Nowe punkty znowelizowanej Ustawy o mieszkalnictwie z 2023 r.: Studenci mogą kupować tanie mieszkania

Niedawno, 27 listopada, XV Zgromadzenie Narodowe uchwaliło nowelizację Prawa mieszkaniowego. W niedawno opublikowanym raporcie analizującym branżę nieruchomości, firma Vietcap Securities Company wskazała na istotne zmiany między Prawem mieszkaniowym z 2013 r. a znowelizowanym Prawem mieszkaniowym z 2023 r.

Fundusz gruntowy pod zabudowę mieszkaniową socjalną w projektach komercyjnych

W ustawie o budownictwie mieszkaniowym z 2013 r. wymóg przeznaczania gruntów pod zabudowę socjalną w projektach komercyjnych nie jest szczegółowo uregulowany. Jednakże dekret 49/2021/ND-CP (obowiązujący od 1 kwietnia 2021 r.) stanowi, że projekty inwestycyjne dotyczące budownictwa mieszkaniowego i terenów miejskich o powierzchni 2 hektarów lub większej na obszarach miejskich specjalnych i typu I lub 5 hektarów lub większej na obszarach miejskich typu II i typu III muszą obejmować 20% całkowitej powierzchni gruntów mieszkaniowych w ramach szczegółowych planów zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonych przez właściwe organy oraz inwestycje w budowę systemów infrastruktury technicznej dla budownictwa mieszkań socjalnych.

Znowelizowane w 2023 r. Prawo mieszkaniowe wyraźnie stanowi, że Prowincjonalny Komitet Ludowy musi przeznaczyć wystarczające środki na rozwój budownictwa socjalnego zgodnie z zatwierdzonym prowincjonalnym programem i planem rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

W szczególnych obszarach miejskich typu I, typu II i typu III, na podstawie przepisów rządowych , Prowincjonalny Komitet Ludowy postanawia, że ​​inwestor projektu inwestycyjnego w zakresie budownictwa mieszkaniowego o charakterze komercyjnym musi zarezerwować część powierzchni gruntu mieszkalnego w projekcie, który zainwestował w budowę systemu infrastruktury technicznej, na budowę mieszkań socjalnych lub zorganizować fundusz gruntów pod zabudowę mieszkaniową o charakterze socjalnym, który zainwestował w budowę systemu infrastruktury technicznej w innej lokalizacji niż zakres projektu inwestycyjnego w zakresie budownictwa mieszkaniowego o charakterze komercyjnym na danym obszarze miejskim, lub zapłacić pieniądze równe wartości funduszu gruntów, który zainwestował w budowę systemu infrastruktury technicznej na budowę mieszkań socjalnych.

Można więc zauważyć, że inwestorzy mogą być bardziej elastyczni w wypełnianiu swoich zobowiązań dotyczących rozwoju budownictwa socjalnego, ponieważ nie muszą budować mieszkań socjalnych w obrębie projektów komercyjnych i mogą wybrać alternatywne opcje, takie jak przeznaczenie gruntów pod budownictwo socjalne poza projektami komercyjnymi lub przekazywanie pieniędzy władzom lokalnym.

Zachęty dla inwestorów projektów budownictwa socjalnego

Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2013 r. stanowi, że inwestorzy są zwolnieni z opłat za użytkowanie gruntów (LUP) i czynszów dzierżawnych w przypadku gruntów przydzielonych lub wydzierżawionych przez państwo w celu inwestowania w budowę mieszkań socjalnych.

W rzeczywistości jednak niektórzy inwestorzy muszą poczekać na procedury ustalania cen gruntów, obliczania praw użytkowania gruntów i czynszów gruntowych, zanim przystąpią do procedur zwolnienia.

Zgodnie z nowelizacją Prawa mieszkaniowego z 2023 roku, inwestorzy są zwolnieni z opłat za użytkowanie gruntów i czynszu dzierżawnego na całej powierzchni działki objętej projektem. Ponadto inwestorzy nie muszą przeprowadzać procedur ustalania cen gruntów, obliczania zwolnionych opłat za użytkowanie gruntów i czynszu dzierżawnego, ani ubiegać się o zwolnienie z opłat za użytkowanie gruntów i czynszu dzierżawnego.

Według oceny Vietcap, jasne stwierdzenie w ustawie, że nie ma potrzeby przeprowadzania procedur ustalania praw do użytkowania gruntów, pomoże skrócić procedury dla inwestorów projektów budownictwa socjalnego.

Inwestorzy projektów budownictwa socjalnego mają szansę skrócić czas realizacji i zwiększyć marżę zysku (zdjęcie: Hai Long).

Marża zysku dla inwestorów

Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2013 r. nie określa jednoznacznie marży zysku dla projektów budownictwa socjalnego. Bardziej szczegółowe wytyczne zawiera jednak Dekret 100/2015 (obowiązujący od 10 grudnia 2015 r.), który stanowi, że cenę sprzedaży mieszkań socjalnych ustala inwestor projektu na podstawie kalkulacji wszystkich kosztów odzyskania kapitału inwestycyjnego przeznaczonego na budowę mieszkań, odsetek od kredytów (jeśli występują) oraz standardowego zysku całego projektu nieprzekraczającego 10% całkowitych kosztów inwestycji; z wyłączeniem ulg przewidzianych przez państwo. Część komercyjna musi być uwzględniona w całym projekcie budownictwa socjalnego i musi być zachowana zasada maksymalnego standardowego zysku w wysokości 10%.

Nowym punktem znowelizowanej w 2023 r. ustawy Prawo mieszkaniowe jest to, że inwestorzy mają prawo do maksymalnego zysku w wysokości 10% całkowitych kosztów inwestycji budowlanej dla obszaru budownictwa socjalnego, a także mogą zarezerwować maksymalnie 20% całkowitej powierzchni gruntów mieszkalnych w obrębie obszaru projektu na inwestycje w budowę systemów infrastruktury technicznej w celu inwestowania w budowę obiektów handlowych, usługowych, komercyjnych i mieszkaniowych.

Inwestor projektu inwestycyjnego w zakresie budownictwa socjalnego ma prawo do odrębnego rozliczenia, a nie do wliczania kosztów inwestycji w budowę obiektów usługowych, komercyjnych i komercyjnych do kosztów projektu budownictwa socjalnego, a także ma prawo do wszystkich zysków z obszaru projektu usługowego, komercyjnego i komercyjnego; w przypadku inwestowania w budowę obiektów komercyjnych inwestor musi zapłacić podatek od użytkowania gruntów dla obszaru budowy obiektów komercyjnych zgodnie z przepisami ustawy o gruntach.

Dzięki temu inwestorzy mogą uzyskać dodatkowe zyski z rozwoju budownictwa socjalnego poprzez działalność komercyjną.

Rozszerzenie grona osób uprawnionych do zakupu mieszkań socjalnych

Znowelizowana ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. zmienia i uzupełnia dwie grupy podmiotów uprawnionych do korzystania z polityki wsparcia w zakresie mieszkań socjalnych.

W pierwszej kolejności studenci uniwersytetów, akademii, szkół wyższych, szkół zawodowych, szkół specjalistycznych określonych przez prawo; uczniowie publicznych szkół z internatem dla mniejszości etnicznych.

Drugą grupę stanowią przedsiębiorstwa, spółdzielnie i związki spółdzielcze w parkach przemysłowych.

Zasady sprzedaży, ratalnego zakupu i dzierżawy mieszkań socjalnych

Zgodnie z przepisami Prawa mieszkaniowego z 2013 r. najemca lub nabywca lokalu socjalnego nie może odsprzedać lokalu w okresie nie krótszym niż 5 lat od dnia całkowitej spłaty raty umowy najmu z opcją wykupu lub zakupu mieszkania.

W przypadku gdy w ciągu 5 lat od daty, w której nabywca lub najemca w pełni uiścił opłatę za zakup lub dzierżawę domu, a zachodzi potrzeba sprzedaży domu, może on zostać sprzedany wyłącznie jednostce zarządzającej mieszkaniami socjalnymi lub podmiotowi uprawnionemu do zakupu mieszkań socjalnych, jeżeli jednostka ta nie kupi go po maksymalnej cenie sprzedaży równej cenie sprzedaży tego samego rodzaju mieszkań socjalnych w tej samej lokalizacji i czasie sprzedaży.

Zgodnie ze znowelizowanym Prawem mieszkaniowym z 2023 r. nabywcy i najemcy w okresie 5 lat mogą odsprzedać lokale mieszkalne wyłącznie inwestorowi inwestycji mieszkaniowej w zakresie budownictwa socjalnego lub podmiotom uprawnionym do nabycia lokali mieszkalnych w zakresie budownictwa socjalnego po maksymalnej cenie sprzedaży równej cenie sprzedaży tych lokali mieszkalnych w umowie sprzedaży zawartej z inwestorem inwestycji mieszkaniowej w zakresie budownictwa socjalnego.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-moi-cua-luat-nha-o-sua-doi-2023-sinh-vien-duoc-mua-nha-gia-re-20231205091850163.htm