Eliminar as regulamentações obrigatórias para transações imobiliárias por meio de pregões

Dando continuidade à programação da 25ª Sessão, na tarde do dia 24 de agosto, na Assembleia Legislativa , a Comissão Permanente da Assembleia Legislativa emitiu pareceres sobre a explicação, aceitação e revisão do projeto de Lei de Negócios Imobiliários (alterado).

Em seu relato na reunião, o Presidente do Comitê Econômico , Vu Hong Thanh, declarou: Em resposta às opiniões dos deputados da Assembleia Nacional, o projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) foi revisado quanto ao seu escopo de regulamentação, juntamente com o projeto de Lei de Terras (alterado), o projeto de Lei de Habitação (alterado) e leis relacionadas. O projeto de lei garante que não haja sobreposição ou conflito no escopo da regulamentação, ao mesmo tempo em que assegura a consistência e a sincronização do sistema jurídico, e foi revisado no sentido de definir claramente o escopo da regulamentação, incluindo negócios imobiliários, direitos e obrigações de organizações e indivíduos que realizam negócios imobiliários, regulamentação do mercado imobiliário e gestão estatal de negócios imobiliários.

O Presidente do Comitê Econômico, Vu Hong Thanh, afirmou que o projeto de lei acrescentou disposições sobre os casos em que a Lei de Negócios Imobiliários não se aplica, garantindo a conformidade com o escopo do projeto. Em relação ao conceito de "negócio imobiliário", o projeto de lei revisou o conceito de negócios imobiliários no sentido de: esclarecer os tipos de negócios imobiliários; adicionar conteúdo sobre a implementação de transferência de projetos imobiliários e negócios de serviços imobiliários; manter a frase "com o objetivo de obter lucro" para ser consistente com o conceito de negócio estipulado na Lei das Empresas.

O presidente do Comitê Econômico da Assembleia Nacional, Vu Hong Thanh, apresenta o relatório. Foto: Doan Tan/VNA

O presidente do Comitê Econômico, Vu Hong Thanh, afirmou que muitas opiniões sugeriram não tornar a lei obrigatória, mas apenas incentivar transações imobiliárias por meio de pregões imobiliários. Algumas opiniões concordaram com a regulamentação dos tipos de transações imobiliárias por meio de pregões imobiliários.

O Comitê Permanente do Comitê Econômico concluiu que o resumo prático da implementação da Lei de Negócios Imobiliários de 2014 demonstra que os atuais pregões imobiliários não garantem a transparência e a segurança jurídica das transações, visto que o pregão imobiliário é um beneficiário na relação transacional. Tornar obrigatórias as transações por meio de pregões imobiliários não está em conformidade com o ordenamento jurídico vigente, prejudica o direito à liberdade de negócios, apresenta o risco potencial de se aproveitar de disposições legais para monopolizar e perturbar o mercado e não garante a implementação da tarefa de desenvolver um mercado imobiliário saudável, seguro e sustentável.

Em resposta às opiniões dos deputados da Assembleia Nacional, o projeto de lei foi revisado na seguinte direção: Remover a disposição obrigatória para transações imobiliárias por meio de pregões imobiliários no Capítulo VII do projeto de lei para criar condições favoráveis para que investidores e clientes escolham livremente o método de transação; complementar a Cláusula 7, Artigo 8 do projeto de lei sobre política estatal de investimento e negócios imobiliários, segundo o qual "O Estado incentiva organizações e indivíduos a realizar transações de compra, venda, transferência, arrendamento, arrendamento de casas, obras de construção e direitos de uso de terras por meio de pregões imobiliários".

O Projeto de Lei propõe duas opções para depósitos em negócios imobiliários e futuros projetos de construção.

Opção 1: Regulamentação "Investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de acordo com o contrato com o cliente quando o projeto tiver um projeto básico avaliado por uma agência estatal e o investidor possuir um dos documentos sobre direitos de uso da terra. O contrato de depósito deve indicar claramente o preço de venda, o preço de locação e compra da casa e as obras, e o valor do depósito não deve exceder 10% do preço de venda, o preço de locação e compra da casa e as obras".

Opção 2: Regulamentação "Os investidores em projetos imobiliários só estão autorizados a receber depósitos dos clientes quando as casas e as obras tiverem cumprido todas as condições para serem colocadas em operação e tiverem realizado transações de acordo com as disposições desta Lei".

O Comitê Permanente do Comitê Econômico escolheu a opção 1, pois, quando o projeto básico é avaliado por uma agência de construção especializada, a legalidade do projeto fica clara o suficiente para o comprador. As empresas são mais proativas em seus planos de negócios, concluindo o projeto de construção após o projeto básico.

Ainda de acordo com o Comitê Permanente do Comitê Econômico, a taxa de aceitação de depósitos precisa ser regulamentada em um nível razoável para garantir que o propósito do depósito não seja que empresas imobiliárias recebam depósitos como um canal de mobilização de capital.

Se a taxa de depósito for muito alta, não eliminará a participação de empresas imobiliárias incompetentes no mercado, aumentando o risco de apropriação de capital, fraude e apropriação de ativos de clientes (pessoas). Se a taxa de depósito for muito baixa, não será eficaz para vincular as responsabilidades das partes participantes, e as partes envolvidas podem estar dispostas a violar o compromisso e aceitar a perda do depósito.

Portanto, o projeto de lei estipula que a taxa máxima de depósito é de 10% do preço de venda ou do preço de locação com opção de compra. Além disso, o projeto de lei complementa a disposição de que as partes devem declarar claramente o preço de venda ou o preço de locação com opção de compra no contrato de depósito, ajudando a vincular responsabilidades e garantir a assinatura do contrato.

De acordo com o Comitê Permanente do Comitê Econômico, para a Opção 2, permitir a cobrança de depósito quando "a casa ou obra tiver cumprido todas as condições para ser colocada em operação e tiver realizado transações de acordo com as disposições desta Lei", não terá mais o significado de um depósito, mas se tornará essencialmente um pagamento contratual de acordo com o andamento.

Anteriormente, na 5ª Sessão, a Assembleia Nacional discutiu e comentou o projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado). Com base nas opiniões dos deputados da Assembleia Nacional, a Comissão Permanente do Comitê Econômico presidiu e coordenou com o órgão redator ( Ministério da Construção ) e órgãos e organizações relevantes o estudo, a assimilação e a explicação do projeto de lei. Paralelamente, foram organizados seminários para consulta com especialistas, gestores e entidades envolvidas no projeto de lei, a fim de obter uma base teórica e prática mais sólida para a sua conclusão.

O projeto de Lei, após ser absorvido e revisado, inclui 10 capítulos e 84 artigos, removendo 9 artigos e adicionando 1 artigo em comparação ao projeto de Lei submetido à Assembleia Nacional na 5ª Sessão.

De acordo com o jornal VNA/Tin Tuc

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