Kupno mieszkania w Hanoi wymaga dochodu rzędu 45-210 milionów VND miesięcznie

Dane badawcze Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) pokazują, że zalecany minimalny dochód pozwalający na zakup domu o przeciętnej cenie w Hanoi jest od 2,3 do 10 razy wyższy niż średni dochód gospodarstwa domowego w Hanoi.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS), średni miesięczny dochód pracowników w Hanoi w trzecim kwartale 2024 roku wyniósł 10,7 mln VND. Zakładając, że gospodarstwo domowe składa się z 4 osób, z których 2 są w wieku produkcyjnym, łączny dochód gospodarstwa domowego wyniesie około 21,4 mln VND miesięcznie.

Średnia cena mieszkania w 2024 r. wyniesie 70 mln VND/m2, a ceny nowo otwartych projektów zaczynają się od 60 mln VND/m2. Aby kupić mieszkanie w Hanoi, nabywcy muszą mieć minimalny dochód wynoszący od 45 mln do 210 mln VND/miesiąc, w zależności od obszaru.

Własność domu w Hanoi stanowi wyzwanie dla zdecydowanej większości gospodarstw domowych o średnich dochodach .

Znaczna różnica między rzeczywistymi dochodami mediany a cenami domów sprawia, że ​​posiadanie własnego domu w Hanoi jest dziś nie tylko trudne, ale wręcz niemożliwe dla zdecydowanej większości gospodarstw domowych o średnich, a nawet średnich dochodach. W dzielnicach centralnych, takich jak Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung czy Tay Ho, różnica między minimalnym rocznym wynagrodzeniem potrzebnym do spłaty kredytu hipotecznego a medianą dochodów gospodarstwa domowego sięga 10 cyfr.

Tymczasem obszary podmiejskie, takie jak Ha Dong, Bac Tu Liem czy Long Bien, oferują bardziej przystępne ceny, ale są odpowiednie jedynie dla osób i gospodarstw domowych o dochodach wynoszących od 40 do 60 milionów dolarów miesięcznie.

Jeśli obliczenia zostaną wykonane na podstawie średniej ceny domu w każdym dystrykcie i założymy, że nabywca może pożyczyć od banku 70% wartości domu ze średnim oprocentowaniem 8% rocznie na 20 lat, całkowita miesięczna rata nie powinna przekroczyć 40% dochodu, to zalecany minimalny dochód pozwalający na zakup domu o średniej cenie w Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Gia Lam jest około 2 do 3 razy wyższy niż średni dochód gospodarstwa domowego pracowników w Hanoi.

W dystryktach Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da lub Tay Ho minimalny wymagany dochód przekracza 1 miliard VND rocznie, co stanowi różnicę około 3,7-8-krotną. W dystryktach Cau Giay i Thanh Xuan różnica ta wynosi od 3 do 3,5-krotnej.

Oznacza to, że kupno domu w dystryktach Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Gia Lam jest bardziej opłacalne dla gospodarstw domowych o typowych dochodach, pod warunkiem, że są one gotowe „ponieść” ciężar kosztów, przeznaczając ponad 40% swoich dochodów na miesięczne raty.

Dr Nguyen Van Dinh – przewodniczący VARS – powiedział, że w ostatnich latach dla wielu osób i gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach zakup domu nie tylko zaspokaja potrzebę mieszkaniową, ale może być również formą inwestycji. Historia pokazuje bowiem, że ceny nieruchomości w dużych miastach Wietnamu, a w szczególności w Hanoi, w ciągu ostatniej dekady rosły średnio szybciej niż tempo wzrostu dochodów, a także w porównaniu z innymi kanałami inwestycyjnymi i stopami procentowymi kredytów.

Jednak dostępność mieszkań dla osób o średnich dochodach staje się coraz trudniejsza, ponieważ ceny nieruchomości stale rosną, a nowo rozpoczęte projekty osiągają wysokie ceny sprzedaży, sięgające 60 milionów VND/m² lub więcej. W zależności od preferencji inwestycyjnych i stylu życia, niektórzy nadal będą decydować się na redukcję kosztów utrzymania, akceptować ryzyko wcześniejszego zakupu domu, zaciągać kredyty bankowe i znosić presję finansową.

Inni zdecydują się poczekać lub wynająć dom, aby uzyskać większą elastyczność finansową i jednocześnie zrekompensować różnicę w stylu życia. Ponieważ obecny poziom cen nieruchomości w Hanoi jest „zakotwiczony” na wysokim poziomie, trudno jest utrzymać tempo wzrostu cen na poziomie z poprzedniego okresu.

W szczególności kryzysy gospodarcze mogą powodować spadek dochodów nabywców domów, zmniejszając ich zdolność kredytową lub zwiększając presję na spłatę zadłużenia przez osoby, które zaciągnęły kredyt. Stopy procentowe w bankach nie są stałe, a w niektórych okresach korekty stóp procentowych powodują wzrost kosztów kredytów hipotecznych, co może uniemożliwić spłatę rat.

Przy obecnych, korzystnych stopach procentowych, gospodarstwa domowe o przeciętnych dochodach lub osoby o porównywalnych dochodach, dysponujące gotówką w wysokości co najmniej 30% wartości mieszkania, nadal mogą zdecydować się na pożyczkę na zakup domu. Nabywcy muszą jednak pogodzić się z przeprowadzką do tańszych dzielnic, takich jak dzielnice oddalone od centrum lub miasta satelickie wokół Hanoi.

Dzięki skupieniu się na inwestowaniu w synchroniczną sieć transportową i jej rozwoju, podróżowanie między regionami stanie się coraz wygodniejsze, a czas podróży będzie krótszy. To z kolei wpłynie pozytywnie na skłonność ludzi do wyboru mieszkań na obszarach oddalonych od centrum.

Jednak, aby przyciągnąć nabywców domów, inwestorzy muszą oferować bardziej rozsądne ceny, dostosowane do potrzeb i możliwości finansowych ludzi, tworząc tym samym możliwości nabycia własnego domu dla wielu osób” – oczekiwał prezes VARS.

Źródło: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/mua-can-ho-ha-noi-can-thu-nhap-tu-45-210-trieu-dong-thang/20250209030646481