Najważniejsze wydarzenia na rynku nieruchomości w 2023 r.: rok rozwikłania

Seria wydanych polis

Od końca 2022 roku rynek nieruchomości zmagał się z trudnościami na wielu płaszczyznach, od legalności projektów po kapitał obligacyjny i kredyty bankowe... Aby rozwiązać te problemy, w 2023 roku rząd wydał wiele terminowych instrukcji i polityk mających na celu ożywienie rynku.

W marcu wydano Dekret Rządowy nr 08 uzupełniający rozporządzenie: W przypadku obligacji oferowanych na rynku krajowym, w przypadku gdy emitent nie może w całości i terminowo spłacić kapitału i odsetek od obligacji w dongach wietnamskich zgodnie z ogłoszonym planem emisji, może on negocjować z właścicielem obligacji spłatę kapitału i odsetek od obligacji za pomocą aktywów.

Przepisy te stanowią podstawę umożliwiającą przedsiębiorstwom odraczanie zadłużenia, sprzedaż aktywów ze zniżką oraz spłatę kapitału i odsetek od zapadających obligacji za pomocą innych aktywów, takich jak nieruchomości.

W marcu wydano również Dekret Rządowy nr 33 w sprawie szeregu rozwiązań mających na celu usunięcie przeszkód i promowanie bezpiecznego, zdrowego i zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości. Co najważniejsze, Bankowi Państwowemu powierzono przewodnictwo nad wdrożeniem programu kredytowego o wartości 120 000 miliardów VND na budownictwo socjalne i mieszkania dla osób o niskich dochodach.

Główną siłą tego programu jest współpraca 4 państwowych banków komercyjnych ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank), które udzielają pożyczek inwestorom i nabywcom mieszkań na projekty budownictwa socjalnego, projekty mieszkań pracowniczych, projekty renowacji i przebudowy starych mieszkań z preferencyjnymi stopami procentowymi.

Rynek nieruchomości w 2023 roku będzie miał wiele pozytywnych zmian (ilustracja: Hai Long).

Chociaż na rynku widoczna jest nierównowaga podaży, przy czym dominują luksusowe mieszkania, a mieszkania dla osób o niskich dochodach „wymarły”, rząd niezwłocznie wydał decyzję 338 zatwierdzającą projekt inwestycji w budowę co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030.

W związku z tym, do 2030 roku łączna liczba mieszkań ukończonych w tych miejscowościach wyniesie około 1 miliona, wliczając w to lata 2021–2025, co oznacza około 428 000 lokali. Projekt ma na celu rozwój budownictwa socjalnego i mieszkań pracowniczych w cenach dostosowanych do możliwości finansowych gospodarstw domowych o średnich i niskich dochodach na obszarach miejskich oraz pracowników i robotników w parkach przemysłowych i strefach przetwórstwa eksportowego.

Kolejnym pozytywnym aspektem jest to, że pod koniec listopada Zgromadzenie Narodowe przegłosowało nowelizację Prawa mieszkaniowego oraz nowelizację Prawa o obrocie nieruchomościami, które wejdą w życie od 2025 roku. Eksperci twierdzą, że po raz pierwszy w historii jednocześnie uchwalono dwie ustawy dotyczące rynku nieruchomości. Jeśli nowelizacja Prawa gruntowego zostanie uchwalona w 2024 roku, rynek nieruchomości odnotuje znacznie więcej pozytywnych skutków.

Ponadto premier oraz przedstawiciele wielu ministerstw i urzędów organizowali spotkania online z przedsiębiorcami z branży nieruchomości, aby rozwiązywać problemy prawne związane z projektami; spotykali się także z przedstawicielami sektora bankowego, aby proponować rozwiązania mające na celu wsparcie przedsiębiorstw w zakresie źródeł kapitału, obniżenie oprocentowania kredytów i stabilizację działalności gospodarczej.

Rynek zareagował pozytywnie.

Chociaż eksperci uważają, że branża nieruchomości może odżyć od połowy 2024 roku, kiedy polityka będzie miała wystarczająco dużo czasu na „wchłonięcie”, w rzeczywistości pojawiło się wiele pozytywnych sygnałów z rynku. Dzięki rządowej polityce usuwania barier dla obligacji nieruchomości, wiele firm było w stanie wydłużyć i odroczyć termin zapadalności obligacji, wykorzystując aktywa do spłaty zobowiązań, takich jak Novaland, Hung Thinh...

W dyskusji na początku grudnia, pan Nguyen Hoang Duong, zastępca dyrektora Departamentu Finansów Banków i Instytucji Finansowych (Ministerstwo Finansów), powiedział, że około 40% wolumenu przeterminowanych obligacji 68 przedsiębiorstw miało już plany negocjacyjne. Wskaźnik udanych negocjacji wzrósł z 16% w lutym do 63% w październiku. Ponadto przedsiębiorstwa, które zapewniły sobie środki finansowe, aktywnie wykupywały obligacje przed terminem zapadalności.

Również według danych Ministerstwa Finansów, gdyby w pierwszym kwartale tego roku nie przeprowadzono emisji obligacji korporacyjnych, do końca listopada łączna wartość wyemitowanych obligacji korporacyjnych osiągnęłaby 220 000 mld VND.

Napływ kapitału do sektora nieruchomości również wzrósł dzięki bardziej otwartej polityce kredytowej. Według najnowszych zaktualizowanych danych Banku Państwowego, na dzień 30 września łączna wartość niespłaconych kredytów w sektorze nieruchomości wyniosła 2,74 bln VND, co stanowi wzrost o 6% w porównaniu z początkiem roku.

(Ilustracja: Quang Anh).

Stopy procentowe kredytów hipotecznych stopniowo spadały, zgodnie z wnioskami i zaleceniami premiera oraz Banku Państwowego. Wiele banków obniżyło oprocentowanie kredytów mieszkaniowych dla podmiotów komercyjnych o 5,5-7,5% rocznie przez pierwsze 12-18 miesięcy, a następnie wprowadziło zmienne stopy procentowe na poziomie około 9,5-11% rocznie. Badania pokazują, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w wielu bankach komercyjnych spadło o około 1-3% rocznie w porównaniu z początkiem roku.

Jeśli chodzi o politykę mieszkalnictwa socjalnego, według Ministerstwa Budownictwa, w 2023 roku w całym kraju rozpoczęto 10 projektów budownictwa socjalnego i mieszkań dla pracowników parków przemysłowych, obejmujących łącznie ponad 19 800 lokali. Spośród nich, w Hai Phong rozpoczęto 4 projekty budownictwa socjalnego, obejmujące łącznie ponad 6700 lokali. W Hanoi, prowincji Thua Thien-Hue i Lam Dong rozpoczęto po jednym projekcie budownictwa socjalnego.

Jednak wypłata pakietu kredytowego o wartości 120 000 mld VND na budownictwo socjalne i tanie mieszkania nie spełniła oczekiwań. Ministerstwo Budownictwa poinformowało, że około 23 miejscowości ogłosiło listę 54 projektów kwalifikujących się do kredytów w ramach programu kredytowego o wartości 120 000 mld VND, a zapotrzebowanie na kredyty wynosi 25 884 mld VND. Do tej pory wypłacona kwota przekroczyła 143 mld VND.

Według Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) pakiet kredytowy o wartości 120 000 miliardów VND obejmuje preferencyjne oprocentowanie pożyczek w wysokości 8,7% rocznie dla inwestorów i 8,2% rocznie dla nabywców domów do 30 czerwca.

Od 1 lipca, co 6 miesięcy, Bank Państwowy będzie ogłaszał preferencyjne oprocentowanie kredytów dla banków komercyjnych uczestniczących w programie. Po zakończeniu okresu preferencyjnego, oprocentowanie kredytów będzie negocjowane i uzgadniane przez bank i klienta.

HoREA uważa, że ​​oprocentowanie kredytów, które jest o 1,5-2% niższe niż standardowe oprocentowanie kredytów komercyjnych, jest nadal wyższe niż poprzednie oprocentowanie kredytów na mieszkania socjalne. Okres preferencyjny jest również krótki (5 lat), a oprocentowanie jest waloryzowane co 6 miesięcy, co powoduje niepewność kredytobiorców.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-nhan-bat-dong-san-nam-2023-mot-nam-duoc-go-vuong-20231226165935439.htm