Działki rolne przyciągają więcej uwagi niż mieszkania. Czy to już czas na „wpłatę”? Procedury przekształcania działek ogrodowych w działki mieszkaniowe

Grunty i tereny inwestycyjne cieszą się większym zainteresowaniem niż mieszkania, eksperci sugerują, że to dobry moment na inwestycję, Da Nang wystawia na licytację działkę wartą miliard dolarów... oto najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

W związku ze stopniowym ociepleniem rynku nieruchomości na początku roku, brokerzy, giełdy i inwestorzy rozpoczęli już teraz wiele kampanii biznesowych, aby nie przegapić okazji dotarcia do szerokiego grona potencjalnych klientów. (Źródło: XD Newspaper)

Nowa podaż na rynku wkrótce się poprawi

Najnowsze dane z Batdongsan.com.vn pokazują, że w porównaniu z początkiem 2023 roku, rynek nieruchomości na początku tego roku wykazywał bardziej pozytywne sygnały, zarówno pod względem zainteresowania, jak i liczby ofert. Oznacza to, że popyt na nieruchomości na sprzedaż w całym kraju w styczniu 2024 roku wzrósł o 66% w porównaniu z tym samym okresem w 2023 roku, a liczba ofert wzrosła o 52%.

Warto zauważyć, że w Hanoi i Ho Chi Minh City zainteresowanie gruntami i projektami wzrosło bardziej niż mieszkaniami. W styczniu 2024 roku liczba wyszukiwań gruntów w Hanoi wzrosła o 110%, a liczba wyszukiwań gruntów projektowych o 77% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Jednocześnie liczba wyszukiwań mieszkań w Hanoi wzrosła o 71%. Podobnie w Ho Chi Minh City popyt na grunty i projekty wzrósł o 71%-73%, a na mieszkania jedynie o 59%.

Powyższe dane częściowo odzwierciedlają chęć wielu osób do posiadania ziemi, mimo że rynek nie przeżywa już gorączki gruntów, jak na początku 2022 roku. Raport i indeks nastrojów konsumentów w sektorze nieruchomości (CSS) Batdongsan.com.vn z pierwszej połowy 2024 roku pokazały również, że aż 65% respondentów zadeklarowało, że nadal planuje zakup nieruchomości w przyszłym roku; odsetek zakupów inwestycyjnych wyniósł 60%, a działki nadal są tym rodzajem nieruchomości, którymi przyszli nabywcy są najbardziej zainteresowani.

W związku ze stopniowym „rozgrzewaniem się” rynku nieruchomości na początku roku, brokerzy, giełdy i inwestorzy już teraz podejmują wiele działań promocyjnych, aby nie przegapić okazji dotarcia do szerokiego grona potencjalnych klientów.

Oceniając psychologię i trendy branży nieruchomości, pan Dinh Minh Tuan, dyrektor batdongsan.com.vn, skomentował: Obecnie wielu inwestorów jest zdecydowanych na wprowadzenie swoich produktów na rynek już w 2024 roku, ponieważ jeśli poczekają do 2025 roku, kiedy wejdzie w życie ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 roku, pozyskiwanie środków będzie trudniejsze i bardziej czasochłonne. Inwestorzy będą mogli wówczas pobierać jedynie depozyty w wysokości nie więcej niż 5% ceny sprzedaży domów i robót budowlanych, które zostaną wykonane w przyszłości, a po spełnieniu wszystkich zobowiązań związanych ze sprzedażą będą mogli pobierać kolejne 25%. Dlatego też, ekspert przewiduje, że nowa podaż na rynku nieruchomości wkrótce się poprawi w 2024 roku.

Według badań pana Dinh Minh Tuana, przeprowadzonych w ponad 10 jednostkach obrotu gruntami w Dong Nai, Binh Duong i Long An , wszystkie firmy przyznały, że liczba transakcji gruntowych wzrosła na początku tego roku. Większość z nich koncentrowała się na działkach o standardowym statusie prawnym, wycenionych poniżej 2 miliardów VND, zlokalizowanych w promieniu 60 km od Ho Chi Minh.

Na rynku w Hanoi, gdzie występują segmenty zaspokajające realne potrzeby, takie jak kupno, sprzedaż i wynajem mieszkań z rynku wtórnego lub powierzchni handlowych w centrum miasta, wielu pośredników w obrocie nieruchomościami rozpoczęło działalność zaraz po święcie Tet. Niewielka podaż przy wciąż utrzymującym się popycie sprawiła, że sytuacja transakcyjna po święcie Tet stała się bardziej dynamiczna w tych segmentach.

Kiedy inwestować?

Według badania przeprowadzonego pod koniec 2023 r. przez One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insight, spośród 63% osób zainteresowanych nieruchomościami w 2024 r. większość stanowiły mieszkania, działki i domy mieszkalne.

Jak wynika z najnowszych danych opublikowanych przez jednostkę badawczą zajmującą się rynkiem nieruchomości, po święcie Tet zainteresowanie nieruchomościami znów gwałtownie wzrosło.

Wcześniej liczba wyszukiwań nieruchomości w całym kraju zaczęła wzrastać od 2. dnia Tet i stale rosła dość dynamicznie, osiągając 124% wzrost 10. dnia Tet w porównaniu z 1 tygodniem przed Tet.

Warto zauważyć, że w Hanoi i Ho Chi Minh City działki budowlane i tereny inwestycyjne cieszą się większym zainteresowaniem niż mieszkania.

Badanie przeprowadzone w Hoai Duc (Hanoi) pokazuje, że popyt na grunty podmiejskie wzrósł w ostatnim czasie w porównaniu z pierwszymi miesiącami 2023 roku. Jednak liczba udanych transakcji nie jest wysoka i nie widać znaczącej poprawy.

Obecnie klienci nadal głównie poszukują i badają rynek. Zapotrzebowanie inwestorów waha się w granicach 2 miliardów VND.

Jeśli chodzi o cenę domów i działek w podmiejskiej alejce, jest to produkt nieruchomościowy odpowiadający rzeczywistym potrzebom mieszkaniowym. Wartość liczona w metrach kwadratowych jest wysoka, ale całkowita wartość domu jest nadal znacznie niższa w porównaniu z sąsiednim domem czy willą, ponieważ powierzchnia jest niewielka, zaledwie około 30-50 m2, więc cena domów w alejce rosła z czasem.

Koszyk domów w uliczkach koncentruje się głównie w dzielnicach takich jak Dong Anh, Hoai Duc, Thanh Tri, Gia Lam... Cena najczęściej oscyluje w granicach 100 milionów VND/m2 za domy w uliczkach o szerokości około 2,5–3 metrów.

Dla inwestorów niskie stopy procentowe dla nabywców domów są korzystne w kontekście problemu dźwigni finansowej. Chociaż stopy procentowe są niskie, eksperci odradzają ich nadużywanie.

Według ekspertów, inwestowanie w tym momencie powinno odbywać się tylko wtedy, gdy dysponujesz dostępnymi środkami i znajdziesz nieruchomość w dobrej, niskiej cenie. W krótkiej perspektywie rynek nieruchomości nie odbije się od dna. Rynek nieruchomości w 2024 roku to nie czas na inwestowanie i surfowanie, to wciąż etap, na którym warto rozważyć zakup nieruchomości z myślą o długoterminowej inwestycji, kupnie nieruchomości z myślą o życiu. Dlatego nie należy nadmiernie korzystać z dźwigni finansowej i celować wyłącznie w projekty z kompletną dokumentacją prawną, łatwą polityką sprzedaży i korzystnymi zachętami do oprocentowania.

Da Nang wystawia na aukcję „złotą” ziemię wartą tysiące miliardów dongów, z czterema stronami zwróconymi w stronę drogi

Centrum Rozwoju Funduszu Ziemskiego działające przy Departamencie Zasobów Naturalnych i Środowiska w Da Nang ogłosiło przetarg na działkę o kodzie A1-2-1 położoną przy drodze od mostu na rzece Han do morza przy ulicy Pham Van Dong.

Aktualny status gruntów w pobliżu mostu na rzece Han wystawionych na licytację przez Da Nang. (Źródło: Dan Tri)

Całkowita powierzchnia działki wynosi prawie 10 000 m², a cena wywoławcza to ponad 137 milionów VND/m². Okres użytkowania działki wynosi 50 lat, a dzierżawca płaci czynsz jednorazowo. Działka ma 4 strony zwrócone w stronę drogi.

Miasto zakończyło oczyszczanie terenu i budowę infrastruktury technicznej. Teren ma zostać przeznaczony pod budowę centrum handlowego i biur do wynajęcia, a łączny szacowany kapitał inwestycyjny od zwycięskiego oferenta wyniesie prawie 2 biliony VND.

Da Nang stawia warunek, że uczestniczące jednostki muszą wpłacić z góry 20% całkowitej wartości działki. W przypadku, gdy 2 lub więcej firm ma współwłasność wzajemną, zgodnie z przepisami ustawy o przedsiębiorstwach, w aukcji może wziąć udział tylko jedna firma.

Uczestnicy aukcji muszą również przedstawić ogólny raport na temat projektu inwestycyjnego, uwzględniający funkcje i wskaźniki planowania, postęp oraz całkowitą przewidywaną inwestycję w ramach projektu.

Muszą istnieć dokumenty i papiery potwierdzające, że minimalny kapitał własny potrzebny do wdrożenia projektu nie jest mniejszy niż 20% całkowitej przewidywanej inwestycji, a także zobowiązanie do nieogłaszania upadłości lub nieznajdowania się w trakcie postępowania likwidacyjnego...

Jakie procedury są wymagane do przekształcenia gruntów ogrodowych w grunty mieszkaniowe w 2024 roku?

Przekształcenie ogrodu w teren mieszkalny wymaga uzyskania pozwolenia.

Zgodnie z klauzulą 2 artykułu 9 ustawy o gruntach z 2024 r. grunty rolne obejmują następujące rodzaje gruntów: grunty pod uprawę roślin jednorocznych, w tym grunty ryżowe i grunty pod uprawę innych roślin jednorocznych; grunty pod uprawę roślin wieloletnich; grunty leśne, w tym grunty leśne o specjalnym przeznaczeniu, grunty leśne ochronne, grunty leśne produkcyjne; grunty akwakultury; grunty przeznaczone pod skoncentrowaną hodowlę zwierząt; grunty służące do produkcji soli; inne grunty rolne.

Zatem, zgodnie z art. 9 ustawy o gruntach z 2024 r., grunty ogrodowe nie są klasyfikowane do żadnej grupy gruntów. Jednakże, ze względu na cel użytkowania, przez grunty ogrodowe rozumie się grunty przeznaczone pod uprawę roślin jednorocznych lub grunty przeznaczone pod uprawę roślin wieloletnich (należące do grupy gruntów rolnych).

Jednocześnie zgodnie z art. 121 ustawy z 2024 r. o gruntach rolnych przekształcenie gruntu rolnego w grunt nierolniczy wymaga zgody właściwego organu państwowego.

Procedury przekształcania gruntów ogrodowych w grunty mieszkaniowe

* Etapy wdrażania

Zgodnie z artykułem 69 Dekretu 43/2014/ND-CP przekształcenie gruntu ogrodowego w grunt mieszkalny odbywa się w następujących etapach:

Krok 1. Przygotuj dokumenty. Gospodarstwa domowe i osoby fizyczne muszą przygotować komplet dokumentów, w tym: Wniosek o pozwolenie na zmianę przeznaczenia gruntu; Zaświadczenie (czerwona księga, różowa księga);

Krok 2. Złożenie i odbiór dokumentów:

Gdzie składać dokumenty: Metoda 1: Złóż dokumenty w Dziale Jednolitej Obsługi w celu przekazania ich do Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska; Metoda 2: W miejscach, w których nie utworzono Działu Jednolitej Obsługi, dokumenty składaj bezpośrednio w Departamencie Zasobów Naturalnych i Środowiska.

Przyjmowanie dokumentów: Jeśli dokumenty są kompletne, dział przyjmujący odnotowuje je w księdze pokwitowań i wydaje wnioskodawcy potwierdzenie (w pokwitowaniu wyraźnie podany jest termin zwrotu wyników); Jeśli dokumenty są brakujące lub nieważne, wnioskodawca musi zostać o tym powiadomiony w terminie nie dłuższym niż 3 dni robocze i poinstruowany o konieczności uzupełnienia i uzupełnienia dokumentów zgodnie z przepisami.

Krok 3. Rozwiązywanie wniosków: Na tym etapie należy pamiętać, że najważniejszym obowiązkiem jest uiszczenie opłat za użytkowanie gruntów.

Krok 4. Zwróć wyniki

* Czas rozpatrywania wniosków: Nie dłużej niż 15 dni od daty otrzymania ważnych dokumentów; nie dłużej niż 25 dni w przypadku gmin górskich, wysp, obszarów oddalonych, obszarów o trudnych warunkach społeczno-ekonomicznych.

Uwaga: Podany powyżej czas nie obejmuje dni wolnych od pracy i świąt określonych przepisami prawa, a także czasu przeznaczonego na realizację zobowiązań finansowych użytkowników gruntów.

Źródło