Przedsiębiorcy są oszołomieni, gdy patrzą na nowy cennik gruntów.

10 stycznia Reatimes i Wietnamski Instytut Badań nad Nieruchomościami zorganizowały warsztaty pt. „Stosowanie cennika gruntów zgodnie z Ustawą o ziemi z 2024 r.: problemy i rozwiązania dla zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości w Wietnamie”.

10 stycznia Reatimes i Wietnamski Instytut Badań nad Nieruchomościami zorganizowały warsztaty pt. „Stosowanie cennika gruntów zgodnie z Ustawą o ziemi z 2024 r.: problemy i rozwiązania dla zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości w Wietnamie”.

Przedsiębiorcy są oszołomieni, gdy patrzą na nowy cennik gruntów.

Usunięcie ram cen gruntów, wraz z przepisami dotyczącymi nowej przełomowej tabeli cen gruntów, to ogromny wysiłek w ramach Ustawy o gruntach z 2024 roku. Nowy rozdział w zarządzaniu gruntami i rozwoju rynku nieruchomości otwiera się na podstawie przejrzystych cen gruntów, bliższych cenom rynkowym. Wyższe ceny gruntów przyniosą korzyści budżetowi i stworzą większe porozumienie z osobami, których dotyczą procesy odzyskiwania gruntów. Oczekuje się, że pomoże to ograniczyć spory o grunty i pozwy sądowe oraz przyspieszy postępy w oczyszczaniu terenu pod projekty. Nadal jednak istnieją obawy dotyczące skuteczności i wpływu nowej tabeli cen gruntów.

Artykuł 257 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że stary cennik gruntów będzie obowiązywał do 31 grudnia 2025 r., ale w razie potrzeby Prowincjonalny Komitet Ludowy podejmie decyzję o dostosowaniu cennika do aktualnej sytuacji. Jest to przepis przejściowy, który ma pomóc gminom w stopniowym opracowaniu nowego cennika gruntów, który będzie oficjalnie obowiązywał od 1 stycznia 2026 r., unikając nagłych szoków cenowych, które wpływają na prawa i obowiązki niektórych użytkowników gruntów. Jednocześnie pozwoli to na rozwiązanie projektów, które zostały wstrzymane z powodu braku podstaw do ustalania cen gruntów w przeszłości.

Według wstępnych danych, obecnie około 25 miejscowości opublikowało zaktualizowane cenniki gruntów, które będą obowiązywać do końca tego roku. Jednak w wielu miejscowościach zaktualizowane cenniki gruntów wywołały silną reakcję społeczną ze względu na nagły wzrost cen w porównaniu ze starymi cennikami.

Na przykład skorygowany cennik gruntów w Ho Chi Minh City, obowiązujący od 31 października 2024 r., wzrósł około 4-38-krotnie, a najwyższy poziom wyniósł 687,2 mln VND/m². Podobnie w Hanoi cena gruntów w cenniku, zgodnie z niedawno wydaną decyzją korygującą, wzrosła 2-6-krotnie w porównaniu ze starym cennikiem obowiązującym od 2025 r., gdzie najwyższa cena wyniosła 695,3 mln VND/m². Skorygowany cennik gruntów w Bac Giang również odnotował najwyższy poziom 120 mln VND/m², co stanowi wzrost około 2,4-krotny w porównaniu ze starym cennikiem.

Ceny gruntów gwałtownie wzrosły, w tym gruntów inwestycyjnych, biznesowych, sportowych , kulturalnych itp. Wiele firm, które wynajmują grunty i płacą corocznie, wydaje się tkwić w martwym punkcie, narażając się na ryzyko zerwania planów inwestycyjnych i biznesowych, utraty zysków, a nawet strat w przypadku nagłego wzrostu kosztów dzierżawy gruntów, co utrudnia ocenę efektywności biznesowej. Zdaniem ekspertów, konieczne jest znalezienie rozwiązania tego problemu, aby uniknąć silnych konsekwencji dla przedsiębiorstw i lokalnego otoczenia inwestycyjnego.

W obliczu problemów praktycznych, Prowincjonalny Komitet Ludowy musi w pełni ocenić wpływ, starannie rozważyć sporządzenie cennika gruntów dostosowanego do rynku, zwiększyć dochody budżetowe i kontrolować ceny gruntów, aby zwiększyć dostęp do ziemi, wesprzeć przedsiębiorstwa, przyciągnąć inwestycje i zmniejszyć obciążenie mieszkańców kosztami gruntów. Jednak zapewnienie harmonii interesów państwa, obywateli i przedsiębiorstw w ustalaniu cen gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi… nie jest łatwym problemem do rozwiązania, zwłaszcza gdy czynniki rynkowe są wieloaspektowe, a informacje chaotyczne i niestabilne.

Presja na władze lokalne jest ogromna: jak sprawić, by cenniki gruntów rzeczywiście stały się siłą napędową rozwoju, a nie hamowały rozwój firm i inwestycji? Znalezienie równowagi między tymi dwoma czynnikami jest „kluczem” do udoskonalenia systemu cen gruntów, przyczyniając się do zrównoważonego rozwoju społeczno -gospodarczego.

Omówienie warsztatu: „Stosowanie cennika gruntów zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 r.: Problemy i rozwiązania dla zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości w Wietnamie”.

Duże wąskie gardło w wycenie gruntów

„Wycena gruntów powoduje poważne utrudnienia” – powiedział podczas warsztatów pan Nguyen Quoc Hiep, prezes GP.Invest.

Według pana Hiepa, GP.Invest realizuje projekt, dla którego decyzja o przydziale gruntów zapadła 9 miesięcy temu, ale cena gruntu nie została jeszcze ustalona. Istnieją projekty innych przedsiębiorstw, dla których cena gruntu nie została jeszcze ustalona po 2 latach. Są nawet ukończone projekty mieszkaniowe, dla których cena gruntu nie została jeszcze ustalona. To powoduje wiele frustracji.

„Chcę podkreślić następujące pytanie: jeśli ceny gruntów wzrosną w takim tempie, czy nasza atrakcyjność inwestycyjna nadal będzie istnieć? Dlaczego nasze klastry przemysłowe mają obecnie wskaźnik obłożenia na poziomie 80-90%? Odpowiedź brzmi: po pierwsze, nasze koszty pracy są niskie, po drugie, koszty gruntów są rozsądne, a po trzecie, logistyka jest wygodna. Ale jeśli ograniczymy jeden czynnik, grunty, podczas gdy siła robocza będzie coraz droższa, czy nasza atrakcyjność inwestycyjna nadal będzie istnieć? Czy Wietnam nadal jest atrakcyjnym miejscem dla inwestycji w Azji Południowo-Wschodniej?” – zapytał pan Hiep.

Pan Nguyen Quoc Hiep, Prezes GP.Invest.

Według pana Hiepa, obecna metoda kalkulacji cen gruntów nie uwzględnia interesów przedsiębiorstw w ogóle, a w szczególności firm dzierżawiących grunty i firm z branży nieruchomości. Wzrost cen gruntów ma wpływ na wszystkie przedsiębiorstwa.

„Która firma odważy się na realizację tego projektu? Jeśli firmy się nie odważą, jak może istnieć stabilne źródło dochodu dla lokalnej społeczności? Skąd się bierze to, że w ciągu zaledwie roku, gdy decyzja o przydzieleniu ziemi w tym samym obszarze, na tej samej działce, zapada w odstępie 4 miesięcy, cena ziemi rośnie o 40%, szybciej niż inflacja?

Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska musi zapewnić władzom lokalnym bardziej szczegółowe wytyczne dotyczące ustalania cen gruntów, a zwłaszcza sposobu obliczania cen w oparciu o metodę nadwyżkową” – powiedział pan Hiep.

Ceny gruntów wzrosną, co wpłynie na rynek.

Po wejściu w życie Ustawy o gruntach z 2024 roku wydano wiele dekretów szczegółowo ją regulujących. Jednak obecnie problemem jest wdrażanie tej ustawy. Na przykład w Ho Chi Minh City działa obecnie 58 000 nieruchomości, a problemy związane są z cenami gruntów.

W Ho Chi Minh City, w dzielnicy Can Gio ceny wzrosły od 1,7 do 2,7 razy w porównaniu z poprzednim okresem. Najniższy wzrost odnotowano w dzielnicy 3 – 2,7 razy, natomiast w dzielnicy Hoc Mon – aż 38 razy. Wzrost w obecnym cenniku gruntów znacznie przewyższył poprzedni cennik.

Od 2023 do końca 2024 roku ceny gruntów w Ho Chi Minh City wzrosły około 1,64-krotnie. Obecnie, po wprowadzeniu nowych korekt, wzrost utrzymuje się na podobnym poziomie. W związku z tym, w ciągu 3 lat przedsiębiorstwa będą musiały zmierzyć się z istotną zmianą zobowiązań finansowych, co wiąże się z tendencją do płacenia wyższych podatków i opłat. Wywiera to znaczną presję finansową na przedsiębiorstwa.

Powołując się na powyższe informacje, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, przedstawił rekomendację dotyczącą wyceny gruntów. Dekret 102/2024/ND-CP szczegółowo opisuje rodzaje gruntów, w tym grunty rolne, grunty nierolnicze oraz grunty komercyjne i usługowe. Jednakże grunty pod pola golfowe są regulowane zarówno w paragrafie 4, jak i 5. Paragraf 4 mówi o gruntach publicznych z częścią pola golfowego, ale grunty przeznaczone pod produkcję i działalność gospodarczą pod zarządzaniem pola golfowego są ujęte w paragrafie 5. Jednakże Komitet Ludowy w Ho Chi Minh City wydał skorygowany cennik gruntów z ogólnymi regulacjami dotyczącymi gruntów nierolniczych pod produkcję i działalność gospodarczą, bez jasnej i szczegółowej klasyfikacji.

Pan Chau podał przykład Ogrodu Zoologicznego i Botanicznego w Sajgonie, gdzie całkowita powierzchnia wynosi około 20 hektarów, z czego tylko kilka tysięcy metrów kwadratowych to tereny przeznaczone pod usługi komercyjne. Cały obszar jest jednak wyceniony jako tereny przeznaczone pod usługi komercyjne, co powoduje, że przedsiębiorstwo jest zadłużone na prawie 900 miliardów VND z tytułu podatków. Dopiero gdy w sprawę zaangażowała się prasa, Ho Chi Minh City doszło do wniosku, że należy dokonać ponownej oceny, aby dokonać dokładniejszej wyceny.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący stowarzyszenia nieruchomości w Ho Chi Minh City.

Stowarzyszenie Nieruchomości w Ho Chi Minh City poinformowało rząd, ministerstwa i oddziały, że pierwsza korekta nie wydaje się mieć natychmiastowego wpływu na rynek nieruchomości, ponieważ obecna metoda wyceny nadal opiera się na nadwyżkach, a nie wyłącznie na cenniku gruntów. Mogą jednak pojawić się problemy na etapie zakupu gruntów i rekompensat za realizację projektu, kiedy ceny gruntów znacznie wzrosną, powodując nierównowagę na rynku.

Zasada, o której zawsze mówimy, to harmonizacja interesów trzech głównych podmiotów: państwa, użytkowników gruntów i inwestorów. W rzeczywistości jednak zasada ta nie została w pełni zachowana podczas wdrażania. Dlatego proponuję, aby w przypadku 25 miejscowości, które opublikowały skorygowane cenniki gruntów, niezwłocznie przeprowadzić ocenę oddziaływania na środowisko.

Od teraz, do momentu wejścia w życie cennika gruntów 1 stycznia 2026 r., powinniśmy przeprowadzić wstępny przegląd i ocenę wpływu nowego cennika gruntów w tych miejscowościach. W przypadku miejscowości, które nie opublikowały nowego cennika gruntów i nadal stosują stary cennik, również konieczna jest dogłębna ocena. Dzięki temu ustalimy, czy nowe zasady rzeczywiście zapewniają zasadę harmonizacji interesów, czy nie” – zasugerował pan Chau.

Tereny przeznaczone pod usługi komercyjne traktowane są jak „adoptowane dzieci”

Pani Vu Lan Anh, zastępca dyrektora generalnego CEO Group, oceniła, że ​​nadal istnieje duża różnica między „naturalnymi” gruntami mieszkalnymi a „adoptowanymi” gruntami komercyjnymi i usługowymi, a przepisy dotyczące cen gruntów komercyjnych i usługowych nadal mają wiele ograniczeń i niedociągnięć, które wymagają dalszej poprawy.

W rzeczywistości obecnie miejscowości często pobierają bardzo wysokie jednorazowe opłaty za dzierżawę gruntów komercyjnych i usługowych, wykorzystywanych pod projekty turystyczne i uzdrowiskowe. Wysokie ceny gruntów komercyjnych i usługowych będą prowadzić do wysokich cen nieruchomości, zniechęcając inwestorów do inwestowania w projekty turystyczne i uzdrowiskowe na gruntach komercyjnych i usługowych.

Pani Vu Lan Anh, zastępca dyrektora generalnego CEO Group.

„Naszym zdaniem, ustalając cenę gruntów komercyjnych i usługowych w Cenniku Gruntów, władze lokalne muszą dokonać naukowych obliczeń zgodnie z zasadami „rynku” i „harmonizacji interesów”, tak aby cena gruntów komercyjnych i usługowych była o około 20–40% wyższa od ceny gruntów mieszkalnych” – powiedziała pani Lan Anh.

Uzasadnieniem tej propozycji jest fakt, że obecna struktura zagospodarowania przestrzennego pod działalność gospodarczą, zgodnie z zatwierdzonym szczegółowym planem zagospodarowania przestrzennego projektów miejskich i turystyczno-uzdrowiskowych w skali 1/500, stanowi około 40% całkowitej powierzchni projektu. Inwestor projektu miejskiego, po zakończeniu inwestycji i budowy, przekaże państwu 60% pozostałej powierzchni gruntów pod infrastrukturę techniczną do zarządzania i eksploatacji; kompleks apartamentowy będzie zarządzany i eksploatowany przez zarząd wybrany przez mieszkańców; inwestor projektu turystyczno-uzdrowiskowego musi zainwestować w cały projekt i ponieść koszty zarządzania i eksploatacji systemu infrastruktury technicznej i infrastruktury społecznej przez cały cykl życia projektu.

14:55 10 stycznia 2025

Pani Vu Lan Anh, zastępca dyrektora generalnego CEO Group, wygłosiła przemówienie 04: Rola gruntów przeznaczonych pod usługi komercyjne i problemy pojawiające się przy ustalaniu cen gruntów.

Zgodnie z przepisami Ustawy o gruntach z 2024 r., grunty komercyjno-usługowe to grunty przeznaczone pod zabudowę handlową i usługową oraz inne obiekty służące prowadzeniu działalności gospodarczej, rzemiosłu i usług, w tym obiekty i obiekty turystyczne i uzdrowiskowe (hotele, wille turystyczne, apartamenty turystyczne itp.). Aby grunty komercyjno-usługowe mogły rozwijać swoją obecną rolę i zyskiwać na znaczeniu w przyszłości, szczególnie istotne są rozsądne regulacje dotyczące cen gruntów komercyjno-usługowych, zwłaszcza gruntów komercyjno-usługowych wykorzystywanych pod projekty rozwoju ośrodków turystycznych.

W oparciu o obowiązujące przepisy prawne, zwłaszcza Ustawę o gruntach z 2024 r., która przewiduje konstruowanie cenników gruntów zgodnie z zasadą „rynkową”, przy jednoczesnym wdrożeniu zasady „harmonizacji interesów między państwem, użytkownikami gruntów i inwestorami” oraz zastosowaniu praktycznym, CEO Group ocenia, że ​​nadal istnieje duża dyskryminacja między „potomnymi” gruntami mieszkaniowymi a „przyjętymi” gruntami komercyjnymi i usługowymi, a przepisy dotyczące cen gruntów komercyjnych i usługowych nadal mają wiele ograniczeń i niedociągnięć, które wymagają dalszej poprawy.

W rzeczywistości obecnie miejscowości często pobierają jednorazową opłatę dzierżawną za grunty komercyjne i usługowe wykorzystywane pod projekty turystyki uzdrowiskowej, która jest bardzo wysoka. Wysokie ceny gruntów komercyjnych i usługowych prowadzą do wysokich cen nieruchomości, zniechęcając inwestorów do inwestowania w projekty turystyczne i uzdrowiskowe na tych gruntach. Naszym zdaniem, ustalając cenę gruntów komercyjnych i usługowych w Cenniku Gruntów, miejscowości powinny dokonać obliczeń naukowych, zgodnie z zasadami „rynku” i „harmonii interesów”, tak aby cena gruntów komercyjnych i usługowych wynosiła od około 20% do 40% w porównaniu z ceną gruntów mieszkaniowych.

Propozycja ta opiera się na kilku następujących powodach:

Po pierwsze, struktura użytkowania gruntów pod działalność gospodarczą, zgodnie z zatwierdzonym szczegółowym planem zagospodarowania przestrzennego projektów miejskich i turystyczno-uzdrowiskowych (1/500), obejmuje 40% całkowitej powierzchni projektu. Inwestor projektu miejskiego, po zakończeniu inwestycji i budowy, przekaże państwu 60% pozostałej powierzchni gruntu pod infrastrukturę techniczną do zarządzania i eksploatacji; kompleks apartamentowy będzie zarządzany i eksploatowany przez zarząd wybrany przez mieszkańców; inwestor projektu turystyczno-uzdrowiskowego musi zainwestować w cały projekt i ponieść koszty zarządzania i eksploatacji systemu infrastruktury technicznej i infrastruktury społecznej przez cały cykl życia projektu.

Dlatego cena gruntów komercyjnych i usługowych powinna stanowić maksymalnie 40% ceny gruntów mieszkalnych, co jest uzasadnione naukowo.

Po drugie, nadrzędną rolę gruntów o charakterze komercyjno-usługowym w rozwoju obszarów turystycznych i uzdrowiskowych, stanowiących infrastrukturę noclegową dla kluczowego sektora gospodarki, jakim jest turystyka.

Na podstawie powyższej analizy rekomendujemy:

Po pierwsze, należy rozważyć ustalenie ceny gruntów komercyjnych i usługowych na poziomie ok. 20–40% ceny gruntów mieszkaniowych;

Po drugie, w przypadku gruntów przeznaczonych pod infrastrukturę techniczną projektów uzdrowiskowych, takich jak: drogi wewnętrzne, drzewa krajobrazowe, oczyszczalnie ścieków, place itp.: (i) zaleca się rozważenie zwolnienia z opłat za dzierżawę gruntów przez cały okres trwania projektu, naliczanie opłat za dzierżawę gruntów wyłącznie dla gruntów przeznaczonych pod działalność gospodarczą oraz (ii) umożliwienie inwestorom przekazywania infrastruktury technicznej państwu (zgodnie z tym samym mechanizmem, który jest stosowany w przypadku projektów miejskich).

Po trzecie, odnosząc się do metody nadwyżki przy obliczaniu ceny gruntów komercyjnych i usługowych, stwierdzamy, że przychód opiera się na cenie gruntu, który wygrał aukcję o prawa do użytkowania gruntów, często odnosząc się do małych obszarów. Niewłaściwe jest zatem uwzględnienie ceny gruntu przeznaczonego na małe obszary w projektach na dużą skalę.

Ponadto, koszty nie są uwzględniane przy obliczaniu całkowitego kosztu zagospodarowania działki. Koszt inwestycji budowlanej, który służy do ustalenia ceny gruntu, opiera się na stawce kapitału inwestycyjnego wydanej przez państwo. Jest ona znacznie niższa niż rzeczywisty koszt inwestycji budowlanej projektu, a koszty te są obliczane naukowo na podstawie kosztorysu i zatwierdzonych rysunków technicznych. Koszt sprzedaży może być obliczony jedynie na poziomie 1% przychodu, podczas gdy rzeczywisty koszt sprzedaży wynosi około 10% do 15%. Koszt odsetek jest obliczany jedynie na 50% całkowitego kapitału pożyczki i jest obliczany tylko na okres od 1 do 2 lat.

W powyższych obliczeniach przychody obliczane są na najwyższym poziomie, podczas gdy obliczone koszty są niewystarczające, niekompletne lub niskie w porównaniu z rzeczywistością. W rezultacie przedsiębiorstwa muszą płacić wysokie opłaty za użytkowanie gruntów, ceny nieruchomości rosną, powstaje bańka rynkowa, a zasady ustalania cen gruntów nie są w rzeczywistości przestrzegane.

W związku z identyfikacją powyższych niedociągnięć rekomendujemy nowelizację przepisów dotyczących stosowania metody nadwyżkowej przy ustalaniu cen gruntów, a w szczególności:

Po pierwsze, przychody nie opierają się na cenach zwycięskich na aukcjach lub na cenach próbek małych działek... ale muszą być oparte na typowych wartościach rynkowych w wystarczająco długim okresie czasu;

Po drugie, koszty muszą być obliczone prawidłowo, w sposób wystarczający i zgodny z rzeczywistością. W szczególności koszty muszą być obliczone zgodnie z kosztorysem zatwierdzonym przez agencję państwową; koszty sprzedaży muszą być obliczone zgodnie z rzeczywistą płatnością przedsiębiorstwa (proponowany poziom 10%); koszty odsetek muszą być obliczone od całego kapitału pożyczki i naliczane w okresie inwestycji budowlanej zatwierdzonym przez właściwą agencję państwową w Decyzji o Polityce Inwestycyjnej/Decyzji Inwestycyjnej projektu.

14:45 10 stycznia 2025

Docent dr Nguyen Quang Tuyen, wiceprzewodniczący Rady Wydziału, kierownik Wydziału Prawa Gospodarczego Uniwersytetu Prawa w Hanoi, wygłosił przemówienie na trzecim panelu: Zagadnienia prawne i praktyczne związane z wydaniem i stosowaniem nowego cennika gruntów.

Obecny problem cen gruntów to wąskie gardło wąskich gardeł. W wielu miejscowościach wiele projektów jest obecnie „odłożonych na półkę”, których nie można zrealizować. Jednym z głównych powodów jest brak możliwości ustalenia ceny gruntu. Dlatego chciałbym przedstawić kilka opinii na temat kwestii cen gruntów z prawnego punktu widzenia.

Obecnie przepisy prawa gruntowego zawierają wiele innowacji. To przełom, ale istnieją również kwestie, które wywierają presję na lokalne społeczności. Wdrażamy Rezolucję 18, znosząc ramy cen gruntów i stosując wyłącznie tabelę cen gruntów. W szczególności tabela cen gruntów zostanie powierzona lokalnym komitetom ludowym do jej opracowania. Oznacza to, że lokalne społeczności będą same ją tworzyć, same decydować o sobie i brać za siebie odpowiedzialność. Oprócz tego istnieją ustawy, dekrety i okólniki. Patrząc na całość, widać, że korytarz prawny jest bardziej kompletny i odpowiedni, ale wchodząc w szczegóły, nadal istnieje wiele ograniczeń.

Przepisy dotyczące ustalania cen gruntów zawierają pięć zasad, w tym zasadę rynkową, ale nikt nie wyjaśnia, na czym ona polega. Utrudnia to samorządom stosowanie się do nich.

Obecnie na rynku nieruchomości „wymarł” segment nieruchomości o wartości 20–30 milionów VND/m², uniemożliwiając pracownikom etatowym zakup domu. Dlatego uważam, że konieczne jest wyjaśnienie, czym jest zasada rynkowa. Po drugie, jakie kryteria stosuje się do określenia zasady rynkowej. To również wymaga wyjaśnienia.

Musimy również wyjaśnić, że nie ma zasady ustalania cen gruntów według cen rynkowych. Myślenie według cen rynkowych jest błędne, musimy kierować się „zasadami rynkowymi”.

Ponadto, 5 zasad ustalania cen gruntów musi zapewniać harmonię. Czym więc jest harmonia? To również należy doprecyzować. Moim zdaniem harmonia musi gwarantować korzyści wszystkim stronom. Jeśli sytuacja w ustalaniu cen gruntów będzie się utrzymywać w obecnej formie, firmy z pewnością „zamrożą się”.

Następnie proponuję wprowadzenie bardzo jasnego mechanizmu prawnego chroniącego zespół i organizacje doradzające w zakresie wyceny gruntów. To eksperci i jeśli postępują zgodnie z odpowiednimi procedurami prawnymi, muszą być chronieni. Tylko wtedy konsultanci odważą się to zrobić.

Musimy również przygotować zasoby materialne, w tym ekspertów ds. wyceny gruntów. Patrząc wstecz, ilu jest w naszym kraju setek ekspertów ds. wyceny gruntów i czy możemy wyceniać grunty? Oprócz organizowania seminariów, uważam, że Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska powinno udzielać wskazówek lokalnym władzom. Bardzo trudno jest pozwolić lokalnym władzom robić to samodzielnie.

Wycena gruntów jest obecnie trudna, częściowo dlatego, że obecne dane wejściowe i informacje nie są dostępne i nie są ujednolicone.

Poza tym zgadzam się z poglądem, że ustalenie jednolitej ceny gruntów jest niemożliwe, zwłaszcza w przypadku gruntów komercyjnych i usługowych. Projekty w miejscowościach o dużym rozwoju społeczno-ekonomicznym muszą mieć różne ceny… W zależności od grupy projektów, w poszczególnych lokalizacjach, stosowane są różne ceny. Musimy mieć szczegółowe informacje. Tylko wtedy będziemy mogli stopniowo eliminować obecny problem z cenami gruntów. W przeciwnym razie cena gruntów stanie się wąskim gardłem, a nie zasobem.

14:30 10 stycznia 2025

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, wygłosił przemówienie 2

Dyskusja: Wdrożenie zasady „zapewnienia harmonii interesów między państwem, użytkownikami gruntów i inwestorami” oraz „zasad rynkowych” przy opracowywaniu cennika gruntów i rozsądnym regulowaniu procentowej (%) ceny jednostkowej dzierżawy gruntów w celu obliczania czynszu dzierżawnego dla każdego rodzaju gruntów w prowincji, aby stworzyć atrakcyjne środowisko inwestycyjne i rozwinąć bezpieczny, zdrowy i zrównoważony rynek nieruchomości.

Począwszy od Rezolucji 18 aż po Ustawę o gruntach z 2024 r. możemy zaobserwować ogromne wysiłki podejmowane w celu tworzenia mechanizmów polityki dotyczącej rynku nieruchomości, które mają być coraz bardziej ujednolicone i jasne, wypełniając istniejące wcześniej luki prawne.

Po wejściu w życie Ustawy o gruntach z 2024 roku wydano wiele dekretów szczegółowo ją regulujących. Jednak obecnie problemem jest egzekwowanie prawa. Na przykład w Ho Chi Minh City działa obecnie 58 000 nieruchomości, których ceny są problematyczne.

Podczas dzisiejszych warsztatów chcielibyśmy przedstawić rekomendację dotyczącą wyceny gruntów. Dekret 102/2024/ND-CP szczegółowo opisuje rodzaje gruntów, w tym grunty rolne, grunty nierolnicze oraz grunty komercyjne i usługowe. Stwierdziliśmy jednak, że grunty przeznaczone pod pola golfowe są regulowane zarówno w paragrafie 4, jak i 5. Paragraf 4 mówi o gruntach publicznych z częścią przeznaczoną na pole golfowe, ale grunty produkcyjne i biznesowe zarządzane przez pole golfowe znajdują się w paragrafie 5. Jednakże Komitet Ludowy Miasta Ho Chi Minh wydał skorygowany cennik gruntów, regulujący grupowanie gruntów produkcyjnych i biznesowych nierolniczych, bez jasnej i szczegółowej ich klasyfikacji. Na przykład, w przypadku Ogrodu Zoologicznego i Botanicznego w Sajgonie, całkowita powierzchnia wynosi około 20 hektarów, z czego tylko kilka tysięcy metrów kwadratowych to grunty komercyjne i usługowe, ale cały obszar jest wyceniany jako grunty komercyjne i usługowe, co powoduje, że przedsiębiorstwo jest zadłużone w podatkach w wysokości prawie 900 miliardów VND. Dopiero gdy sprawą zainteresowała się prasa, władze miasta wróciły do ​​sprawy i doszły do ​​wniosku, że muszą przeprowadzić jeszcze jedną analizę, aby uzyskać dokładniejszą ocenę.

Obecnie, w trakcie tworzenia skorygowanego cennika gruntów, według danych Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, 25 miejscowości dokonało korekty cen gruntów. Szczegółowa analiza pokazuje, że większość miejscowości odnotowała kilkukrotny wzrost w porównaniu z poprzednim okresem. W Ho Chi Minh City, w dystrykcie Can Gio ceny wzrosły od 1,7 do 2,7 razy. Najniższy wzrost odnotowano w dystrykcie 3 – 2,7 razy, natomiast w dystrykcie Hoc Mon – aż 38 razy. Zatem obecny wzrost cen gruntów znacznie przewyższył poprzedni.

W związku z tym poinformowaliśmy rząd i ministerstwa, że ​​pierwsza korekta nie wydaje się mieć natychmiastowego wpływu na rynek nieruchomości, ponieważ obecna metoda wyceny nadal opiera się na nadwyżkach, a nie wyłącznie na cenniku gruntów. Mogą jednak pojawić się problemy na etapie zakupu gruntów i odszkodowań za realizację projektu, kiedy ceny gruntów znacznie wzrosną, powodując nierównowagę na rynku.

Zasada, o której zawsze mówimy, to harmonizacja interesów trzech głównych podmiotów: państwa, użytkowników gruntów i inwestorów. Jednak w rzeczywistości zasada ta nie została w pełni zapewniona podczas wdrażania. Dlatego proponuję, aby w przypadku 25 miejscowości, które opublikowały zaktualizowany cennik gruntów, niezwłocznie przeprowadzić ocenę wpływu. Od teraz, do momentu wejścia w życie cennika gruntów 1 stycznia 2026 r., powinniśmy przeprowadzić wstępny przegląd i ocenę wpływu nowego cennika gruntów w tych miejscowościach. W przypadku miejscowości, które nie opublikowały nowego cennika gruntów i nadal stosują stary cennik, również należy przeprowadzić szczegółową ocenę. W ten sposób ustalimy, czy nowe przepisy rzeczywiście zapewniają zasadę harmonizacji interesów.

Od 2023 do końca 2024 roku ceny gruntów w Ho Chi Minh City wzrosły około 1,64-krotnie. Obecnie, po wprowadzeniu nowych korekt, wzrost utrzymuje się na podobnym poziomie. W związku z tym, w ciągu 3 lat przedsiębiorstwa będą musiały zmierzyć się z istotną zmianą zobowiązań finansowych, co wiąże się z tendencją do płacenia wyższych podatków i opłat. Wywiera to znaczną presję finansową na przedsiębiorstwa.

W związku z tym zaproponowaliśmy, aby Miasto zastosowało stawkę podatku od 0,25%, czyli najniższej stawki wynikającej z Dekretu 103, do 1,5%. Chociaż Miasto nadal przestrzega prawa, pojawia się pytanie, czy jest to zgodne z rzeczywistością. Zdajemy sobie sprawę, że ten Dekret przewiduje minimalny okres obowiązywania podatku wynoszący 10 lat, więc na początkowym etapie stawka 0,25–1,5% jest dość wysoka. Rekomendujemy, aby procent do obliczania cen dzierżawy gruntów był ustalany wyłącznie w przedziale 0,25–0,5%, aby zmniejszyć obciążenia finansowe przedsiębiorstw i stworzyć im warunki do stopniowego dostosowywania się do zmian.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html