Co jest złego w 2% podatku dochodowym od nieruchomości?

Zgodnie z § 1 art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zmienionego i uzupełnionego o art. 243 ustawy o gruntach z 2024 r.), w przypadku przeniesienia prawa użytkowania gruntu dochód podlegający opodatkowaniu oblicza się według ceny gruntu zawartej w tabeli cen gruntów.

Eksperci podatkowi doradzają w sprawie procedur płacenia podatków – zdjęcie: TTD

Ministerstwo Finansów rozważa dwie metody: obliczenie dochodu podlegającego opodatkowaniu (równego cenie sprzedaży pomniejszonej o całkowite koszty związane z przeniesioną nieruchomością) lub zastosowanie ogólnej stawki podatku do całkowitej ceny transferowej.

W przypadku gdy istnieje baza danych dokładnie określająca cenę nabycia i koszty związane ze zbyciem nieruchomości, stosuje się metodę poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od zbycia nieruchomości, obliczoną na podstawie wzoru stawki podatkowej (proponowane 20%) pomnożonej przez dochód podlegający opodatkowaniu.

W przypadku gdy nie można ustalić ceny nabycia i kosztów związanych ze zbyciem nieruchomości, podatek dochodowy od osób fizycznych ustala się od łącznej ceny zbycia nieruchomości pomnożonej przez stawkę podatku wynoszącą 2%.

Konieczne jest zróżnicowanie polityki podatkowej w zależności od celu wykorzystania nieruchomości, stosowanie niższych stawek podatkowych w przypadku gruntów przeznaczonych na cele produkcyjne i biznesowe, aby zachęcić do efektywnego wykorzystania gruntów i tworzenia wartości dla społeczeństwa.

Podatki nadal mają wiele niedociągnięć

Od dnia 1 sierpnia 2024 r. (data wejścia w życie ustawy o gruntach z 2024 r.) pobór podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia nieruchomości podzielony jest na dwa następujące przypadki:

W przypadku dochodów z przeniesienia prawa użytkowania gruntów w przypadku gospodarstw domowych i osób fizycznych podatek dochodowy od osób fizycznych oblicza się na podstawie ceny gruntu z tabeli cen gruntów pomnożonej przez stawkę podatkową wynoszącą 2%.

Oznacza to, że jeśli przeniesione zostaną jedynie prawa do użytkowania gruntu (bez domów ani budynków na gruncie), państwo nie będzie opierać się na cenie zadeklarowanej w umowie, jak dotychczas, lecz na cenniku gruntów publikowanym corocznie przez Prowincjonalny Komitet Ludowy, aby obliczyć podatek. Jest to nowy przepis Ustawy o ziemi z 2024 roku, mający na celu ograniczenie liczby przypadków celowego zaniżania cen gruntów w celu zmniejszenia zobowiązań podatkowych.

W przypadku dochodów z przeniesienia prawa użytkowania gruntu związanego z domami i robotami budowlanymi na gruncie, dochód podlegający opodatkowaniu z tytułu przeniesienia własności nieruchomości ustala się jako iloczyn ceny przeniesienia własności i stawki podatkowej wynoszącej 2%.

Zgodnie z artykułem 17 Okólnika 92/2015/TT-BTC, ceną transferową w danym momencie jest cena wskazana w umowie transferowej w chwili transferu.

W przypadku gdy umowa przeniesienia własności ziemi nie określa ceny ziemi lub cena ziemi podana w umowie przeniesienia własności jest niższa od ceny ustalonej przez Prowincjonalny Komitet Ludowy, ceną przeniesienia własności ziemi będzie cena ustalona przez Prowincjonalny Komitet Ludowy w chwili przeniesienia zgodnie z postanowieniami prawa gruntowego.

W obu powyższych przypadkach zbywca musi zapłacić podatek w wysokości 2% całkowitej wartości nieruchomości (według ceny państwowej lub ceny uzgodnionej przez strony), niezależnie od tego, czy zbywca osiągnął zysk, czy stratę.

Prosta metoda pobierania opłat, ale łatwo o przekroczenie limitu

Po pierwsze, podatek dochodowy od osób fizycznych jest zasadniczo pobierany tylko od dochodu (zysku) wygenerowanego po odliczeniu wydatków, ale w rzeczywistości jest on pobierany od całkowitej wartości transakcji, co może łatwo prowadzić do zawyżenia podatku. Ludzie nadal muszą płacić podatek, nawet jeśli sprzedają ze stratą, co jest frustrujące i nieuzasadnione.

Po drugie, zastosowanie cennika gruntów Prowincjonalnego Komitetu Ludowego w przypadku samego przeniesienia praw do użytkowania gruntów nie odzwierciedla prawidłowo wartości rynkowej, co utrudnia negocjacje w transakcjach cywilnych.

Po trzecie, stawka podatku wynosząca 2% od całkowitej wartości nieruchomości jest dość wysoka, co stanowi obciążenie finansowe i zmusza wiele osób przekazujących nieruchomości do szukania sposobów na deklarowanie cen umownych niższych niż rzeczywiste (transakcje dwucenowe), co powoduje straty budżetowe i zmniejsza przejrzystość rynku.

Obniż stawkę podatku poniżej 1%, ok?

W tej sytuacji, propozycja Ministerstwa Finansów, aby zastosować stawkę podatku w wysokości 20% od zysku (równą przychodom pomniejszonym o koszty całkowite) w przypadku uzyskania pełnych informacji lub utrzymać stawkę podatku w wysokości 2% od całkowitej ceny transferowej, jeśli nie można ustalić kosztów, jest uzasadniona. Takie podejście pomaga stopniowo zbliżać się do istoty podatku dochodowego od osób fizycznych, a jednocześnie jest adekwatne do obecnych warunków zarządzania podatkami w Wietnamie.

Jednak oprócz unowocześnienia metody obliczania podatku, konieczne jest rozważenie dostosowania stawki podatkowej. W przypadku zastosowania ogólnej stawki podatkowej od całkowitej ceny transferowej, stawka powinna zostać obniżona z 2% do mniej niż 1% lub należy ustalić progresywną stawkę podatkową w oparciu o wartość nieruchomości, aby zmniejszyć obciążenie finansowe.

Opracowując metodę obliczania podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości, należy zadbać o uwzględnienie zasad sprawiedliwości, racjonalności i równowagi pomiędzy wymogami państwa w zakresie zarządzania podatkami a rzeczywistymi możliwościami obywateli.

Przeczytaj więcej Powrót do tematów

Powrót do tematu

Mgr NGO GIA HOANG (Wydział Prawa Handlowego, Uniwersytet Prawa w Ho Chi Minh)

Źródło: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm