Paradoks rynku, niedobór i nadwyżka – powód, dla którego fala inwestycji zalewa wiele miejscowości

Rynek w prowincjach i miastach przyciąga kapitał inwestycyjny, zasoby są coraz większe, termin wydania pierwszej czerwonej książeczki skrócony od 1 sierpnia... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Najnowsze informacje o nieruchomościach: Perspektywa projektu Harbor Center Hai Phong . (Źródło: Silk Path Hotel Company Limited)

Ciągłe uruchamianie nowych projektów w miejscowościach

Niedawno w Hai Phong otwarto nowy projekt Harbour Center, zlokalizowany przy ulicy Le Lai 3 w dzielnicy Ngo Quyen. Projekt obejmuje 74 sąsiadujące działki, pięciokondygnacyjne kamienice o łącznej powierzchni użytkowej około 400 m². Powierzchnia użytkowa wynosi od 68,6 do 161,8 m², a wysokość frontu wynosi od 6 do 13,8 m². Projekt ma łączną powierzchnię ponad 11 000 m², a jego inwestycją jest Silk Path Hotel Company Limited.

Hung Yen z zadowoleniem przyjmuje nową ofertę projektu: The Fibonan – 32-piętrowy budynek wielofunkcyjny z 3 piwnicami, należący do projektu willowo-mieszkaniowego Hung Thinh w gminie Cuu Cao, w dystrykcie Van Giang (Hung Yen). Inwestorem projektu jest An Phu Invest. Skala The Fibonan wynosi 20 992 m², z czego powierzchnia działki budowlanej wynosi 4370 m² i obejmuje 656 lokali o zróżnicowanym metrażu, od 43 do 96 m².

Ha Nam realizuje nowy projekt o nazwie Sun Urban City Ha Nam. Projekt zlokalizowany jest w nowym centrum miasta Phu Ly i obejmuje obszar ponad 400 hektarów, z czego 200 hektarów przeznaczonych jest na zagospodarowanie powierzchni wody, 19 hektarów na park Sun World, 17 hektarów na jezioro krajobrazowe, 28 hektarów na nową administrację, 13 hektarów na park wewnętrzny i 60 hektarów na projekt. Pod względem typów produktów projekt jest zróżnicowany i obejmuje apartamenty, kamienice i wille, w tym 40 dziewięciopiętrowych budynków, w tym około 15 000 mieszkań, 4500 komercyjnych domów szeregowych oraz 1200 bliźniaków i willi wolnostojących.

Thanh Hoa powitało również nową ofertę projektu Central Riverside. Projekt zlokalizowany jest w dzielnicy Dong Hai w mieście Thanh Hoa, a jego inwestycją jest Taseco Land. Wiadomo, że Central Riverside zajmuje powierzchnię 15,6 hektara i składa się z 493 budynków. Na terenie znajduje się 339 domów szeregowych o powierzchni 80-134 m², 94 lokale usługowe o powierzchni 104-197 m² oraz 60 willi o powierzchni 180-361 m².

Bac Giang ma nowy projekt o nazwie The Terra – Bac Giang, którego inwestorem jest Van Phu – Invest. Projekt zlokalizowany jest w południowej części miasta, w dzielnicy Dinh Ke (miasto Bac Giang). Osiedle zajmuje powierzchnię 45 059 m² i obejmuje 2 wieżowce o wysokości 28 pięter, w których znajdzie się łącznie 688 apartamentów, 66 willi i 43 domy szeregowe.

Pan Le Dinh Chung, dyrektor generalny SGOHomes, powiedział, że apartamenty w Hanoi nadal utrzymują swoją atrakcyjność i nadal dominują na rynku mieszkaniowym i inwestycyjnym. Jednak od drugiego kwartału tego roku segment ten zaczął dzielić się tortem inwestycyjnym z innymi segmentami i rynkami ze względu na silny boom na rynku nieruchomości prowincjonalnych. Oprócz boomu nowych projektów na rynku prowincjonalnym, prawdziwą przyczyną jest również fakt, że ceny nieruchomości w Hanoi we wszystkich segmentach są obecnie zbyt wysokie, co sprawia, że ​​inwestorzy nie uważają tego miejsca za atrakcyjne.

Fala migracyjna rozpoczęła się w marcu 2024 roku i przybiera na sile. W jej trakcie inwestorzy poszukują możliwości inwestycyjnych wzdłuż osi ekonomicznych związanych z parkami przemysłowymi, prowincjami o rozwiniętej gospodarce, wzdłuż rozwiniętych osi komunikacyjnych, takich jak Bac Ninh – Bac Giang; Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh.

Zapasy rosną

Według informacji Cafebiz, dane Ministerstwa Budownictwa pokazują, że w pierwszych miesiącach roku rynek nieruchomości stopniowo się ożywiał, a liczba klientów poszukujących i kupujących również stopniowo rosła. Liczba transakcji na rynku nieruchomości na początku 2024 roku wzrosła o blisko 30% w porównaniu z końcem 2023 roku.

Jednak rynek nieruchomości nadal boryka się z wieloma trudnościami. W szczególności liczba ukończonych projektów, nowo licencjonowanych projektów oraz projektów kwalifikujących się do przyszłej sprzedaży jest niższa niż w analogicznym okresie 2023 roku. Co istotne, podaż nieruchomości jest nadal bardzo duża, głównie domów jednorodzinnych i gruntów, z 19 323 ofertami, co stanowi wzrost o 43% w porównaniu z końcem ubiegłego roku.

Sprawozdania finansowe 10 spółek z branży nieruchomości, notowanych na giełdzie, które budują mieszkania, pokazują również, że łączna wartość zapasów na dzień 31 czerwca wyniosła ponad 269 135 mld VND, co stanowi wzrost o prawie 3% w porównaniu z tym samym okresem. W rzeczywistości, w ostatnich latach wartość zapasów wielu spółek nie spadła, lecz wręcz przeciwnie, stale rosła.

Zapasy przedsiębiorstw są rejestrowane w dwóch kategoriach: nieruchomości gotowe i nieruchomości niedokończone. W przypadku nieruchomości gotowych, w kontekście trudnej sytuacji rynkowej, wiele przedsiębiorstw odłożyło plany wydania towarów do czasu poprawy koniunktury, co doprowadziło do tego, że wartość zapasów w niektórych przedsiębiorstwach nie spadła.

W przypadku nieruchomości niedokończonych jest to główny rodzaj podaży przedsiębiorstw z branży nieruchomości. Powodem ciągłego wzrostu podaży nieruchomości niedokończonych są wieloletnie problemy prawne w wielu projektach. Można zauważyć, że po okresie gwałtownego wzrostu podaży na rynku (2018 r.), tempo zatwierdzania projektów mieszkaniowych na obszarach miejskich również zaczęło spadać z powodu coraz głębszych problemów proceduralnych. Doprowadziło to do systematycznego spadku podaży na rynku, zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Ho Chi Minh i Hanoi.

Ponadto, innym powodem tak dużej podaży jest fakt, że rynek przechodzi okres intensywnego rozwoju, wielu inwestorów inwestuje duże sumy pieniędzy w prowincje, aby rozwijać projekty spekulacyjne i inwestycyjne, takie jak grunty, nieruchomości wypoczynkowe itp.

Do tej pory rynek inwestycyjny znajdował się w stagnacji, co utrudniało znalezienie nabywców i uniemożliwiało likwidację inwestycji nawet po ich sfinalizowaniu. Przy tego typu zapasach firmy będą miały trudności z ich sprzedażą w kontekście ogólnego rynku, który jeszcze nie odzyskał dynamiki.

Raport Batdongsan.com.vn wskazał również, że paradoksalnie, mimo iż na rynku brakuje nowej podaży, zasoby notowanych spółek z branży nieruchomości są nadal duże, co pokazuje, że oferowane przez nie produkty nie odpowiadają rzeczywistym potrzebom rynku.

Miasto Ho Chi Minh dostosowuje się i nie stworzyło jeszcze nowego cennika gruntów.

Nowy cennik gruntów w Ho Chi Minh City zostanie opracowany i będzie obowiązywał od 1 stycznia 2026 r. Obecnie miasto wdraża zaktualizowany cennik zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 r.

Powyższe informacje przedstawił Dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska Nguyen Toan Thang na spotkaniu społeczno-ekonomicznym po południu 1 sierpnia.

Dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh Nguyen Toan Thang na miejskim spotkaniu społeczno-ekonomicznym, 1 sierpnia. (Zdjęcie: Van Anh)

Według pana Thanga, wdrażając ustawę gruntową z 2024 roku (zmienioną), Prowincjonalny Komitet Ludowy ma prawo rozważyć, wykorzystać lub skorygować stary cennik gruntów. Na tej podstawie Ho Chi Minh City prowadzi politykę korygowania, ale nie opracowało jeszcze nowego cennika.

Korekta cen gruntów składa się z 7 etapów, z których Departament zrealizował obecnie 6. Wszystkie dane zebrane przez jednostkę konsultacyjną w całym regionie zostały ponownie skalibrowane i przekazane grupie roboczej Rady Ludowej Ho Chi Minh (HCMC) w celu przeglądu i wyceny.

Departament dostosowuje i aktualizuje bieżące ceny transakcji gruntowych, zatwierdzone ceny odszkodowań i konkretne ceny rynkowe, aby zapobiec stratom w przypadku, gdy stara lista cen okaże się zbyt niska.

Pan Nguyen Toan Thang podał przykład: w okolicy istnieją drogi, których stary cennik wynosił zaledwie 1-2 miliony VND/m². Tymczasem rzeczywista cena transakcyjna sięga 100-200 milionów VND/m². Dlatego miasto musi dokonać korekt, aby zastosować jak najbardziej odpowiedni cennik w tym okresie.

W lipcu liczba wpisów do ksiąg wieczystych w Ho Chi Minh City nadal rosła, osiągając prawie 40 000, z czego większość stanowiły zapisy dotyczące sprzedaży i hipotek. Dochody z gruntów w Ho Chi Minh City wyniosły ponad 12 000 miliardów dolarów w ciągu ostatnich 7 miesięcy.

Według wiceprzewodniczącego Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City, Vo Van Hoana, mieszkańcy i opinia publiczna są bardzo zainteresowani nowym cennikiem gruntów. Dlatego też informacje te należy przedyskutować i dokładnie rozważyć.

Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska kończy ostatnie prace mające na celu złożenie do Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City wniosku o wydanie lokalnego cennika gruntów zgodnie z Ustawą o ziemi z 2024 r.

Skróć termin wydania pierwszej czerwonej książeczki od 1 sierpnia

Rząd właśnie wydał dekret nr 101/2024/ND-CP (Dekret 101) regulujący podstawowe pomiary geodezyjne, rejestrację certyfikatów użytkowania gruntów, własność aktywów związanych z gruntami oraz system informacji o gruntach. Dekret ten wchodzi w życie z dniem 1 sierpnia.

W szczególności Dekret 101 wyraźnie stanowi, że termin pierwszej rejestracji gruntów i aktywów związanych z gruntami nie może przekraczać 20 dni roboczych.

Termin wydania pierwszego zaświadczenia o prawie do użytkowania gruntu (czerwonej księgi) oraz zaświadczenia o prawie własności nieruchomości połączonej z gruntem (różowej księgi) nie może być dłuższy niż 3 dni robocze.

Zgodnie z powyższymi przepisami cały proces rejestracji gruntów i składników majątku z nimi związanych po raz pierwszy oraz wydania po raz pierwszy czerwonych ksiąg i różowych ksiąg nie trwa dłużej niż 23 dni robocze.

W przypadku gmin górskich, wysp, obszarów oddalonych, obszarów o trudnych warunkach społeczno-ekonomicznych i obszarów o szczególnie trudnych warunkach społeczno-ekonomicznych czas rozpatrywania pierwszej procedury wydania czerwonej książeczki wydłuża się o 10 dni roboczych.

Tymczasem według dotychczasowych przepisów czas przeprowadzenia procedury wydania pierwszej czerwonej książeczki wynosił nie więcej niż 30 dni od daty otrzymania ważnych dokumentów, a w przypadku terenów oddalonych nie więcej niż 40 dni.

Tym samym w najnowszym dekrecie rząd po raz pierwszy skrócił czas procedur rejestracyjnych i wydawania czerwonych i różowych książeczek.

Termin pierwszego wydania czerwonej książeczki liczony jest od daty otrzymania kompletnej i spójnej dokumentacji, zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 pkt a Dekretu 101.

Dekret 101 reguluje również kwestie rejestracji gruntów i aktywów przyłączonych do gruntów.

Zgodnie z tym rozporządzeniem terminy rejestrowania zmian w gruntach i nieruchomościach gruntowych oraz wydawania zaświadczeń o prawie użytkowania gruntów i prawie własności nieruchomości gruntowych ustala się w następujący sposób:

– W przypadku zmiany użytkowania gruntów rolnych bez sporządzenia planu scalania gruntów lub wymiany działek, a także w przypadku przeniesienia, dziedziczenia, darowizny użytkowania gruntów, własności aktywów związanych z gruntem, wniesienia kapitału z wykorzystaniem użytkowania gruntów, własności aktywów związanych z gruntem, termin ten nie może być dłuższy niż 10 dni roboczych.

– W przypadku zbycia lub wniesienia kapitału wraz ze składnikami majątkowymi związanymi z gruntem dzierżawionym od Skarbu Państwa z rocznym pobieraniem czynszu dzierżawnego termin ten nie może przekroczyć 10 dni roboczych i nie wlicza się do niego czasu ustalenia ceny gruntu i zawarcia umowy dzierżawy.

– W przypadku dzierżawy lub poddzierżawy praw do użytkowania gruntów pod projekty infrastrukturalne i biznesowe, termin ten nie może przekroczyć 5 dni roboczych.

– W przypadku wykreślenia z rejestru dzierżawy lub poddzierżawy prawa użytkowania gruntów przeznaczonych pod zabudowę infrastrukturalną i przedsięwzięcia gospodarcze, termin ten nie może przekroczyć 3 dni roboczych.

Treść pierwszej rejestracji gruntów i nieruchomości przyłączonych do gruntu obejmuje: informacje o użytkownikach gruntów, właścicielach nieruchomości przyłączonych do gruntów, osobach, którym powierzono grunty w zarządzanie, w tym imię i nazwisko, dokumenty osobiste, podmiot prawny, adres użytkowników gruntów, właścicieli nieruchomości przyłączonych do gruntów i osób, którym powierzono grunty w zarządzanie.

Informacje o działce obejmują numer działki, numer arkusza mapy, adres, powierzchnię, rodzaj gruntu, formę użytkowania gruntu, pochodzenie użytków gruntowych i inne informacje o działce.

Informacje o aktywach związanych z gruntem obejmują rodzaj aktywa, adres, powierzchnię zabudowy, powierzchnię użytkową, formę własności, okres własności i inne informacje na temat aktywów związanych z gruntem.

Wymagania dotyczące rejestracji praw do użytkowania gruntów, nieruchomości związanych z gruntem lub praw do zarządzania gruntami lub wydawania zaświadczeń o prawach do użytkowania gruntów, własności nieruchomości związanych z gruntem w przypadku działek gruntowych i nieruchomości związanych z gruntem.

Inne wnioski użytkowników gruntów, właścicieli aktywów związanych z gruntami oraz osób, którym grunty powierzono w zarządzanie zgodnie z przepisami prawa gruntowego (o ile takie istnieją).

Jeśli chodzi o miejsce przyjmowania akt i zwrotu wyników procedur rejestracji gruntów oraz aktywów przyłączonych do gruntów, Dekret 101 stanowi: agencją przyjmującą akta i zwracającą wyniki jest jednostka kompleksowej obsługi zgodnie z przepisami prowincjonalnego Komitetu Ludowego w sprawie przyjmowania akt i zwrotu wyników rozstrzygnięć procedur administracyjnych na szczeblu prowincji, powiatu i gminy; urząd rejestracji gruntów; oddział urzędu rejestracji gruntów.

Wnioskodawcy ubiegający się o rejestrację mogą złożyć wnioski w następujący sposób: bezpośrednio w wyznaczonych agencjach, za pośrednictwem poczty, w miejscu uzgodnionym przez wnioskodawcę z urzędem rejestracji gruntów lub za pośrednictwem krajowego portalu usług publicznych lub prowincjonalnego portalu usług publicznych.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html