Unikaj kolizji przepisów prawnych.
W sprawozdaniu podsumowującym niektóre z głównych kwestii poruszonych i zmienionych w projekcie ustawy o mieszkalnictwie (zmienionej), przewodniczący Komisji Prawnej Zgromadzenia Narodowego, Hoang Thanh Tung, stwierdził: Kwestie polityczne zawarte w projekcie ustawy o mieszkalnictwie (zmienionej) muszą być spójne z projektem ustawy o gruntach (zmienionej) oraz ustawą o inwestycjach. Odnosząc się do spójności z projektem ustawy o gruntach (zmienionej), przewodniczący Komisji Prawnej zauważył, że nadal istnieją dwa rozbieżne stanowiska w sprawie formy użytkowania gruntów pod komercyjne projekty mieszkaniowe (klauzula 4, artykuł 36):
Większość opinii sugeruje utrzymanie przepisów dotyczących typów gruntów dozwolonych pod komercyjne projekty mieszkaniowe, jak w obowiązującym prawie mieszkaniowym (prawa do użytkowania gruntów na cele mieszkaniowe, prawa do użytkowania gruntów na cele zarówno mieszkalne, jak i inne, oraz prawa do użytkowania gruntów na cele mieszkaniowe nabyte na mocy umów), aby zapobiec lukom prawnym i stratom dochodów spowodowanym różnicami w wartości gruntów w przypadku dopuszczenia innych typów gruntów pod komercyjne projekty mieszkaniowe.
Część opinii popiera zapisy projektu ustawy o mieszkalnictwie (zmienionej) złożonego przez rząd na V sesji, dotyczące dodania dwóch innych rodzajów gruntów pod komercyjne projekty mieszkaniowe w celu instytucjonalizacji polityki zawartej w uchwale nr 18-NQ/TW z dnia 16 czerwca 2022 r. V Konferencji Komitetu Centralnego XIII Zjazdu Partii.
Konferencja wyspecjalizowanej grupy roboczej Zgromadzenia Narodowego kontynuowała dyskusję nad projektem ustawy o mieszkalnictwie (zmienionej). Zdjęcie: VNA.
Podczas dyskusji na XXV sesji większość Stałej Komisji Zgromadzenia Narodowego zgodziła się z propozycją Stałej Komisji Komisji Spraw Prawnych o przejęciu przepisów obowiązującej ustawy o budownictwie mieszkaniowym.
Jeśli chodzi o treść związaną z Prawem inwestycyjnym, po przeprowadzeniu badań Stały Komitet Zgromadzenia Narodowego zgodził się z propozycją Stałego Komitetu Komisji Prawnej w następujący sposób: Aby uniknąć konfliktów prawnych między różnymi ustawami, zapewnić uproszczenie procedur inwestycyjnych i biznesowych oraz zmniejszyć koszty przestrzegania przepisów dla obywateli i przedsiębiorstw, należy zmienić klauzulę 4 artykułu 35 projektu Prawa mieszkaniowego (zmienionego), aby połączyć przepisy dotyczące kolejności i procedur inwestowania w projekty mieszkaniowe między trzema ustawami: o inwestycjach, budownictwie i mieszkalnictwie, usunąć nakładającą się treść dotyczącą procedur inwestycyjnych, o której mowa powyżej, oraz rozszerzyć prawo inwestorów do wyboru formy inwestycji (zezwolenie lub założenie działalności gospodarczej), jak pokazano w projekcie ustawy.
W odniesieniu do renowacji i przebudowy budynków mieszkalnych (rozdział V projektu ustawy), Stała Komisja Komisji Prawnej Zgromadzenia Narodowego uwzględniła opinie posłów do Zgromadzenia Narodowego i zrewidowała artykuły 68, 69 i 70 projektu ustawy w następujący sposób: W przypadku starych budynków mieszkalnych (wybudowanych przed 1994 r.) nadal będą miały zastosowanie obecne przepisy prawa mieszkaniowego dotyczące stosowania współczynnika K do rekompensaty za mieszkanie; w przypadku nowych budynków mieszkalnych wybudowanych po 1994 r., które kwalifikują się do przebudowy ze względu na ich zgodność z planem, właściciele mieszkań są odpowiedzialni za wniesienie środków na przebudowę budynku mieszkalnego i mogą wpłacać te środki zgodnie z postępem projektu lub po przekazaniu mieszkania zgodnie z zatwierdzonym planem rekompensaty, wsparcia i przesiedlenia. Jeśli nie wniosą środków na przebudowę budynku mieszkalnego, otrzymają rekompensatę za prawa do użytkowania gruntu i pozostałą wartość mieszkania (jeśli taka istnieje) zgodnie z przepisami rządowymi.
W odniesieniu do przepisu stanowiącego, że Wietnamska Powszechna Konfederacja Pracy jest inwestorem w budownictwo socjalne i zakwaterowanie dla pracowników (klauzula 3, artykuł 78), przewodniczący Komisji Prawnej stwierdził, że w tej sprawie nadal istnieją dwie rozbieżne opinie:
Opinia typu 1: popiera regulację, zgodnie z którą Wietnamska Powszechna Konfederacja Pracy będzie agencją zarządzającą inwestycjami w projekty mieszkań socjalnych przeznaczonych do wynajmu dla pracowników, zgodnie z propozycją Wietnamskiej Powszechnej Konfederacji Pracy zawartą w dokumencie nr 7177/TLĐ-BQLDA.
Drugi rodzaj opinii sugeruje, że Wietnamska Generalna Konfederacja Pracy nie powinna zostać uwzględniona jako inwestor projektów budownictwa socjalnego i zakwaterowania dla pracowników w projekcie nowelizacji Prawa Mieszkaniowego, zgodnie z propozycją rządu. Jest to nowa kwestia, a program pilotażowy wdrożony dotychczas (zgodnie z decyzją premiera) napotkał wiele przeszkód i nie jest jeszcze na tyle dojrzały, aby został uwzględniony w ustawie. W związku z tym proponuje się, aby Wietnamska Generalna Konfederacja Pracy opracowała wniosek do Zgromadzenia Narodowego, który umożliwiłby pilotażowe wdrożenie polityki, w ramach której Wietnamska Generalna Konfederacja Pracy byłaby inwestorem projektów budownictwa socjalnego przez określony czas. Jeśli okaże się to skuteczne, powinno zostać uwzględnione w ustawie.
W odniesieniu do gruntów pod budowę mieszkań socjalnych (artykuł 81), Stała Komisja Prawna Zgromadzenia Narodowego przedstawiła raport i zaproponowała dwie opcje. Po dyskusji na 25. sesji, Stała Komisja Zgromadzenia Narodowego zaakceptowała opcję 1, zaproponowaną przez Stałą Komisję Prawną.
W odniesieniu do budowy mieszkań dla pracowników w strefach przemysłowych (artykuły 90 i 92) Przewodniczący Komisji Prawnej stwierdził, że wiele opinii popiera budowę mieszkań dla pracowników na terenach handlowo-usługowych stref przemysłowych, zgodnie z projektem ustawy przedstawionym przez Rząd.
Niektóre opinie sugerują, że przepisy dotyczące budowy kwater pracowniczych na terenach przemysłowych nie powinny być wdrażane, ponieważ są niezgodne z art. 19 i 77 Ustawy o Inwestycjach. Budowa kwater pracowniczych na terenach przemysłowych powinna być ograniczona, aby zapewnić bezpieczeństwo i ochronę pracy na tych terenach.
Należy wziąć pod uwagę przepisy dotyczące deweloperów i warunków, jakie należy spełnić, aby zostać deweloperem w projektach budownictwa mieszkaniowego.
W trakcie dyskusji przedstawicielka Zgromadzenia Narodowego Le Thi Thanh Lam (z Delegacji Prowincji Hau Giang) stwierdziła, że klauzula 2 artykułu 35 projektu ustawy stanowi, że w przypadku określonym w punkcie a klauzuli 1 tego artykułu inwestor projektu budowy mieszkań musi spełniać następujące warunki: Posiadać kapitał własny, zgodnie z przepisami ustawy o nieruchomościach, w celu realizacji każdego projektu; mieć prawo do korzystania z gruntu w celu realizacji każdego rodzaju projektu inwestycyjnego w zakresie budowy mieszkań, zgodnie z przepisami niniejszej ustawy, lub być przydzielonym lub dzierżawionym gruntem, zgodnie z przepisami ustawy o gruntach; oraz posiadać zdolność i doświadczenie do realizacji projektu, zgodnie z przepisami prawa.
Posłanka Le Thi Thanh Lam argumentowała, że takie rozporządzenie jest zbędne i mogłoby powodować dublowanie. W związku z tym zasugerowała usunięcie tego rozporządzenia z projektu ustawy o mieszkalnictwie (zmienionej). Ponadto, w celu dalszego udoskonalenia projektu ustawy, posłanka Le Thi Thanh Lam zasugerowała również przegląd przepisów zawartych w artykule 35 ust. 1 oraz artykule 58 ust. 1…
Przemówienie wygłosił przedstawiciel Nguyen Thanh Nam, członek delegacji Zgromadzenia Narodowego prowincji Phu Tho.
Komentując przepisy dotyczące ogólnych wymogów dotyczących rozwoju, zarządzania i użytkowania mieszkań, delegat Zgromadzenia Narodowego Nguyen Thanh Nam (delegacja prowincji Phu Tho) zauważył, że artykuł 5 klauzuli 5 stanowi, że „na obszarach miejskich typu I, II i III oraz w okręgach, dystryktach i miastach należących do specjalnych obszarów miejskich, inwestor projektu budowlanego musi budować mieszkania na sprzedaż, wynajem lub w formie dzierżawy z opcją zakupu”. Delegat Nguyen Thanh Nam argumentował, że te przepisy są niewłaściwe, niepraktyczne i stwarzają trudności inwestorom i osobom kupującym domy na obszarach miejskich...
Według posła Nguyen Thanh Nama, mieszkańcy prowincji środkowych i górskich często chcą wykorzystywać ziemię pod budowę własnych domów i projektować architekturę, która odpowiada zwyczajom, tradycjom i stylom życia ich rodzin i członków rodziny, zarówno na obszarach wiejskich, jak i w obszarach miejskich typu II i III. Dlatego też, jeśli powyższe regulacje zostaną wprowadzone, w wielu miejscowościach nie będą one wykonalne.
Co więcej, gdy deweloperzy muszą budować domy na działce, zwiększa to ich koszty, co prowadzi do wyższych cen nieruchomości w momencie, gdy trafiają one do nabywców. W rezultacie nabywcy nadal muszą wydawać znaczne kwoty na remont lub modernizację części domu, co sprawia, że ostateczna cena jest zdecydowanie zbyt wysoka w porównaniu z ich dochodami i potrzebami.
Zaniepokojony procedurami administracyjnymi, delegat Zgromadzenia Narodowego Pham Trong Nghia (delegacja prowincji Lang Son) stwierdził, że strona internetowa specjalizująca się w statystykach dotyczących poziomu życia na świecie pokazuje, że w 2023 roku Wietnam zajmował 14. miejsce na 107 badanych krajów pod względem stosunku cen nieruchomości do dochodów i 11. miejsce na 38 krajów azjatyckich. Średnio cena nieruchomości w Wietnamie jest 23,5 razy wyższa niż roczny dochód gospodarstwa domowego. Idealnie, wskaźnik ten wynosiłby od 5 do 7 razy. Procedury inwestycyjne są jedną z głównych przyczyn wzrostu kosztów, co prowadzi do wyższych cen nieruchomości, zwłaszcza na obszarach miejskich i w strefach przemysłowych, sprawiając, że mieszkania w tych obszarach są nieosiągalne dla większości populacji…
Przedstawiciel Pham Trong Nghia zauważył, że projekt ustawy skrócił i zredukował niektóre procedury w porównaniu z obowiązującym prawem. Niektóre procedury administracyjne mogłyby jednak zostać jeszcze bardziej skrócone. W szczególności, klauzula 4 artykułu 37, która stanowi o konieczności powiadomienia o całkowitym przekazaniu mieszkań przez centralną lub prowincjonalną agencję zarządzania mieszkalnictwem zgodnie z przepisami rządowymi, wskazuje, że jest to nowa procedura administracyjna, nieujęta w obowiązującej ustawie i w wielu miejscach pokrywająca się z procedurą zatwierdzania wyników odbioru w ramach Prawa budowlanego.
Ponadto, klauzula 4 artykułu 35 stanowi, że w przypadku projektów, dla których zgodnie z prawem inwestycyjnym wymagane jest zarówno zatwierdzenie polityki inwestycyjnej, jak i zatwierdzenie inwestora, jeśli wielu inwestorów planuje realizację projektu budownictwa mieszkaniowego, po zatwierdzeniu polityki inwestycyjnej mogą oni upoważnić inwestora kwalifikowanego lub założyć spółkę lub spółdzielnię do przeprowadzenia procedur uznania właściciela projektu. Zatem po zatwierdzeniu polityki inwestycyjnej i zatwierdzeniu inwestora, inwestorzy muszą jeszcze wykonać jeden krok, aby zostać właścicielem projektu.
W związku z tym przedstawiciel Pham Trong Nghia zaproponował ponowne przeanalizowanie i ocenę liczby procedur administracyjnych, które zostały ograniczone, a które dodano do projektu ustawy. Ma to na celu zapewnienie przedstawicielom Zgromadzenia Narodowego podstawy do dyskusji na nadchodzącej 6. sesji.
Podsumowując dyskusję, wiceprzewodniczący Zgromadzenia Narodowego Nguyen Khac Dinh stwierdził, że opinie wyrażone przez deputowanych Zgromadzenia Narodowego były szczere, wnikliwe i niezwykle odpowiedzialne, koncentrując się na kluczowych treściach projektu ustawy. Opinie te generalnie zgadzały się z wieloma punktami, które zostały uwzględnione i zrewidowane; jednocześnie analizowano i pogłębiano wiele kwestii, a także wnoszono wiele praktycznych i konkretnych sugestii dotyczących ulepszenia projektu ustawy.
Członkowie Zgromadzenia Narodowego wysoko ocenili odpowiedzialne i proaktywne podejście agencji wiodącej do przeglądu i opracowania projektu ustawy. Współpracowali oni z odpowiednimi agencjami pod ścisłym nadzorem Stałego Komitetu Zgromadzenia Narodowego, aby w pełni uwzględnić opinie wyrażone przez członków Zgromadzenia Narodowego podczas V Sesji, dokonując rewizji i udoskonalenia projektu ustawy.
Po tej konferencji Sekretarz Generalny Zgromadzenia Narodowego zeskanuje punkty dyskusji i przedstawi raport posłom Zgromadzenia Narodowego i odpowiednim agencjom w celu dalszego zbadania, wyjaśnienia i dopracowania projektu ustawy. Stały Komitet Zgromadzenia Narodowego będzie ściśle współpracować z rządem, aby zlecić agencji wiodącej odpowiedzialnej za weryfikację, agencji opracowującej projekt oraz odpowiednim agencjom dalsze badanie i dogłębne wyjaśnianie opinii posłów Zgromadzenia Narodowego omawianych dzisiaj, a także opinii delegacji Zgromadzenia Narodowego, agencji i odpowiednich organizacji, w celu dalszego dopracowania projektu; oraz zasięgnąć opinii rządu przed przedłożeniem go Zgromadzeniu Narodowemu do dyskusji i zatwierdzenia na 6. sesji.
Według VNA/Agencji Informacyjnej
Źródło
Komentarz (0)