Prognozując trendy cen nieruchomości, Ho Chi Minh City zamierza opublikować skorygowany cennik gruntów. Jakie są korzyści z nieposiadania czerwonej księgi?

Informacje o rynku nieruchomości w trzecim kwartale 2024 roku będą wkrótce dostępne, ceny nieruchomości będą nadal rosły, Ho Chi Minh City wyznacza czas publikacji skorygowanego cennika gruntów... oto najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Wietnamski rynek nieruchomości przeszedł właśnie okres wahań i widać oznaki ożywienia i wzrostu cen. (Zdjęcie: Linh An)

Informacje o rynku nieruchomości i rynku nieruchomości wkrótce w III kw. 2024 r.

Ministerstwo Budownictwa wysłało niedawno oficjalne pismo do Komitetów Ludowych prowincji i miast centralnie zarządzanych w sprawie wdrożenia obowiązku udostępniania informacji publicznej za trzeci kwartał 2024 r. w zakresie mieszkalnictwa i rynku nieruchomości.

Realizując zadanie publikacji informacji o mieszkalnictwie i rynku nieruchomości zgodnie z postanowieniami Dekretu Rządu nr 94/2024/ND-CP szczegółowo określającego szereg artykułów Ustawy o działalności w obrocie nieruchomościami w zakresie budowy i zarządzania systemami informacyjnymi i bazami danych dotyczącymi mieszkalnictwa i rynku nieruchomości, obowiązującego od 1 sierpnia 2024 r., Ministerstwo Budownictwa zwraca się do Ludowych Komitetów prowincji i miast centralnie zarządzanych o aktualizację sytuacji ogłaszania programów i planów rozwoju mieszkalnictwa; liczby projektów zatwierdzonych w ramach polityk inwestycyjnych i wyboru inwestorów;

Liczba projektów deweloperskich, projektów deweloperskich na rynku nieruchomości objętych pozwoleniem, w trakcie realizacji, zakończonych; liczba projektów, mieszkań kwalifikujących się do sprzedaży w przyszłości (mieszkania komercyjne, mieszkania socjalne);

Wolumen transakcji i łączna wartość transakcji dotyczących mieszkań, domów jednorodzinnych, przekazanych gruntów; ceny nieruchomości mieszkaniowych i niektórych innych rodzajów nieruchomości (mieszkań, domów jednorodzinnych, gruntów, mieszkań socjalnych); ceny wynajmu biur; lokali handlowych; hoteli, ośrodków wczasowych ; nieruchomości przemysłowych; zasoby nieruchomości.

Sprawozdanie z realizacji inwestycji w rozwój budownictwa socjalnego i wdrożenia pakietu kredytowego o wartości 120 bilionów VND na pożyczki na cele budownictwa socjalnego na tym obszarze; sprawozdanie z trudności i problemów przedsiębiorstw działających w sektorze nieruchomości na tym obszarze oraz propozycje rozwiązań (jeśli takie istnieją).

Rynek ustala nowy poziom cen

Pan Nguyen Quoc Anh, zastępca dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, powiedział, że wietnamski rynek nieruchomości właśnie przeszedł okres wahań i wykazuje oznaki ożywienia oraz wzrostu cen. Nowy korytarz prawny tworzy podstawy do ożywienia rynku nieruchomości.

Według pana Quoc Anha, nowy korytarz prawny, który nastąpił wraz z wejściem w życie trzech ustaw: Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r., Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r. oraz Ustawy o gruntach z 2024 r., spowoduje wzrost cen wielu rodzajów nieruchomości. W szczególności koszty gruntów i wiele nowych przepisów wywierają presję na wzrost cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Przyczyną wzrostu cen gruntów jest zwiększona częstotliwość aktualizacji cen gruntów po zniesieniu systemu wyceny gruntów i coroczna aktualizacja tabeli cen gruntów, a nie co 5 lat, jak dotychczas. Wzrost cen gruntów wynika również ze zwiększonej dokładności wyceny po zniesieniu metody odliczeń, a także z przepisów dotyczących warunków stosowania czterech metod wyceny gruntów.

Ponadto bardziej rygorystyczna certyfikacja prawna przy dodawaniu warunków do przyznawania certyfikatów prawa do użytkowania gruntów w przypadku gruntów użytkowanych bez sporów również spowoduje wzrost cen gruntów, ponieważ coraz większy nacisk i koncentracja będą kładzione na wymagania dotyczące gruntów o jasnym statusie prawnym.

Rosną nie tylko ceny gruntów, ale również ceny nieruchomości pierwotnych, ponieważ wraz ze wzrostem cen gruntów rosną koszty oczyszczania terenu. Ponadto przepisy dotyczące procedur przesiedleńczych podniosą cenę nieruchomości pierwotnych, gdy inwestorzy będą musieli zapewnić mieszkania przesiedleńcze w ramach projektu, realizowanego przed rekultywacją i oczyszczaniem terenu.

Warunki zakwaterowania dla osób przesiedlonych są również jasne i rygorystyczne, ponieważ muszą być równe lub lepsze od poprzedniego miejsca zamieszkania. Obszar przesiedlenia musi posiadać kompletną infrastrukturę. Pan Quoc Anh powiedział, że ceny nieruchomości na rynku wtórnym również wzrosną ze względu na wzrost cen pierwotnych.

W przypadku każdego typu domów prywatnych ceny rosną wraz z cenami gruntów, a rynek się rozwija. Ceny gruntów rosną również wraz ze zmniejszającą się podażą działek przeznaczonych pod zabudowę, co wymusza bliską cenę. Miejskie projekty mieszkaniowe będą bardziej popularne niż projekty gruntowe, a dzięki inwestycjom w infrastrukturę i media, miejskie projekty mieszkaniowe również będą miały nowe ceny.

Hanoi oficjalnie zwiększa minimalny obszar podziału gruntów

Hanoi People's Committee właśnie wydał decyzję nr 61 regulującą ważne kwestie związane z zarządzaniem gruntami i ich użytkowaniem na terenie miasta.

Jednym z istotnych punktów tej decyzji są warunki i minimalna powierzchnia przeznaczona do podziału i scalenia gruntów.

Przy podziale działek budowlanych na osiedlach i w miastach powierzchnia działki poza ciągami komunikacyjnymi, obiektami infrastruktury technicznej, przestrzeniami publicznymi po podziale nie może być mniejsza niż 50 m², długość musi być większa niż 4 m, a szerokość w sąsiedztwie ciągów komunikacyjnych musi wynosić 4 m lub więcej.

Dla gmin położonych na równinach minimalna powierzchnia po wydzieleniu działek wynosi 80 m2, dla gmin położonych na obszarach środkowych – 100 m2, a dla gmin położonych na terenach górskich – co najmniej 150 m2.

W przypadku gruntów nierolniczych rozporządzenie ma zastosowanie do działek, które nie zostały przydzielone ani wydzierżawione przez Skarb Państwa na realizację projektu. W gminach i miastach, działki przeznaczone pod usługi komercyjne muszą mieć szerokość 10 m lub więcej przy drogach publicznych i minimalną powierzchnię 400 m². W przypadku innych rodzajów gruntów nierolniczych, działka musi mieć szerokość powyżej 20 m i minimalną powierzchnię 1000 m².

Na terenie gmin grunty przeznaczone pod usługi komercyjne muszą mieć powierzchnię nie mniejszą niż 800 m2, a pozostałe grunty niebędące użytkami rolnymi muszą mieć powierzchnię nie mniejszą niż 2000 m2.

W przypadku gruntów rolnych minimalna powierzchnia gruntów przeznaczonych pod uprawy jednoroczne wynosi 300 m² w gminach i na przedmieściach oraz 500 m² w gminach; grunty przeznaczone pod uprawy wieloletnie i akwakulturę wynoszą odpowiednio 500 m² w gminach i na przedmieściach oraz 1000 m² w gminach. Grunty leśne produkcyjne dzieli się na działki, jeśli ich powierzchnia nie jest mniejsza niż 5000 m².

Obecnie podział gruntów w Hanoi odbywa się zgodnie z decyzją nr 20 z 2017 r. Zgodnie z nią działka po podziale musi mieć powierzchnię co najmniej 30 m2 dla dzielnic i miast oraz nie mniej niż 50% nowego limitu przydziału gruntów pod zabudowę mieszkaniową (minimum) dla pozostałych obszarów.

Miasto Ho Chi Minh opublikuje zaktualizowany cennik gruntów przed 15 października.

Jeśli chodzi o procedurę dostosowania cennika gruntów w 2020 r., Ludowy Komitet Ho Chi Minh City (HCMC) właśnie przedstawił Radzie Ludowej Miasta informacje o postępach prac i sposobie ich realizacji.

Zdaniem Miejskiej Komisji Ludowej ustawa gruntowa z 2024 r. wprowadza szereg nowych punktów, takich jak udoskonalenie mechanizmu ustalania cen gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi i zniesienie przepisów dotyczących ram cen gruntów.

Ponadto, od 1 stycznia każdego roku będzie opracowywany cennik gruntów zgodny z nową ustawą, który będzie dostosowany do rynku i będzie podstawą do określania 12 zobowiązań finansowych dla 2 grup użytkowników gruntów.

Tymczasem cennik z 2020 r. obowiązujący obecnie w Ho Chi Minh City ma 3 braki: cennik jest regulowany przez ramy cenowe, więc maksymalna cena gruntów mieszkalnych wynosi tylko 162 mln VND/m2, co znacznie odbiega od ceny rynkowej; ceny gruntów pod przesiedlenie nie zostały zaktualizowane; istnieje wąskie gardło w wycenie działek o wartości mniejszej niż 30 mld VND zgodnie z cennikiem.

W obliczu konieczności dostosowania cen gruntów, Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh zlecił Departamentowi Zasobów Naturalnych i Środowiska (TN-MT) opracowanie projektu zgodnie z uproszczoną procedurą, która ma zostać ogłoszona 1 sierpnia.

Po zebraniu pisemnych opinii i konsultacjach, 30 lipca Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska przedłożył Radzie ds. Wyceny Cen Nieruchomości w Ho Chi Minh City decyzję o korekcie cennika na rok 2020. Następnie Departament przedstawił dodatkowe informacje na temat wpływu korekty cennika.

Na spotkaniu w dniu 20 września Grupa Robocza Rady zgłosiła pewne uwagi do projektu skorygowanego cennika gruntów, a Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska przyjął je i uwzględnił w projekcie.

Jeśli chodzi o postępy w pracach nad skorygowanym cennikiem gruntów w najbliższym czasie, Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska zakończy przedkładanie go Radzie do 30 września. Oczekuje się, że Rada zorganizuje spotkanie w sprawie wyceny do 10 października. Zgodnie z planem, skorygowany cennik gruntów zostanie opublikowany przez Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh do 15 października.

W dniu 21 września, w czasie gdy skorygowana lista cen nie jest dostępna, Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh wyraził zgodę na to, aby departamenty, oddziały, Ludowy Komitet Miasta Thu Duc i dystrykty stosowały aktualną listę cen gruntów i współczynnik korekty cen gruntów w celu ustalenia zobowiązań finansowych i podatków.

Jakie prawa mają użytkownicy gruntów nieobjęci czerwonymi księgami?

Po uzyskaniu wpisu do Czerwonej Księgi, działka ma pełne prawa użytkowników gruntów, takie jak przeniesienie własności, darowizna i odszkodowanie. Jednak nie wszyscy wiedzą, jakie prawa przysługują użytkownikom gruntów bez Czerwonej Księgi. Aby dowiedzieć się więcej o tych prawach, zapoznaj się z poniższym artykułem.

1. Odszkodowanie za ziemię

a. Przypadki, w których warunki do wydania Certyfikatu są spełnione, ale nie zostały wydane

Punkt a, klauzula 1 i klauzula 2, artykuł 95 ustawy o gruntach nr 31/2024/QH15 stanowi, że gospodarstwa domowe i osoby fizyczne korzystające z gruntów innych niż dzierżawione z roczną opłatą za dzierżawę gruntów otrzymają odszkodowanie za grunty, gdy państwo odzyska grunty na cele obronności i bezpieczeństwa narodowego; rozwój społeczno-gospodarczy w interesie narodowym i publicznym, jeżeli spełniają jeden z następujących warunków:

- Posiadam certyfikat.

- Istnieje decyzja właściwego organu w sprawie podziału gruntów, dzierżawy gruntów lub decyzja o pozwoleniu na zmianę przeznaczenia gruntów.

- Posiadać jeden z dokumentów dotyczących prawa użytkowania gruntów w celu wydania Certyfikatu.

- Otrzymano przeniesienie prawa użytkowania gruntu zgodnie z przepisami prawa, ale nie dokonano jeszcze procedury rejestracji gruntów.

- Wykorzystanie gruntu objętego umową hipoteczną do spłaty długów; udokumentowanie wyników aukcji uznających za spełnienie zobowiązań finansowych.

W związku z tym, nawet jeśli Certyfikat nie został wydany, ale spełnione są warunki jego wydania i znajduje się jeden z powyższych dokumentów, gospodarstwo domowe lub osoba fizyczna nadal otrzyma odszkodowanie za ziemię, jeśli nie jest to ziemia dzierżawiona z roczną opłatą za dzierżawę gruntową.

b. Nie kwalifikuje się do wydania certyfikatu

Zgodnie z klauzulą ​​3 artykułu 98 ustawy o gruntach z 2024 r. gospodarstwa domowe i osoby fizyczne bezpośrednio zajmujące się produkcją rolną nadal otrzymają odszkodowanie za ziemię, nawet jeśli nie spełniają warunków otrzymania certyfikatu, pod warunkiem, że ziemia rolna była użytkowana przed 1 lipca 2004 r.

2. Odszkodowanie za nieruchomość powiązaną z gruntem

Artykuł 91 ust. 3 ustawy o gruntach z 2024 r. określa zasady rekompensaty szkód majątkowych w przypadku odzyskiwania gruntów przez państwo w następujący sposób:

Właściciele nieruchomości, którzy ponieśli szkodę majątkową zgodnie z przepisami prawa cywilnego, otrzymają odszkodowanie za szkodę; właściciele zakładów produkcyjnych i handlowych, którzy muszą zaprzestać produkcji i działalności z powodu przejęcia gruntów przez państwo, będą mogli ubiegać się o wsparcie.

W ten sposób nawet bez Certyfikatu prawny właściciel nieruchomości połączonej z gruntem nadal otrzyma odszkodowanie, jeśli w wyniku nabycia gruntu wystąpią szkody.

3. Korzystanie z praw użytkownika gruntów

Zgodnie z punktem a, ust. 1, art. 45 ustawy o gruntach z 2024 r. istnieją 2 przypadki przeniesienia lub darowizny praw do użytkowania gruntów nawet bez certyfikatu:

Przypadek 1: Otrzymywanie dziedziczenia praw do użytkowania gruntów, przekształcanie gruntów rolnych w wyniku scalania gruntów, wymiana działek lub przekazywanie praw do użytkowania gruntów państwu lub społeczności.

Przypadek 2 (punkt a, klauzula 4, artykuł 127 ustawy o gruntach z 2024 r.): Gospodarstwa domowe i osoby, którym nie przyznano certyfikatu, ale które kwalifikują się do jego otrzymania, mogą przenosić prawa do użytkowania gruntów, dzierżawić, poddzierżawiać prawa do użytkowania gruntów oraz wnosić kapitał, wykorzystując prawa do użytkowania gruntów do realizacji projektów.

4. Udzielono pozwolenia na budowę

Nawet jeśli nie ma Certyfikatu, ale istnieje jeden z dokumentów prawnych dotyczących gruntu, o których mowa w artykule 3 Dekretu 53/2017/ND-CP, pozwolenie na budowę i tak zostanie wydane.

Uwaga: Domy można budować wyłącznie na terenach mieszkalnych.

5. Użytkowane tymczasowo do czasu odzyskania terenu

Artykuł 138 ust. 8 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi:

„Gospodarstwa domowe i osoby fizyczne korzystające z gruntów w przypadkach określonych w klauzulach 1, 2, 3, 4, 5 i 6 niniejszego artykułu, ale nieuprawnione do otrzymania Certyfikatu praw do użytkowania gruntów i własności aktywów związanych z gruntami, będą tymczasowo uprawnione do korzystania z gruntów w ich obecnym stanie do czasu ich odzyskania przez państwo oraz zgłoszenia i zarejestrowania ich zgodnie z przepisami.”

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html