Hanoi zatwierdziło cennik gruntów z największym wzrostem o 26%, koszty w czerwonej księdze również gwałtownie wzrosły

Po południu 26 listopada, za zgodą większości delegatów, Rada Ludowa Hanoi przyjęła rezolucję regulującą pierwszy cennik gruntów, który ma zostać ogłoszony i obowiązywać od 1 stycznia 2026 r.

Zgodnie z nowym cennikiem gruntów w Hanoi, najwyższa cena, sięgająca ponad 702 mln VND/m², dotyczyła lokalizacji 1 (front ulicy) na ulicach w centralnej części dawnej dzielnicy Hoan Kiem. Poziom ten wzrósł o około 2% w porównaniu ze starym cennikiem gruntów.

Ceny gruntów gwałtownie wzrosły w gminach podmiejskich. Z tego obszar 9 (obejmujący gminy Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son i An Khanh) odnotował najwyższy wzrost, wynoszący około 26%. Najwyższa cena gruntu w tej grupie wynosi 64,7 mln VND/m² i dotyczy lokalizacji 1 przy drodze krajowej nr 32 (od granicy okręgu Xuan Phuong do skrzyżowania z obszarem miejskim Kim Chung-Di Trach).

Obszar 7 (w tym 9 gmin Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc) i obszar 10 (w tym 12 gmin Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong) ze wzrostem o 25%.

Gwałtowny wzrost cen gruntów w Hanoi spowodował również wzrost kosztów czerwonych ksiąg. Zdjęcie: Huu Chanh

Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości (VNREA) uważa, że wysokie ceny gruntów również podniosły koszty inwestycji w nieruchomości na obszarach podmiejskich. Zmniejsza to atrakcyjność projektów inwestycyjnych i utrudnia realizację planów rozwoju budownictwa mieszkaniowego na obszarach podmiejskich w celu rozproszenia ludności.

W rezultacie podaż mieszkań na rynku może się nadal zmniejszać. Jednocześnie wzrosną ceny mieszkań komercyjnych, co ograniczy dostępność mieszkań dla osób o realnych potrzebach.

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, rynek nieruchomości znajduje się w fazie ożywienia, a wiele firm musi dokonać restrukturyzacji. W związku z tym wzrost cen gruntów w tym okresie może stać się podwójnym obciążeniem, spowalniając proces odbudowy.

„Rosnące ceny gruntów doprowadzą do większych zobowiązań finansowych firm i ludzi. Jednocześnie wzrośnie obciążenie budżetowe związane z wdrażaniem odszkodowań, wsparcia i przesiedleń” – stwierdziła VNREA.

Cennik gruntów służy jako podstawa do obliczania odszkodowań, ustalania cen gruntów dla osób przesiedlonych i osób otrzymujących odszkodowania za grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, obliczania podatku od użytkowania gruntów, podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przeniesienia prawa użytkowania gruntów. Stanowi on również podstawę do pobierania opłat i należności związanych z użytkowaniem gruntów, przeniesieniem własności gruntów oraz przy prowadzeniu postępowań administracyjnych dotyczących gruntów, takich jak wydawanie czerwonych ksiąg wieczystych.

Komentując tę kwestię, prawnik Nguyen Van Dinh, ekspert w dziedzinie prawa nieruchomości, powiedział w wywiadzie dla Lao Donga, że wzrost cen gruntów pośrednio podniesie ceny poszczególnych gruntów, ponieważ ceny poszczególnych gruntów, obliczone na podstawie metod porównawczych, dochodów i nadwyżek, nie mogą być niższe od ceny podanej w cenniku gruntów, co sprawia, że cennik gruntów staje się „ceną minimalną”.

Zatem, jeśli państwo przeznaczy grunty pod realizację projektu, przedsiębiorstwa będą musiały zapłacić więcej, co przyczyni się do zwiększenia dochodów budżetowych. A jeśli państwo odzyska grunty, ludzie również otrzymają odszkodowania zbliżone do ceny rynkowej, co pomoże zminimalizować spory i pozwy sądowe w sektorze gruntów…

Z drugiej jednak strony, jak twierdzi prawnik Nguyen Van Dinh, cennik gruntów może dezorganizować życie ludzi, powodując wzrost kosztów związanych z użytkowaniem gruntów.

Na przykład, przypadki uiszczania opłat za użytkowanie gruntów, gdy państwo uznaje prawa do użytkowania gruntów (wydając certyfikaty po raz pierwszy), zezwala na zmianę celu użytkowania gruntów przez gospodarstwa domowe i osoby fizyczne, płaci roczny czynsz dzierżawny, oblicza podatek od użytkowania gruntów, opłaty rejestracyjne, a zwłaszcza podatek dochodowy od przeniesienia prawa do użytkowania gruntów... wszystko to opiera się na cenniku gruntów.

Według prawników, jeśli ceny gruntów się podwoją, opłaty za użytkowanie gruntów, podatki, opłaty, obciążenia itp., które ludzie będą musieli płacić, wzrosną dwukrotnie, a to duża grupa tematów. Ceny gruntów z pewnością będą miały szeroki i kompleksowy wpływ.

Na przykład podatek od użytkowania gruntów nierolniczych zawsze był uważany za „łagodny” podatek, ponieważ stawka podatku wynosiła zaledwie 0,03% ceny gruntu w cenniku. Jednak teraz, jeśli cena gruntu wzrośnie pięciokrotnie, podatek ten stanie się obciążeniem dla wielu osób.

Zdaniem prawnika Nguyena Van Dinha, jeśli chodzi o rozwiązanie, agencje zarządzające muszą rozważyć dostosowanie systemu dokumentów prawnych związanych z obowiązkami podatkowymi, opłatami, kosztami, opłatami za użytkowanie gruntów i czynszem za ziemię.

Na przykład, w przypadku podatku dochodowego od przeniesienia praw do użytkowania gruntów przez gospodarstwa domowe i osoby fizyczne, obecna ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje stawkę podatku w wysokości 2%, obliczaną na podstawie cennika gruntów. Zakładając, że ceny gruntów rosną, stawkę podatku w wysokości 2% należy przeanalizować i obniżyć, aby nie zwiększać obciążeń podatkowych dla osób fizycznych – powiedział prawnik Dinh.

Według prawników, w rzeczywistości to rozwiązanie zostało zastosowane przez państwo. Przykładowo, zgodnie z dekretem nr 103/2024 w sprawie poboru czynszu dzierżawnego, w przypadku dzierżawy gruntów z płatnością roczną, roczną cenę jednostkową czynszu dzierżawnego oblicza się poprzez pomnożenie procentu przez cenę gruntu w celu obliczenia czynszu dzierżawnego.

Dekret 103 określa stawkę od 0,25% do 3% (wcześniej stawka ta wynosiła od 1% do 3%). W ten sposób Dekret 103 przewiduje, że w przypadku czterokrotnego wzrostu cen gruntów czynsz dzierżawny dla mieszkańców pozostanie stabilny.

Komentarz (0)