Restrukturyzacja rynku nieruchomości – dla kogo?

Niska podaż i rosnące ceny mieszkań zmuszają rynek do restrukturyzacji i regulacji podaży i popytu. Ten kontekst stwarza możliwości dla projektów o wysokim stopniu realizacji i dobrym skomunikowaniu z centrum miasta.

Rynek w nowym cyklu

Rynek nieruchomości znajduje się w swoim 5. cyklu 2021-2026.

W tym cyklu gospodarka osiągnęła najniższy poziom i stopniowo odradza się od czerwca 2023 roku. Prognozuje się, że aktywa wzrostowe (akcje, obligacje, fundusze akcyjne) będą miały pozytywne perspektywy w nadchodzących latach. W przypadku aktywów nieruchomości, które zazwyczaj odrabiają straty po giełdzie w ciągu około 12-18 miesięcy, prognozuje się, że zaczną się odradzać i rosnąć w latach 2025-2026.

Obecnie statystyki pokazują, że liczba projektów zatwierdzonych do inwestycji i pozwoleń prawnych na wprowadzenie podaży na rynek w przeszłości jest bardzo ograniczona. Nawet firmy mają trudności ze znalezieniem gruntów w Ho Chi Minh City pod realizację projektów, dlatego niedobór podaży jest nadal utrzymujący się.

W najnowszym raporcie rynkowym CBRE stwierdzono również, że inwestorzy na rynku Ho Chi Minh City są ostrożniejsi w wprowadzaniu nowych koszyków produktów w tym okresie. Nowa podaż jest niewielka, a wolumen transakcji w Ho Chi Minh City pochodzi głównie z zasobów z poprzednich faz. W trzecim kwartale sprzedano około 2000 niesprzedanych mieszkań, prawie dwukrotnie więcej niż w drugim kwartale tego roku. Obecnie inwestorzy wciąż rozważają i oceniają sytuację, aby wybrać odpowiedni moment na wprowadzenie nowych koszyków produktów, ponieważ czwarty kwartał będzie decydującym czynnikiem w kolejnej fazie.

Tymczasem dane z badań Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) wskazują na podobne wyniki – wolumen transakcji i wskaźnik absorpcji w trzecim kwartale spadły odpowiednio o 25% i jeden punkt procentowy w porównaniu z poprzednim kwartałem. Nadal dominował wolumen transakcji mieszkaniowych, stanowiąc 71% wszystkich transakcji mieszkaniowych w trzecim kwartale, a nowe projekty mieszkaniowe odnotowały średni wskaźnik absorpcji na poziomie 75%.

Ceny nieruchomości nadal utrzymują się na wysokim poziomie, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, zwłaszcza w segmencie mieszkań. Nierównowaga między podażą a popytem staje się coraz poważniejsza, ponieważ podaż, choć się poprawiła, nadal trudno jest sprostać popytowi.

W Ho Chi Minh City ceny pierwotne pozostały stabilne na wysokim poziomie, dzięki podaży pochodzącej głównie z bieżących projektów. Tymczasem ceny pierwotne w prowincjach i miastach otaczających Ho Chi Minh City nieznacznie wzrosły, wahając się od 3% do 5%, przy czym nowa podaż charakteryzowała się wyższymi cenami sprzedaży.

Zmienił się również indeks cen mieszkań VARS. W trzecim kwartale 2024 roku średnia cena sprzedaży klastra projektów w Hanoi wyniosła blisko 60 mln VND/m², co stanowi wzrost o 64,0% w porównaniu z drugim kwartałem 2019 roku. W tym samym okresie średnia cena sprzedaży klastra projektów w Ho Chi Minh City wzrosła z 49,2 mln VND/m² do 64,2 mln VND/m², co stanowi wzrost o 30,6% w porównaniu z okresem bazowym.

Oczekuje się, że w nadchodzących latach podaż będzie ograniczona, co doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości, ponieważ wchodzą w życie nowe przepisy, tworząc przejrzyste środowisko prawne chroniące inwestorów. Jest to również czynnik, który pomaga rynkowi w wyborze inwestorów o realnej zdolności finansowej do realizacji i rozwoju projektów.

Badanie rynku, szansa dla kogo?

Rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City pokonał najtrudniejsze dno. Po ujemnej stopie wzrostu w 2023 roku, w pierwszych 9 miesiącach 2024 roku przychody z nieruchomości stopniowo się odbudowały, osiągając wzrost o około 7% w tym samym okresie, szacowany na 199 156 mld VND. Ożywienie to trend, którego nie da się odwrócić, ale jest jeszcze za wcześnie, aby mówić o rozwoju.

Według raportu Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh, w ciągu pierwszych 8 miesięcy roku w mieście zatwierdzono inwestycje tylko w 9 projektów budownictwa mieszkaniowego, ale na niewielką skalę; tylko 4 projekty budownictwa mieszkaniowego kwalifikowały się do mobilizacji kapitału, ale 100% mieszkań znajdowało się w segmencie luksusowym i poza zasięgiem możliwości finansowych osób potrzebujących.  

W związku z tym, Stowarzyszenie Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) uważa, że ​​aby rozwiązać problem spadku cen mieszkań, konieczne jest najpierw rozwiązanie problemu podaży i popytu. Aby zwiększyć podaż mieszkań, konieczne jest usunięcie wąskiego gardła w podaży mieszkań komercyjnych. W szczególności w mieście znajduje się obecnie ponad 148 projektów z problemami prawnymi. Niedobór podaży przy wysokim popycie spowodował wzrost cen mieszkań w ostatnim czasie o 15-20%.

Możliwości przyciągnięcia popytu pojawią się w przypadku projektów mieszkaniowych, które są już ukończone i mają dobrą infrastrukturę transportową łączącą je z centrum.

W kontekście wejścia w życie nowych przepisów i ich wdrażania w praktyce, może to spowodować wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym w przyszłym roku. W związku z tym, obecnie otwiera się szansa na przyciągnięcie popytu dla projektów mieszkaniowych, które są w trakcie realizacji i posiadają dobrą infrastrukturę komunikacyjną łączącą je z centrum. W szczególności wschodnia część Ho Chi Minh City udowadnia swoją skuteczność w rozwiązywaniu problemów komunikacyjnych i zapewnianiu mieszkań.

Nie tylko linia metra ma zostać oddana do użytku, ale także projekty obwodnicy i rozbudowy drogi krajowej nr 13 otwierają ogromne możliwości dla projektów realizowanych wzdłuż tej osi. Jako centralny punkt łączący regionalne projekty infrastrukturalne, projekt apartamentów Urban Green, realizowany przez inwestora Kusto Home, posiada wyjątkowe walory, które pozwalają mu tworzyć „atrakcyjną” siłę popytu.

W rzeczywistości jest to wyjątkowy projekt, który wszedł już w fazę realizacji, pomagając nabywcom łatwo zwizualizować jakość i legalność inwestycji. Położony przy rozbudowie drogi krajowej nr 13, projekt pozwala również klientom w pełni wykorzystać potencjał wzrostu popytu i wartości nieruchomości w dynamicznym i tętniącym życiem mieście Thu Duc.

W kontekście ograniczonej podaży mieszkań, projekty o wysokim stopniu ukończenia i z dostępem do wielu punktów dostępu są uważane za istotne czynniki przyciągające popyt i wspierające proces odbudowy rynku. Ponadto, sieć energetyczna i rozległe tereny zielone to odpowiednie miejsca dla rodzin wielopokoleniowych oraz osób, które mają realną potrzebę przestrzeni życiowej, w której priorytetem jest zdrowie i dogodny transport.

Spełnienie warunków lokalizacji, udogodnień i stopnia wykończenia, a także elastyczna polityka płatności, jest również ważnym czynnikiem stymulującym popyt. Urban Green prawdopodobnie będzie jednym z niewielu projektów, które osiągną „punkt krytyczny” ożywienia gospodarczego i stworzą podaż na rynku pod koniec roku. Dlatego inwestor projektu wdrożył elastyczną i preferencyjną politykę płatności. Klienci płacą obecnie jedynie 30% do momentu odbioru domu, z 24-miesięcznym okresem karencji w spłacie kapitału i odsetek oraz pakietem wyposażenia wnętrz o wartości do 500 milionów VND w prezencie.

Wraz z ostatnimi zmianami w polityce, rząd będzie nadal wzmacniał nadzór i regulacje rynku, zapewniając stabilność i prawidłowy rozwój. Jednocześnie pojawia się trend zielonych nieruchomości, który ma zdominować rynek w nowym cyklu. Może to być szansa dla projektów o wysokim stopniu realizacji, aby szybko „nadrobić zaległości” w nadchodzącym cyklu ożywienia rynku.

Źródło: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html