„Mały promyk światła” w Hanoi, rekultywacja terenu pod 5 willi w Khanh Hoa, ceny mieszkań spadają, dlaczego inwestorzy wciąż są nieufni?

Inwestorzy wciąż są niezdecydowani, mimo spadku cen mieszkań, Khanh Hoa odzyskuje ziemię pod budowę 5 willi w miejscu dawnego pałacu Bao Dai, grunty podmiejskie są na topie, gdy znów zostaną podzielone na działki... oto najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Najnowsze informacje z rynku nieruchomości: Po miesiącu „rozkręcania” podziału i separacji działek, działki na obrzeżach Hanoi zaczęły przyciągać klientów zainteresowanych zakupem. (Zdjęcie: N.Le)

Inwestorzy, żałując ceny, wciąż „boją się” mieszkań reklamowanych jako przeznaczone na stratę.

W ostatnim czasie rynek jest nieustannie zalewany informacjami o sprzedaży mieszkań ze stratą lub w obniżonych cenach. Niektóre mieszkania na obszarze miejskim o powierzchni prawie 300 hektarów w dawnej Dzielnicy 9 (obecnie Thu Duc City) są oferowane na sprzedaż w niskich cenach. Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni około 54 metrów kwadratowych zostało kupione przez właściciela za ponad 3 miliardy VND ponad 2 lata temu, ale teraz zamierza je sprzedać za około 2,7 miliarda VND. Z kolei mieszkanie na terenie osiedla w Dzielnicy 2, właściciel akceptuje ofertę sprzedaży za około 2,5 miliarda VND za powierzchnię 80 metrów kwadratowych.

Wiele osób chce skorzystać z okazji i wynająć mieszkanie, tworząc długoterminowe źródło dochodu. Jednak problem z przepływami pieniężnymi i efektywnością inwestycji sprawia, że ​​wahają się.

Według obliczeń, przy zakupie mieszkania za około 2,7 mld VND, po upływie okresu karencji w spłacie odsetek i kapitału, inwestor musi płacić około 22-23 mln VND miesięcznie. Przy zakupie i wynajmie, cena wynajmu wynosi zaledwie około 5-6 mln VND miesięcznie, co nie wystarcza na pokrycie kosztów odsetek. To sprawia, że ​​wiele osób waha się przed podjęciem decyzji.

Obecna średnia cena mieszkań w Ho Chi Minh wynosi około 60-70 milionów VND/m². Tymczasem w segmencie mieszkań socjalnych i mieszkań komunalnych brakuje podaży. Ceny mieszkań rosną, podczas gdy ceny wynajmu dopiero rosną, co powoduje, że marża zysku z tego typu mieszkań w ostatnim czasie nie uległa znacznej poprawie.

Według badania przeprowadzonego przez jednostkę badawczą rynku, marża zysku z wynajmu mieszkań w Ho Chi Minh City osiągnęła zaledwie 4,4% rocznie w pierwszym kwartale 2023 r., znacznie poniżej 5,9% w 2019 r. Z powodu pandemii w ciągu ostatnich 3 lat (2020–2022) wskaźnik ten spadł do 4,9% rocznie, a następnie utrzymywał się na poziomie 4,1% i dopiero ostatnio wzrósł.

Stopy procentowe stanowią obecnie jedną z barier rynkowych dla osób decydujących się na zakup nieruchomości. W poprzednich latach stopy procentowe wynosiły około 10% rocznie, obecnie około 13-14% rocznie, ale ludzie mają trudności z zaciąganiem kredytów.

Pan Vo Hong Thang, Dyrektor ds. Usług Konsultingowych i Rozwoju Projektów w DKRA Group, powiedział, że obecnie na rynku dostępne są mieszkania w obniżonych cenach, ze stratą, a wiele produktów wtórnych jest przecenionych nawet o 30%. Jednak szansę mają osoby z potencjałem finansowym, dysponujące odpowiednim przepływem gotówki, aby skorzystać z nieruchomości z wysokimi rabatami, dobrymi lokalizacjami pod wynajem i rosnącym popytem.

Dla tych, którzy muszą korzystać z dźwigni finansowej i pożyczać pieniądze z banków, sytuacja jest odwrotna. Obecnie ceny wynajmu są stabilne i mają tendencję wzrostową, średnia marża zysku wynosi około 4-5% rocznie, ale stopy procentowe w bankach wynoszą 13-14% rocznie.

Oczywiście, uzyskane środki nie wystarczają na pokrycie odsetek od kredytu. Dlatego też, jeśli inwestorzy korzystają z dźwigni finansowej, zakup mieszkania na wynajem nie jest obecnie atrakcyjny. Chociaż cena mieszkania może w przyszłości wzrosnąć, obciążenie finansowe jest w tym momencie bardzo duże.

Podzielając ten pogląd, pan Dinh Minh Tuan, dyrektor Batdongsan.com w regionie południowym, przeanalizował, że inwestując w mieszkania na wynajem, inwestorzy muszą wziąć pod uwagę, o ile cena mieszkania może wzrosnąć rocznie oraz jaka jest marża zysku z wynajmu w porównaniu z oprocentowaniem bankowym. W okresie dobrej koniunktury (lata 2018-2020) ceny mieszkań mogą rosnąć o 10-15% rocznie. Do lat 2021-2023 średni wzrost cen mieszkań wyniesie zaledwie około 8% rocznie i nie będzie się znacząco wahał. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego wzrost cen wyniesie zaledwie 3-4% rocznie.

Według pana Tuana na rynku występują obecnie dwa różne trendy. Ceny mieszkań w domach prywatnych rosną, a mieszkania w domach prywatnych są sprzedawane ze stratą.

Projekty z rynku wtórnego nadal kosztują około 50-60 mln VND/m², ale często wykorzystują dyskonta i szybkie płatności, aby odpowiednio dostosować ceny. Stopa zysku z wynajmu w tej grupie nie wzrosła do oczekiwanego poziomu (około 6% rocznie), jest nadal niższa niż oprocentowanie kredytów bankowych i obciążona odsetkami od kredytów. Dlatego inwestorzy kupujący mieszkania pod wynajem mają trudności z uzyskaniem atrakcyjności. „Najtrudniejszą rzeczą na rynku jest pozyskanie kapitału kredytowego, a jego pozyskanie na tym etapie jest niezwykle trudne” – powiedział pan Tuan.

Podsumowując, pan Tuan powiedział, że w przypadku mieszkań, które zostały przekazane i wynajęte, cena najmu wzrośnie. Jeśli inwestorzy kupują w celach inwestycyjnych, muszą wziąć pod uwagę kwestie kapitału i odsetek.

Na podmiejskich gruntach panuje ożywienie po „uwolnieniu” podziału i wydzielenia działek

Według portalu Vietnamnet , po miesiącu „rozpętania” procesu podziału i separacji działek, działki na obrzeżach Hanoi zaczęły przyciągać klientów zainteresowanych zakupem. Badania pokazują, że większość klientów interesuje się wyłącznie działkami z czerwonymi księgami wieczystymi, o uregulowanym statusie prawnym i cenie od 1 do 1,5 miliarda VND.

Pan Pham Duc Toan, Dyrektor Generalny EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), ocenił, że informacja o tym, że Hanoi zezwala na podział i restrukturyzację działek, będzie miała pozytywny wpływ na rynek. Choć nie będzie to silny impuls, będzie on impulsem do poprawy sytuacji na rynku, zwłaszcza w segmencie gruntów.

Rynek nieruchomości jest „chory” i nie powinien tworzyć barier utrudniających dostęp do rynku. Po podzieleniu na małe działki, zaspokoi potrzeby większości osób z realnymi potrzebami mieszkaniowymi.

„Wpływ na rynek nieruchomości będzie również bardziej pozytywny. Zwłaszcza gdy działki zostaną podzielone, na rynku pojawią się transakcje, a państwo będzie również pobierać podatek od przeniesienia własności” – powiedział pan Toan.

Według tej osoby, w obszarach takich jak Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh... dużo ziemi jest wśród ludzi, więc podział działek stworzy dobrą podaż na rynku.

Oceniając pozytywny wpływ na rynek nieruchomości, jaki miało wznowienie podziału gruntów w Hanoi, pan Le Dinh Chung, dyrektor generalny SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, stwierdził, że transakcje zostały wznowione na rynku podmiejskim.

W porównaniu z okresem poprzedzającym okres Tet, rynek zaczął przyciągać uwagę inwestorów, którzy zanotowali pewne transakcje. Zasadniczo koncentruje się on na gęsto zaludnionych obszarach z realnymi potrzebami mieszkaniowymi. Obszarach, które zaspokajają długoterminowe potrzeby inwestycyjne w kierunku rozwoju miast, takich jak Lang Hoa Lac…

Podział i separacja działek również pomaga w odbudowie rynku z perspektywy rzeczywistych konsumentów, tworząc wartości odpowiednie dla większej liczby podmiotów. Jednocześnie jest to siła napędowa i ogólny wpływ na odbudowę rynku nieruchomości” – powiedział pan Chung.

W kontekście słabej podaży, gdy produkty inwestorów są obecnie praktycznie nie do sprzedania, pan Chung powiedział, że podział i poddzielenie działek stworzy więcej źródeł towarów na rynku. Gdy rynek będzie miał więcej produktów, z pewnością pojawią się transakcje.

Odnosząc się do cen gruntów, pan Chung stwierdził, że w rzeczywistości ceny rynkowe nadal spadają w porównaniu ze szczytem cen, spadając o około 15–20%, a w niektórych obszarach nawet o 30%.

„To czas, kiedy podaż i popyt naprawdę mają szansę znaleźć dobre produkty, okazję do zakupu środków na życie” – dodał pan Chung.

Komentując sytuację na rynku lądowym do końca roku, pan Chung stwierdził, że mało prawdopodobne jest, aby pojawiły się „gorące” lub „gorączkowe” historie, jak miało to miejsce wcześniej.

Pan Le Dinh Hao, dyrektor sprzedaży regionu północnego Batdongsan.com.vn, ocenił, że ponowne zezwolenie na podział gruntów byłoby „promykiem nadziei” dla rynku gruntów w Hanoi.

Według pana Hao, aby rynek gruntów rozwijał się w sposób bardziej zrównoważony, potrzebne jest większe wsparcie, np. promowanie przenoszenia centrów administracyjnych, parków przemysłowych, projektów i uniwersytetów na obrzeża Hanoi.

Jednocześnie należy inwestować więcej w obszary miejskie na zachodzie, takie jak Hoa Lac, Xuan Mai, oraz na północ od Rzeki Czerwonej, takie jak Me Linh, Soc Son, Dong Anh...

Pan Hao powiedział, że rynkowi potrzebne są w szczególności pakiety pożyczek hipotecznych z bardziej odpowiednimi stopami procentowymi.

„Oprocentowanie kredytów jest niższe niż 10%, zamiast średniego poziomu 11%-13%. Jednocześnie priorytetem powinno być udzielanie pożyczek na nieruchomości przeznaczone do produkcji i działalności gospodarczej, generujące przepływy pieniężne, a nie na nieruchomości spekulacyjne” – stwierdził pan Hao.

Khanh Hoa: Oficjalne odzyskanie gruntu, na którym znajduje się 5 willi w miejscu reliktów pałacu Bao Dai

Prowincjonalny Komitet Ludowy Khanh Hoa podjął decyzję o odzyskaniu gruntów, na których stoi 5 zabytkowych willi w ramach projektu Bao Dai Luxury Resort, w okręgu Vinh Nguyen, w mieście Nha Trang.

W decyzji nr 1125/QD-UBND z dnia 19 maja 2023 r. wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Prowincji Khanh Hoa Le Huu Hoang podpisał decyzję o unieważnieniu dzierżawy 9209,4 metrów kwadratowych gruntu, na którym znajduje się 5 zabytkowych willi Bao Dai, przez Khanh Ha Investment Joint Stock Company w celu budowy luksusowego ośrodka wypoczynkowego Bao Dai.

Panoramiczny widok na stanowisko relikwii pałacu Bao Dai. (Zdjęcie: BXD)

Powierzchnia gruntów, na których znajdują się 5 zabytkowych willi, po ich odzyskaniu zostanie przekazana Centrum Konserwacji Zabytków Khanh Hoa w celu zarządzania zgodnie z przepisami prawa.

Zgodnie z decyzją o cofnięciu ziemi, podjętą przez Ludowy Komitet Prowincji Khanh Hoa, Biuro Rejestracji Ziemskiej Khanh Hoa jest odpowiedzialne za cofnięcie i ponowne wydanie certyfikatu prawa do użytkowania gruntu w ramach projektu, tak aby Khanh Ha Investment Joint Stock Company mogła skorygować dokumentację projektu zgodnie z przepisami prawa.

Wiadomo, że pozostałości pałacu Bao Dai znajdują się w zatoce Nha Trang. Jest to miejsce o znaczeniu krajobrazowym, uznane w 2005 r. przez Ministerstwo Kultury i Informacji.

W 2013 r. Ludowy Komitet Prowincji Khanh Hoa wydał decyzję zatwierdzającą szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego 1/500 i dostosowującą lokalnie plan zagospodarowania przestrzennego miejsca przechowywania zabytków w Pałacu Bao Dai.

Następnie spółce akcyjnej Khanh Ha Investment Joint Stock Company przydzielono ziemię, w tym teren, na którym znajduje się stanowisko zabytków pałacu Bao Dai, w celu realizacji projektu ośrodka wypoczynkowego Bao Dai Nha Trang.

Reliktowy kompleks pałacowy Bao Dai zajmuje powierzchnię ponad 12 hektarów i został zbudowany przez Francuzów na górze Canh Long w 1923 roku, aby służyć jako miejsce zamieszkania oceanografów . W latach 1940–1945 król Bao Dai i królowa Nam Phuong często przyjeżdżali tu na odpoczynek, stąd nazwa Pałac Bao Dai pochodzi właśnie z tego okresu.

Profil zmiany danych osobowych w czerwonej księdze

Według Construction Newspaper , informacje o pani Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) i jej mężu zawarte w certyfikacie praw do użytkowania gruntu i majątku związanego z gruntem to dowód osobisty. Obecnie oboje zmienili dowód osobisty i nadal go używają.

Pani Huyen zapytała, czy w celu zarejestrowania hipoteki w Urzędzie Rejestracji Nieruchomości, ona i jej mąż muszą skorygować dane z dowodu osobistego w certyfikacie prawa do użytkowania gruntu? Jaka jest procedura, jeśli dane z dowodu osobistego wymagają korekty?

Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska odpowiedziało na tę kwestię w następujący sposób:

Potwierdzenie zmian danych osób prawnych, numerów dowodów osobistych, numerów dowodów osobistych i adresów na wydanych Certyfikatach odbywa się według potrzeb użytkowników gruntów i właścicieli aktywów związanych z gruntami i odbywa się w Biurze Rejestru Nieruchomości lub w Wydziale Rejestru Nieruchomości.

Złożony dokument jest wdrażany zgodnie z postanowieniami artykułu 9, klauzuli 16 Okólnika nr 24/2014/TT-BTNMT z dnia 19 maja 2014 r. Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska regulującego zapisy katastralne (zmienionego i uzupełnionego w artykule 2, klauzuli 1 Okólnika nr 09/2021/TT-BTNMT z dnia 30 czerwca 2021 r.), w tym:

a) Wniosek o rejestrację zmian w nieruchomości gruntowej i aktywach do niej przyłączonych, zgodnie z formularzem nr 09/DK;

b) Oryginał wydanego Certyfikatu;

c) Kopię nowego dowodu osobistego, nowego dowodu wojskowego lub nowego dowodu osobistego, lub książeczki meldunkowej, inne dokumenty potwierdzające zmianę danych osobowych w przypadku zmiany danych osobowych osoby wymienionej w Certyfikacie.

Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska udostępnia jej potrzebne informacje.

Źródło: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tia-sang-nho-tai-ha-noi-thu-hoi-dat-5-biet-thu-o-khanh-hoa-gia-chung-cu-giam-vi-sao-nha-dau-tu-con-dan-do-228653.html