Os investidores estão à espera de uma mudança no mecanismo?

"Correndo de um lado para o outro" para concluir o projeto de construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social.

Recentemente, o Governo aprovou o Projeto para a construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030.

O projeto está dividido em duas fases: a fase 1, de 2021 a 2025, concluirá cerca de 428.000 unidades. Já a fase 2, de 2025 a 2030, tem como objetivo concluir cerca de 634.200 unidades de habitação social.

No entanto, o relatório do Ministério da Construção mostra que, de 2021 até meados de maio de 2023, todo o país concluiu 41 projetos de habitação social em áreas urbanas, com uma estimativa de entrega de mais de 19.500 apartamentos. Espera-se que, de agora até 2025, o término da fase 1 do Projeto, haja cerca de 294 projetos concluídos, com quase 288.500 apartamentos entregues.

Se esses projetos forem concluídos dentro do prazo, na fase 1 do Projeto, a oferta total de habitação social será de cerca de 308.000 apartamentos, o equivalente a 30,8%. Esse número não cobre os gastos do Governo na fase 1.

Assim, na fase 2, de 2015 a 2030, as localidades terão que correr contra o tempo para implementar os 69,2% restantes dos apartamentos, o equivalente a 692.000 unidades. Isso sem mencionar os casos de projetos atrasados, que deliberadamente não cumprem as normas, dificultando cada vez mais a execução das tarefas do projeto.

Muitos problemas na construção de habitações sociais em áreas urbanas.

Segundo esclarecimentos do Ministério da Construção, existem muitas dificuldades e desafios na implementação deste projeto, tais como a limitação de recursos financeiros; a falta de um fundo fundiário; e a inadequação dos mecanismos e políticas de incentivo ao desenvolvimento de habitações sociais.

No entanto, existem algumas dificuldades no Decreto nº 49 do Governo, emitido em 2021, relacionado à questão da exigência de que os investidores que constroem habitações comerciais e áreas urbanas reservem 20% do fundo fundiário para investir na construção de habitações sociais.

Especificamente, o Decreto 49 estipula que os projetos de habitação comercial em áreas urbanas especiais com terrenos de 2 hectares ou mais devem reservar 20% de seus terrenos para a construção de habitação social. Para áreas urbanas menores, apenas os projetos com terrenos superiores a 5 hectares devem cumprir essa exigência.

Segundo o Comitê Popular de Hanói , a cidade possui atualmente muitos projetos habitacionais comerciais com área superior a 2 hectares em áreas suburbanas e remotas como Ba Vi, Ung Hoa, My Duc, etc. Portanto, o desenvolvimento de habitações sociais em mais de 20% da área total desses projetos não é apropriado.

Além disso, projetos de habitação comercial com escala superior a 2 hectares, mas com uma pequena área destinada à construção de moradias, devem, de acordo com a regulamentação, reservar 20% da área total do terreno residencial investida em infraestrutura técnica para a construção de habitações sociais.

Portanto, a organização do fundo fundiário para a construção de habitações sociais no projeto é inadequada e fragmentada. No entanto, de acordo com a legislação, é necessário informar o Primeiro-Ministro sobre a falha na organização do fundo fundiário para a construção de habitações sociais nesses projetos.

Entretanto, de acordo com o Comitê Popular da província de Dong Nai, há um caso em que um investidor concluiu um projeto de habitação comercial (projeto de nível I) e agora deseja continuar investindo em habitação social utilizando os 20% do terreno desse projeto (projeto de nível II). Contudo, o investidor não está autorizado a separar os 20% do terreno em um projeto independente de habitação social, devendo ajustar sua política de investimento e estender o cronograma.

No entanto, em muitos casos, a possibilidade de prorrogar o andamento dos projetos de nível I não pode ser implementada porque alguns projetos de nível I já ultrapassaram o prazo de investimento de mais de 24 meses.

Implementação lenta da construção de habitações sociais em mais de 20% do território urbano.

Atualmente, muitos investidores estão deliberadamente adiando a construção de habitações sociais em mais de 20% dos terrenos urbanos, com o objetivo de aguardar uma mudança no mecanismo e "evitar" as regulamentações. Especialmente em áreas urbanas específicas, como Hanói ou Cidade de Ho Chi Minh, onde os preços dos terrenos são muito altos, poucos investidores cumprem essa regulamentação.

Anteriormente, no final de 2022, o Ministério da Construção propôs a revogação da regulamentação que exigia que os investidores em empreendimentos imobiliários comerciais e áreas urbanas reservassem 20% do fundo fundiário para investimentos em habitação social. Em vez disso, o Ministério da Construção solicitou a inclusão de uma regulamentação que estabeleça que a alocação do fundo fundiário para o desenvolvimento de habitação social seja de responsabilidade do Comitê Popular provincial.

Em declarações aos repórteres do jornal Jornalista e Opinião Pública, o Sr. Nguyen Trung Tuan, especialista em imóveis, afirmou: "Por causa dessa proposta, existe um fenômeno de investidores que deliberadamente 'ganham tempo' para aguardar mudanças nas políticas."

“Em áreas urbanas especiais, 20% do fundo fundiário de 2 hectares é muito valioso. Portanto, para alguns investidores, construir habitações sociais nesses terrenos é um desperdício, pois os projetos de habitação social têm lucros limitados. Por outro lado, quando o mecanismo mudar e essa regulamentação for removida, eles poderão construir outros projetos habitacionais comerciais com lucros maiores”, disse o Sr. Tuan.

Compartilhando dessa opinião, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh declarou: Na cidade, existem muitos projetos de habitação urbana e comercial com grandes áreas de terra, superiores a 2 hectares, e até mesmo projetos com mais de 10 hectares. Nesses projetos, 20% da área foi destinada à construção de moradias sociais, mas os investidores estão lentos em implementar as indenizações e a desapropriação, ou não investiram na infraestrutura técnica, o que impede a construção de moradias sociais.

Diante dessa situação, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh revisará e implementará rigorosamente a regulamentação sobre a reserva de 20% do fundo de terrenos residenciais investidos em infraestrutura técnica em projetos de habitação comercial e áreas urbanas para investimento no desenvolvimento de habitações sociais, de acordo com a lei de habitação.

O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh fortalecerá a inspeção, o exame, a supervisão e o tratamento de violações da lei no desenvolvimento de habitações sociais e moradias para trabalhadores na área, incluindo a destinação de fundos imobiliários para habitação social em projetos habitacionais comerciais e áreas urbanas.

Ao mesmo tempo, incentiva-se os investidores de projetos de habitação comercial e áreas urbanas a investirem na construção de habitações sociais em 20% do terreno desses projetos, de acordo com o cronograma aprovado.

"Caso o investidor não cumpra com o projeto, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh considerará a possibilidade de reaver 20% do fundo imobiliário para selecionar e transferir a outros investidores", enfatizou o líder da cidade.

O Ministro da Construção, Sr. Nguyen Thanh Nghi, também se manifestou recentemente, solicitando que as grandes empresas e corporações imobiliárias, além de desenvolverem projetos urbanos e habitacionais, dediquem mais atenção ao investimento em moradias sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais nas localidades, a fim de garantir a segurança social e alcançar os objetivos estabelecidos no Projeto.

Além disso, o Ministério da Construção solicitou que as empresas cumpram rigorosamente sua responsabilidade de investir em habitação social em 20% do fundo imobiliário em projetos de habitação comercial e áreas urbanas em que as empresas investem.

Nos próximos tempos, o Ministério da Construção e as autoridades locais irão reforçar a inspeção, o exame, a supervisão e o tratamento das violações da lei no desenvolvimento de habitações sociais e de moradias para trabalhadores na área.

Em particular, será revista e rigorosamente implementada a regulamentação sobre a reserva de 20% do fundo de terrenos residenciais investidos em infraestrutura técnica em projetos de habitação comercial e áreas urbanas, de forma a investir no desenvolvimento de habitação social, em conformidade com a lei da habitação.

"Solicitamos aos investidores de projetos de habitação comercial que invistam na construção de habitações sociais neste terreno, de acordo com o cronograma aprovado", enfatizou o Ministro da Construção.

Dinh Tran

Fonte: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html