Dlaczego przy wycenie gruntów ignoruje się zasady rynkowe?

(NLDO) - Projekt zmienionego prawa gruntowego wprowadził istotne zmiany dotyczące treści cen gruntów.

Projekt nowelizacji Prawa gruntowego cieszy się szczególnym zainteresowaniem, ponieważ wprowadza wiele istotnych zmian w regulacjach dotyczących wyceny gruntów, stanowiących jeden z zasadniczych elementów artykułów 158–162 Prawa gruntowego z 2024 r.

Dwa najważniejsze punkty programu to dostosowanie zasad ustalania cen gruntów w celu ograniczenia roli czynników rynkowych oraz propozycja zniesienia konkretnych mechanizmów ustalania cen gruntów. Zmiany te budzą wiele obaw co do kierunku, w jakim zmierza zarządzanie gruntami i administrowanie nimi w nadchodzącym czasie.

Dlaczego należy znieść regulacje dotyczące wyceny gruntów według zasad rynkowych?

Projekt nowelizacji ustawy o gruntach znosi przepisy dotyczące wyceny gruntów w oparciu o zasady rynkowe; wymogi jawności, przejrzystości, obiektywizmu, uczciwości i niezależności nie są już uznawane; harmonię interesów państwa, inwestorów i użytkowników gruntów zastępuje zgodność wymogów zarządzania państwem z lokalnymi realiami.

Czy mając w projekcie 4 zasady pokazujące wpływ czynników administracyjnych na wycenę gruntów, utożsamiamy zasadę wyceny gruntów z zasadą decydowania o cenach gruntów przez państwo?

Decyzje państwa dotyczące cen gruntów na rynku pierwotnym oraz decyzje dotyczące cen gruntów w celu obliczenia odszkodowania w przypadku przejęcia gruntów przez państwo zostały ustanowione na mocy regulacji dotyczących cen gruntów wprowadzonych w Ustawie o ziemi z 1993 r.

Należy zauważyć, że zasady te mają zastosowanie ogólnie w działalności związanej z wyceną gruntów, nie tylko wtedy, gdy państwo ustala ceny gruntów; jednocześnie rozwój zasad wyceny gruntów ma na celu zapewnienie, że prawdziwa wartość działki/obszaru gruntu i nieodłączne cechy cen gruntów są odzwierciedlone, a także kontrolę wpływu subiektywnej woli na wycenę gruntów.

Dlatego też zasady zawarte w projekcie muszą zostać dokładnie rozważone, aby zapewnić realizację ich celów i przyczynić się do zwiększenia profesjonalizmu w wycenie gruntów.

Narzucanie subiektywnej woli i ignorowanie czynników rynkowych nie odzwierciedli natury i obiektywizmu wyceny gruntów. Kluczową kwestią jest to, że musimy udoskonalić mechanizm skutecznego zarządzania rynkiem i jego regulacji, a nie unikać lub eliminować wpływ rynku na proces wyceny gruntów.

Projekt nowelizacji ustawy o gruntach cieszy się szczególnym zainteresowaniem, ponieważ wprowadza wiele istotnych zmian w przepisach dotyczących wyceny gruntów. Zdjęcie: Son Nhung

Zastąpienie konkretnego mechanizmu cen gruntów

Kolejną istotną zmianą jest propozycja zastąpienia mechanizmu cen gruntów tabelą cen gruntów połączoną ze współczynnikiem korygującym. W związku z tym, gdy państwo odzyskuje grunty, cena gruntu służąca do obliczenia odszkodowania będzie oparta na skorygowanej tabeli cen gruntów, a nie, jak dotychczas, ustalanej oddzielnie dla każdego przypadku.

Korzystanie z cennika z współczynnikami korygującymi zapewni wygodę i szybkość przy ustalaniu cen gruntów w obecnym kontekście, zmniejszy ryzyko błędów i wydłuży czas wyceny gruntów. Jednak stosowanie cen gruntów w rozumieniu ustawy o gruntach z 2013 roku do chwili obecnej ma istotne zalety, takie jak: wysoki poziom indywidualizacji w poszczególnych przypadkach, wycena oparta na danych rynkowych w każdym ustalonym momencie, regulowanie interesów podmiotów powiązanych w sposób szczegółowy w każdym przypadku.

Trudności i niedociągnięcia w wycenie gruntów w ostatnich czasach wynikają z faktu, że podmiot zajmujący się wyceną nie wykazał się profesjonalizmem, a organizacje doradcze w zakresie wyceny gruntów nie działały skutecznie. W związku z tym konieczne jest zbadanie i opracowanie modelu niezależnego systemu wyceny gruntów, zgodnie z zaleceniami Rezolucji nr 19-NQ/TW z dnia 31 października 2012 r.

Uważamy, że konieczne jest prawidłowe zidentyfikowanie sedna problemu, nie tylko ze względu na wygodę i trudności, ale także z pominięciem naukowych i profesjonalnych metod wyceny gruntów. Powszechne stosowanie cennika gruntów z współczynnikami korygującymi jest podobne do okresu obowiązywania ustawy o gruntach z 2003 r., a kiedy w ustawie o gruntach z 2013 r. narodziło się konkretne rozwiązanie dotyczące cen gruntów, konieczna jest konkretna ocena, czy stare problemy powrócą, co jest krokiem wstecz w przypadku zniesienia konkretnych cen gruntów.

Source: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm