Os investidores estão à espera de uma mudança na regulamentação?

Công Luận•25/05/2023

"Correndo a passos largos" para concluir o projeto de construção de pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais sociais.

Recentemente, o Governo aprovou um plano para construir pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de zonas industriais durante o período de 2021 a 2030.

O projeto está dividido em duas fases. A Fase 1, de 2021 a 2025, visa concluir aproximadamente 428.000 unidades. Já a Fase 2, de 2025 a 2030, tem como meta a conclusão de aproximadamente 634.200 unidades de habitação social.

Os investidores aguardam que o mecanismo mude (Figura 1).

No entanto, um relatório do Ministério da Construção mostra que, de 2021 até meados de maio de 2023, todo o país concluiu 41 projetos de habitação social em áreas urbanas, com uma estimativa de mais de 19.500 apartamentos entregues. Espera-se que, de agora até 2025, o término da Fase 1 do Projeto, aproximadamente 294 projetos sejam concluídos, com cerca de 288.500 apartamentos entregues.

Se esses projetos forem concluídos dentro do prazo, na Fase 1 do Programa, a oferta total de habitação social será de aproximadamente 308.000 unidades, o equivalente a 30,8%. Esse número não cobre a verba destinada pelo governo para a Fase 1.

Assim, na fase 2, de 2015 a 2030, as localidades terão de trabalhar arduamente para concluir os restantes 69,2% dos apartamentos, o equivalente a 692.000 unidades. Isto não inclui os casos de projetos atrasados ou deliberadamente não implementados de acordo com as normas, o que torna cada vez mais difícil a execução das tarefas do Plano.

Existem muitos obstáculos à construção de habitações sociais em áreas urbanas.

Segundo o Ministério da Construção, existem muitas dificuldades e desafios na implementação deste projeto, tais como capital limitado; falta de terrenos disponíveis; e mecanismos e políticas para incentivar o desenvolvimento de habitações sociais que não são verdadeiramente atrativos,...

No entanto, existem algumas dificuldades com o Decreto Governamental nº 49, emitido em 2021, referente à exigência de que os promotores imobiliários de habitação comercial e áreas urbanas destinem 20% de seus terrenos à construção de habitações sociais.

Especificamente, o Decreto 49 estipula que os projetos de habitação comercial em áreas urbanas especiais com terrenos de 2 hectares ou mais devem destinar 20% do terreno para a construção de habitação social. Para áreas urbanas menores, apenas os projetos de desenvolvimento urbano com terrenos superiores a 5 hectares são obrigados a cumprir essa exigência.

Segundo o Comitê Popular de Hanói , a cidade possui atualmente muitos empreendimentos imobiliários comerciais com áreas superiores a 2 hectares em zonas suburbanas, em regiões remotas como Ba Vi, Ung Hoa, My Duc, etc. Portanto, o desenvolvimento de habitações sociais em mais de 20% do terreno desses empreendimentos é inadequado.

Além disso, projetos de habitação comercial com mais de 2 hectares, mas com uma pequena área de terreno destinada à construção de moradias, ainda são obrigados a alocar 20% da área total do terreno para infraestrutura técnica destinada à construção de habitações sociais.

Portanto, a alocação de terrenos para habitação social nesses projetos é inadequada e fragmentada; no entanto, de acordo com a legislação, a decisão de não alocar terrenos para habitação social nesses projetos deve ser comunicada ao Primeiro-Ministro.

Entretanto, de acordo com o Comitê Popular da província de Dong Nai, existem casos em que investidores concluíram projetos de habitação comercial (projetos de Nível I) e agora desejam continuar investindo em habitação social nos 20% do terreno destinados a esses projetos (projetos de Nível II). Contudo, o investidor não está autorizado a separar esses 20% do terreno em um projeto independente de habitação social; em vez disso, deve ajustar o plano de investimento e estender o cronograma do projeto.

No entanto, em muitos casos, considerar a extensão do cronograma de projetos de Nível I não é viável, pois alguns projetos de Nível I já ultrapassaram o período de investimento em mais de 24 meses.

Progresso lento na construção de habitações sociais em mais de 20% do território urbano.

Atualmente, muitos incorporadores estão deliberadamente atrasando a construção de habitações sociais em mais de 20% dos terrenos urbanos, visando aguardar mudanças na regulamentação e contornar as regras. Isso é especialmente verdadeiro em grandes cidades como Hanói ou Cidade de Ho Chi Minh, onde os preços dos terrenos são muito altos e poucos incorporadores cumprem essa regulamentação.

Anteriormente, no final de 2022, o Ministério da Construção propôs a abolição da exigência obrigatória de que os incorporadores de empreendimentos imobiliários comerciais e áreas urbanas destinassem 20% de seus terrenos para a construção de moradias sociais. Em vez disso, o Ministério da Construção solicitou a inclusão de uma regulamentação que estabeleça que a destinação de terrenos para o desenvolvimento de moradias sociais seja de responsabilidade dos Comitês Populares provinciais.

Em entrevista ao jornal Newspaper & Public Opinion, o especialista em imóveis, Sr. Nguyen Trung Tuan, afirmou: "Por causa dessa proposta, existe um fenômeno em que as construtoras 'atrasam' intencionalmente os projetos, aguardando mudanças nas políticas."

“Em áreas urbanas especiais, 20% de um terreno de 2 hectares é extremamente valioso. Portanto, para alguns incorporadores, construir habitações sociais nesse terreno é um desperdício. Isso ocorre porque os projetos de habitação social estão sujeitos a limites de lucro. Enquanto isso, quando o mecanismo mudar e essa regulamentação for removida, eles poderão construir outros projetos habitacionais comerciais com margens de lucro mais altas”, disse o Sr. Tuan.

De forma semelhante, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh declarou: Dentro da cidade, existem muitos projetos de desenvolvimento urbano e habitação comercial com grandes áreas de terreno, superiores a 2 hectares, e alguns até mesmo superiores a 10 hectares. Esses projetos destinaram 20% de seus terrenos para a construção de moradias sociais, mas os incorporadores têm sido lentos na implementação da indenização e desapropriação de terras ou ainda não investiram na construção da infraestrutura técnica, impedindo assim o início da construção de moradias sociais.

Em resposta a essa situação, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh revisará e aplicará rigorosamente a regulamentação que exige que 20% do fundo imobiliário com infraestrutura concluída em projetos de habitação comercial e áreas urbanas sejam destinados ao desenvolvimento de moradias sociais, em conformidade com a lei de habitação.

O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh fortalecerá a inspeção, a supervisão e o tratamento de violações legais no desenvolvimento de habitações sociais e moradias para trabalhadores na cidade, incluindo a alocação de terrenos para habitações sociais em projetos habitacionais comerciais e áreas urbanas.

Ao mesmo tempo, instamos os investidores de projetos de habitação comercial e áreas urbanas a implementarem a construção de habitações sociais nos 20% de terreno destinados a esses projetos, de acordo com o cronograma aprovado.

"Caso o investidor não consiga implementar o projeto, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh considerará revogar a alocação de 20% do terreno para selecionar e atribuir a outros investidores", enfatizou o líder da cidade.

O Ministro da Construção, Sr. Nguyen Thanh Nghi, recentemente instou as grandes empresas e corporações imobiliárias a, além de desenvolverem projetos urbanos e habitacionais, dedicarem mais atenção ao investimento em habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de zonas industriais nas localidades, a fim de garantir o bem-estar social e alcançar os objetivos do Projeto.

Além disso, o Ministério da Construção solicita que as empresas cumpram seriamente sua responsabilidade de investir em habitação social nos 20% de terrenos destinados a projetos de habitação comercial e áreas urbanas onde as empresas são as investidoras.

No próximo período, o Ministério da Construção e as autoridades locais irão reforçar a inspeção, a supervisão e o tratamento de infrações legais no desenvolvimento de habitações sociais e habitações para trabalhadores nas suas respectivas áreas.

Especificamente, as normas que exigem que 20% do fundo imobiliário com infraestrutura concluída em projetos de habitação comercial e áreas urbanas sejam destinados ao desenvolvimento de habitações sociais, em conformidade com as leis de habitação, serão revistas e rigorosamente aplicadas.

"O Ministro da Construção enfatizou que os investidores em projetos de habitação comercial são obrigados a investir e construir habitações sociais neste terreno, de acordo com o cronograma aprovado."

Dinh Tran

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