Inwestorzy „wahają się” przed zakupem mieszkań, zwracają się w stronę segmentu „królewskiego”; ocena rynku w latach 2024–2025

Inwestorzy nie są już zainteresowani mieszkaniami i inwestują w wykupywanie gruntów na przedmieściach, odzyskują ponad 1400 hektarów ziemi, najnowsze procedury dotyczące przydziału i dzierżawy gruntów pod projekty inwestycyjne związane z wkraczaniem obszarów nadmorskich... oto najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Rynek nieruchomości w ostatnim czasie zaczął wykazywać coraz więcej pozytywnych sygnałów dotyczących dostępu do kapitału zarówno ze strony przedsiębiorstw, jak i klientów. (Zdjęcie: HA)

Komentarze „wielkich graczy” na temat rynku

Podczas dorocznego spotkania z akcjonariuszami liderzy dużych przedsiębiorstw przedstawili prognozy i komentarze dotyczące tegorocznego rynku nieruchomości, na którym szanse mieszają się z wyzwaniami.

Oceniając tegoroczny rynek nieruchomości, Pham Thieu Hoa, przewodniczący rady dyrektorów Vinhomes, stwierdził, że promykiem nadziei są trzy ustawy dotyczące nieruchomości, uchwalone przez Zgromadzenie Narodowe, które pomogą rynkowi stać się bardziej przejrzystym i klarownym. Dodał jednak, że aby te przepisy miały pozytywny wpływ na rynek, konieczne jest poczekanie na wejście w życie dekretów regulujących ich wdrażanie.

Pani Nguyen Thu Hang, dyrektor generalny Vinhomes, oceniła, że ​​rynek się odbuduje, ale nie tak szybko, jak oczekiwano.

Według pani Hang, rynek ostatnio wykazywał więcej pozytywnych sygnałów w zakresie dostępu do kapitału, zarówno od firm, jak i klientów. Nabywcy domów otrzymują teraz lepsze niż dotychczas wsparcie w postaci stóp procentowych, ze stałą stopą procentową na poziomie 6-6,5% w skali roku przez pierwsze dwa lata. Stwarza to warunki i zaufanie dla nabywców domów, zachęcając ich do powrotu na rynek.

Jeśli chodzi o Nam Long Investment Joint Stock Company, pan Nguyen Xuan Quang, przewodniczący zarządu, wskazał zarówno na szanse, jak i wyzwania.

Pan Quang przeanalizował, że pierwsze wyzwanie dotyczy rynku i produktów. Na rynku występuje nierównowaga między podażą a popytem w różnych segmentach nieruchomości, a kryzys zaufania prowadzi do zmniejszenia płynności i wzrostu zapasów.

Drugim wyzwaniem jest kwestia finansowa, gdyż długi nadal istnieją, a wypłaty obligacji, mimo że zostały przedłużone, nadal będą obowiązywać w latach 2024 i 2025. Trzecim wyzwaniem jest kwestia prawna projektu, gdyż obecnie niektóre przepisy prawne nadal się nakładają.

Jednak, według niego, rynek ten otwiera również wiele różnych możliwości, takich jak wysoki realny popyt, segmenty mieszkań przystępnych cenowo oraz rozwój budownictwa socjalnego. Oprocentowanie kredytów spadło, nawet poniżej poziomu sprzed pandemii COVID-19, i jest konkurencyjne w porównaniu z wieloma innymi krajami, co czyni go bardzo atrakcyjnym.

W szczególności niedawno wydano nowe przepisy dotyczące nieruchomości. Rząd poczynił znaczne wysiłki w celu tworzenia, usuwania i promowania barier rynkowych, aby zmierzać w kierunku zrównoważonego rozwoju.

W przypadku Dat Xanh Group, firmy realizującej wiele projektów w Ho Chi Minh City i Dong Nai, pan Luong Tri Thin, przewodniczący zarządu, stwierdził, że po zakończeniu pandemii COVID-19 gospodarka zacznie się pogarszać, co wpłynie na rynek nieruchomości.

Po niedawnym święcie Tet rynek zaczął wykazywać pozytywne oznaki ożywienia. Produkty mieszkaniowe w pierwszym kwartale były ponownie przedmiotem obrotu, choć nie tak wysokiego jak w poprzednich latach, ale w porównaniu z dwoma ostatnimi kwartałami 2023 roku i pierwszym kwartałem 2023 roku liczba transakcji podwoiła się, szczególnie w Hanoi, gdzie jest ona trzykrotnie wyższa.

Biorąc pod uwagę taką ogólną sytuację, pan Thin dostrzega, że ​​rynek nadal ma pewne pozytywne aspekty, takie jak niewielka średnia podaż; popyt na mieszkania jest nadal bardzo duży; obecny tani przepływ gotówki jest bardzo dobry, wielu klientów pożycza pieniądze na okres 20 lat, stała stopa procentowa na okres 3 lat wynosi zaledwie 5-6% rocznie.

Ogólnie rzecz biorąc, sytuacja na rynku poprawi się w tym roku, a rok 2025 przyniesie pozytywne zmiany.

Ceny mieszkań spadają, inwestorzy inwestują w ziemię na przedmieściach

Ceny mieszkań rosną nieprzerwanie od wielu lat i gwałtownie wzrosły w pierwszych miesiącach tego roku. Według najnowszych informacji rynkowych, pan Hoang Hai – Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości (Ministerstwo Budownictwa) – poinformował, że średnia cena sprzedaży niektórych projektów w Hanoi i Ho Chi Minh City oscyluje w granicach 50–70 mln VND/m².

Według pana Hai, w Hanoi ceny mieszkań na sprzedaż stale rosną, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Warto zauważyć, że istnieją projekty mieszkaniowe, które są użytkowane od 5-10 lat, a nawet stare, wysokie budynki mieszkalne są dość wysoko drożeją.

Szef Ministerstwa Budownictwa zauważył jednak, że w niektórych budynkach mieszkalnych, w których ceny gwałtownie wzrosły, odnotowano bardzo mało transakcji, a niemal żadnych.

W rzeczywistości wysokie ceny mieszkań sprawiły, że wielu inwestorów i nabywców wahało się. Wiele osób zdecydowało się wstrzymać z zakupem i sprzedażą mieszkań w tym czasie.

Wysokie ceny i niedobór mieszkań w Hanoi w tym okresie sprawiają, że wielu inwestorów niechętnie inwestuje w ten segment. Doświadczeni inwestorzy wykorzystają ten czas, aby kupić ziemię na przedmieściach.

Wielu inwestorów przenosi się do segmentu gruntów i domów prywatnych. Powodem jest to, że grunty podmiejskie wciąż charakteryzują się niskimi cenami, co czyni je obecnie bardziej odpowiednimi do inwestowania w mieszkania. Należy jednak inwestować w produkty z jasnym statusem prawnym, planem zagospodarowania przestrzennego i potencjałem wzrostu cen dzięki dobrej infrastrukturze.

Rynek gruntów przeżywa ostatnio gorący okres. Raport z rynku nieruchomości za pierwszy kwartał i prognoza na drugi kwartał Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) pokazują, że wiele podmiejskich dzielnic Hanoi odnotowuje gwałtowny wzrost cen gruntów, zwłaszcza w przypadku działek przeznaczonych pod zabudowę.

W porównaniu z czwartym kwartałem 2023 r. ceny gruntów wzrosły o około 5%, przy czym rynek na obrzeżach Hanoi i w pobliżu parków przemysłowych wzrósł o 10–20%.

„Ceny gruntów w wielu miejscach przestały spadać. Grunty wyceniane poniżej 2 miliardów VND na przedmieściach, w prowincjach i miastach, z zagwarantowanym statusem prawnym, dostępną infrastrukturą i mediami, odnotowały wzrost cen nawet o 40% w porównaniu z najtrudniejszym okresem na rynku” – czytamy w raporcie VARS.

Jednostka ta ostrzegła również, że inwestorzy muszą zachować szczególną ostrożność, zanim wydadzą pieniądze na zakup ziemi w tym momencie, i powinni dokładnie przeanalizować poziomy cen segmentów, aby uniknąć powstania „wirtualnej gorączki” powodującej niebezpieczne ryzyko, gdy rynek wciąż znajduje się w fazie ożywienia.

Komentując tegoroczny rynek nieruchomości, wielu ekspertów uważa, że ​​„ziemia nadal króluje” w przypadku inwestycji długoterminowych. Inwestorzy dysponujący „kapitałem” lub korzystający z niskiej dźwigni finansowej mogą rozważyć inwestycję.

Chociaż uważa się, że jest to odpowiedni moment na rozważenie inwestycji, eksperci zalecają inwestorom dokładne przemyślenie sytuacji, aby nie wpaść w „pułapkę” zaniżania cen.

Odzyskanie ponad 1400 hektarów ziemi w dystrykcie Yen Dung w Bac Giang

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego dystryktu Yen Dung na rok 2024, zatwierdzonym właśnie przez Ludowy Komitet prowincji Bac Giang, w tym roku ta miejscowość odzyska 1411,45 hektarów ziemi.

W szczególności dystrykt Yen Dung odzyska 1360,23 hektara gruntów rolnych, z czego 1111,93 hektara to powierzchnia ryżu, 20,47 hektara to powierzchnia upraw jednorocznych, 208,62 hektara to powierzchnia upraw wieloletnich, 19,21 hektara to powierzchnia akwakultury, a 51,23 hektara to powierzchnia gruntów nierolniczych. Gminy o dużych powierzchniach do odzyskania to Tien Phong (32 hektary), Yen Lu (221,2 hektara), miasto Tan An (124,66 hektara), miasto Nham Bien (109,53 hektara)...

Róg miasteczka Nham Bien, dystrykt Yen Dung, prowincja Bac Giang. (Źródło: XD Newspaper)

Ludowy Komitet prowincji Bac Giang zwraca się do Ludowego Komitetu dystryktu Yen Dung z wnioskiem o wzięcie odpowiedzialności prawnej za dokładność informacji, danych, dokumentów, systemu map i bazy danych w zatwierdzonym planie zagospodarowania przestrzennego na rok 2024, a także za spójność informacji i danych w powyższym planie z dostosowaniem planowania zagospodarowania przestrzennego do roku 2030 oraz przepisami prawa przy proponowaniu listy prac i projektów na tym obszarze.

Zakończenie zamieszczania wszystkich zatwierdzonych dokumentów planu zagospodarowania przestrzennego na rok 2024 na portalu/stronie internetowej Komitetu Ludowego Dzielnicy Yen Dung, a jednocześnie zorganizowanie ogłoszenia i upowszechnienia powyższej treści planu zgodnie z przepisami prawa.

Komitet Ludowy prowincji Bac Giang zwrócił się również do dystryktu Yen Dung z prośbą o zarządzanie gruntami, ich odzyskanie, zmianę przeznaczenia, alokację gruntów oraz dzierżawę zgodnie z zatwierdzonym planem zagospodarowania przestrzennego; o realizację prac i projektów zgodnie z przepisami prawa. Należy również zorganizować regularne kontrole i nadzór nad wdrażaniem planu zagospodarowania przestrzennego na rok 2024 dla Komitetów Ludowych na szczeblu gminnym.

Procedury przydziału i dzierżawy gruntów w przypadku projektów inwestycyjnych związanych z wkraczaniem na tereny morskie

Rząd właśnie wydał dekret 42/2024/ND-CP w sprawie działań związanych z rekultywacją mórz. Zgodnie z nim, obszar morski przeznaczony do rekultywacji musi mieć określoną lokalizację, powierzchnię, granice i współrzędne, zgodnie z przepisami ustawy o geodezji i kartografii. Określenie obszarów morskich przeznaczonych do rekultywacji, które mają zostać uwzględnione w planach zagospodarowania przestrzennego, musi zapewniać przestrzeganie zasad określonych w ustawie o gruntach z 2024 r.

Dekret wyraźnie stanowi, że w przypadku projektów inwestycyjnych w zakresie rekultywacji mórz lub projektów inwestycyjnych z elementami rekultywacji mórz, wykorzystujących publiczny kapitał inwestycyjny, kolejność i procedury przydziału gruntów i dzierżawy gruntów powinny być wdrażane zgodnie z postanowieniami artykułu 68 ust. 3 dekretu 43/2014/ND-CP. W przypadku projektów inwestycyjnych w zakresie rekultywacji mórz lub projektów inwestycyjnych z elementami rekultywacji mórz w celu zagospodarowania funduszy gruntowych, po zakończeniu rekultywacji mórz i jej odbiorze zgodnie z przepisami, inwestor projektu rekultywacji mórz musi przekazać cały teren rekultywacji i robót budowlanych (jeśli takie były) właściwemu organowi państwowemu w celu przeprowadzenia przydziału gruntów i dzierżawy gruntów dla organizacji i osób fizycznych do użytkowania zgodnie z przepisami prawa gruntowego.

W przypadku projektów inwestycyjnych polegających na wkraczaniu na tereny morskie lub projektów inwestycyjnych z elementami wkraczającymi na tereny morskie, wykorzystujących kapitał zagraniczny na inwestycje publiczne, oraz projektów wykorzystujących inne źródła kapitału, kolejność i procedury przydziału gruntów i dzierżawy gruntów są następujące: W przypadku przydziału gruntów i dzierżawy gruntów za pośrednictwem aukcji praw użytkowania gruntów, stosuje się kolejność i procedury określone w artykule 68 ust. 5 dekretu 43/2014/ND-CP i artykule 1 ust. 21 dekretu 148/2020/ND-CP;

W przypadku przydziału gruntów lub dzierżawy gruntów w przypadku wyboru inwestorów w drodze przetargu zgodnie z przepisami ustawy o przetargach lub w przypadku zatwierdzenia inwestora zgodnie z postanowieniami artykułu 29 ust. 3 ustawy inwestycyjnej z 2020 r. stosuje się porządek i procedury przydziału gruntów i dzierżawy gruntów zgodnie z artykułem 68 ust. 3 dekretu 43/2014/ND-CP;

W przypadku przydziału gruntów lub dzierżawy gruntów, które nie odbywają się w drodze licytacji praw do użytkowania gruntów, ich realizacja odbywa się zgodnie z porządkiem i procedurami określonymi w artykule 68 ust. 3 Dekretu 43/2014/ND-CP.

Inwestorzy projektów inwestycyjnych polegających na wkraczaniu na tereny morskie lub projektów inwestycyjnych z elementami inwestycji polegających na wkraczaniu na tereny morskie, składający wnioski o przydział gruntów, dzierżawę gruntów, przydział obszarów morskich z projektami inwestycyjnymi polegającymi na wkraczaniu na tereny morskie lub elementami inwestycji polegającymi na wkraczaniu na tereny morskie, zatwierdzone przez właściwe organy państwowe.

Decyzję o przeznaczeniu i dzierżawie gruntów podejmuje prowincjonalny Komitet Ludowy, jednocześnie z przeznaczeniem obszarów morskich na rekultywację morza. Inwestorzy projektów inwestycyjnych w zakresie rekultywacji morza lub projektów inwestycyjnych z elementami rekultywacji morza nie muszą uiszczać opłat za korzystanie z obszarów morskich w celu prowadzenia działań rekultywacyjnych.

Termin ustalenia, że ​​użytkownik gruntu musi oddać grunt do użytkowania, liczony jest od dnia powiadomienia o odbiorze wyników całości lub części wykonanego obszaru zalewowego zgodnie z postępem realizacji projektu inwestycyjnego zalewowego lub elementów zalewowych w projekcie inwestycyjnym.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html