Musimy unikać marnowania systemów infrastruktury społecznej.

Podczas V Sesji, XV Zgromadzenie Narodowe omówiło ustawę o obrocie nieruchomościami (zmienioną). Odnośnie treści projektu ustawy, Nguoi Dua Tin przeprowadziła wywiad z deputowanym Zgromadzenia Narodowego Quan Minh Cuongiem – przewodniczącym delegacji Zgromadzenia Narodowego prowincji Dong Nai .

Inwestorze: Szanowny Delegacie, XV Zgromadzenie Narodowe obradowało nad ustawą o obrocie nieruchomościami (znowelizowana). Ustawa jasno określa prawa i obowiązki osób fizycznych i organizacji budujących domy i uczestniczących w rynku nieruchomości. Jakie są zatem Pana obawy związane z tym projektem ustawy?

Poseł do Zgromadzenia Narodowego Quan Minh Cuong: Można powiedzieć, że ustawa o działalności związanej z nieruchomościami (znowelizowana) dotychczas jasno określała prawa i obowiązki osób fizycznych i organizacji budujących domy, uczestniczących w rynku nieruchomości i harmonizujących relacje między państwem, ludźmi i przedsiębiorstwami.

W związku z nakładaniem się na siebie Ustawy o obrocie nieruchomościami (zmienionej), Prawa mieszkaniowego, Prawa inwestycyjnego, a zwłaszcza projektu znowelizowanej Ustawy o gruntach... Proponuję również kilka treści.

W odniesieniu do warunków kapitałowych dla podmiotów uczestniczących w rynku nieruchomości. W punkcie c, ust. 1, art. 10 ustawy stanowi, że oprócz warunków dotyczących kapitału własnego w odniesieniu do całości kapitału inwestycyjnego, przewiduje on również warunek „zapewnienia zdolności do mobilizacji kapitału w celu realizacji projektów inwestycyjnych” .

Delegat Zgromadzenia Narodowego Quan Minh Cuong rozmawia z Nguoi Dua Tin (Zdjęcie: Hoang Bich).

Jednakże, zgodnie z przepisami Ustawy o inwestycjach i Ustawy o przetargach, istnieją jasne przepisy dotyczące zdolności finansowej inwestora. W procesie oceny dokumentacji projektu inwestycyjnego, dokumentów przetargowych i zatwierdzania polityk inwestycyjnych, weryfikowane jest wykazanie przez inwestora zdolności finansowej, dlatego dodatkowe przepisy w tej Ustawie są zbędne i mogą skutkować dodatkowymi procedurami administracyjnymi.

Ponadto w artykule 10 punktu 1 dodano punkt d, który stanowi, że „Inwestorzy w projekty nieruchomości muszą zapewnić stosunek zadłużenia kredytowego i zadłużenia z tytułu obligacji korporacyjnych do swojego kapitału własnego zgodnie z przepisami rządowymi ”.

Obecnie rząd nie wprowadził żadnych konkretnych regulacji dotyczących stosunku wartości niespłaconych kredytów i niespłaconych obligacji korporacyjnych do kapitału posiadanego przez przedsiębiorstwo (aktualnie stosowne regulacje obowiązują jedynie w sektorze bankowym) .

W związku z tym proponuję, aby agencja sporządzająca projekt zbadała tę treść i nie uwzględniała jej w projekcie lub przygotowała projekt dekretu rządowego w tej sprawie, aby delegaci mogli przedstawić swoje opinie.

Inwestor: W jaki sposób, Pana zdaniem, powinna być realizowana odpowiedzialność inwestora za budowanie infrastruktury społecznej w projektach branży nieruchomości, aby rozwiązać problemy?

Delegat Zgromadzenia Narodowego Quan Minh Cuong: Jeśli chodzi o odpowiedzialność inwestorów za budowę infrastruktury społecznej w projektach branży nieruchomości, artykuł 18 klauzuli 7 stanowi, że inwestorzy „mogą przekazywać domy klientom dopiero po zakończeniu budowy domów, prac związanych z infrastrukturą techniczną i infrastrukturą społeczną zgodnie z harmonogramem określonym w zatwierdzonym projekcie”.

Moim zdaniem infrastruktura społeczna jest pojęciem bardzo szerokim, rozumianym jako całość obiektów użyteczności publicznej, komercyjnej, publicznej, edukacyjnej, medycznej itd.

W rzeczywistości, w zależności od celu i planu biznesowego inwestora, projekty mogą być wielokrotnie wystawiane na sprzedaż, więc liczba mieszkańców wprowadzających się do projektu będzie rosła wraz z postępem sprzedaży. Dlatego inwestorzy często budują z wyprzedzeniem niezbędną infrastrukturę, aby zaspokoić potrzeby mieszkańców (takie jak parki, drzewa, tereny wspólne, parkingi, strefy rozrywki...).

Pozostała infrastruktura społeczna, taka jak szkoły, supermarkety i centra handlowe, będzie zazwyczaj realizowana przez inwestorów drugorzędnych, gdy w projekcie będzie wielu mieszkańców.

W przypadku, gdy inwestor będzie musiał wybudować wszystkie systemy infrastruktury społecznej w ramach projektu, gdy gęstość zaludnienia nie jest wysoka, spowoduje to powstawanie odpadów.

Potrzebne są konkretne regulacje dotyczące podstawowej infrastruktury społecznej (zdjęcie: Pham Tung).

Z drugiej strony, w rzeczywistości, dostawcy usług w edukacji, handlu i supermarketach przeprowadzają wdrożenia tylko wtedy, gdy w każdym projekcie jest pewna populacja (wyjątkiem są inwestorzy posiadający ekosystem obejmujący nieruchomości, usługi medyczne, edukacyjne i komercyjne, którzy sami przeprowadzą inwestycje i wdrożenie biznesu... Jednak w praktyce niektórzy inwestorzy, inwestując w wielu sektorach, doprowadzili do nierównowagi finansowej lub nieefektywnego biznesu).

Przez przepis „zakończona budowa…” rozumie się, że prace muszą zostać ukończone. Przykładowo, w przypadku projektu składającego się z wielu elementów, w tym odrębnego projektu szkolnego, który został ukończony i jest w trakcie realizacji, ale nie został jeszcze zatwierdzony, zgodnie z zapisami projektu, inwestor nie może przekazać domu klientowi.

W rzeczywistości przekazanie domów pomiędzy inwestorami i klientami odbywa się zgodnie z umową kupna-sprzedaży domu/mieszkania, a projekt zawiera również szczegółowe regulacje dotyczące terminu przekazania i płatności przy przekazaniu domu.

Jednocześnie w punkcie b, klauzuli 1, artykułu 31 przewidziano, że projekty nieruchomości z prawami do użytkowania gruntów, w których zainwestowano w budowę infrastruktury technicznej i które są wprowadzane do obrotu, muszą spełniać następujący wymóg: „Inwestycja w budowę obiektów usługowych i niezbędnych obiektów infrastruktury technicznej została ukończona zgodnie z projektem, szczegółowym planem budowy 1/500 lub zatwierdzonym planem generalnym i treścią projektu”, ale nie określono jeszcze, jakie niezbędne obiekty usługowe obejmują.

Dlatego uważam, że powinny istnieć szczegółowe przepisy dotyczące niezbędnej infrastruktury społecznej, które wymagałyby od inwestorów jedynie wykonania „niezbędnych prac w zakresie infrastruktury technicznej i społecznej zgodnie z harmonogramem określonym w zatwierdzonym projekcie”, aby mogli oni przekazywać domy lub prawa do użytkowania gruntów klientom. To rozwiąże problemy i będzie praktyczne.

Inwestor: Dziękuję bardzo !

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html