Zamknięty krąg kredytowy rozwiązuje „impas” na rynku nieruchomości?

[reklama_1]

Po czterech obniżkach operacyjnych stóp procentowych od początku roku, Bank Państwowy Wietnamu (SBV) zasygnalizował zmianę polityki z ostrożnego na kontrolowane luzowanie. Jednak dla firm z branży nieruchomości kwestia stóp procentowych nie jest tak istotna, jak to, czy będą one mogły uzyskać dostęp do kapitału.

krąg zaufania, zwarty i bezpieczny dla rynku nieruchomości, zdjęcie 1 — Ekonomista , dr Nguyen Tri Hieu

Ostatnio pojawiła się propozycja promowania kredytów hipotecznych w formie „zamkniętego kręgu”. W związku z tym sektor bankowy może analizować i wdrażać pakiety kredytów hipotecznych dla określonych segmentów cenowych (średniego i niższego). Kredyty będą wypłacane w formie zamkniętego kręgu, a bank będzie kontrolował 100% przepływów pieniężnych (bank – nabywca nieruchomości – inwestor – bank).

Dzięki temu rozwiązaniu inwestorzy będą musieli ponieść niewielką stratę przy obniżce cen sprzedaży, ale uwolnią zapasy. Mówi się, że to rozwiązanie pomoże rozwiązać problem mieszkaniowy osób o dużym potencjale i przestrzeni kapitałowej, pomagając bankom selektywnie udzielać kredytów, z zachowaniem kontroli ryzyka...

Ekonomista dr Nguyen Tri Hieu uważa jednak, że konieczne jest ponowne przeanalizowanie realiów rynku nieruchomości w kontekście relacji między trzema stronami: bankami, inwestorami i nabywcami domów. Zwraca uwagę, że w Stanach Zjednoczonych banki udzielają pożyczek nabywcom domów dopiero po zakończeniu projektu, a bank może wycenić wartość, aby klienci mieli pieniądze na wypłatę inwestorom.

„W Wietnamie jest bardziej kreatywnie, ale nieco niebezpiecznie, mianowicie inwestorzy wzywają nabywców domów do wpłaty depozytu i płatności w zależności od postępów. Oznacza to, że inwestorzy zaciągnęli pożyczki w bankach na rozwój przyszłych projektów, ale jednocześnie nadal pobierają pieniądze od nabywców domów. Kiedy mają dużo pieniędzy, inwestorzy wykorzystują je do finansowania innych projektów. Inwestorzy „naciągają” na siebie ryzyko, że projekt nie zostanie ukończony, podczas gdy nabywcy domów już wpłacili pieniądze” – analizuje ekspert.

W związku z tym dr Nguyen Tri Hieu poruszył kwestię kontroli przepływu gotówki, aby ostatecznie nabywca otrzymał nieruchomość, bank otrzymał pieniądze, a inwestor ukończył projekt i osiągnął zysk. Stwierdził, że w rzeczywistości w Wietnamie nadal nie ma mechanizmu zamkniętego cyklu kredytowego, ponieważ realizacja projektu wiąże się z wieloma problemami.

„Proste rozwiązanie polega na tym, że w przypadku każdego projektu realizowanego w przyszłości, gdy nabywcy domów zapłacą, będą musieli zapłacić bezpośrednio bankowi, aby odliczyć kwotę od zadłużenia inwestora projektu. Chociaż właściciel projektu posiada zabezpieczenie w postaci projektu realizowanego w przyszłości, jego wartość będzie stopniowo spadać, gdy nieruchomość zostanie sprzedana nabywcom i odliczona od pierwotnej wartości nieruchomości posiadanej przez bank. W związku z tym bank akceptuje spadek ceny zabezpieczenia dopiero wtedy, gdy odpowiednio zmniejszy się zadłużenie” – powiedział ekspert.

Dr Nguyen Tri Hieu zauważył, że obecny problem „blokady” kredytów hipotecznych wynika z faktu, że banki nie potrafią kontrolować przepływów pieniężnych, przez co nie odważą się udzielać pożyczek w kontekście zamrożonego rynku nieruchomości. W związku z tym zaproponował 3 rozwiązania, aby odblokować kredyty hipoteczne.

Po pierwsze, obecne standardy udzielania kredytów hipotecznych nie powinny zostać obniżone. Firmy nadal muszą obliczać i zapewniać przepływy pieniężne, wskaźniki zysku i wskaźniki dźwigni finansowej.

Po drugie, przedsiębiorstwa zaciągające pożyczki muszą zrestrukturyzować swoje systemy finansowe i przepływy pieniężne, aby móc spłacić swoje długi.

Po trzecie, powinien istnieć specjalny program pożyczkowy na rzecz budownictwa socjalnego, podobny do wdrożonego pakietu o wartości 30 000 miliardów VND, który umożliwiłby przedsiębiorstwom dostarczanie produktów odpowiadających potrzebom większości społeczeństwa.

Źródło