąpiły już w praktyce?

Na przykład, zgodnie z ustawą o gruntach z 2024 r., punkt d, klauzula 2, artykuł 152 stanowi, że państwo unieważni wydane certyfikaty prawa do użytkowania gruntów w przypadkach, gdy certyfikat został wydany bez odpowiedniego upoważnienia, niewłaściwemu użytkownikowi gruntu, na niewłaściwy obszar gruntu, bez spełnienia wymogów kwalifikowalności lub na niewłaściwy cel użytkowania gruntów... Jednakże klauzula 4 tego artykułu przewiduje wyjątek i zgodnie z tym państwo nie unieważnia wydanych certyfikatów prawa do użytkowania gruntów, nawet jeśli certyfikat został wydany bez odpowiedniego upoważnienia, niewłaściwemu użytkownikowi gruntu, na niewłaściwy obszar gruntu, bez spełnienia wymogów kwalifikowalności lub na niewłaściwy cel użytkowania gruntów... w przypadkach, gdy prawa do użytkowania gruntów lub własność aktywów związanych z gruntem zostały przekształcone, przeniesione, odziedziczone, podarowane lub wniesione jako kapitał zgodnie z prawem. Tak więc, aby chronić osoby trzecie działające w dobrej wierze, ustawa o gruntach akceptuje również legalizację praw do użytkowania gruntów, nawet jeśli ziemia pierwotnie pochodziła z nielegalnej działalności.

Monitoring ujawnił przeszkody i trudności, z jakimi borykają się projekty nieruchomości i budownictwa socjalnego. Jeśli jednak nie będziemy konsekwentnie analizować każdego projektu, szukając rozwiązań dla każdego problemu w oparciu o to, które aspekty wymagają zmiany lub uzupełnienia przepisów prawnych, a które wymagają rozstrzygnięcia w drodze orzeczeń sądowych lub decyzji właściwych organów, to w zasadzie „nic nie robimy”, a ostatecznie te projekty będą nadal zaniedbywane, niedokończone konstrukcje będą narażone na działanie żywiołów, a zasoby społeczne pozostaną niewykorzystane. Dlatego też znaczenie „nielegitymizacji naruszeń” wymaga wyjaśnienia, a jest to bardzo złożona kwestia, ponieważ trudno jest stworzyć jedno, właściwe we wszystkich przypadkach rozporządzenie. W duchu „nielegitymizacji nadużyć” i konieczności znalezienia mechanizmów i strategii, które rozwiążą ten problem, aby uwolnić zasoby, zapewniając jednocześnie ścisłe wdrożenie Rozporządzenia 178 Biura Politycznego dotyczącego kontroli władzy oraz zapobiegania i zwalczania korupcji i negatywnych praktyk w stanowieniu prawa, jest to trudna kwestia, która wymaga konkretyzacji i niezwłocznego zajęcia się nią przez właściwe organy. Należy ustalić, że jeśli naruszenie prawa jest poważne, a po przeanalizowaniu i podsumowaniu stosowania prawa nie stwierdzono żadnych przeszkód i jest ono zgodne z rzeczywistością, należy przeprowadzić gruntowne egzekwowanie i naprawienie naruszenia, z zastosowaniem surowych sankcji, takich jak konfiskata, zajęcie lub całkowite zniszczenie. Jeśli jednak prawo jest rzeczywiście nieodpowiednie i wymaga zmiany lub uzupełnienia zatwierdzonego przez właściwe organy, należy rozważyć jego zastosowanie wsteczne w celu zwolnienia z odpowiedzialności, ale konieczne są również rozwiązania harmonizujące interesy, zwłaszcza obywateli, społeczności i państwa.

Dlatego też, nie bojąc się trudności, mając odwagę myśleć, działać i brać odpowiedzialność dla dobra państwa, obywateli i przedsiębiorstw, a także zgodnie z dyrektywą Sekretarza Generalnego To Lama: „Rozwiązujcie trudności, gdziekolwiek się pojawią, analizujcie każdy problem, aby go rozwiązać i nie dopuszczajcie do sytuacji, w której regulacje są tak nieskuteczne, że nawet państwo nie jest w stanie ich wdrożyć. Jak mogą to zrobić przedsiębiorstwa?”, proponujemy, aby rząd i władze lokalne na wszystkich szczeblach zdecydowanie interweniowały, dokonały przeglądu każdego projektu i zaproponowały rozwiązania dla każdego projektu, aby położyć kres tej sytuacji.

Quoc Huong

Source: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm