Rodzina z dochodem 50 milionów VND miesięcznie i bez wydatków, 8 lat na zakup domu

Zdjęcie ilustracyjne.

Jednak oprócz pozytywnych aspektów skali i wkładu w gospodarkę , rynek wykazuje oznaki szybkiego wzrostu. Ceny nieruchomości rosną znacznie powyżej realnych dochodów, co potencjalnie może doprowadzić do powstania „bańki spekulacyjnej” i pogłębienia przepaści między bogatymi a biednymi w społeczeństwie. Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) uważa, że potrzebne są rozwiązania, które „zahamują” gwałtowny wzrost cen nieruchomości.

* Kiedy ceny domów „znacznie przekraczają” realne dochody

Według Głównego Urzędu Statystycznego (GUS), w ostatnich latach sektory budownictwa i nieruchomości odpowiadały średnio za około 10% PKB kraju. Sam sektor nieruchomości odpowiada za około 3,5%, przyczyniając się do rocznego wzrostu PKB o 0,5 punktu procentowego.

Jednak wskaźnik ten wciąż stanowi zaledwie połowę średniej dla wielu krajów regionu. Skala wartości nieruchomości w stosunku do całości aktywów gospodarczych kraju wynosi zaledwie około 21%, znacznie mniej niż 35% w krajach rozwiniętych. To pokazuje, że rynek wietnamski wciąż ma znaczny potencjał wzrostu.

Jednak gwałtowny wzrost rynku w ostatnich latach pokazuje jego niezrównoważoność, czego najlepszym przykładem jest brak równowagi między podażą a popytem. Struktura produktowa koncentruje się głównie na segmencie luksusowym i o wysokiej wartości, podczas gdy rzeczywisty popyt większości ludzi koncentruje się na segmencie mieszkań przystępnych cenowo...

Eksperci twierdzą, że podaż mieszkań gwałtownie wzrosła w ciągu ostatnich trzech lat, ale nie jest zrównoważona. Nawet na obszarach podmiejskich – gdzie oczekuje się dostępności niedrogich produktów – rzeczywista cena jest nadal znacznie wyższa niż przeciętny dochód. Stale ustalane są nowe poziomy cen, co poważnie ogranicza dostęp do mieszkań.

Badanie przeprowadzone przez VARS pokazuje, że dwupokojowe mieszkanie w mieście kosztuje około 5 miliardów VND, co obecnie przekracza możliwości finansowe większości gospodarstw domowych. Zakładając, że rodzina z dochodem miesięcznym w wysokości 50 milionów VND wydaje cały swój dochód, będzie potrzebowała około 8 lat na zakup domu. Jeśli wydatki na mieszkanie nie przekroczą 1/3 dochodów, zgodnie z zaleceniami sektora finansowego, czas ten zostanie wydłużony do 25 lat – podaje VARS.

Nawet mieszkania socjalne – segment mieszkaniowy przeznaczony dla osób o niskich dochodach – stopniowo stają się „poza zasięgiem” beneficjentów. Przy cenie około 1,5 miliarda VND za mieszkanie o powierzchni 60 m², nawet gospodarstwo domowe z dochodem 40 milionów VND miesięcznie – maksymalnym poziomem według kryteriów przyznawania – musiałoby oszczędzać przez prawie 10 lat, aby je kupić, nie wspominając o rzeczywistych kosztach kredytu i utrzymania.

Gwałtownie rosnące ceny mieszkań nie tylko ograniczają możliwości mieszkaniowe, ale także prowadzą do niepokojących konsekwencji społeczno-ekonomicznych. Różnica w dostępności mieszkań sprawia, że przepaść między osobami posiadającymi majątek a tymi, którzy go nie posiadają, staje się coraz bardziej „sztywna”. Osoby posiadające już nieruchomości nadal korzystają ze wzrostu cen, podczas gdy osoby nieposiadające domu są zmuszone do długoterminowego wynajmu, co utrudnia gromadzenie majątku.

W rzeczywistości rozwój rynku nieruchomości w ostatnich latach przyniósł korzyści głównie niewielkiej grupie osób z potencjałem finansowym, podczas gdy większość ludzi czuje się „biedniejsza” pomimo wzrostu dochodów. To trend, który potencjalnie prowadzi do nierówności majątkowych, jeśli nie zostanie wprowadzona odpowiednia polityka regulacyjna – analizuje VARS.

Dr Nguyen Minh Phong – ekspert ekonomiczny – stwierdził, że wzrost cen nieruchomości znacznie szybciej niż dochody stanowi alarmujący problem na obecnym rynku nieruchomości. Sytuacja ta nie tylko ogranicza dostęp do mieszkań, ale także naraża gospodarkę na ryzyko powstania „bańki spekulacyjnej”.

Dlatego najważniejszym rozwiązaniem jest traktowanie rozwoju budownictwa socjalnego i mieszkań socjalnych jako priorytetu strategicznego, podobnego do rozwoju infrastruktury transportowej czy energetycznej. Gdy realny popyt zostanie zaspokojony, rynek się zrównoważy, zmniejszając bodźce spekulacyjne i sprowadzając ceny do bardziej rozsądnego poziomu.

Jednocześnie konieczne jest ograniczenie działalności spekulacyjnej, podniesienie podatków od transakcji krótkoterminowych i stworzenie korzystnych mechanizmów finansowych dla osób kupujących dom po raz pierwszy. Bez odpowiednio silnej polityki ceny nieruchomości będą nadal rosły, pogłębiając przepaść między bogatymi a biednymi, zasugerował pan Phong.

* Odblokowywanie źródeł dostaw, doskonalenie polityki

Według VARS, aby rynek rozwijał się stabilnie, konieczne jest szybkie wdrożenie rozwiązań mających na celu „zahamowanie” gwałtownego wzrostu cen mieszkań, w tym skupienie się na oczyszczeniu podaży mieszkań w przystępnej cenie. Gdy podaż będzie wystarczająco duża i zrównoważona, rynek będzie się samoregulował zgodnie z prawem popytu i podaży, ograniczając spekulację i nieuzasadnione wzrosty cen.

Przede wszystkim konieczne jest przyspieszenie prac nad dokumentami regulującymi wdrażanie nowego systemu prawa dotyczącego gruntów, budownictwa mieszkaniowego i obrotu nieruchomościami. Jednocześnie konieczne jest usprawnienie zdolności egzekucyjnych organów lokalnych, wzmocnienie decentralizacji i delegowania uprawnień w dostosowywaniu polityki, zapewniając elastyczność dostosowaną do każdego regionu i etapu rozwoju.

Wąskie gardła w procesie oczyszczania terenu również muszą zostać rozwiązane w sposób przejrzysty i skuteczny, skracając czas wdrożenia, a jednocześnie zapewniając prawa mieszkańców. Oprócz rozważenia zniesienia przepisów dotyczących pobierania dodatkowych 5,4% rocznie opłat za nieterminowe użytkowanie gruntów w przypadku projektów, dla których decyzje o przydziale gruntów lub dzierżawie gruntów zostały wydane przed 1 sierpnia 2024 r., konieczne jest szybkie wprowadzenie jasnej i stabilnej metody ustalania cen gruntów, która pomoże obniżyć koszty realizacji projektów i stworzy możliwości obniżenia cen mieszkań – zaproponował VARS.

Ponadto konieczna jest dywersyfikacja kanałów mobilizacji kapitału na rynku nieruchomości, zmniejszając zależność od kredytów bankowych. Jednym z niezbędnych kierunków działań jest również restrukturyzacja rynku obligacji korporacyjnych, aby stał się efektywnym kanałem kapitałowym dla kapitału średnio- i długoterminowego. Jednocześnie konieczne jest promowanie tworzenia Narodowego Funduszu Mieszkaniowego i wspieranie rozwoju funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT), aby stworzyć stabilne i przejrzyste źródło kapitału dla rynku.

Pan Nguyen Van Dinh – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) podkreślił, że ostatni wzrost cen nieruchomości wyraźnie odzwierciedla brak równowagi między podażą a popytem. Podczas gdy realny popyt na mieszkania stanowi większość, podaż koncentruje się w segmencie luksusowym. Niedobór niedrogich produktów doprowadził do wzrostu cen, co doprowadziło do długotrwałego zjawiska „przegrzania”.

Aby „zahamować” wzrost cen, konieczne jest odblokowanie rozsądnych źródeł podaży, zwłaszcza podaży mieszkań w przystępnych cenach na obszarach miejskich i podmiejskich. Równocześnie konieczna jest dywersyfikacja źródeł kapitału inwestycyjnego oraz rozwój średnio- i długoterminowych kanałów mobilizacji, takich jak fundusze powiernicze (REIT) czy krajowe fundusze mieszkaniowe, zamiast polegania na kredytach bankowych.

Gdy problemy prawne zostaną rozwiązane, podaż wzrośnie, a przepływy kapitału staną się bardziej stabilne, rynek nieruchomości będzie rozwijał się zdrowo i w sposób zrównoważony, zaspokajając potrzeby mieszkaniowe ludzi i przyczyniając się pozytywnie do wzrostu gospodarczego – podkreślił pan Dinh.

Jedną z kwestii wymagających szczególnej uwagi jest priorytetowe traktowanie budownictwa socjalnego i mieszkań komunalnych w planowaniu, wspierane konkretnymi programami zachęt. Jednocześnie rozwój miast musi iść w parze z rozwojem infrastruktury transportowej – zwłaszcza linii obwodowych, metra i autostrad – aby powiększyć przestrzeń miejską, zmniejszyć gęstość zaludnienia i ograniczyć presję na ceny gruntów w centrum miasta.

Jednocześnie należy rozwijać profesjonalny rynek wynajmu mieszkań, zmniejszać mentalność „konieczności posiadania domu, aby ustabilizować życie” i dążyć do dywersyfikacji oferty mieszkaniowej dla ludzi.

Ponadto agencje zarządzające muszą opracować zestaw wskaźników i kryteriów wczesnego ostrzegania, aby monitorować zmiany na rynku nieruchomości. Ten system monitorowania pomoże szybko wykrywać oznaki „odchyleń”, takie jak spekulacje, nietypowe wzrosty cen czy nierównowagi między podażą a popytem, a tym samym proaktywnie podejmować odpowiednie działania interwencyjne, zamiast biernie reagować na pojawiające się zagrożenia na rynku.

VARS uważa, że konieczne jest przyspieszenie budowy jednolitej i przejrzystej krajowej bazy danych gruntów i nieruchomości. Jest to ważny fundament, który pomoże agencjom zarządzającym, badaczom i przedsiębiorstwom w dokładnym i szybkim analizowaniu, prognozowaniu i zarządzaniu rynkiem.

Gdy system danych będzie otwarty i połączony między ministerstwami, oddziałami i miejscowościami – obejmujący informacje na temat planowania, transakcji, wartości, legalności i zmian w użytkowaniu gruntów – przyczyni się to do zwiększenia przejrzystości, ograniczenia spekulacji i ochrony praw ludzi i przedsiębiorstw.

Source: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm