Zwiększenie kaucji przy licytacji gruntów do 50%: rozwiązanie zapobiegające „porzucaniu kaucji”?

Zwiększenie kaucji na aukcjach gruntowych do 50%: rozwiązanie zapobiegające „porzucaniu kaucji”? - Zdjęcie 1.

Spotkanie poprowadził wiceminister sprawiedliwości Nguyen Thanh Tu. Zdjęcie: VGP/DA

21 października wiceminister sprawiedliwości Nguyen Thanh Tu przewodniczył Radzie ds. Oceny projektu rezolucji rządu regulującej sposób rozwiązywania trudności i problemów związanych z licytacją praw do użytkowania gruntów w przypadkach przydziału gruntów i dzierżawy gruntów zgodnie z przepisami ustawy o ziemi.

Zgodnie z Przedłożonym Zgłoszeniem, projekt Uchwały zmienia i uzupełnia regulację dotyczącą podwyższania wysokości wadium w przypadku przydziału gruntów i dzierżawy gruntów zgodnie z przepisami Ustawy o gruntach, w celu ograniczenia sytuacji, w której uczestnicy przetargu na użytkowanie gruntów wykorzystują zbyt niską wysokość wadium do udziału w przetargu w celu osiągnięcia zysku. Projekt przewiduje podwyższenie wysokości wadium w przypadku przydziału gruntów i dzierżawy gruntów dla osób fizycznych oraz w przypadku przydziału gruntów na realizację inwestycji do nie mniej niż 20% i nie więcej niż 50% ceny wywoławczej.

Projekt uchwały przewiduje również sposób postępowania w przypadku naruszeń wobec zwycięzców aukcji, w przypadku gdy przydział gruntów lub dzierżawa gruntów naruszają obowiązek zapłaty ceny zwycięskiej aukcji, co skutkuje decyzją o uznaniu wyników aukcji za nieważne.

W związku z tym, zwycięzca aukcji, który utracił wadium, jest zobowiązany do naprawienia wszelkich szkód powstałych w związku z organizacją aukcji (cena usługi aukcyjnej, koszty organizacji aukcji) z powodu unieważnienia wyników aukcji praw do użytkowania gruntów, aby zapewnić przestrzeganie przepisów o odszkodowaniach za szkody powstałe w wyniku naruszenia zobowiązań. Ma to na celu ograniczenie sytuacji wykorzystywania licytacji nieruchomości dla osobistych korzyści, a jednocześnie zwiększenie odpowiedzialności zwycięzcy aukcji praw do użytkowania gruntów.

Ponadto projekt rezolucji wprowadza przepis zakazujący osobom fizycznym uczestniczenia w aukcjach praw do użytkowania gruntów po wygraniu aukcji i przepadku wpłaconych wadiów na okres od 6 miesięcy do 5 lat. Jednocześnie, aby zapewnić ścisłość, wykonalność i adekwatność do realiów każdego przypadku, projekt przewiduje konkretny okres zakazu dla każdego naruszenia.

Konkretnie rzecz biorąc, zwycięzcy aukcji zostaną wykluczeni z udziału w aukcjach na okres od 2 do 5 lat, jeśli nie zapłacą wygranej ceny; zwycięzcy aukcji zostaną wykluczeni z udziału w aukcjach na okres od 6 miesięcy do 3 lat, jeśli nie zapłacą pełnej wygranej ceny.

Podniesienie poziomu kaucji przy licytacji gruntów do 50%: rozwiązanie zapobiegające „porzuceniu kaucji”? - Zdjęcie 2.

Miejsce spotkania. Zdjęcie: VGP/DA

Konieczne jest ponowne rozważenie przepisów dotyczących odszkodowań

Komentując w Radzie ds. Wyceny, przedstawiciel Ministerstwa Bezpieczeństwa Publicznego stwierdził, że poprzednie regulacje dotyczące niskiego oprocentowania depozytów mogły łatwo prowadzić do manipulacji na rynku. Dlatego podniesienie depozytu do 20-50% jest uzasadnione i może ograniczyć konsekwencje. Odnosząc się do wysokości odszkodowania, osoba ta zasugerowała, aby organ projektowy rozważył ponowne rozpatrzenie i określił jedynie jawny przepis; jednocześnie nie powinno być przepisu, który zabraniałby zwycięzcom aukcji udziału w aukcji przez długi czas, ale jednocześnie zrzekałby się depozytu.

Przedstawiciel Ministerstwa Obrony Narodowej stwierdził, że podniesienie depozytu z 20% do 50% jest zbyt szerokie i powinno zostać ograniczone, ponieważ podniesienie depozytu w ten sposób ograniczy dostęp małych firm. Wręcz przeciwnie, duże firmy nie odczuwają obaw związanych z tą podwyżką. „Czy takie podniesienie depozytu rzeczywiście rozwiąże problem „błękitnej i czerwonej armii”?” – zapytał.

Odnosząc się do kwestii rekompensaty za szkody, przedstawiciel Ministerstwa Obrony Narodowej stwierdził, że projekt uchwały zawiera zapisy ogólne i powinien być bardziej szczegółowy; jednocześnie należy rozważyć usunięcie zapisu zakazującego udziału w przetargu zwycięzcom aukcji, którzy zwracają wadium, ponieważ nie jest on odpowiedni.

Przedstawiciel Ministerstwa Finansów stwierdził, że projekt uchwały ma wystarczające podstawy, jest praktyczny i bardzo potrzebny. Komentując kwestię podniesienia poziomu depozytów do 50%, stwierdził, że uregulować należy jedynie powyższy poziom ramowy, a konkretny poziom powinien zostać ustalony przez władze lokalne, w zależności od realiów; rekompensaty za szkody nie powinny być regulowane; zaleca się rozważenie przypadku anulowania depozytów po raz drugi lub więcej, lub zastosowanie wyższych sankcji.

Zamykając posiedzenie Rady ds. Wyceny, wiceminister sprawiedliwości Nguyen Thanh Tu ocenił, że projekt Rezolucji jest niezwykle potrzebny do wdrożenia wytycznych właściwych organów i ograniczenia przypadków manipulacji i nadużyć w aukcjach praw do użytkowania gruntów, które pojawiły się w praktyce, a także do przezwyciężenia niedociągnięć i trudności. Projekt Rezolucji jest również zgodny z politykami i wytycznymi, zapewniając konstytucyjność, legalność i spójność...

W odniesieniu do zakresu regulacji, wiceminister sprawiedliwości Nguyen Thanh Tu zażądał, aby agencja projektowa zaakceptowała i wyjaśniła zmiany, aby zapewnić ich dokończenie i jasność. W odniesieniu do kryteriów, zasad, planów i procedur rozwiązywania trudności i problemów, wiceminister poprosił o kontynuację przeglądu i uzupełniania. W szczególności konieczne jest potwierdzenie kryteriów zgodnie z klauzulą 3, artykułem 2, rezolucji 206/2025/QH15 z dnia 24 czerwca 2025 r. Zgromadzenia Narodowego w sprawie specjalnego mechanizmu rozwiązywania trudności i problemów wynikających z regulacji prawnych, tj. istnieją regulacje, ale nie spełniają one wymagań wynikających z praktyki…

Odnosząc się do kwestii praw człowieka i praw obywatelskich, wiceminister Nguyen Thanh Tu zasugerował rozważenie możliwości nieuregulowania kwestii zakazu w projekcie rezolucji w punkcie 2 artykułu 3. Treść ta może zostać wyjaśniona w zgłoszeniu lub uwzględniona w nowelizacji ustawy o licytacji nieruchomości w niedalekiej przyszłości.

Jeśli chodzi o wykonalność, zaleca się ponowne rozważenie przepisów dotyczących odszkodowań, zgodnie z sugestią niektórych członków Rady. W związku z tym wiceminister zasugerował dodanie przepisów, które zapewnią gminom elastyczność w planie aukcji, aby mogły poradzić sobie z problemami...

Bóg Anh

Source: https://baochinhphu.vn/tang-muc-dat-coc-dau-gia-dat-len-toi-50-giai-phap-de-chan-bo-coc-102251021163357038.htm