Czy mogę dostać czerwoną książkę, jeśli kupię ziemię z odręcznie napisanym dokumentem?

(Dan Tri) - Od 1 sierpnia ustawa o nieruchomościach z 2024 r. stanowi, że przy przenoszeniu nieruchomości umowa musi być poświadczona notarialnie lub uwierzytelniona, z wyjątkiem przypadku określonego w art. 129 ust. 2 Kodeksu cywilnego z 2015 r.

Transakcja kupna i sprzedaży ziemi (przeniesienie własności) w formie dokumentu sporządzonego odręcznie jest transakcją przeniesienia praw do użytkowania ziemi, ale umowa nie jest poświadczona notarialnie ani nie jest uwierzytelniona zgodnie z prawem.

Wiele osób obawia się, że działki gruntowe, których transakcję przeprowadzono na podstawie dokumentów sporządzonych ręcznie, nie otrzymają certyfikatów prawa do użytkowania gruntu. W rzeczywistości istnieją dwa różne przypadki transakcji i różne sposoby ich obsługi.

Grunt przeniesiony od 1 sierpnia do chwili obecnej

Artykuł 27 ust. 3 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że umowy dotyczące przeniesienia własności, darowizny, ustanowienia hipoteki i wkładu kapitałowego z wykorzystaniem praw do użytkowania gruntów, praw do użytkowania gruntów i aktywów związanych z gruntami muszą być poświadczone notarialnie lub uwierzytelnione, z wyjątkiem przypadku określonego w pkt b niniejszej klauzuli.

W związku z powyższym, z wyjątkiem przypadków, gdy jeden lub więcej zbywców to podmioty prowadzące działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, nie jest wymagane poświadczenie notarialne ani certyfikacja.

Jednakże artykuł 129 ust. 2 Kodeksu cywilnego z 2015 r. stanowi, że w przypadku umów, które nie zostały poświadczone notarialnie lub uwierzytelnione, ale jedna lub strony wykonały co najmniej 2/3 zobowiązań wynikających z umowy, na wniosek jednej lub stron sąd wydaje postanowienie stwierdzające ważność umowy.

Jednakże zwrócenie się do sądu o uznanie ważności umowy przeniesienia własności, która nie została poświadczona notarialnie lub uwierzytelniona, zajmuje więcej czasu i jest bardziej skomplikowane niż w przypadku, gdy strony dokonują poświadczenia notarialnego lub uwierzytelnienia. Z drugiej strony, brak poświadczenia notarialnego umowy niesie ze sobą wysokie ryzyko sporów prawnych.

W związku z tym przeniesienie prawa użytkowania gruntów w formie dokumentu sporządzonego odręcznie jest ważne jedynie wówczas, gdy przeniesienie nastąpi przed 1 sierpnia.

Wzór zaświadczenia o prawie do użytkowania gruntu (zdjęcie: IT).

Grunty przeniesione przed 1 sierpnia

W przypadku transakcji dokonanych przed 1 sierpnia będą obowiązywać dwa przypadki: działki, którym przyznano certyfikaty, i działki, którym nie przyznano certyfikatów prawa do użytkowania gruntów.

Pierwszym przypadkiem jest kupno i sprzedaż ziemi bez czerwonej księgi.

Artykuł 137 ust. 5 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że gospodarstwa domowe i osoby fizyczne użytkujące grunty, które posiadają jeden z rodzajów dokumentów określonych w ust. 1, 2, 3 i 4 niniejszego artykułu, w którym wpisane jest nazwisko innej osoby, wraz z dokumentami dotyczącymi przeniesienia praw do użytkowania gruntów, ale przed 1 sierpnia nie przeprowadziły procedur przeniesienia praw do użytkowania gruntów zgodnie z przepisami prawa i grunty nie są sporne, powinny otrzymać zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntów i własności aktywów związanych z gruntem; oraz wykonywać zobowiązania finansowe zgodnie z przepisami prawa.

W związku z tym, jeżeli przeniesienie nastąpiło w praktyce (jedna strona płaci, druga strona przekazuje grunt, ale nie zmieniła jeszcze nazwy), nie trzeba przeprowadzać procedur przeniesienia prawa użytkowania gruntu, lecz należy przeprowadzić procedury rejestracyjne i wydanie pierwszego zaświadczenia.

Organ otrzymujący wniosek o wydanie pierwszego certyfikatu nie będzie wymagał od beneficjenta przedłożenia notarialnie poświadczonej lub uwierzytelnionej umowy lub dokumentu przeniesienia, zgodnie z przepisami.

W przypadku użytkowania gruntu przekazanego w formie papierowej i chęci uzyskania certyfikatu, nabywca musi przygotować dokumenty i postępować zgodnie z procedurami określonymi w art. 42 ust. 1 Dekretu 101/2024.

Drugim sposobem jest kupno i sprzedaż ziemi z czerwonymi księgami.

Artykuł 42 ust. 2 Dekretu 101/2024 stanowi, że w przypadku gdy osoba korzysta z gruntu na mocy przeniesienia własności dokonanego przed 1 sierpnia, a nabywca posiada wyłącznie zaświadczenie od zbywcy lub umowę lub dokumenty dotyczące przeniesienia własności zgodnie z przepisami, nabywca musi złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia i dokumentów dotyczących istniejących praw do użytkowania gruntu w celu uzyskania nowego zaświadczenia.

Proces przyznawania nowych certyfikatów praw do użytkowania gruntów obejmuje 4 kroki.

Krok 1: Przygotuj dokumenty

Artykuł 42 ust. 2 dekretu 101/2024 stanowi, że dokumentacja, którą należy złożyć w przypadku przeprowadzania procedur wydawania zaświadczenia w przypadkach przeniesienia praw do użytkowania gruntów przed 1 sierpnia, w których nabywca posiada wyłącznie oryginał zaświadczenia zbywcy, obejmuje:

- Wniosek o rejestrację zmian w nieruchomości gruntowej i składnikach majątkowych związanych z nieruchomością gruntową, zgodnie z formularzem nr 11/DK.

- Wydano oryginał certyfikatu.

- Dokumenty dotyczące przeniesienia praw do użytkowania gruntów i aktywów związanych z gruntem muszą zawierać podpisy wszystkich stron przekazującego i nabywcy (umowa nie musi być poświadczona notarialnie ani uwierzytelniona, ale musi zawierać podpisy wszystkich stron).

Krok 2: Złóż wniosek

Metoda 1: Gospodarstwa domowe i osoby prywatne składają wnioski do Komitetu Ludowego gminy, okręgu wyborczego lub miasta, w którym znajduje się grunt, jeśli zajdzie taka potrzeba.

Metoda 2: Użytkownicy gruntów mogą składać wnioski w wydziale kompleksowej obsługi danej miejscowości lub w filii urzędu ds. rejestracji gruntów w powiecie, mieście lub gminie prowincji, w której znajduje się grunt, lub w urzędzie ds. rejestracji praw do użytkowania gruntów w przypadku miejsc, w których nie utworzono filii urzędu ds. rejestracji gruntów.

Krok 3: Odbieranie dokumentów i przetwarzanie wniosków

Urząd rejestracji gruntów zawiadamia zbywcę na piśmie i umieszcza w siedzibie Komitetu Ludowego gminy, okręgu lub miasta, na terenie którego znajduje się grunt, o trybie wydania nabywcy Certyfikatu.

W przypadku gdy adres zbywcy, pod którym należy dokonać zawiadomienia, jest nieznany, Urząd Rejestracji Nieruchomości publikuje ogłoszenie w lokalnych środkach masowego przekazu w trzech kolejnych wydaniach (koszty publikacji ogłoszenia ponosi osoba wnioskująca o wydanie zaświadczenia).

Po upływie 30 dni od daty powiadomienia lub pierwszej publikacji w lokalnych mediach, jeżeli zbywca nie przedłoży wydanego zaświadczenia, wydane zaświadczenie zostanie unieważnione. Urząd Rejestracji Wieczystej sporządza dokumentację do przedłożenia właściwemu organowi w celu podjęcia decyzji o unieważnieniu wydanego zaświadczenia w tej sprawie, aby zakończyć procedurę i jednocześnie wydać nowe zaświadczenie nabywcy.

W przypadku wniosku o rozstrzygnięcie sporu, Urząd Rejestracji Nieruchomości poinstruuje strony, aby złożyły wniosek do właściwego organu państwowego w celu rozstrzygnięcia sporu zgodnie z przepisami.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm