Os investidores estão esperando que o mecanismo mude?

"Correndo" para concluir o Projeto de construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social

Recentemente, o Governo aprovou o Projeto para construir pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030.

O projeto está dividido em duas fases: a fase 1, de 2021 a 2025, concluirá cerca de 428.000 unidades. Já a fase 2, de 2025 a 2030, visa concluir cerca de 634.200 unidades habitacionais sociais.

Os investidores estão permitindo que a imagem 1 altere o modo.

No entanto, o relatório do Ministério da Construção mostra que, de 2021 a meados de maio de 2023, todo o país concluiu 41 projetos de habitação social em áreas urbanas, com uma estimativa de entrega de mais de 19.500 apartamentos. A previsão é de que, de agora até 2025, quando a fase 1 do projeto estiver concluída, haja cerca de 294 projetos concluídos, com quase 288.500 apartamentos entregues.

Se esses projetos forem concluídos dentro do cronograma, na fase 1 do Projeto, a oferta total de moradias sociais será de cerca de 308.000 apartamentos, o equivalente a 30,8%. Esse número não cobre os gastos do Governo na fase 1.

Assim, na fase 2, de 2015 a 2030, as localidades terão que "correr" para implementar os 69,2% restantes dos apartamentos, o equivalente a 692.000 apartamentos. Isso sem mencionar os casos de projetos atrasados, que deliberadamente não foram implementados de acordo com os regulamentos, tornando a execução das tarefas do Projeto cada vez mais difícil.

Muitos problemas na construção de habitação social em áreas urbanas

De acordo com a explicação do Ministério da Construção, há muitas dificuldades e desafios na implementação deste Projeto, como fontes de capital limitadas; fundos de terras não foram organizados; mecanismos e políticas para incentivar o desenvolvimento de habitação social não são realmente atraentes,...

No entanto, há certas dificuldades no Decreto 49 do Governo, emitido em 2021, relacionado à questão de exigir que investidores que constroem moradias comerciais e áreas urbanas reservem 20% do fundo de terras para investir na construção de moradias sociais.

Especificamente, o Decreto 49 estipula que projetos de habitação comercial em áreas urbanas especiais com fundos de terra de 2 hectares ou mais devem reservar 20% de seus fundos de terra para a construção de moradias sociais. Para áreas urbanas menores, apenas projetos de áreas urbanas com fundos de terra acima de 5 hectares devem se candidatar.

De acordo com o Comitê Popular de Hanói , a cidade atualmente tem muitos projetos de habitação comercial com uma área de mais de 2 hectares em áreas suburbanas, em áreas remotas como Ba Vi, Ung Hoa, My Duc,... Portanto, desenvolver habitação social em mais de 20% do fundo de terras nesses projetos não é apropriado.

Além disso, projetos de habitação comercial com escala maior que 2 hectares, mas com pequena área de terreno para construção de moradias, de acordo com os regulamentos, ainda devem reservar 20% da área total de terreno residencial investida na construção de infraestrutura técnica para construir moradias sociais.

Portanto, a alocação de recursos para a construção de moradias sociais no projeto é inadequada e fragmentada. No entanto, de acordo com a regulamentação, é necessário informar o Primeiro-Ministro sobre a falha na alocação de recursos para a construção de moradias sociais nesses projetos.

Enquanto isso, de acordo com o Comitê Popular da Província de Dong Nai, há um caso em que um investidor concluiu um projeto de habitação comercial (projeto de nível I) e agora deseja continuar investindo em habitação social com base no fundo de 20% do terreno desse projeto de habitação comercial (projeto de nível II). No entanto, o investidor não está autorizado a separar o fundo de 20% do terreno em um projeto de habitação social independente, mas deve ajustar a política de investimento e estender o andamento do projeto.

Entretanto, em muitos casos, a consideração de permitir a extensão do progresso de projetos de nível I não pode ser implementada porque alguns projetos de nível I expiraram seu período de investimento de mais de 24 meses.

Implementação lenta da construção de habitação social em mais de 20% do fundo fundiário nas áreas urbanas

Atualmente, muitos investidores estão atrasando deliberadamente a construção de moradias sociais em mais de 20% do fundo de terras urbanas, com o objetivo de aguardar a mudança do mecanismo e "driblar" as regulamentações. Especialmente em áreas urbanas especiais como Hanói ou Ho Chi Minh, onde os preços dos terrenos são muito altos, poucos investidores cumprem essa regulamentação.

Anteriormente, no final de 2022, o Ministério da Construção propôs a remoção da regulamentação que exigia que investidores que construíssem moradias comerciais e áreas urbanas reservassem 20% do fundo fundiário para investimentos na construção de moradias sociais. Em vez disso, o Ministério da Construção solicitou a inclusão de uma regulamentação que estabelecesse que a alocação do fundo fundiário para o desenvolvimento de moradias sociais é de responsabilidade do Comitê Popular provincial.

Falando aos repórteres do Jornalista e Opinião Pública, o Sr. Nguyen Trung Tuan, especialista em imóveis, disse: Por causa dessa proposta, há um fenômeno de investidores deliberadamente "procrastinando" para esperar por mudanças de política.

“Em áreas urbanas especiais, 20% do fundo fundiário de 2 hectares é muito valioso. Portanto, para alguns investidores, construir moradias sociais nessas terras é um desperdício. Porque os projetos de moradias sociais têm lucros limitados. Enquanto isso, quando o mecanismo muda e essa regulamentação é removida, eles podem construir outros projetos de moradias comerciais com lucros maiores”, disse o Sr. Tuan.

Com essa mesma opinião, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh declarou: "Na cidade, existem muitos projetos de habitação urbana e comercial com grandes reservas de terrenos de mais de 2 hectares, e até mesmo projetos com mais de 10 hectares. Esses projetos destinaram 20% das reservas de terrenos para a construção de moradias sociais, mas os investidores do projeto demoram a implementar a compensação e a limpeza do terreno ou não investiram na construção de infraestrutura técnica, portanto, ainda não investiram na construção de moradias sociais."

Diante dessa situação, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh revisará e implementará rigorosamente o regulamento sobre a reserva de 20% do fundo de terras residenciais investido em infraestrutura técnica em projetos de habitação comercial e áreas urbanas para investir no desenvolvimento de moradias sociais de acordo com a lei de habitação.

O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh fortalecerá a inspeção, o exame, a supervisão e o tratamento de violações da lei no desenvolvimento de moradias sociais e moradias para trabalhadores na área, incluindo a organização de fundos de terras para moradias sociais em projetos de moradias comerciais e áreas urbanas.

Ao mesmo tempo, inste os investidores de projetos de habitação comercial e áreas urbanas a investir na construção de habitação social em 20% do fundo de terrenos desses projetos, de acordo com o cronograma aprovado.

"Caso o investidor não implemente, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh considerará recuperar 20% do fundo de terras para selecionar e transferir para outros investidores", enfatizou o líder da cidade.

O Sr. Nguyen Thanh Nghi - Ministro da Construção - também se manifestou recentemente para solicitar que grandes empresas e corporações imobiliárias, além de desenvolver projetos urbanos e habitacionais, deem mais atenção ao investimento no desenvolvimento de moradias sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais nas localidades para garantir a seguridade social e atingir as metas estabelecidas no Projeto.

Além disso, o Ministério da Construção solicitou que as empresas implementem rigorosamente sua responsabilidade de investir em habitação social em 20% do fundo de terras em projetos de habitação comercial e áreas urbanas investidas pelas empresas.

Nos próximos tempos, o Ministério da Construção e as localidades fortalecerão a inspeção, o exame, a supervisão e o tratamento de violações da lei no desenvolvimento de moradias sociais e moradias para trabalhadores na área.

Em particular, a regulamentação sobre a reserva de 20% do fundo de terrenos residenciais investidos em infraestrutura técnica em projetos de habitação comercial e áreas urbanas será revisada e rigorosamente implementada para investir no desenvolvimento de habitação social, de acordo com a lei de habitação.

"Solicite aos investidores de projetos de habitação comercial que invistam na construção de habitações sociais neste fundo de terrenos de acordo com o cronograma aprovado", enfatizou o Ministro da Construção.

Dinh Tran

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