Odblokowanie historii mieszkań komunalnych

Zgodnie z planem gazeta Investment Newspaper ponownie zwróciła się do mnie z prośbą o napisanie artykułu na temat „dostępnych cenowo mieszkań”.

Pan Nguyen Hoang Nam, dyrektor generalny G-Home, ekspert ds. mieszkań socjalnych

1.

Szczerze mówiąc, chociaż w ciągu ostatniego roku brałem udział w wielu wywiadach telewizyjnych na ten temat i napisałem wiele artykułów na temat mieszkalnictwa, za każdym razem, gdy pojawia się temat „dostępnych mieszkań”, mam trudności z jego zrozumieniem.

To trudne nie tylko dlatego, że historia ta była już analizowana i rozbierana na części przez zbyt wielu ekspertów i badaczy, i nie wiem, czy ja potrafię napisać coś lepszego, ale także dlatego, że w praktyce praca jako konsultant ds. rozwoju projektów, pośrednik, a nawet w pewnych aspektach inwestor, a w rzeczywistości tworzenie „dostępnych mieszkań” wiąże się z wieloma przeszkodami.

Potencjał finansowy to jedno i w dużej mierze decyduje o sukcesie projektu inwestycyjnego w nieruchomości, ale stworzenie strategii cenowej, która będzie naprawdę „przystępna” dla większości osób z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi, zgodnie z obecną rzeczywistością, stanowi ogromne wyzwanie dla każdej firmy.

Posiadanie wystarczająco dużej działki jest jedynie warunkiem koniecznym do realizacji projektu (nie wspominając o tym, czy projekt mieszkaniowy jest drogi, czy tani), ale warunkiem wystarczającym jest długi ciąg procedur, których ukończenie może zająć kilka lat. Nie uwzględnia to nawet tego, czy grunt jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego i kwalifikuje się do zmiany przeznaczenia (w przypadku, gdy nie jest to teren nierolniczy ).

To pokazuje, że proces jest bardzo długi, a koszty projektu często bardzo wysokie. Przy obecnym, długim procesie zatwierdzania projektów, koszty te są często bardzo wysokie, a najwyższy z nich to zazwyczaj koszt gruntu. Nie wspominając o interesującej historii, gdy większość firm musi korzystać z dźwigni finansowej.

Załóżmy, że musisz zaciągnąć pożyczkę w wysokości 300 miliardów VND na zakup działki pod realizację projektu. Zatem za każdy rok opóźnienia w realizacji projektu przedsiębiorstwo traci 10% kosztów odsetek od pożyczki, czyli 30 miliardów VND. Aby zapewnić efektywność inwestycji, przedsiębiorstwo jest zmuszone doliczyć ten koszt do ceny, co uniemożliwia obniżenie ceny sprzedaży.

W przypadku normalnych „dostępnych cenowo domów” sytuacja jest znacznie trudniejsza, ponieważ procedury i preferencyjne zasady inwestowania dla inwestorów zgodnie z poprzednio obowiązującymi przepisami wydają się być „preferencyjne”, ale w rzeczywistości nie są tak „preferencyjne”, jak sobie wyobrażają inwestorzy.

Na przykład, artykuł 54 § 3 ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2014 roku stanowi, że inwestorzy muszą zarezerwować co najmniej 20% powierzchni socjalnej w projekcie pod wynajem, a sprzedaż może nastąpić dopiero po 5 latach. W rzeczywistości, w każdym projekcie budownictwa socjalnego inwestorzy mogą liczyć na maksymalny zysk w wysokości 10%, podczas gdy muszą zarezerwować do 20% powierzchni pod wynajem, więc zysk praktycznie nie istnieje.

Nie wspominając o szeregu innych przepisów dotyczących preferencyjnych opłat za użytkowanie gruntów pod budownictwo socjalne, które zobowiązują firmy do uiszczania opłat z góry i późniejszego odliczania. Jeśli procedura projektowa potrwa około 5 lat, firmy zostaną niemal sparaliżowane.

2.

W rzeczywistości, po oficjalnym uchwaleniu Ustawy o mieszkalnictwie (znowelizowanej) pod koniec ubiegłego roku, ja i wielu moich kolegów z branży poczuliśmy ulgę, że przynajmniej organ, który ją opracował, dostrzegł problem i wprowadził bardziej praktyczne zmiany w przepisach ustawy.

W szczególności, począwszy od uwolnienia kwestii zakupu mieszkania, aż po regulację, zgodnie z którą inwestorzy projektów będą mieli preferencyjne zasady przy realizacji projektów budownictwa socjalnego, wyjaśniono również długotrwałe przeszkody hamujące rozwój tego segmentu.

Na przykład zgodnie z artykułem 85: Zwolnienie z opłat za użytkowanie gruntów, czynszów dzierżawnych; preferencyjny podatek od wartości dodanej, podatek dochodowy od osób prawnych...; pożyczki z preferencyjnymi stopami procentowymi; wsparcie ze strony Wojewódzkiego Komitetu Ludowego w celu połączenia systemu infrastruktury technicznej projektu z regionalnym systemem infrastruktury technicznej, zapewnienie synchronizacji infrastruktury społecznej w ramach projektu i poza nim;

Ponadto inwestorzy mają prawo do maksymalnego zysku w wysokości 10% całkowitych kosztów inwestycji budowlanej dla obszaru budownictwa socjalnego; mają prawo do maksymalnie 20% całkowitej powierzchni gruntu mieszkalnego dla inwestycji w budowę budynków mieszkalnych o przeznaczeniu biznesowym, usługowym, handlowym, komercyjnym lub 20% całkowitej powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych o przeznaczeniu biznesowym, usługowym, handlowym; mają prawo do oddzielnego rozliczania i korzystania z całego zysku dla obszaru budownictwa mieszkaniowego o przeznaczeniu biznesowym, usługowym, handlowym, komercyjnym; Inne zachęty zgodnie z przepisami prawa (jeśli takie istnieją).

Oprócz zasadniczych zmian w Prawie mieszkaniowym (znowelizowanym), w uchwalonej około miesiąc później Ustawie o gruntach (znowelizowanej) zmieniono również wiele treści, aby usunąć trudności i uprościć „skomplikowane”, „nakładające się na siebie”, „powiązane” procedury inwestycyjne wielu wyspecjalizowanych ustaw.

Są to przełomowe i otwarte zmiany wprowadzane przez państwowe agencje zarządzające, mające na celu stworzenie bardziej harmonijnego, przejrzystego i jasnego środowiska inwestycyjnego.

Przynajmniej pomoże to liderom firm uniknąć sytuacji, w której bieganie od jednej agencji lub działu do drugiej w poszukiwaniu rozwiązania kończy się fiaskiem, ponieważ jedno miejsce może robić coś dobrze, a inne nadal może robić to źle.

Licząc tylko proces „Gmina pyta na poziomie powiatu”, „Powiat pyta na poziomie prowincji”, „Poziom prowincji pyta na poziomie ministerstwa”, „Poziom ministerstwa pyta premiera ”... średni cykl pytań i odpowiedzi, jak obliczyłem, również trwa do 3 miesięcy. A jeśli uda się skrócić ten proces, obniży to również znaczną część kosztów mieszkania w przeliczeniu na 1 m², gdy dociera on do osób z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi.

Projekt budownictwa socjalnego w prowincji Khanh Hoa .

3.

Ogólnie rzecz biorąc, rzeczywistość pokazuje, że brak mieszkań w przystępnej cenie to problem nie tylko Wietnamu, ale wielu krajów na całym świecie, w tym krajów rozwiniętych. Rozwiązanie problemu mieszkaniowego, a zwłaszcza mieszkań w przystępnej cenie, nie jest czymś, co może rozwiązać jedna osoba lub organizacja z dnia na dzień, lecz wymaga zaangażowania wszystkich sektorów społeczeństwa, wspólnego wysiłku sektora publicznego, prywatnego i ogółu społeczeństwa.

W sprawozdaniu przedstawionym Zgromadzeniu Narodowemu na porannej sesji 20 maja, podczas 7. sesji, przez przewodniczącego Komisji Ekonomicznej Zgromadzenia Narodowego Vu Hong Thanh znalazły się opinie sugerujące, aby rząd dokonał oceny sytuacji i zaproponował rozwiązania mające na celu ustabilizowanie sytuacji. Jednocześnie zwrócono się do rządu o przeprowadzenie kompleksowej kontroli rozwoju budownictwa socjalnego w przeszłości, zidentyfikowanie trudności, niedociągnięć, naruszeń i negatywnych działań w celu ścisłego postępowania z nimi zgodnie z przepisami prawa.

Zgadzam się z inspekcją, ponieważ mechanizm i polityka stanowią wyzwanie, ale są niezwykle ważne dla zmiany obecnej, nieefektywnej rzeczywistości. Pytanie brzmi, co będziemy kontrolować, jak będziemy kontrolować, aby znaleźć rozsądne rozwiązanie i usprawnienia, unikając tworzenia negatywnego nastawienia, które przyciągnęłoby inwestorów do tego „trudnego” segmentu.

Obecnie, zgodnie z klauzulą ​​4 artykułu 1 Dekretu nr 49/2021/ND-CP, w przypadku projektów budownictwa mieszkaniowego o powierzchni użytkowej wynoszącej 2 hektary lub więcej na obszarach miejskich specjalnych i typu 1 lub 5 hektarów lub więcej na obszarach miejskich typu 2 i 3 20% całkowitej powierzchni gruntu musi zostać przeznaczone na budowę mieszkań socjalnych.

Teoretycznie ten fundusz gruntowy musi obejmować tereny czyste (oczyszczone), a nawet posiadać infrastrukturę. W rzeczywistości każda prowincja/miasto ma obszar miejski w 63 prowincjach/miastach. Dlaczego więc wciąż wiele prowincji nie wdrożyło żadnych projektów budownictwa socjalnego? Gdzie trafia ten fundusz gruntowy? Dlatego jest to kwestia, która musi zostać poddana kontroli, zgodnie z żądaniem Komisji Gospodarczej Zgromadzenia Narodowego.

Oczywiście, w poprzednich artykułach wspominałem o wielu przypadkach osób ubogich i znajdujących się w trudnej sytuacji, które mają trudności z dostępem do mieszkań socjalnych z powodu problemów proceduralnych. Obecne przepisy, zgodnie z którymi tylko „urzędnicy, urzędnicy służby cywilnej i pracownicy sektora publicznego” są jedną z 10 grup uprawnionych do zakupu mieszkań socjalnych, a pracownicy, którzy podpisali jedynie umowy i nie są jeszcze zatrudnieni, stanowią ogromne ograniczenie, które należy zweryfikować i znieść, aby wyeliminować sytuację osób ubogich, które kwalifikują się do zakupu mieszkań socjalnych, ale wciąż czekają w napięciu tylko dlatego, że nie mają lokalnej pieczęci.

Kwestią kontrowersyjną jest również to, czy osoba kupowana rzeczywiście ma niskie dochody. W rzeczywistości główna pensja wielu osób może być „niska”, ale ich „dodatkowa praca” może być bardzo wysoka, a obecny system danych nie jest w stanie tego wykryć.

4.

Jedną z rzeczy, które cenię w niedawnej rewizji projektów ustaw, jest to, że agencja opracowująca wykazywała się dużą otwartością, aktywnie wsłuchując się w opinie uczestników rynku, a także badając i oceniając rzeczywistość. To pozytywny aspekt, ponieważ tylko dogłębna analiza rzeczywistych niedociągnięć po obu stronach pozwoli nam przyspieszyć usuwanie przeszkód i rozwiązywanie przyczyn problemów, z którymi boryka się rynek.

Dlatego też mam nadzieję, że historia wdrażania, nadzoru i kontroli w przyszłości również będzie opierać się na duchu otwartości, skupieniu i rozwiązywaniu zasadniczych problemów, z którymi zmaga się rynek.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html