„Nowy gracz” na rynku nieruchomości

„Nowym graczem” nie jest korporacja, lecz polityka mająca na celu stworzenie podaży mieszkań dostosowanej do siły nabywczej. Jeśli zostanie dobrze wdrożona, może w niedalekiej przyszłości zmienić irracjonalną sytuację na rynku nieruchomości.

Osiedle socjalne Thang Long Green City w dzielnicy Kim Chung New w Hanoi – zdjęcie: B.NGOC

„Nowy gracz” ma w zanadrzu wiele „towarów”. Mowa tu o wyznaczeniu konkretnych celów w zakresie budowy mieszkań socjalnych dla każdej miejscowości, aby osiągnąć cel 1 miliona mieszkań socjalnych; opracowaniu modeli próbnych, które pozwolą na masową budowę i zwiększenie zysków, aby zachęcić firmy do budowania mieszkań socjalnych.

W marcu musimy utworzyć krajowy fundusz mieszkaniowy, a ponadto opracować szereg rozwiązań mających na celu usunięcie trudności, z jakimi borykają się projekty nieruchomości borykające się z problemami prawnymi...

Źródło: Ministerstwo Budownictwa - Grafika: T.DAT

Smutna rzeczywistość: ceny mieszkań stale rosną

Popyt na mieszkania jest zbyt duży, a podaż ograniczona, głównie ze względu na komercyjne projekty mieszkaniowe średniej, wyższej i luksusowej klasy. W efekcie ceny mieszkań znacznie przekraczają ich realną wartość.

Jak wynika z danych Tuoi Tre dotyczących osiedla socjalnego NHS Trung Van (dzielnica Nam Tu Liem w Hanoi), istnieje ogromna różnica między ceną sprzedaży mieszkań socjalnych a ceną sprzedaży mieszkań komercyjnych w tym samym budynku.

Podczas gdy cena sprzedaży mieszkań socjalnych w budynku NHS Trung Van została ogłoszona przez Departament Budownictwa Hanoi w maju 2023 r. na poziomie około 19,5 mln VND/ ^m2 , cena sprzedaży funduszu mieszkań komercyjnych (około 20% całkowitej liczby mieszkań w projekcie) jest oferowana na sprzedaż po 60–70 mln VND/ ^m2 .

W ramach tego samego projektu, przy tej samej infrastrukturze i jakości wykonania, cena sprzedaży mieszkań komercyjnych jest 3 razy wyższa od ceny sprzedaży mieszkań socjalnych.

Podobnie, cena sprzedaży projektu mieszkań socjalnych Udic Ecotower Ha Dinh (którego budowę Udic Infrastructure Development Investment Corporation właśnie rozpoczęła na działce N01, nowy obszar miejski Ha Dinh, gmina Tan Trieu, dystrykt Thanh Tri, Hanoi) została ogłoszona przez Departament Budownictwa Hanoi w lutym 2025 r. i wyniosła około 25 mln VND/ ^m2 , cena wynajmu 150 000 VND/ ^m2 /miesiąc, cena dzierżawy z możliwością zakupu 390 000 VND/ ^m2 /miesiąc.

Tymczasem ceny sprzedaży apartamentów komercyjnych w sąsiednich obszarach, które mają taką samą infrastrukturę społeczną i połączenia komunikacyjne, takich jak Eco Green City, budynek D3 Vinaconex 2, QMS To Huu, The Charm An Hung, wynoszą 55–75 milionów VND/ ^m2 .

Powyższa sytuacja ukazuje niedostatki obecnego rynku mieszkaniowego. Cena mieszkań socjalnych, kontrolowanych przez państwo (z marżą zysku inwestora na poziomie 10%), utrzymuje się na poziomie przystępnym dla większości osób o średnich i niskich dochodach (około 20–25 mln VND/ ^m² ), podczas gdy cena mieszkań komercyjnych (z powodu niedoboru) zależy od ceny ofertowej właścicieli projektów, która jest windowana do nienormalnego poziomu (od 55 do 75 mln VND/ ^m² ), mimo że jakość mieszkań nie różni się znacząco.

Sytuacja stale rosnących cen mieszkań powoduje również, że ceny mieszkań użytkowanych przez 5-10 lat, przy niezmienionym lub nawet pogorszonym standardzie, wzrosną do 2024 r. 1,5-2-krotnie.

Osiedle socjalne NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanoi) – Zdjęcie: BN

Dużo mieszkań na sprzedaż. Czy ceny będą dalej rosły?!

Rząd zwrócił się do właściwych ministerstw i sektorów z prośbą o ukończenie tworzenia krajowego funduszu mieszkaniowego do marca 2025 r. w celu znacznego zwiększenia podaży mieszkań socjalnych i tanich mieszkań komercyjnych, odpowiednich do dochodów większości osób o średnich i niskich dochodach, a także pracowników parków przemysłowych.

Wielu ekspertów uważa, że ​​utworzenie krajowego funduszu mieszkaniowego wraz z szeregiem rozwiązań mających na celu wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego pomoże zwiększyć podaż mieszkań w przystępnej cenie w nadchodzącym czasie, co przełoży się na zmianę rynku mieszkaniowego i obniżenie cen domów w kolejnych latach.

Pan Nguyen Van Dinh – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami – stwierdził, że utworzenie krajowego funduszu mieszkaniowego w perspektywie długoterminowej zapewni stabilność rynku i zaspokoi minimalne potrzeby mieszkaniowe ludzi, ale zapewnienie podaży mieszkań zajmie trochę czasu.

Jednak w krótkiej perspektywie informacja o utworzeniu krajowego funduszu mieszkaniowego stworzy zaufanie rynku, a pracownicy i osoby o niskich dochodach uwierzą, że będą dostępne mieszkania na sprzedaż.

Według profesora nadzwyczajnego dr. Nguyena Quang Tuyena – wiceprzewodniczącego rady Uniwersytetu Prawa w Hanoi – rząd trafnie zidentyfikował wadę rynku nieruchomości, polegającą na zbyt niskiej podaży w porównaniu z popytem. Wcześniej państwo jedynie wydawało odpowiednie polityki, ale wzrost podaży zależał od inwestorów, więc nie było funduszy na tanie mieszkania na sprzedaż.

Rząd obecnie corocznie rozdziela wydatki na mieszkania socjalne między gminy; jeśli będzie to rygorystycznie wdrażane, podaż z pewnością wzrośnie. To rozwiązanie jest również stosowane w wielu krajach.

„Rozwiązania te wpłyną na rynek i będą go regulować, zmniejszając nierównowagę między podażą a popytem. Ważne jest, aby je konsekwentnie wdrażać. Jednocześnie konieczne jest zapewnienie przejrzystości rynku, posiadanie kompletnego systemu danych o nieruchomościach, wiedza o liczbie domów posiadanych przez daną osobę oraz korzystanie z narzędzi regulacyjnych, takich jak podatek od nieruchomości” – podkreślił pan Tuyen.

Lokatorzy wnoszą meble do budynku mieszkalnego przy ulicy Le Van Luong w dzielnicy Nha Be w Ho Chi Minh City – zdjęcie: TU TRUNG

Ho Chi Minh City proponuje utworzenie funduszu oszczędnościowego na mieszkania socjalne

Zgodnie z projektem inwestycyjnym zakładającym budowę co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w okresie 2021–2030, Ho Chi Minh City ma za zadanie wybudować blisko 70 000 mieszkań socjalnych do 2030 roku. W okresie 2021–2025 zostanie wybudowanych około 26 000 mieszkań, a w okresie 2026–2030 około 44 000 mieszkań.

Aby zgromadzić kapitał na wdrożenie, potrzebnych jest wiele sposobów, w tym mobilizacja podmiotów uprawnionych do zakupu mieszkań socjalnych poprzez potrącenia z pensji tych podmiotów, dla których nie przewidziano mechanizmu wdrażania.

Dlatego też badania nad utworzeniem Funduszu Oszczędnościowego na Mieszkania Społeczne (podobnego do modelu singapurskiego) mają na celu maksymalizację zasobów społecznych, zwiększenie świadomości na temat oszczędności finansowych na mieszkania dla osób w potrzebie, a jednocześnie zarządzanie tą grupą ludzi i konkretnymi obszarami projektów.

Komitet Ludowy Ho Chi Minh City zaproponował, aby rząd zezwolił na utworzenie lokalnego Funduszu Oszczędnościowego na Budownictwo Społeczne. Po zatwierdzeniu przez rząd, Komitet Ludowy Miasta będzie współpracować z Ministerstwem Finansów i Ministerstwem Budownictwa w celu ujednolicenia tego modelu działania.

Odnieś się do modelu singapurskiego

Dr Pham Phuong Nam, wykładowca Wydziału Zasobów Naturalnych i Środowiska Wietnamskiego Narodowego Uniwersytetu Rolniczego, powiedział, że utworzenie krajowego funduszu mieszkaniowego w celu rozwoju tanich mieszkań w dużych miastach jest pilnie potrzebne, aby stworzyć warunki do życia dla osób o niskich dochodach. Model rozwoju funduszu można odnieść do Centralnego Funduszu Emerytalnego (CPF) w Singapurze.

Fundusz ten został utworzony w 1955 roku i służy głównie do udzielania pożyczek na mieszkania socjalne. Początkowo składka wynosiła 10% miesięcznego wynagrodzenia (5% dla każdego pracownika i pracodawcy). Obecnie pracodawcy, pracownicy o niskich dochodach i urzędnicy państwowi muszą wpłacać swoje miesięczne wynagrodzenie do CPF w wysokości odpowiednio 17% i 20% miesięcznie. CPF udziela pożyczek do 90% wartości nieruchomości, z bardzo niskim oprocentowaniem, w ratach spłacanych przez 25-30 lat.

Oprócz CPF, Singapore Housing and Development Board oferuje również kredyty hipoteczne dla nabywców domów o niskich dochodach, stanowiące równowartość 80% wartości mieszkania, na maksymalny okres kredytowania wynoszący 55 lat pomniejszone o wiek kredytobiorcy lub 30 lat, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej.

Ponadto, aby umożliwić ludziom kupowanie domów, rząd musi udzielać pożyczek, tak aby ludzie musieli wydawać na zakup nieruchomości mniej niż 20% swoich miesięcznych dochodów. Prywatne pożyczki mieszkaniowe są udzielane przez banki komercyjne i inne instytucje finansowe.

Aby uregulować rynek nieruchomości, kontrolować wzrost cen domów i ograniczyć spekulacje, rząd Singapuru zastosował wiele skutecznych środków, takich jak skrócenie maksymalnego okresu kredytowania na zakup domu, ograniczenie wartości kredytów, zwiększenie podatków dla nabywców nieruchomości...

Sukces polityki rozwoju rynku mieszkaniowego sprawił, że Singapur stał się jednym z krajów o najwyższym wskaźniku własności domów na świecie (obecnie ponad 90%).

Państwo odgrywa szczególnie ważną rolę. Konieczne jest przede wszystkim szybkie wydawanie specjalistycznych przepisów dotyczących rozwoju mieszkań komunalnych, a jednocześnie ich wdrażanie, monitorowanie i szybkie rozwiązywanie problemów pojawiających się w trakcie procesu wdrażania.

„Prywatnych inwestorów, rozumianych jako inwestorów, również należy zachęcać do udziału w rozwijaniu tego funduszu mieszkaniowego poprzez konkretne polityki wsparcia, zwłaszcza politykę finansową i gruntową” – powiedział pan Nam.

Źródło: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm