Será este um sinal verde para os bancos entrarem no mercado imobiliário?

Existem muitas brechas que permitem aos bancos atuarem no setor imobiliário.

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, o Artigo 90, Cláusula 2, da Lei de Instituições de Crédito de 2010 e o Artigo 98, Cláusula 2, do projeto de Lei de Instituições de Crédito estipulam que as instituições de crédito não estão autorizadas a exercer quaisquer atividades comerciais que não sejam atividades bancárias; e outras atividades comerciais especificadas na licença concedida à instituição de crédito pelo Banco Central do Vietnã.

“Bật đèn xanh” cho ngân hàng kinh doanh bất động sản? - Ảnh 1. — Muitos argumentam que as instituições de crédito não deveriam investir em imóveis.

Contudo, o Artigo 138 do projeto de Lei sobre Instituições de Crédito, referente a negócios imobiliários, estipula que as instituições de crédito não estão autorizadas a exercer atividades imobiliárias, exceto nos seguintes casos: aquisição, investimento ou posse de imóveis para uso como sede, locais de trabalho ou armazéns que atendam diretamente às atividades operacionais da instituição de crédito; locação de parte da sede pertencente à instituição de crédito que não esteja totalmente utilizada; e posse de imóveis resultantes da liquidação de dívidas de empréstimos. No prazo de 5 anos a partir da data da decisão de alienar o imóvel dado em garantia, a instituição de crédito deverá vendê-lo, transferi-lo ou recomprá-lo, de forma a assegurar o índice de investimento em ativos fixos e a finalidade de utilização dos ativos fixos, conforme estipulado nesta lei.

"As instituições de crédito recebem 'sinal verde' graças a regulamentações que lhes permitem comprar, investir e possuir imóveis para uso como sedes e locais de trabalho, além de alugar parte de suas instalações comerciais não utilizadas. Essa regulamentação levou a uma situação em que as instituições de crédito tendem a expandir sua rede de agências, locais de trabalho e armazéns, especialmente construindo grandes edifícios comerciais para servirem como sedes e destinarem uma parte significativa para locação de imóveis", analisou o Sr. Chau.

Da mesma forma, a regulamentação atual que permite a "retenção de imóveis devido à reestruturação de dívidas" por um período de 3 anos a partir da data da decisão de alienar a garantia criou "espaço" para que as instituições de crédito conduzam atividades imobiliárias semelhantes às de uma empresa imobiliária profissional. "Agora, o projeto de lei sobre instituições de crédito aumenta o período permitido para a retenção de imóveis devido à reestruturação de dívidas para 5 anos, ampliando ainda mais o escopo para a condução de atividades imobiliárias. Portanto, é mais razoável manter a regulamentação que permite que as instituições de crédito retenham imóveis devido à reestruturação de dívidas por um período de apenas 3 anos, como antes", destacou o Sr. Chau.

O Sr. Chau afirmou que as normas que permitem às instituições de crédito atuarem no setor imobiliário são incompatíveis com o espírito da norma que proíbe as instituições de crédito de exercerem quaisquer atividades comerciais que não sejam bancárias e imobiliárias. "Portanto, proponho que as normas proíbam as instituições de crédito de exercerem quaisquer atividades comerciais que não sejam bancárias, exceto as atividades especificadas na licença concedida pelo Banco Central do Vietnã. Ao mesmo tempo, o Banco Central do Vietnã deve considerar cuidadosamente a possibilidade de permitir outras atividades comerciais especificadas na licença concedida às instituições de crédito, especialmente atividades imobiliárias como locação de escritórios, dependendo da capacidade de cada instituição de crédito", sugeriu o Sr. Le Hoang Chau.

LIMITAÇÃO DE RISCOS PARA BANCOS

Segundo o advogado Pham Lien, do escritório de advocacia HTC Vietnam, a legislação atual estipula que os bancos comerciais não podem atuar no setor imobiliário, pois os ativos imobiliários são inerentemente fixos e não possuem a mesma liquidez que o dinheiro em espécie, embora os bancos comerciais também sejam empresas com o objetivo de obter lucro. Quando um banco comercial utiliza capital mobilizado para investir em um projeto imobiliário, será muito difícil recuperar esse capital em um curto período de tempo.

Portanto, a probabilidade de insolvência é muito alta, afetando os direitos e interesses legítimos dos clientes e do público. Além disso, impacta e representa riscos para o sistema. Por esses motivos, a lei proíbe estritamente que os bancos comerciais invistam em imóveis (exceto para investimentos em instalações comerciais que atendam às operações do banco; liquidação de dívidas; sublocação de imóveis, etc.) para garantir os interesses dos depositantes e manter a ordem administrativa do Banco Central.

O Sr. Huynh Phuoc Nghia, Vice-Diretor do Instituto de Inovação (Universidade de Economia da Cidade de Ho Chi Minh), também compartilhou a opinião de que ainda não é apropriado levantar a questão da permissão para que instituições de crédito atuem no setor imobiliário. Portanto, as regulamentações atuais devem ser mantidas. A principal função das instituições de crédito é operar no mercado financeiro, mobilizando poupanças para "injetar" dinheiro em empresas e na economia. Criar brechas para que os bancos atuem no setor imobiliário impactaria negativamente seu papel no crédito, e a entrada de muitos bancos no mercado imobiliário colocaria em risco a segurança monetária. O setor imobiliário é de alto risco e frequentemente enfrenta crises. Se os fundos captados forem usados para investir em projetos e imóveis, e as propriedades não puderem ser vendidas, o dinheiro ficará imobilizado em imóveis. Isso afetaria os direitos dos depositantes e até mesmo representaria riscos para as instituições de crédito.

"A principal tarefa das instituições de crédito é priorizar o fornecimento de capital para a economia. Observando a situação do SCB Bank, podemos ver que o capital imobilizado em imóveis reduz a eficiência da utilização do capital. Quando os bancos enfrentam problemas, o Estado precisa participar da reestruturação", disse o Sr. Nghia, acrescentando que, em outros países, as instituições de crédito não são incentivadas a investir no setor imobiliário.

Portanto, são necessárias alterações e acréscimos para regulamentar rigorosamente os casos em que as instituições de crédito estão autorizadas a "exercer outras atividades comerciais" ou "exercer atividades comerciais imobiliárias", e deve-se considerar a regulamentação do limite máximo da "receita de atividades comerciais imobiliárias não superior a... % da receita da instituição de crédito" (talvez não superior a aproximadamente 15% da receita da instituição de crédito).

O Sr. Le Hoang Chau , Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou:

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