Apartamentos com preço de 25 milhões de VND/m2 estão "extintos" em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh

Apartamentos acessíveis "extintos" no mercado imobiliário de Hanói e Ho Chi Minh

O relatório do Ministério da Construção sobre o mercado imobiliário e habitacional no terceiro trimestre disse que o número de transações bem-sucedidas de apartamentos e casas individuais atingiu 38.398 produtos, um aumento de 48% em comparação ao trimestre anterior.

Em termos de preço, os preços dos apartamentos em Hanói continuaram a aumentar, tanto em projetos novos quanto antigos. O preço médio dos novos projetos aumentou cerca de 4% a 6% trimestralmente e 22% a 25% anualmente. Os preços dos apartamentos também aumentaram, especialmente em algumas áreas, aumentando localmente em cerca de 35% a 40%, dependendo da localização, em comparação com o trimestre anterior.

O segmento de apartamentos acessíveis, com preço de venda inferior a 25 milhões de VND/m², praticamente não apresenta transações e produtos à venda. Apartamentos de médio porte, com preços entre 25 milhões de VND/m² e menos de 50 milhões de VND/m², ainda representam uma alta proporção de transações e oferta no mercado. O restante são apartamentos de luxo e superluxo (com preços acima de 50 milhões de VND/m²).

Dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que o segmento de apartamentos acessíveis (com preços abaixo de VND 25 milhões/m2) - moradias populares, foi "extinto" nos últimos anos e é muito difícil, ou até mesmo impossível, reaparecer em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh.

Especificamente, as estatísticas desta unidade mostram que, no período de 2018 a 2023, não apenas a quantidade diminuiu continuamente, como a estrutura da oferta de apartamentos nas duas áreas urbanas especiais também se tornou cada vez mais desequilibrada. A estrutura da oferta "inclinou-se" cada vez mais para os segmentos de alto padrão e luxo. A proporção da oferta de apartamentos recém-inaugurados no segmento de preços acessíveis diminuiu continuamente e "desapareceu" oficialmente na Cidade de Ho Chi Minh em 2021 e em Hanói em 2023.

Em Hanói, a proporção de apartamentos acessíveis recém-lançados atingiu 35% em 2018, caiu para 20% em 2019 e apenas 12% em 2020. Em 2021 e 2022, a oferta de apartamentos acessíveis em Hanói continuou a diminuir, atingindo apenas cerca de 4% da oferta total de apartamentos à venda. Até o momento, não há mais apartamentos acessíveis à venda.

Na Cidade de Ho Chi Minh, desde 2018, a proporção de apartamentos acessíveis caiu drasticamente de 20% em 2018 para 0,5% em 2020. Em 2021, o segmento de apartamentos acessíveis havia desaparecido na Cidade de Ho Chi Minh.

Projeto de habitação social Dong Mo Dai Kim no distrito de Hoang Mai, Hanói (Foto: Ha Phong).

Nos últimos 9 meses, a oferta de apartamentos em Hanói testemunhou uma recuperação significativa. No entanto, o desequilíbrio entre oferta e demanda se agravou, já que cerca de 80% da oferta de apartamentos à venda em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh tem preços de 50 milhões de VND/m² ou mais.

Os preços dos apartamentos aumentaram continuamente e atingiram um novo patamar nos mercados primário e secundário, excedendo em muito a acessibilidade e a taxa de crescimento da renda da maioria das pessoas.

O Ministério da Construção acredita que, atualmente, o mercado imobiliário apresenta limitações e deficiências, com sinais de instabilidade e insalubridade. Especificamente, a estrutura dos produtos imobiliários é desproporcional, enquanto os segmentos de habitação de médio e alto padrão e o setor imobiliário turístico apresentam sinais de superávit. Ao mesmo tempo, há uma grave escassez de moradias sociais, moradias para trabalhadores e moradias comerciais a preços acessíveis para pessoas de baixa e média renda.

"Os preços dos imóveis, especialmente os de moradias e terrenos, estão em constante aumento e são superiores à renda da população. Isso dificulta o acesso e a construção de moradias por trabalhadores de baixa renda em áreas urbanas e em parques industriais. Em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh, quase não há apartamentos com preços abaixo de VND 25 milhões/m²", afirmou o Ministério da Construção.

De acordo com o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), o mercado imobiliário está com extrema necessidade de oferta de moradias comerciais devido a problemas legais e à defasagem na estrutura dos produtos imobiliários. Muitas casas pertencem ao segmento de alto padrão, mas há uma escassez de moradias comerciais acessíveis, o que levou a um aumento contínuo dos preços dos imóveis nos últimos anos. Isso dificulta a aquisição de uma casa para pessoas de renda média e baixa em áreas urbanas que realmente precisam.

Soluções para trazer apartamentos acessíveis de volta ao mercado

Para lidar com a escassez de oferta de moradias populares, a Sra. Giang Huynh - Diretora de Pesquisa e S22M na Savills - acredita que é necessária uma solução abrangente que combine os pontos fortes dos setores público e privado.

"No contexto de orçamento estatal limitado, o financiamento de projetos de habitação social enfrentará muitas dificuldades. Ao mesmo tempo, o setor privado também está sob pressão inflacionária sobre os custos de insumos. Portanto, a cooperação eficaz entre ambas as partes torna-se extremamente necessária. Além disso, o aumento da densidade da construção e o planejamento racional desempenharão um papel importante na oferta de soluções de habitação acessível", afirmou.

De acordo com a Sra. Giang Huynh, o governo da cidade precisa introduzir fortes políticas de incentivo para atrair a cooperação dos proprietários de terras, formando assim novas áreas residenciais sustentáveis.

Um prédio de apartamentos em Hanói (Foto: Ha Phong).

"Ao otimizar a área do terreno, combinando-a com equipamentos públicos e espaços verdes, podemos resolver gradualmente o problema habitacional cada vez mais urgente. A coordenação estreita entre o governo e os investidores será fundamental para concretizar essas ideias", enfatizaram os especialistas da Savills.

Compartilhando a mesma opinião, o Dr. Nguyen Van Dinh - Presidente da VARS - disse que é necessária uma forte intervenção do Estado.

Em primeiro lugar, o Estado precisa pesquisar e desenvolver políticas para criar condições favoráveis ​​para que investidores desenvolvam apartamentos comerciais acessíveis, como aplicar políticas para isentar imposto predial, imposto corporativo ou aumentar a densidade de construção ou o coeficiente de uso do solo em comparação aos padrões para projetos de habitação comercial acessível.

Ao mesmo tempo, há uma política de prioridade na aprovação de planejamento e concessão de alvarás de construção, contribuindo para a redução do tempo de desenvolvimento dos projetos, reduzindo assim os custos de investimento. Além disso, propõe-se "adicionar pontos de prioridade" na seleção de investidores para a implementação de projetos de investimento em terrenos para investidores que criaram moradias populares.

Em segundo lugar, é necessário promover projetos de cooperação entre o Governo e o setor privado para a construção de moradias populares. Especificamente, o setor privado assumirá a maior parte do processo de construção e desenvolvimento, enquanto o Estado fornecerá incentivos fundiários e apoio jurídico.

Terceiro, a agência de gestão estatal precisa ter uma política para apoiar a demanda da população por moradia. O Governo pode estudar a criação de um fundo para apoiar o desenvolvimento e a manutenção da oferta de apartamentos de baixo custo. Esse fundo pode ser complementado pelo orçamento do Estado e por investidores privados.

O Fundo divulgará publicamente e de forma transparente informações sobre preços de venda e aluguel, ajudando as pessoas a acessar e comparar facilmente, escolhendo assim produtos imobiliários que atendam às suas necessidades e capacidades financeiras. Ao mesmo tempo, o Fundo também atua como órgão gestor, avaliando indivíduos que compraram/alugaram projetos desenvolvidos por este Fundo e retomando a posse de imóveis caso sejam constatados casos de compra/venda em violação às normas, falsificação de documentos de renda e declaração incorreta de bens.

Além disso, o Estado precisa ter políticas para limitar a motivação para especulação, e deve em breve estudar e aplicar o imposto predial, visando proprietários que não colocam imóveis em atividades comerciais, ou não realizam construções após receberem terrenos... O Estado também precisa criar agências ou comitês para monitorar a habitação, e ter sanções severas contra casos de especulação, manipulação de preços ou aumentos ilegais de preços.

No entanto, para que as políticas regulatórias sejam realmente eficazes, garantindo que o mercado opere de forma segura e saudável a longo prazo, o Estado precisa concluir em breve o sistema de informações e dados sobre o mercado imobiliário e o sistema de gestão habitacional identificado.

O sistema de informações e dados sobre o mercado imobiliário, especialmente dados de preços, serão uma base importante para gerenciar/monitorar os preços imobiliários, garantindo que os apartamentos sejam acessíveis para pessoas de renda média e baixa, evitando aumentos repentinos nos preços dos imóveis devido à especulação ou outros fatores de mercado.

O sistema integrado de gestão habitacional com o banco de dados nacional sobre população, bem como status de pagamento de assistência social, registros de hipotecas, etc. ajudará as agências a identificar o histórico de transações e o status habitacional de cada indivíduo, distinguindo especuladores de compradores de imóveis com necessidades reais de moradia.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm