System danych o cenach gruntów - warunek konieczny!

W procesie nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Ministerstwo Finansów zaproponowało dwie metody obliczania podatku od dochodów z tytułu przeniesienia własności nieruchomości. Pierwsza z nich zakłada zastosowanie stawki podatkowej w wysokości 20% od dochodu podlegającego opodatkowaniu (cena sprzedaży pomniejszona o koszty związane z nieruchomością). Druga, w przypadku braku możliwości ustalenia ceny nabycia i kosztów, będzie obejmowała stawkę podatkową w wysokości 2% od ceny przeniesienia własności.

Proponowana metoda obliczania podatku od zysku opiera się na kilku podstawach. Po pierwsze, ustawa o gruntach z 2024 r. stanowi, że przy przeniesieniu prawa użytkowania gruntów dochód podlegający opodatkowaniu będzie obliczany na podstawie ceny gruntu w cenniku gruntów, co ma na celu zachęcenie do rejestrowania rzeczywistej ceny transakcyjnej w umowie. Dzięki temu możliwe jest jednoznaczne określenie ceny zakupu i ceny sprzedaży, co skutecznie stosuje metodę obliczania podatku od zysku. Przepis ten ma jednak zastosowanie wyłącznie do przeniesienia prawa użytkowania gruntów, natomiast w przypadku obrotu zarówno domami, jak i gruntami, sprzedawca nadal może zadeklarować prawidłową cenę, aby obniżyć podatek.

Po drugie, naliczanie podatku od zysków jest uważane za bardziej sprawiedliwe, ponieważ pomaga zmniejszyć presję podatkową w przypadkach, gdy ludzie są zmuszeni do „sprzedaży ze stratą”. Jednocześnie stanowi to podstawę do stosowania progresywnych stawek podatkowych uzależnionych od czasu posiadania nieruchomości, przyczyniając się w ten sposób do ograniczenia spekulacji i promowania zrównoważonego rozwoju rynku.

Opinia publiczna wyraziła jednak obawy co do wykonalności tej opcji. W rzeczywistości Okólnik 84/2008/TT-BTC przewidywał wcześniej stawkę podatku w wysokości 25% od zysków z przeniesienia własności nieruchomości, ale w praktyce okazało się to nieskuteczne, co doprowadziło do jego zniesienia w Okólniku 92/2015/TT-BTC i zastąpienia obecną, ujednoliconą metodą pobierania 2% podatku od ceny transferowej. Obliczanie podatku na podstawie zysków spotkało się ze sprzeciwem, ponieważ utrudnia dokładne określenie kosztów, jest podatne na oszustwa i trudne w zarządzaniu.

Dlatego, aby skutecznie zastosować tę metodę, konieczne jest pokonanie ograniczeń, które doprowadziły do niepowodzenia starego modelu. Warunkiem wstępnym jest zbudowanie w pełni aktualnego, dokładnego i transparentnego systemu danych o rzeczywistych cenach transakcyjnych gruntów w danej lokalizacji. Ponadto konieczne jest zsynchronizowanie go z przepisami dotyczącymi procedur transakcyjnych i metod płatności, aby zmusić strony do wpisania prawidłowej ceny w umowie.

Jeśli te podstawowe warunki nie zostaną spełnione, naliczanie podatków od zysków nie tylko będzie nieskuteczne, ale może również zostać wykorzystane do celów przestępczych, powodując straty w budżecie państwa i negatywnie oddziałując na rynek nieruchomości.

Source: https://nld.com.vn/he-thong-du-lieu-ve-gia-dat-dieu-kien-tien-quyet-196250602212010847.htm