Czy jest coś złego w 2% podatku dochodowym od transakcji na rynku nieruchomości?

Zgodnie z § 1 art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zmienionego i uzupełnionego przez art. 243 ustawy o gruntach z 2024 r.) w przypadku przeniesienia prawa użytkowania gruntu dochód podlegający opodatkowaniu oblicza się na podstawie ceny gruntu zawartej w tabeli cen gruntów.

Urzędnicy skarbowi udzielają obywatelom wskazówek dotyczących procedur płacenia podatków – zdjęcie: TTD

Ministerstwo Finansów rozważa dwie metody: obliczenie podatku na podstawie dochodu podlegającego opodatkowaniu (równego cenie sprzedaży pomniejszonej o całkowite koszty związane z przeniesioną nieruchomością) lub zastosowanie ogólnej stawki podatku do całkowitej ceny transferowej.

W przypadku gdy istnieje baza danych dokładnie określająca cenę nabycia i związane z nią koszty przeniesienia własności nieruchomości, sposób poboru podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości będzie obliczany według wzoru: stawka podatku (proponowana 20%) pomnożona przez dochód podlegający opodatkowaniu.

W przypadku gdy nie można ustalić ceny zakupu i związanych z nią kosztów przeniesienia własności nieruchomości, podatek dochodowy od osób fizycznych oblicza się od całkowitej ceny przeniesienia własności nieruchomości pomnożonej przez stawkę podatku wynoszącą 2%.

Istnieje potrzeba zróżnicowania polityki podatkowej w zależności od przeznaczenia nieruchomości, stosowania niższych stawek podatkowych do gruntów wykorzystywanych w celach produkcyjnych i biznesowych, aby zachęcić do efektywnego wykorzystania gruntów i tworzenia wartości dla społeczeństwa.

Podatki nadal mają wiele braków.

Od dnia 1 sierpnia 2024 r. (data wejścia w życie ustawy o gruntach z 2024 r.) pobór podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia nieruchomości podzielony jest na dwa następujące przypadki:

Dochody z przeniesienia praw użytkowania gruntów na rzecz gospodarstw domowych i osób fizycznych opodatkowane są na podstawie ceny gruntu z tabeli cen gruntów pomnożonej przez stawkę podatkową wynoszącą 2%.

Oznacza to, że w przypadku przeniesienia jedynie prawa do użytkowania gruntu (bez stawiania na nim domów ani zabudowy), państwo nie będzie już, jak dotychczas, opierać obliczenia podatku na cenie zadeklarowanej w umowie, lecz na cenniku gruntów publikowanym corocznie przez Prowincjonalny Komitet Ludowy. Jest to nowy przepis Ustawy o gruntach z 2024 r., mający na celu ograniczenie liczby przypadków celowego zaniżania cen gruntów w celu zmniejszenia swoich zobowiązań podatkowych.

W przypadku dochodów z przeniesienia prawa użytkowania gruntu związanego z domami i pracami budowlanymi na tym gruncie, dochód podlegający opodatkowaniu z przeniesienia własności nieruchomości ustala się poprzez pomnożenie ceny przeniesienia własności każdej transakcji przez stawkę podatkową wynoszącą 2%.

Zgodnie z artykułem 17 Okólnika 92/2015/TT-BTC ceną transferową dla każdej transakcji jest cena określona w umowie transferowej w momencie transferu.

W przypadku gdy umowa przeniesienia własności ziemi nie określa ceny ziemi lub cena ziemi podana w umowie jest niższa od ceny ustalonej przez Prowincjonalny Komitet Ludowy, ceną przeniesienia własności ziemi będzie cena ustalona przez Prowincjonalny Komitet Ludowy w chwili przeniesienia, zgodnie z prawem dotyczącym ziemi.

W obu powyższych przypadkach zbywca musi zapłacić podatek w wysokości 2% całkowitej wartości nieruchomości (według ceny ustalonej przez państwo lub ceny uzgodnionej przez strony), niezależnie od tego, czy osiągnął zysk, czy stratę ze sprzedaży.

Prosta metoda zbierania opłat, ale podatna na zawyżanie opłat.

Po pierwsze, podatek dochodowy od osób fizycznych jest zasadniczo pobierany tylko od dochodu (zysku) wygenerowanego po odliczeniu wydatków, ale w rzeczywistości jest on pobierany od całkowitej wartości transakcji, co łatwo prowadzi do nadmiernego opodatkowania. Ludzie muszą płacić podatek nawet przy sprzedaży ze stratą, co wywołuje niezadowolenie i jest nierozsądne.

Po drugie, stosowanie cennika gruntów prowincjonalnego Komitetu Ludowego w przypadkach przeniesienia wyłącznie praw do użytkowania gruntów nie odzwierciedla dokładnie wartości rynkowej, co zmniejsza stopień zgodności w transakcjach cywilnych.

Po trzecie, stawka podatku w wysokości 2% od całkowitej wartości nieruchomości jest dość wysoka, co powoduje obciążenie finansowe i sprawia, że ​​wiele stron zaangażowanych w transakcje sprzedaży nieruchomości deklaruje niższe ceny umowne niż ich rzeczywista wartość (transakcje dwucenowe), co skutkuje stratą dochodów i zmniejszoną przejrzystością rynku.

Czy możemy obniżyć stawkę podatku poniżej 1%?

W tej sytuacji, propozycja Ministerstwa Finansów, aby zastosować 20% stawkę podatku od zysku (równą przychodom pomniejszonym o całkowite koszty), jeśli możliwe jest ustalenie wszystkich informacji, lub utrzymać 2% stawkę podatku od całkowitej ceny transferowej, jeśli nie można ustalić kosztów, jest uzasadniona. Takie podejście stopniowo zbliża się do rzeczywistej natury podatku dochodowego od osób fizycznych, a jednocześnie jest adekwatne do obecnych warunków administracji podatkowej w Wietnamie.

Jednak oprócz reformy metody obliczania podatku, należy rozważyć dostosowanie stawki podatkowej. W przypadku zastosowania liniowej stawki podatku od całości ceny transferowej, stawka powinna zostać obniżona z 2% do mniej niż 1% lub należy wprowadzić progresywną stawkę podatku uzależnioną od wartości nieruchomości, aby zmniejszyć obciążenie finansowe mieszkańców.

Opracowując metodę obliczania podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku przeniesienia własności nieruchomości, należy zadbać o uwzględnienie zasad sprawiedliwości, racjonalności i równowagi pomiędzy wymogami państwa w zakresie zarządzania podatkami a rzeczywistą możliwością finansową obywateli.

Przeczytaj więcej Powrót do strony głównej

Powrót do tematu

MA NGO GIA HOANG (WYDZIAŁ PRAWA HANDLOWEGO, UNIWERSYTET PRAWA W HO CHI MINH)

Źródło: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm