Musimy unikać marnowania infrastruktury społecznej.

Podczas V sesji XV Zgromadzenia Narodowego , w sali plenarnej omawiano ustawę o obrocie nieruchomościami (znowelizowaną). Nguoi Dua Tin (The Informer) przeprowadziła wywiad z deputowanym Zgromadzenia Narodowego Quan Minh Cuongiem – przewodniczącym delegacji Zgromadzenia Narodowego prowincji Dong Nai , odnosząc się do treści projektu ustawy.

Wywiadowca: Szanowny Panie, XV Zgromadzenie Narodowe omawiało nowelizację ustawy o obrocie nieruchomościami, która jasno określa prawa i obowiązki osób i organizacji budujących mieszkania oraz uczestniczących w rynku nieruchomości. Jakie są Pana pozostałe wątpliwości dotyczące tego projektu ustawy?

Poseł do Zgromadzenia Narodowego Quan Minh Cuong: Można powiedzieć, że znowelizowana ustawa o działalności związanej z nieruchomościami jasno określiła prawa i obowiązki osób fizycznych i organizacji budujących mieszkania oraz uczestniczących w rynku nieruchomości, harmonizując relacje między państwem, obywatelami i przedsiębiorstwami.

W związku z nakładaniem się na siebie znowelizowanych przepisów Prawa o obrocie nieruchomościami, Prawa mieszkaniowego, Prawa inwestycyjnego, a zwłaszcza projektu znowelizowanej ustawy o gruntach... Chciałbym również zgłosić kilka uwag.

W odniesieniu do wymogów kapitałowych dla podmiotów uczestniczących w rynku nieruchomości, punkt c, ust. 1, art. 10 ustawy stanowi, że oprócz warunków dotyczących kapitału własnego jako procentu całkowitego kapitału inwestycyjnego, istnieje również warunek, że „musi być zapewniona zdolność do mobilizacji kapitału w celu realizacji projektu inwestycyjnego” .

Zastępca Zgromadzenia Narodowego Quan Minh Cuong rozmawia z Nguoi Dua Tin (Zdjęcie: Hoang Bich).

Jednakże Ustawa o inwestycjach i Ustawa o przetargach wyraźnie stanowią, że inwestorzy muszą zapewnić swoją zdolność finansową. Podczas oceny dokumentacji projektu inwestycyjnego, dokumentów przetargowych i zatwierdzania polityk inwestycyjnych, dowód zdolności finansowej inwestora jest już weryfikowany. Dlatego dodanie tego przepisu do ustawy jest zbędne i może stworzyć dodatkowe procedury administracyjne.

Ponadto w artykule 10 artykułu 10 dodano punkt d, który stanowi, że „Inwestor projektu nieruchomościowego musi zapewnić stosunek zadłużenia kredytowego i obligacji korporacyjnych do swojego kapitału własnego, zgodnie z przepisami Rządu ”.

Na chwilę obecną rząd nie wydał szczegółowych przepisów regulujących stosunek zadłużenia kredytowego i obligacji korporacyjnych do kapitałów własnych przedsiębiorstw (obecnie obowiązują jedynie przepisy odnoszące się do sektora bankowego) .

W związku z tym proponuję, aby agencja sporządzająca projekt rozważyła możliwość nieuwzględniania tej treści w projekcie lub uwzględnienia jej w projekcie dekretu rządowego w tej sprawie, tak aby delegaci mogli wziąć udział i przekazać swoje uwagi.

Inwestor: W jaki sposób, Pana zdaniem, należy rozwiązać te problemy, uwzględniając odpowiedzialność dewelopera za budowanie infrastruktury społecznej w ramach projektu nieruchomości?

Poseł do Zgromadzenia Narodowego Quan Minh Cuong: Jeśli chodzi o odpowiedzialność inwestora za budowę infrastruktury społecznej w projektach branży nieruchomości, artykuł 18 w klauzuli 7 stanowi, że inwestor „może przekazać mieszkania klientom dopiero po zakończeniu budowy mieszkań, infrastruktury technicznej i społecznej zgodnie z postępem prac określonym w zatwierdzonym projekcie”.

Moim zdaniem infrastruktura społeczna jest bardzo szerokim pojęciem, obejmującym wszelkie obiekty i udogodnienia związane z handlem, usługami, służbami publicznymi, edukacją, opieką zdrowotną itd.

W rzeczywistości, w zależności od celu i planu biznesowego dewelopera, projekty mogą być wystawiane na sprzedaż wielokrotnie, więc liczba mieszkańców wprowadzających się do projektu będzie zgodna z harmonogramem sprzedaży. Dlatego deweloperzy często budują niezbędną infrastrukturę z wyprzedzeniem, aby sprostać potrzebom mieszkańców (takim jak parki, tereny zielone, przestrzenie wspólne, parkingi i tereny rekreacyjne).

Pozostała infrastruktura społeczna, taka jak szkoły i supermarkety/centra handlowe, będzie zazwyczaj rozwijana przez inwestorów drugorzędnych, gdy w projekcie będzie mieszkać duża liczba mieszkańców.

Wymaganie od dewelopera zbudowania wszystkich systemów infrastruktury społecznej w ramach projektu, gdy gęstość zaludnienia jest wciąż niska, byłoby marnotrawstwem.

Konieczne są szczegółowe regulacje dotyczące podstawowej infrastruktury społecznej (zdjęcie: Pham Tung).

Z drugiej strony, w rzeczywistości, dostawcy usług w edukacji, handlu i supermarketach kontynuują rozwój tylko wtedy, gdy w obrębie każdego projektu występuje pewna gęstość zaludnienia (z wyjątkiem przypadków, gdy inwestorzy mają ekosystem obejmujący nieruchomości i opiekę zdrowotną, edukację i usługi handlowe, w które będą niezależnie inwestować i rozwijać działalność... Jednak praktyka pokazuje, że niektórzy inwestorzy, inwestując w wiele sektorów, doprowadzili do nierównowagi finansowej lub nieefektywnej działalności gospodarczej).

Przepis „zakończenie budowy…” oznacza, że ​​projekty budowlane muszą uzyskać oficjalne certyfikaty. Przykładowo, w przypadku projektu składającego się z wielu komponentów, w tym oddzielnego budynku szkolnego, który został ukończony i przechodzi procedury certyfikacyjne, ale nie został jeszcze zatwierdzony, zgodnie z projektem przepisów, inwestor nie może przekazać domów klientom.

W rzeczywistości przekazanie domu pomiędzy deweloperem a klientem odbywa się zgodnie z umową kupna domu/mieszkania, a projekt zawiera również szczegółowe regulacje dotyczące terminu przekazania i płatności przy przekazaniu.

Jednocześnie punkt b, klauzula 1, artykuł 31 stanowi, że projekty nieruchomości z prawami do użytkowania gruntów, w których zainwestowano w budowę infrastruktury technicznej, muszą spełniać następujący wymóg: „Po zakończeniu inwestycji i budowy niezbędnych obiektów usługowych i obiektów infrastruktury technicznej zgodnie z zatwierdzonym projektem, szczegółowym planem budowy 1/500 lub ogólnym planem zagospodarowania terenu i treścią projektu”, ale nie określa, które obiekty stanowią niezbędne obiekty usługowe.

Dlatego uważam, że powinny istnieć szczegółowe regulacje dotyczące niezbędnej infrastruktury społecznej, a jedynie wymaganie od inwestorów ukończenia „niezbędnych projektów infrastruktury technicznej i społecznej zgodnie z harmonogramem określonym w zatwierdzonym projekcie” wystarczyłoby do przekazania mieszkań lub przeniesienia praw do użytkowania gruntów na klientów. Rozwiązałoby to problemy i byłoby bardziej zgodne z praktycznymi realiami.

Inwestor: Dziękuję bardzo !

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html