Wysokie dochody również wpływają negatywnie na ceny nieruchomości w Hanoi i Ho Chi Minh City

Przy obecnych wysokich cenach nieruchomości grupa pracowników z wysokimi dochodami w wysokości 13-18 milionów VND miesięcznie w obszarach miejskich: Hanoi, Da Nang, Ho Chi Minh City, Binh Duong , nawet jeśli zaoszczędzi, ma duże trudności z zakupem domu.

Przy obecnych dochodach gospodarstwa domowe klasy robotniczej o najwyższych dochodach w dużych miastach nie mogą sobie pozwolić na zakup domu - Zdjęcie: B.NGOC

Ocenę tę przeprowadziło Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) w niedawno opublikowanym raporcie z badania rynku za pierwszy tydzień grudnia 2024 r.

Oszczędności przez cały rok wystarczą na zakup domu o powierzchni 1-2m²

Wyniki badania poziomu życia ludności z 2023 r., ogłoszone w kwietniu tego roku przez Główny Urząd Statystyczny, podzieliły średnie dochody mieszkańców dużych miast, takich jak Hanoi , Da Nang, Ho Chi Minh City i Binh Duong, na 5 grup dochodowych.

W związku z tym w 2023 r. grupa osób o najwyższych średnich dochodach w Hanoi osiągnie około 14,4 mln VND/miesiąc, w Ho Chi Minh City osiągnie prawie 13,3 mln VND/miesiąc, w Dong Nai osiągnie 13,9 mln VND/miesiąc, a w Binh Duong osiągnie 18,3 mln VND/miesiąc.

Według VARS jest to grupa ludzi, która ma szansę zostać właścicielami domów w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh City, bez potrzeby wsparcia ze strony rządu.

Jednak biorąc pod uwagę obecne wysokie ceny nieruchomości oraz ceny mieszkań komercyjnych wahające się od 40 do 70 milionów VND/ ^m2 w zależności od obszaru i segmentu nieruchomości, nawet ta grupa o wysokich dochodach ma duże trudności z zakupem domu.

VARS zakłada, że ​​w każdym gospodarstwie domowym są dwie osoby w wieku produkcyjnym o najwyższych dochodach; wówczas średni dochód tej grupy szacuje się na ok. 30 mln VND/miesiąc/gospodarstwo domowe, co odpowiada ok. 360 mln VND rocznie.

Maksymalna przystępność cenowa, przy zastosowaniu wspólnej reguły finansowej, to taka, w której koszty mieszkania nie przekraczają 1/3 dochodów, co odpowiada około 80 milionom VND/gospodarstwo domowe/rok. Ta kwota wystarcza obecnie jedynie na zakup mieszkania o powierzchni 1-2 m² w Hanoi i Ho Chi Minh City.

Tymczasem każde mieszkanie komercyjne w wyżej wymienionych dużych miastach jest wystawione na sprzedaż w cenie od 40 do 70 milionów VND/m², a cena sprzedaży małego mieszkania o powierzchni ok. 60 m² wynosi ok. 2,5–3,5 miliarda VND/apartament.

W przypadku gdy grupa o wysokich dochodach w tym obszarze miejskim zdecyduje się na zakup mieszkania o powierzchni 60 m² za około 3,5 mld VND i pożyczy od banku 70% wartości domu (pożyczka około 2,45 mld VND) z oprocentowaniem 8% rocznie na 20 lat, miesięczna rata wyniesie około 25-27 mln VND, co odpowiada ponad 300 mln VND rocznie.

Zatem przy maksymalnej kwocie kredytu mieszkaniowego wynoszącej 80 milionów VND rocznie, prawie wszystkie gospodarstwa domowe o wysokich dochodach na obszarach miejskich nie mogą kupić domu bez wsparcia ze strony krewnych i rządu.

Na rynku poważnie brakuje mieszkań w przystępnej cenie, ale rzędy willi wartych miliony dolarów, które już mają właścicieli, stoją opuszczone od dziesięcioleci - Zdjęcie: B.NGOC

Większości ludzi nie stać na kupno domu.

Według VARS w ciągu ostatnich kilku lat możliwości zapewnienia dostępu do mieszkań i zapewnienia zakwaterowania większości ludzi, zwłaszcza pracownikom, gwałtownie spadły.

Powodem jest gwałtowny wzrost cen mieszkań w dużych miastach, które i tak już znacznie przekraczają możliwości finansowe większości mieszkańców. Tempo wzrostu cen mieszkań jest wielokrotnie wyższe niż tempo wzrostu dochodów.

Kolejnym powodem jest brak podaży mieszkań w przystępnej cenie. Obecna podaż mieszkań koncentruje się głównie w segmencie średnim i wyższym. Niewiele jest projektów mieszkaniowych w cenach poniżej 30 milionów VND/ ^m² , co utrudnia większości osób, w tym grupie 5, wybór odpowiedniego domu.

VARS podaje również, że ostatnio niektórzy inwestorzy wykorzystali ograniczoną podaż na rynku do bezpodstawnego podnoszenia cen sprzedaży, co doprowadziło do wzrostu cen nieruchomości na obszarach o niekorzystnych warunkach infrastrukturalnych, co utrudniło kupowanie nieruchomości osobom zainteresowanym.

Jednym z głównych czynników napędzających wzrost cen nieruchomości jest spekulacja. W kontekście innych kanałów inwestycyjnych, które wciąż charakteryzują się dużą zmiennością, psychologia gromadzenia aktywów i oczekiwania dalszego wzrostu cen nieruchomości sprawia, że ​​wiele osób kupuje nieruchomości bez faktycznego celu ich użytkowania.

Kupują nieruchomości, a potem nie wykorzystują ich w pełni, czekając na wzrost cen, co jeszcze bardziej pogłębia nierównowagę między podażą a popytem.

Dodatkowo, innym rzadko wspominanym, ale mającym duży wpływ na ceny nieruchomości czynnikiem są koszty finansowe. Pomimo spadku stóp procentowych, nabywcy domów w Wietnamie nadal muszą płacić zmienne stopy procentowe po obniżeniu o około 10% lub więcej. To również stwarza presję finansową dla nabywców domów.

Aby obniżyć ceny mieszkań, VARS uważa, że ​​oprócz dalszych badań i stosowania preferencyjnych zasad dotyczących gruntów, podatków i kredytów na projekty budownictwa socjalnego i taniego budownictwa komercyjnego, państwo musi nadal promować rozwój infrastruktury komunikacyjnej, „replikując” rozwój miast zgodnie z modelem TOD – modelem rozwoju miast koncentrującym się na transporcie publicznym. Jest to nieunikniony trend w rozwiązywaniu problemu mieszkaniowego mieszkańców miast w Wietnamie.

Jeśli obszary mieszkalne, komercyjne i usługowe będą budowane wokół osi transportu publicznego, takich jak pociągi, metro i szybkie autobusy, ludzie z pewnością będą skłonni przenieść się na obszary podmiejskie, gdzie firmy będą mogły rozwijać projekty po niższych cenach. Gdy podaż będzie wystarczająco duża i odpowiednia, ceny mieszkań będą stopniowo dostosowywać się do ich realnej wartości.

Source: https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm