Wyzwania pozostają

Wyzwanie nadal jest dostrzegane

Czwarty kwartał 2023 roku to okres, w którym rynek nieruchomości w Hanoi odnotował najniższą liczbę nowych mieszkań w ciągu ostatnich 10 lat, zarówno w segmencie niskich budynków, jak i apartamentów.

W segmencie apartamentów raport rynkowy Savills Vietnam pokazuje, że w IV kw. 2023 r. podaż wzrosła o 52% kw./kw., ale spadła o 1% r/r do 2876 jednostek. Podaż pierwotna wyniosła 11911 jednostek, co oznacza spadek o 40% kw./kw. i 41% r/r. Jednak nowa podaż odnotowana w tym kwartale wyniosła tylko 10403 jednostek, klasa B stanowiła 84% podaży. W segmencie niskich budynków w 2023 r. całkowita nowa podaż wyniosła 272 jednostki, co oznacza spadek o 82% r/r. Nowa podaż wyniosła 87 jednostek, w tym 58 jednostek z nowego projektu Solasta Mansion w Ha Dong i 29 jednostek z istniejącego projektu An Lac Green Symphony w Hoai Duc. Podaż pierwotna wyniosła 710 jednostek z 16 projektów, co oznacza spadek o 2% kw./kw. i 23% r/r. Głównym produktem są domy szeregowe z udziałem w rynku wynoszącym 44%.

Wspólny przedział cenowy obu segmentów pozostaje wysoki. Z tego apartamenty w cenach od 51 do 70 milionów VND/m² stanowią 63% nowej podaży, co oznacza wzrost o 24% rok do roku. Apartamenty w tym przedziale cenowym stanowią 49% sprzedanych lokali, co oznacza wzrost o 21% rok do roku. Apartamenty w cenach powyżej 4 miliardów VND stanowią 42% sprzedanych lokali w 2023 roku, w porównaniu z 3% w 2019 roku. Apartamenty w cenach od 2 do 4 miliardów VND stanowią 55% udziału w rynku. Tylko 3% apartamentów ma ceny poniżej 2 miliardów VND.

Ze względu na ograniczoną podaż średnie ceny sprzedaży pierwotnej na całym rynku nadal rosną (zdjęcie: Social Network)

Ponadto, chociaż większość deweloperów nie zmieniła cen, wysokie ceny nieruchomości w niskich budynkach podniosły ceny pierwotne. Na przykład ceny domów na rynku pierwotnym wzrosły o 55% kwartał do kwartału, osiągając poziom 160 mln VND/m² gruntu, głównie dzięki niskiej podaży w Me Linh sprzedanej w III kw. 2023 r. Ceny domów szeregowych wzrosły o 3% kwartał do kwartału, osiągając poziom 194 mln VND/m² gruntu. Ceny domów parterowych również wzrosły o 3% kwartał do kwartału, osiągając poziom 328 mln VND/m² gruntu.

Według pani Do Thu Hang, starszej dyrektor ds. badań i doradztwa w Savills Hanoi: „Ceny w segmencie nieruchomości mieszkaniowych nadal rosną ze względu na wzrost kosztów gruntów i budowy, rozwiniętą infrastrukturę i poprawę jakości. Ograniczona podaż na rynku utrzymuje się, co prowadzi do dalszego wzrostu średniej ceny pierwotnej na całym rynku”.

Liczba sprzedanych mieszkań w IV kw. 2023 r. wyniosła 3045, co oznacza wzrost o 45% kw./kw. i 5% r/r. Nowa podaż osiągnęła wskaźnik absorpcji na poziomie 46%. Tymczasem segment budynków niskich odnotował najniższy wolumen transakcji od wielu lat. Liczba transakcji w IV kw. 2023 r. spadła o 37% kw./kw. i 67% r/r. Wskaźnik absorpcji w tym kwartale wyniósł zaledwie 9%, co oznacza spadek o 5 p.p. kw./kw. i 12 p.p. r/r. W 2023 r. sprzedano tylko 359 lokali, co jest najniższym wynikiem od 2014 r. Całkowita liczba transakcji w budynkach niskich spadła o 76% r/r, a wskaźnik absorpcji w 2023 r. wyniósł zaledwie 36%, co oznacza spadek o 31 p.p. r/r.

W obliczu niskiego wskaźnika absorpcji, pani Hang analizuje: „Nabywcy nadal mają obawy. W rzeczywistości liczba sprzedanych mieszkań w kwartale 2023 roku dotyczy głównie projektów, w których inwestor jest renomowany, ma gwarancje prawne i wywiązał się ze swoich zobowiązań finansowych. Dlatego, pomimo wsparcia w postaci oprocentowania kredytów bankowych na realne potrzeby mieszkaniowe, nabywcy mają pewne obawy dotyczące czynników prawnych. Co więcej, banki są również zaniepokojone faktem, że inwestor nie wywiązał się z prawnych zobowiązań wobec projektu w zakresie dokończenia procedur kredytowych. Ma to niewidoczny wpływ na decyzje nabywców i liczbę sprzedanych domów, co wyjaśnia fakt, że pomimo spadku oprocentowania kredytów, wskaźnik absorpcji nadal nie jest wysoki”.

Jakie możliwości mają nabywcy domów, którzy mają rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe?

Zdaniem pani Hang, w kontekście ograniczonej podaży i wysokich cen pierwotnych, szansą dla osób z realnymi potrzebami mieszkaniowymi może być rynek wtórny. Rynek wtórny ma tę zaletę, że oferuje wiele opcji zakupu, dostosowanych do przystępności cenowej i zapewniających większą legalność. Na przykład cena domu z rynku wtórnego za metr kwadratowy działki jest o 7% niższa niż średnia cena pierwotna, cena domów szeregowych z rynku wtórnego jest o 24% niższa niż cena pierwotna, a cena wtórnych domów szeregowych z rynku wtórnego jest o 40% niższa niż cena pierwotna na rynku wtórnym.

Pani Do Thu Hang, starszy dyrektor ds. badań i doradztwa, Savills Hanoi

Jednocześnie nabywcy mieszkań mogą spodziewać się nowej podaży dzięki rozwijającej się infrastrukturze. Inwestycje infrastrukturalne, takie jak obwodnica nr 3, 5 i 4, rozszerzą rynek mieszkaniowy w Hanoi, dążąc do dekoncentracji popytu w obszarach śródmiejskich i centralnych. Rozwój infrastruktury będzie stymulował popyt na mieszkania w sąsiednich prowincjach i obszarach o rozsądnych cenach i większych zasobach gruntów.

Raport Savills wskazuje również na pozytywny wpływ tej sytuacji na podaż, ponieważ nieruchomości mieszkaniowe w obszarach poza centrum i sąsiednich prowincjach będą w coraz większym stopniu przyczyniać się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Hanoi. W związku z tym, w 2024 roku rynek powita dodatkowe 12 100 nowych mieszkań, z czego 87% będzie zlokalizowanych w dzielnicach Hoang Mai, Nam Tu Liem i Ha Dong. Hung Yen i Bac Ninh dostarczą około 203 000 mieszkań w latach 2024-2026. Do 2026 roku w segmencie niskich budynków ma powstać 14 000 nowych mieszkań z 37 projektów. Duże projekty, takie jak Vinhomes Co Loa czy Vinhomes Wonder Park, zapewnią rynkowi nową podaż mieszkań w niskich budynkach.

Ponadto oczekuje się, że uchwalenie ustawy o budownictwie mieszkaniowym, ustawy o obrocie nieruchomościami, a ostatnio ustawy o gruntach, będzie miało pozytywny wpływ na rynek. „Przepisy nakazujące inwestorom wywiązanie się ze swoich zobowiązań finansowych przed utworzeniem przyszłych produktów są jednym z elementów wzmacniających zaufanie nabywców. Można zatem zakładać, że w latach 2024-2025 i kolejnych okresach zaufanie rynku ulegnie dalszemu wzmocnieniu, produkty będą oferowane przez renomowanych inwestorów o realnej zdolności finansowej, dzięki czemu rynek stanie się bardziej zrównoważony i zróżnicowany pod względem produktów” – powiedziała pani Hang.

NAM ANH

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html