Tak samo trudne jak posiadanie domu w Hanoi, Hai Phong koryguje aukcje gruntów, rynek rozpoczyna nowy cykl, przewidując „panujący” segment

Ludzie mają coraz większe trudności z dostępem do mieszkań w Hanoi , 2025 rok przyniesie początek nowego cyklu, Hai Phong naprawi aukcję praw do użytkowania gruntów... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Tempo wzrostu cen nieruchomości w Wietnamie należy do najwyższych na świecie , co sprawia, że ​​ludziom coraz trudniej jest kupić dom. (Zdjęcie: Linh An)

Ludzie mają coraz większe trudności z dostępem do mieszkań.

Pan Nguyen Quoc Anh, zastępca dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, powiedział, że tempo wzrostu cen nieruchomości w Wietnamie należy do najwyższych na świecie, co sprawia, że ​​ludziom coraz trudniej jest kupić dom.

W latach 2019–2024 ceny nieruchomości w Wietnamie wzrosły o 59% w ciągu 5 lat. Wzrost ten jest znacznie wyższy niż w krajach rozwiniętych, takich jak USA (54%), Australia (49%), Japonia (41%), Singapur (37%)...

Z uwagi na powyższy wzrost, pan Quoc Anh powiedział, że zakładając, że cały dochód zostanie przeznaczony na zakup domu, mieszkańcy Hanoi będą musieli pracować 169 lat, aby kupić dom z widokiem na ulicę, którego średnia cena sprzedaży wynosi 22,8 miliarda VND/jednostkę; zakup domu prywatnego, którego średnia cena sprzedaży wynosi około 6,3 miliarda VND/jednostkę, zajmie 132 lata. Przy obecnej średniej cenie sprzedaży mieszkania wynoszącej 3,1 miliarda VND/jednostkę, mieszkańcy będą potrzebować 23 lat.

Dane badawcze Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) pokazują również, że zalecany minimalny dochód pozwalający na zakup domu o przeciętnej cenie w Hanoi jest od 2,3 do 10 razy wyższy niż średni dochód gospodarstwa domowego w Hanoi.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS), średni miesięczny dochód pracowników w Hanoi w trzecim kwartale 2024 roku wyniósł 10,7 mln VND. Zakładając, że gospodarstwo domowe składa się z 4 osób, z których 2 są w wieku produkcyjnym, łączny dochód gospodarstwa domowego wyniesie około 21,4 mln VND miesięcznie.

Średnia cena mieszkania w 2024 r. wyniesie 70 mln VND/m2, a ceny nowo otwartych projektów zaczynają się od 60 mln VND/m2. Aby kupić mieszkanie w Hanoi, nabywcy muszą mieć minimalny dochód wynoszący od 45 mln do 210 mln VND/miesiąc, w zależności od obszaru.

Znaczna różnica między rzeczywistymi średnimi dochodami a cenami nieruchomości sprawia, że ​​posiadanie własnego domu w Hanoi jest dziś nie tylko wyzwaniem, ale wręcz niemożliwością dla większości gospodarstw domowych o średnich, a nawet wysokich dochodach. W dzielnicach centralnych, takich jak Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung czy Tay Ho, różnica między minimalnym rocznym wynagrodzeniem wymaganym do spłaty kredytu hipotecznego a średnim dochodem gospodarstwa domowego sięga nawet 10 cyfr. Tymczasem obszary podmiejskie, takie jak Ha Dong, Bac Tu Liem czy Long Bien, oferują bardziej przystępne ceny, ale są odpowiednie jedynie dla osób i gospodarstw domowych o dochodach rzędu 40-60 milionów dolarów miesięcznie.

Obliczenia oparte są na średniej cenie domu w każdym dystrykcie i zakładają, że nabywcy mogą pożyczyć od banku 70% wartości domu ze średnim oprocentowaniem 8% rocznie na 20 lat. Zgodnie z zasadami finansowymi, całkowita miesięczna rata nie powinna przekraczać 40% dochodów, co oznacza, że ​​minimalny dochód zalecany do zakupu domu o średniej cenie w Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem i Gia Lam jest około 2-3 razy wyższy niż średni dochód gospodarstwa domowego pracowników w Hanoi.

W dystryktach Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da lub Tay Ho minimalny wymagany dochód przekracza 1 miliard VND rocznie, co stanowi różnicę około 3,7-8-krotną. W dystryktach Cau Giay i Thanh Xuan różnica ta wynosi od 3 do 3,5-krotnej.

Pan Le Bao Long, dyrektor ds. marketingu w Batdongsan.com.vn, powiedział, że z powodu wysokiego wzrostu cen nieruchomości 84% kupujących nadal musi zaciągać kredyty. Gospodarstwa domowe o całkowitym dochodzie poniżej 40 milionów VND miesięcznie mają najwyższe oprocentowanie kredytów, stanowiące 69%. Tymczasem w gospodarstwach domowych o całkowitym dochodzie 41-70 milionów VND miesięcznie oprocentowanie wynosi 18%, a w przedziale 71-100 milionów VND miesięcznie – 9%. Dla gospodarstwa domowego o całkowitym dochodzie powyżej 100 milionów VND miesięcznie oprocentowanie wynosi zaledwie 4%.

Jednak, według pana Nguyena Van Dinha, przewodniczącego Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, grupa kredytobiorców będzie musiała stawić czoła wielu nieprzewidywalnym wydatkom, takim jak recesja gospodarcza , która może obniżyć dochody nabywców domów, zmniejszyć ich zdolność kredytową lub zwiększyć presję związaną ze spłatą zadłużenia. Bankowe stopy procentowe nie są stałe, a w niektórych okresach korekty stóp procentowych powodują wzrost kosztów kredytów hipotecznych, co może uniemożliwić im spłatę rat. Ponadto, niektórzy klienci zdecydują się na wstrzymanie lub wynajem domu, aby zapewnić sobie większą elastyczność finansową. Co więcej, wielu klientów obniża również swoje kryteria poszukiwania domu, aby móc wkrótce zamieszkać na własność.

Grunty miejskie będą królować na rynkach prowincjonalnych

Pan Le Dinh Chung, Dyrektor Generalny SGO Homes, powiedział, że po długim okresie kryzysu rynkowego, inwestorzy, którzy stracili środki, przeszli proces równoważenia przepływów pieniężnych i rynku inwestycyjnego. W ciągu ostatnich dwóch lat przepływy pieniężne napłynęły do ​​stolicy, zwłaszcza do segmentu apartamentów, ponieważ rynek i ten segment zaspokajają rzeczywiste zapotrzebowanie – ogromne i stale obecne zapotrzebowanie na kapitał na rynku w Hanoi. Rynek z dużą koncentracją inwestorów szybko i mocno podniósł ceny nieruchomości w Hanoi, rozprzestrzeniając tym samym pewien impuls na rynki okolicznych prowincji, pomagając tym prowincjom zacząć wykazywać oznaki ożywienia.

Obecnie ceny nieruchomości w Hanoi są zbyt wysokie, stopniowo ustępując miejsca podobnemu tempu rozwoju prowincji otaczających Hanoi, które również charakteryzują się podobnym tempem rozwoju. Zgodnie z tym trendem, w 2025 roku rynek nieruchomości na północy, a w szczególności w Hanoi, nie odnotuje gwałtownego wzrostu cen, jak w 2024 roku. W szczególności, w kontekście wysokich cen mieszkań, ludzie nie będą już tak skłonni do spieszenia się z zakupem domów, lecz przestawią się na wynajem, a pieniądze przeznaczone na zakup domu przeznaczą na inwestycje na prowincji lub na wsi.

Na rynkach prowincjonalnych dominować będzie segment gruntów miejskich, a szczególnie poszukiwane będą grunty z pełną dokumentacją prawną. Kupujący będą wybierać grunty o niskiej zabudowie w pobliżu parków przemysłowych, w pobliżu osi ekonomicznych, takich jak Bac Ninh, Bac Giang lub Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong i Quang Ninh. Wspólną cechą tych prowincji jest dość silny rozwój gospodarczy, położenie na głównych osiach komunikacyjnych ze stolicy oraz obecność parków przemysłowych i tętniącej życiem turystyki.

Ogólnie rzecz biorąc, rok 2025 to początek nowego cyklu na rynku nieruchomości. Zamiast inwestować w tłum, podążając za falą rynkową lub podążając za pewnym „gorącym” segmentem, inwestorzy muszą wybrać rynek ściśle powiązany z rozwojem gospodarczym i infrastrukturą. Rok 2025 będzie świadkiem rozwoju rynków prowincjonalnych na obrzeżach Hanoi. Inwestorzy będą poszukiwać produktów od renomowanych inwestorów z pełną dokumentacją prawną. Następnie muszą wybierać produkty odpowiadające ich możliwościom finansowym i nie korzystać z nadmiernej dźwigni finansowej.

Hai Phong: Korekta prac nad aukcjami praw do użytkowania gruntów

Przewodniczący Ludowego Komitetu Miasta Hai Phong właśnie wydał instrukcje i zwrócił się do odpowiednich departamentów, oddziałów i jednostek z prośbą o naprawienie skutków aukcji praw do użytkowania gruntów na tym obszarze.

Konkretnie rzecz biorąc, przewodniczący Ludowego Komitetu Miasta Hai Phong zlecił Departamentowi Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz Ludowym Komitetom Powiatowym zorganizowanie publicznego ujawnienia informacji o planowaniu, planach zagospodarowania przestrzennego, planach budowlanych, planowaniu urbanistycznym na obszarze, na którym prowadzone są licytacje praw do użytkowania gruntów, oraz na obszarach sąsiednich; podjęcie działań mających na celu zapewnienie podaży nieruchomości mieszkalnych i gruntów odpowiednich do dostępności i zdolności płatniczej większości potrzebujących, przezwyciężając nierównowagę podaży i popytu na rynku nieruchomości.

Przed ustaleniem ceny wywoławczej na podstawie cennika gruntów w ramach aukcji praw do użytkowania gruntów, konieczne jest dokonanie przeglądu, skorygowanie i uzupełnienie odpowiedniej ceny gruntu w cenniku gruntów w obszarze i miejscu, w którym odbywa się aukcja, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Kierunek opracowania planu aukcji praw do użytkowania gruntów musi być ścisły, naukowy i kontrolowany przez władze, aby uniknąć sytuacji, w której aukcja byłaby wykorzystywana dla zysku, powodując wiele zakłóceń na rynku.

W przypadku Powiatowych Komitetów Ludowych, departamentów, agencji i odpowiednich organizacji: analiza lokalnego zapotrzebowania na grunty, planowanie i inwestowanie w infrastrukturę działek, które mają zostać wystawione na licytację w celu uzyskania praw do użytkowania gruntów; jednocześnie rozważenie utworzenia odpowiednich funduszy gruntowych w celu wdrożenia alokacji gruntów na potrzeby przesiedleń, alokacji gruntów bez licytacji praw do użytkowania gruntów dla określonych podmiotów. Promowanie wykorzystania technologii informatycznych i transformacji cyfrowej w organizacji aukcji praw do użytkowania gruntów w celu zapewnienia jawności i przejrzystości; ponoszenie odpowiedzialności wobec prawa i Miejskiego Komitetu Ludowego za organizację i przeprowadzanie aukcji praw do użytkowania gruntów w celu zapewnienia jawności, przejrzystości, obiektywizmu oraz ochrony interesów państwa, a także praw i interesów podmiotów powiązanych.

Zwrócić się do Departamentu Sprawiedliwości z prośbą o polecenie organizacjom prowadzącym aukcje nieruchomości, aby na podstawie obowiązujących przepisów prawnych podjęły odpowiednie środki w celu ścisłego zarządzania informacjami o historii uczestnictwa w aukcjach w celu szybkiego wykrywania przypadków nietypowych oznak na aukcjach, takich jak: jedna osoba lub grupa osób rejestrująca się do licytowania wielu działek gruntu na tym samym obszarze aukcyjnym, uczestnicy aukcji oferujący niezwykle wysokie oferty lub wygrywający wysokie oferty, ale rezygnujący z depozytów, zgłaszanie tego właścicielom nieruchomości i właściwym organom w celu podjęcia odpowiednich działań.

Policja miejska w Hai Phong aktywnie analizuje sytuację, wykrywa, bada i ściśle przestrzega prawa wobec organizacji i osób, które dopuszczają się naruszeń w stopniu wymagającym pociągnięcia do odpowiedzialności karnej podczas licytacji praw do użytkowania gruntów.

Hung Yen z sukcesem sprzedał na aukcji 273 działki

Spółka aukcyjna Lac Viet Joint Stock Auction Company poinformowała, że ​​9 lutego spółka pomyślnie przeprowadziła licytację prawa do użytkowania 273 działek gruntu w północnej części mieszkalnej kompleksu sportowo-kulturalno-mieszkalnego w mieście An Thi w prowincji Hung Yen.

Pani Do Thi Hong Hanh, przewodnicząca zarządu spółki aukcyjnej Lac Viet Joint Stock Auction Company, poinformowała, że ​​jednostka otrzymała ponad 4000 dokumentów przetargowych. W dniu aukcji wzięło udział prawie 2000 uczestników.

W przetargu wystawiono 273 działki o łącznej powierzchni 30 571,9 metrów kwadratowych i łącznej cenie wywoławczej 645 747 miliardów VND.

Działki mają powierzchnię 90–295,2 m²/działkę. Cena wywoławcza wynosi 19,2–31,2 mln VND/m²; co odpowiada cenie wywoławczej każdej działki od ponad 1,7 mld VND do ponad 7,8 mld VND. Licytacja odbywa się w głosowaniu tajnym, bezpośrednim, w jednej turze, metodą rosnącą.

Wyniki aukcji pokazały, że całkowita cena wygranej oferty wyniosła ponad 1 503,3 mld VND, co stanowi różnicę w wysokości 857,631 mld VND, co oznacza wzrost o 232,81%.

W tej aukcji najwyższa cena wyniosła 120 mln VND/m2, a najniższa – 36 mln VND/m2.

Według organizatora aukcji, działka, która wygra najwyższą cenę, to działka narożna, która ma najlepszą lokalizację i powierzchnię ponad 200 metrów kwadratowych.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html