Rynek się zmienia, czy to dobry moment na inwestycję? Ceny mieszkań na południu po cichu rosną, a ceny gruntów w Hanoi są najwyższe?

W kontekście rynku przygotowującego się do zmian, obecny okres jest złotym czasem na inwestycje, ceny mieszkań na południu „cicho” rosną, a obszar miejski z najwyższą ceną gruntów w Hanoi … to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Od początku roku na rynku nieruchomości w Hanoi odnotowywano nieprzerwany wzrost cen większości rodzajów nieruchomości. (Źródło: DN&TT)

Rynek ustala nowy poziom cen

Zmiany w cennikach gruntów w dużych miastach, takich jak Ho Chi Minh i Hanoi, stanowią wyraźny sygnał wskazujący na trend ogólnego wzrostu cen. Nowy cennik gruntów w Ho Chi Minh obowiązuje od października 2024 r., a najwyższa cena w Dystrykcie 1 wyniosła 687,2 mln VND/m². Tymczasem w Hanoi, po wprowadzeniu zmian w cenniku, ceny w dystrykcie Hoan Kiem przekroczyły 695 mln VND/m², znacznie przekraczając poziom w Ho Chi Minh. W porównaniu ze starym cennikiem, skorygowane ceny gruntów w Hanoi są od 2 do 6 razy wyższe.

Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o gruntach, krajowy cennik gruntów ma oficjalnie zacząć obowiązywać od początku 2026 roku. Jest to ważny moment zwrotny, ponieważ w historii nie było precedensu, aby ceny gruntów spadały po ogłoszeniu każdego nowego cennika.

Na przykład w latach 2015-2019, kiedy obowiązywały nowe ramy cen gruntów, ceny gruntów w Hanoi wzrosły o 10-20%. Podobnie, w latach 2020-2024, po wprowadzeniu zmian w krajowych ramach cen gruntów, odnotowano średni wzrost o około 15%. Tendencja ta wskazuje, że nowa tabela cen gruntów w 2026 roku ustanowi wyższy poziom cen niż obecny. Będzie to miało znaczący wpływ na decyzje inwestycyjne wielu osób.

W kontekście przygotowań rynku do zmian, obecny okres jest idealnym momentem na inwestowanie w nieruchomości. Przed oficjalnym wejściem w życie nowego cennika gruntów ceny nieruchomości utrzymują się na stosunkowo rozsądnym poziomie. To doskonała okazja dla inwestorów, aby posiadać aktywa po niższych cenach, unikając presji wzrostu cen po wprowadzeniu nowego cennika gruntów.

Inwestowanie na tym etapie pomaga również szybko zwiększyć wartość nieruchomości. W rzeczywistości, gdy cena gruntu zostanie skorygowana zgodnie z nowym cennikiem, wartość nieruchomości wczesnych inwestorów drastycznie wzrośnie. To wyraźna przewaga konkurencyjna, zwłaszcza gdy rynek się „rozgrzewa”, a inwestorzy zaczynają dołączać.

Ponadto obszary o dużym potencjale infrastrukturalnym i rozwoju gospodarczego są często atrakcyjnymi destynacjami dla inwestorów. Na przykład sąsiednie prowincje Ho Chi Minh, takie jak Dong Nai, Binh Duong czy Long An, czerpią ogromne korzyści z kluczowych projektów infrastrukturalnych. Obszary te nie tylko zwiększają wartość nieruchomości, ale także stwarzają wiele możliwości zysku dzięki rosnącemu popytowi na mieszkania.

Ceny mieszkań na południu „cicho” rosną

Od początku roku rynek nieruchomości w Hanoi stale odnotowuje wzrosty cen większości nieruchomości. W przeciwieństwie do „nagłych” zmian na rynku mieszkań w Hanoi, inwestycje mieszkaniowe w Ho Chi Minh City nadal odnotowują stabilny wzrost cen, a niektóre projekty odnotowują wręcz silny wzrost.

Według raportu CBRE Vietnam za III kwartał 2024 roku, w Ho Chi Minh City podaż nowych mieszkań jest niska, ale tempo ich absorpcji poprawia się. W szczególności w III kwartale w Ho Chi Minh City na sprzedaż wystawiono mniej niż 130 nowych mieszkań z kolejnej fazy projektów, które zostały otwarte w dzielnicach oddalonych od centrum.

Mimo że oficjalna podaż na sprzedaż jest niewielka, można wskazać jasny punkt na rynku Ho Chi Minh City w ostatnim czasie, ponieważ na rynku ponownie wystawiono około 300 mieszkań z projektów, które tymczasowo wstrzymano sprzedaż w ciągu ostatnich 1-2 lat w Thu Duc City, Dzielnica 7, a także około 2700 mieszkań, które nie zostały oficjalnie otwarte na sprzedaż, zaczęło przyjmować rezerwacje i oczekuje się, że zostaną otwarte w niedalekiej przyszłości.

Ponadto, większość projektów z pozostałymi zasobami na sprzedaż odnotowała dodatnie wskaźniki sprzedaży – w tym kwartale sprzedano ponad 2000 mieszkań, co stanowi prawie dwukrotność wartości z poprzedniego kwartału. Inwestorzy nadal stosowali wiele polityk sprzedażowych, takich jak rabaty uzależnione od metody płatności, zróżnicowane harmonogramy płatności, wsparcie w spłacie odsetek od kredytów, zobowiązania z tytułu najmu itp.

Niektóre projekty na etapie rezerwacji, charakteryzujące się wysokimi oczekiwanymi cenami sprzedaży, sprawiają również, że kupujący biorą pod uwagę sąsiednie projekty z podstawowymi produktami na sprzedaż o podobnej jakości, ale niższych cenach sprzedaży i wcześniejszym przekazaniu.

W trzecim kwartale 2024 r. pierwotna cena sprzedaży mieszkań w Ho Chi Minh City osiągnęła 66 mln VND/m2 powierzchni netto, co oznacza wzrost o 4% w porównaniu z poprzednim kwartałem i prawie 8% w porównaniu z poprzednim rokiem. Wynika to głównie z faktu, że stare projekty dostosowały swoje ceny sprzedaży w nowej fazie otwarcia. Na przykład D-Homme (dzielnica 6), D-Aqua (dzielnica 8) i Lavida Plus (dzielnica 7) dostosowały swoje pierwotne ceny sprzedaży o 10–30% w porównaniu z cenami sprzedaży w poprzedniej fazie.

Rynek wtórny w Ho Chi Minh City kontynuował nieznaczny wzrost w tym kwartale, zwiększając się średnio o 3% kwartał do kwartału i 5% rok do roku, osiągając średnią wartość 48 mln VND/m² powierzchni netto w trzecim kwartale. Większość segmentów mieszkań odnotowała wzrost cen sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym w tym kwartale.

Warto zauważyć, że projekt Saigon Pearl odnotował imponujący wzrost cen – aż o 34% w ciągu ostatniego roku. Obecnie, według danych Batdongsan.com.vn, standardowa cena sprzedaży oscyluje wokół 83,2 mln VND/m².

Perspektywa obszaru budownictwa socjalnego na działce CT3 – nowy obszar miejski Kim Chung, dzielnica Dong Anh, Hanoi. (Źródło: Inwestor)

W Hanoi ma powstać ponad 1000 niedrogich mieszkań.

Wspólne przedsięwzięcie inwestorów Handico i Viglacera planuje rozpocząć budowę projektu CT3 w ramach inwestycji w budownictwo socjalne na działkach CT3 i CT4 - Kim Chung New Urban Area, dystrykt Dong Anh (Hanoi) na początku 2025 roku.

Według informacji przekazanych przez Zarząd Projektu, Ludowy Komitet Dzielnicy Dong Anh przyspieszy prace przygotowawcze do grudnia 2024 r. Oczekuje się, że w styczniu 2025 r. Ludowy Komitet Hanoi podejmie decyzję o przydzieleniu gruntów dla inwestora joint venture, który podejmie kroki zmierzające do rozpoczęcia projektu.

Zgodnie z zatwierdzonym planem zagospodarowania przestrzennego, na działce CT3 powstaną 3 wielopiętrowe budynki mieszkalne, każdy o 12 kondygnacjach + 1 poddaszu. Łączna powierzchnia zabudowy to ponad 109 000 m², z łącznie 1104 mieszkaniami i populacją blisko 4000 osób.

Na działce CT4 zakończono inwestycję budowlaną i oddano do użytkowania od IV kwartału 2021 r. projekt budownictwa socjalnego z 12-piętrowym budynkiem mieszkalnym + 1 poddasze, w sumie 484 mieszkaniami zaspokajającymi potrzeby mieszkaniowe ponad 1500 osób.

W odniesieniu do projektu na działce CT5 przedstawiciel współinwestora powiedział, że aktywnie współpracują z Ludowym Komitetem dystryktu Dong Anh w celu usunięcia trudności i przeszkód w zakresie odszkodowań i oczyszczenia terenu, a także w celu zorganizowania ziemi do przesiedlenia ludzi.

Z drugiej strony konsorcjum analizuje raport miejski, który ma umożliwić przekształcenie projektu mieszkań pracowniczych w mieszkania socjalne, aby jeszcze bardziej rozszerzyć zakres dostępu podmiotów do tego typu polityki mieszkaniowej, dostosowanej do możliwości finansowych większości ludzi.

Ujawnienie obszaru miejskiego o najwyższej cenie gruntów w Hanoi

Według skorygowanego cennika gruntów w Hanoi, obszar miejski Tay Ho Tay (dystrykt Tay Ho) jest obszarem miejskim o najwyższych cenach gruntów, wynoszących ponad 113 milionów VND/m2.

Powyższa cena dotyczy najpiękniejszej lokalizacji obszaru miejskiego (lokalizacja 1) z odcinkiem drogi o długości 60 m, będącej częścią dzielnicy Tay Ho, co stanowi wzrost o 225% w porównaniu do cennika gruntów wydanego w 2019 r. (34,8 mln VND/m2).

Również na obszarze miejskim West Lake, lokalizacja 60-metrowego odcinka drogi, ale w dystrykcie Bac Tu Liem, ma cenę prawie 108 milionów VND/m2, co oznacza wzrost o 210%.

Według zaktualizowanego cennika gruntów w Hanoi, w 5 obszarach miejskich ceny gruntów przekraczają 100 milionów VND/m2, zlokalizowanych przy głównych drogach.

Oprócz obszaru miejskiego West Lake (nazwa handlowa Starlake), obszar miejski Nam Trung Yen o przekroju drogi 40 m ma cenę 109,3 mln VND/m2, obszar miejski City of Exchange o przekroju drogi 50 m ma cenę prawie 104,3 mln VND/m2, obszar Korpusu Dyplomatycznego ma cenę prawie 108 mln VND/m2 o przekroju drogi 60 m, a obszar miejski My Dinh - Me Tri ma cenę prawie 101 mln VND/m2 o przekroju drogi 20-30 m.

Ceny gruntów na obszarach podmiejskich również wzrosły średnio o 175–200%. Na przykład w obszarze miejskim Lideco (dystrykt Hoai Duc) wzrosły z 18,8 mln VND do prawie 54,7 mln VND/m², co stanowi wzrost o prawie 190%.

Tymczasem najniższą cenę gruntów miejskich w nowej tabeli w Hanoi odnotowano w dzielnicy mieszkalnej Phu Thinh, w mieście Son Tay, gdzie wyniosła ona 11,38 mln VND/m2, co stanowi wzrost o 175% w porównaniu ze starym cennikiem.

Jednakże podane wyżej ceny są nadal znacznie niższe od cen kupna i sprzedaży, jakie ostatnio obowiązywały na rynku.

Analizując rynek i portale nieruchomości, ceny domów i gruntów w aglomeracji Tay Ho Tay, a także w innych obszarach miejskich, są 3-4 razy wyższe. Przykładowo, w aglomeracji Tay Ho Tay ceny willi i domów szeregowych wynoszą zazwyczaj około 350-400 milionów VND/m², a ceny mieszkań przekraczają 100 milionów VND/m². Zdarzają się tu również wille, których ceny przekraczają 500 milionów VND/m².

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html