W raporcie przesłanym Stałemu Komitetowi Zgromadzenia Narodowego ds. wdrażania polityk i ustaw dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju budownictwa socjalnego w latach 2015–2023 Ministerstwo Finansów wskazało na liczne luki, niedociągnięcia i ograniczenia w mobilizacji kapitału inwestycyjnego na budowę komercyjnych projektów mieszkaniowych, przenoszenie projektów inwestycyjnych, a także przenoszenie nieruchomości.

Ryzyka związane z przenoszeniem projektów inwestycyjnych

Jeśli chodzi o mobilizację kapitału na rzecz inwestycji w budowę komercyjnych projektów mieszkaniowych, Ministerstwo Finansów poinformowało, że wcześniej, zgodnie z przepisami ustawy o budownictwie mieszkaniowym, inwestorzy mogli podpisywać umowy, dokumenty dotyczące wkładu kapitałowego lub umowy i dokumenty o współpracy inwestycyjnej z organizacjami i osobami fizycznymi w celu inwestowania w budownictwo mieszkaniowe, a wnoszący kapitał lub uczestnicy współpracy inwestycyjnej mogli dzielić produkty mieszkaniowe na podstawie uzgodnionego wskaźnika wkładu kapitałowego.

Jednak zgodnie z obowiązującymi przepisami inwestorzy nie mogą wykorzystywać mobilizacji kapitału do podziału produktów mieszkaniowych ani do priorytetowego rejestrowania, wpłacania depozytów i korzystania z prawa do zakupu mieszkań lub do podziału praw do użytkowania gruntów w projekcie na rzecz strony mobilizującej kapitał, z wyjątkiem wniesienia kapitału w celu utworzenia nowego podmiotu prawnego, który ma zostać wyznaczony przez państwo jako inwestor projektu budowy mieszkań.

Po zakończeniu budowy fundamentów domu zgodnie z postanowieniami Dekretu 71, inwestor ma prawo podpisać umowę sprzedaży i kupna przyszłych domów i konstrukcji, która zastąpi wcześniej podpisane umowy o wkładzie kapitałowym.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
Według Ministerstwa Finansów istnieje wiele sposobów na obejście prawa, co utrudnia agencjom państwowym weryfikację rzeczywistej wartości transakcji przeniesienia nieruchomości. Zdjęcie: Hoang Ha

Po zawarciu umowy sprzedaży przyszłego lokalu mieszkalnego lub robót budowlanych, wnoszący wkład kapitałowy ma prawo przenieść na niego prawa z umowy sprzedaży przyszłego lokalu mieszkalnego lub robót budowlanych.

Ministerstwo Finansów stwierdziło jednak, że w rzeczywistości agencje państwowe nie były jeszcze w stanie kontrolować faktu, że inwestorzy nadal podpisują umowy (w wielu formach) z osobami fizycznymi. Dopiero gdy osoby fizyczne muszą dokonać przelewu i złożyć dokumenty do organów podatkowych, incydent ten zostaje wykryty.

Ponadto zdarzają się przypadki, w których inwestorzy zgadzają się płacić podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) w imieniu nabywcy, pobierają PIT od nabywcy przy przeniesieniu umowy o wkładzie kapitałowym, ale nie płacą podatku do budżetu państwa.

Jeśli chodzi o przeniesienie projektów inwestycyjnych, Ministerstwo Finansów stwierdziło, że podatnikami są osoby prawne, które przenoszą prawa inwestycyjne, eksploatują część lub całość projektu inwestycyjnego innym organizacjom lub osobom fizycznym w formie wydzielenia, połączenia, przekształcenia przedsiębiorstwa lub przeniesienia wkładu kapitałowego, zgodnie z przepisami prawa dotyczącymi gruntów, inwestycji, mieszkalnictwa i obrotu nieruchomościami.

W przypadku gdy podmiot przekazujący jest przedsiębiorstwem państwowym, musi on również stosować się do przepisów ustawy o zarządzaniu i wykorzystywaniu kapitału państwowego zainwestowanego w produkcję i działalność przedsiębiorstw oraz ustawy o zarządzaniu mieniem państwowym.

Według Ministerstwa Finansów działalność ta obarczona jest wieloma ryzykami, takimi jak: deklarowanie przez organizację cen transferowych niezgodnych z cenami rzeczywistymi, co powoduje straty dla budżetu państwa; przekazywanie projektów, które nie spełniają warunków przekazania określonych w prawie; sprzedaż aktywów bez aukcji, co powoduje straty w państwowym majątku publicznym; oraz wykorzystywanie gruntów w niewłaściwym celu.

Osoby fizyczne, które są wkładami kapitałowymi lub początkowymi udziałowcami-założycielami, otrzymują od państwa ziemię, za którą pobierane są opłaty za użytkowanie ziemi; państwo dzierżawi ziemię (płatną corocznie lub jednorazowo) w celu realizacji projektów inwestycyjnych. Po szeregu transferów wkładów kapitałowych i udziałów następuje wymiana wszystkich początkowych wkładów kapitałowych i udziałowców-założycieli.

W rzeczywistości przedsiębiorstwo realizujące projekt inwestycyjny nie uległo zmianie (kodeks podatkowy dla przedsiębiorstw nie uległ zmianie), ale zmienili się udziałowcy przedsiębiorstwa. Można powiedzieć, że sprzedaż nieruchomości odbywa się zasadniczo poprzez przeniesienie kapitału udziałowców lub akcjonariuszy-założycieli.

Ministerstwo Finansów stwierdziło, że działalność ww. podatników obarczona jest wieloma ryzykami podatkowymi, powodującymi utratę dochodów budżetu państwa oraz grożącymi naruszeniem przepisów ustawy o gospodarce gruntami.

Trudno zweryfikować rzeczywistą wartość transakcji transferowej

W odniesieniu do ceny transferowej nieruchomości, Ministerstwo Finansów wskazało, że podatnicy podali cenę transferową do obliczenia podatku, która nie była zgodna z rzeczywistą ceną transferową. Kupujący i sprzedający posłużyli się odręcznie podpisaną umową, podpisaną przez obie strony, w której odnotowano rzeczywistą cenę transakcyjną, aby uniknąć sporów sądowych.

„Dlatego też bardzo trudno jest kompetentnym organom państwowym weryfikować rzeczywistą wartość transakcji przeniesienia własności nieruchomości, tym bardziej że organy podatkowe nie mają obecnie funkcji śledczej” – czytamy w raporcie Ministerstwa Finansów.

W przypadku umowy przeniesienia prawa do kupna i sprzedaży domów i robót budowlanych w przyszłości, wartość umowy kupna i sprzedaży domów i robót budowlanych w przyszłości z drugiej strony na osobę trzecią jest równa jedynie cenie zakupu od inwestora. W przeciwnym razie, po wystawieniu księgi wieczystej, podatnik jest skłonny zadeklarować cenę niższą od ceny inwestora, co również prowadzi do utraty dochodów w rozliczeniu dochodów budżetowych.

Jeśli chodzi o metodę kupna i sprzedaży nieruchomości oraz projektów nieruchomościowych, Ministerstwo Finansów poinformowało, że inwestor zgadza się na umożliwienie nabywcy ponownego podpisania umowy na przyszły dom z nowym nabywcą, aby uniknąć płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych od przeniesienia własności nieruchomości.

„Inwestor obchodzi przepisy Prawa mieszkaniowego dotyczące limitu liczby domów, jakie mogą posiadać cudzoziemcy, podpisując długoterminowe umowy najmu, w których najemca ma pełne prawa jako właściciel domu; faktyczna transakcja nieruchomości jest legalizowana poprzez zakup udziałów, a następnie podział biznesu” – stwierdzono w raporcie.

Aby uzyskać upoważnienie do przeniesienia własności nieruchomości, podatnik przekazujący nieruchomość nie podpisuje umowy przeniesienia własności, lecz umowę upoważniającą (w której upoważniona osoba ma prawo do posiadania, prawo do korzystania i prawo do rozporządzania nieruchomością), aby uniknąć podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości.

Dane Ministerstwa Finansów pokazują, że wpływy z podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia nieruchomości w okresie 2017–2022 wzrosły w porównaniu do dochodów z roku poprzedniego.

Dokładnie w 2017 roku przychody wyniosły 10 818 miliardów VND. W 2018 roku przychody wyniosły 12 963 miliardy VND, co stanowi wzrost o 19,82%. W 2019 roku przychody wyniosły 14 447 miliardów VND, co stanowi wzrost o 11,44%. W 2020 roku przychody wyniosły 16 213 miliardów VND, co stanowi wzrost o 12,22%. W 2021 roku przychody wyniosły 21 142 miliardy VND, co stanowi wzrost o 30,4%. Najwyższy poziom przychodów odnotowano w 2022 roku, kiedy to wyniosły 34 746 miliardów VND, co stanowi wzrost o 64,34% w porównaniu z 2021 rokiem.

Tylko w 2023 roku dochody z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych spadną do zaledwie 18 618 mld VND ze względu na trudności rynkowe i zmniejszoną liczbę transakcji.