Podczas nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Ministerstwo Finansów zaproponowało dwie metody obliczania podatku od dochodów z tytułu przeniesienia własności nieruchomości. Pierwsza z nich polega na zastosowaniu 20% stawki podatku od dochodu podlegającego opodatkowaniu (cena sprzedaży pomniejszona o łączne koszty z tym związane). Druga, w przypadku braku możliwości ustalenia ceny nabycia i kosztów, będzie opodatkowana 2% stawką podatku od ceny przeniesienia własności.
Proponowana metoda obliczania podatku oparta na zysku opiera się na kilku przesłankach. Po pierwsze, ustawa o gruntach z 2024 r. stanowi, że przy przeniesieniu prawa użytkowania gruntów dochód podlegający opodatkowaniu będzie obliczany na podstawie ceny gruntu z tabeli cen gruntów, z założeniem, że w umowie zostanie odnotowana rzeczywista cena transakcyjna. Pozwala to na jednoznaczną identyfikację cen zakupu i sprzedaży, a tym samym skuteczne zastosowanie metody obliczania podatku opartej na zysku. Przepis ten ma jednak zastosowanie wyłącznie do przeniesienia prawa użytkowania gruntów; w przypadku transakcji obejmujących zarówno dom, jak i ziemię, sprzedający może nadal zadeklarować nieprawidłową cenę w celu obniżenia podatku.
Po drugie, opodatkowanie oparte na zyskach jest uważane za bardziej sprawiedliwe, ponieważ pomaga zmniejszyć obciążenie podatkowe w przypadkach, gdy ludzie są zmuszeni „sprzedać ze stratą”. Jednocześnie stanowi to podstawę do stosowania progresywnych stawek podatkowych uzależnionych od czasu posiadania nieruchomości, przyczyniając się w ten sposób do ograniczenia spekulacji i promowania zrównoważonego rozwoju rynku.
Opinia publiczna wyraziła jednak obawy co do wykonalności tego podejścia. W rzeczywistości Okólnik 84/2008/TT-BTC przewidywał wcześniej 25% podatek od zysków z przeniesienia własności nieruchomości, ale w praktyce okazało się to nieskuteczne, co doprowadziło do jego uchylenia w Okólniku 92/2015/TT-BTC i zastąpienia go obecną, ujednoliconą metodą pobierania 2% podatku od ceny transferowej. Obliczanie podatku na podstawie zysku spotkało się ze sprzeciwem ze względu na trudności w dokładnym określeniu kosztów, potencjalne oszustwa oraz trudności w zarządzaniu.
Dlatego, aby skutecznie wdrożyć to podejście, konieczne jest pokonanie ograniczeń, które wcześniej uniemożliwiały realizację starego modelu. Warunkiem wstępnym jest utworzenie kompleksowej i przejrzystej bazy danych o rzeczywistych cenach transakcyjnych gruntów w danej lokalizacji. Ponadto, niezbędne jest jej zsynchronizowanie z przepisami dotyczącymi procedur transakcyjnych i metod płatności, aby zapewnić, że wszystkie strony dokładnie zarejestrują cenę w umowie.
Jeśli te podstawowe warunki nie zostaną spełnione, opodatkowanie zysków jest nie tylko nieskuteczne, ale może być także wykorzystywane w sposób prowadzący do strat w dochodach budżetu państwa i negatywnych skutków dla rynku nieruchomości.
Source: https://nld.com.vn/he-thong-du-lieu-ve-gia-dat-dieu-kien-tien-quyet-196250602212010847.htm
Komentarz (0)