Eliminar regulamentações obrigatórias para transações imobiliárias por meio de plataformas de negociação.

Dando continuidade ao programa da 25ª Sessão, na tarde de 24 de agosto, na Casa da Assembleia Nacional , a Comissão Permanente da Assembleia Nacional emitiu pareceres sobre a explicação, aceitação e revisão do projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (com emendas).

Em seu relatório na reunião, o Presidente do Comitê Econômico , Vu Hong Thanh, afirmou: Em resposta às opiniões dos deputados da Assembleia Nacional, o projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) foi revisado em relação ao seu escopo de regulamentação, em conjunto com o projeto de Lei sobre Terras (alterado), o projeto de Lei sobre Habitação (alterado) e leis correlatas. O projeto de lei garante a ausência de sobreposição ou conflito no escopo de regulamentação, ao mesmo tempo que assegura a consistência e a sincronização do sistema jurídico, e foi revisado no sentido de definir claramente o escopo de regulamentação, incluindo negócios imobiliários, direitos e obrigações de organizações e indivíduos que atuam no setor imobiliário, regulamentação do mercado imobiliário e gestão estatal de negócios imobiliários.

O presidente do Comitê Econômico, Vu Hong Thanh, afirmou que o projeto de lei incluiu disposições sobre os casos em que a Lei de Negócios Imobiliários não se aplica, garantindo a conformidade com o escopo da lei. Em relação ao conceito de "negócio imobiliário", o projeto de lei revisou o conceito nos seguintes aspectos: esclarecendo os tipos de negócios imobiliários; adicionando conteúdo sobre a implementação da transferência de projetos imobiliários e serviços imobiliários; e mantendo a expressão "com o objetivo de obter lucro", para estar em consonância com o conceito de negócio estipulado na Lei das Empresas.

O presidente da Comissão de Assuntos Econômicos da Assembleia Nacional, Vu Hong Thanh, apresenta o relatório. Foto: Doan Tan/VNA

O presidente do Comitê Econômico, Vu Hong Thanh, afirmou que muitas opiniões sugerem não tornar a prática obrigatória, mas apenas incentivar as transações imobiliárias por meio de plataformas de negociação. Algumas opiniões concordam com a regulamentação dos tipos de transações imobiliárias realizadas nessas plataformas.

O Comitê Permanente do Comitê Econômico constatou que o resumo prático da implementação da Lei de Negócios Imobiliários de 2014 demonstra que as atuais plataformas de negociação de imóveis não garantem a transparência nem a segurança jurídica das transações, uma vez que a plataforma é a beneficiária na relação de transação. A intermediação de transações por meio de plataformas de negociação de imóveis não está em conformidade com o atual sistema jurídico, prejudica o direito à liberdade empresarial, apresenta o risco potencial de abuso de disposições legais para monopolizar e desestabilizar o mercado, e não garante o cumprimento da tarefa de desenvolver um mercado imobiliário saudável, seguro e sustentável.

Em resposta aos pareceres dos deputados da Assembleia Nacional, o projeto de lei foi revisado na seguinte direção: Eliminação da obrigatoriedade de transações imobiliárias por meio de plataformas de negociação imobiliária no Capítulo VII do projeto de lei, a fim de criar condições favoráveis para que investidores e clientes escolham livremente o método de transação; complementação do inciso 7º do artigo 8º do projeto de lei sobre a política estatal de investimento e negócios imobiliários, segundo o qual "O Estado incentiva organizações e indivíduos a realizarem transações de compra, venda, transferência, locação, arrendamento de imóveis, obras de construção e direitos de uso da terra por meio de plataformas de negociação imobiliária".

O projeto de lei propõe duas opções para depósitos em negócios imobiliários e futuros projetos de construção.

Opção 1: Regulamento "Investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de acordo com o contrato com os clientes quando o projeto tiver um projeto básico avaliado por um órgão estatal e o investidor possuir um dos documentos relativos aos direitos de uso da terra. O contrato de depósito deve estipular claramente o preço de venda, o preço de arrendamento com opção de compra do imóvel, o valor da obra e o valor do depósito não pode exceder 10% do preço de venda, do preço de arrendamento com opção de compra do imóvel ou do valor da obra."

Opção 2: Regulamento "Os investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de clientes quando as casas e as obras de construção tiverem cumprido todas as condições para serem colocadas em funcionamento e tiverem realizado transações de acordo com as disposições desta Lei".

O Comitê Permanente do Comitê Econômico escolheu a opção 1, pois, quando o projeto básico é avaliado por uma empresa de construção especializada, a legalidade do projeto fica suficientemente clara para o comprador. As empresas estão mais proativas em seus planos de negócios, concluindo o projeto de construção após o projeto básico.

Ainda segundo o Comitê Permanente do Comitê Econômico, a taxa de aceitação de depósitos precisa ser regulamentada em um nível razoável para garantir que o objetivo dos depósitos não seja o de empresas imobiliárias que os recebem como um canal de mobilização de capital.

Se a taxa de depósito for muito alta, não impedirá a participação de empresas imobiliárias incompetentes no mercado, aumentando o risco de apropriação indébita de capital, fraude e desvio de bens dos clientes (pessoas comuns). Se a taxa de depósito for muito baixa, não será eficaz para garantir a responsabilidade das partes participantes, e estas poderão estar dispostas a descumprir o compromisso e aceitar a perda do depósito.

Portanto, o projeto de lei estipula que o valor máximo do depósito é de 10% do preço de venda ou do preço de compra a prazo. Além disso, o projeto de lei complementa a disposição de que as partes devem indicar claramente o preço de venda ou o preço de compra a prazo no contrato de depósito, contribuindo para a formalização das responsabilidades e garantindo a assinatura do contrato.

Segundo o Comitê Permanente do Comitê Econômico, para a Opção 2, permitir a cobrança de depósito quando "a casa ou obra de construção atender a todas as condições para ser colocada em funcionamento e tiver realizado transações de acordo com as disposições desta Lei", deixará de ter o significado de depósito e se tornará essencialmente um pagamento contratual conforme o andamento da obra.

Anteriormente, na 5ª Sessão, a Assembleia Nacional discutiu e comentou o projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (com emendas). Com base nas opiniões dos deputados da Assembleia Nacional, a Comissão Permanente do Comitê de Assuntos Econômicos, presidiu e coordenou com o órgão responsável pela elaboração do projeto ( Ministério da Construção ) e com órgãos e organizações relevantes o estudo, a assimilação e a explicação do projeto de lei. Paralelamente, foram organizados seminários para consultar especialistas, gestores e pessoas afetadas pelo projeto de lei, a fim de obter uma base teórica e prática mais sólida para a sua finalização.

O projeto de lei, após ser absorvido e revisado, inclui 10 capítulos e 84 artigos, removendo 9 artigos e adicionando 1 artigo em comparação com o projeto de lei apresentado à Assembleia Nacional na 5ª Sessão.

De acordo com o jornal VNA/Tin Tuc

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