Apartamentos com preço de 25 milhões de VND/m² são "extintos" em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh.

Apartamentos acessíveis "extintos" no mercado imobiliário de Hanói e Cidade de Ho Chi Minh

O relatório do Ministério da Construção sobre o mercado imobiliário e habitacional no terceiro trimestre indicou que o número de transações bem-sucedidas de apartamentos e casas individuais atingiu 38.398 unidades, um aumento de 48% em comparação com o trimestre anterior.

Em termos de preço, os preços dos apartamentos em Hanói continuaram a subir tanto em empreendimentos novos quanto antigos. O preço médio dos empreendimentos novos aumentou cerca de 4 a 6% trimestralmente e 22 a 25% anualmente. Os preços dos apartamentos também aumentaram, especialmente em algumas áreas, com um aumento local de cerca de 35% a 40%, dependendo da localização, em comparação com o trimestre anterior.

O segmento de apartamentos acessíveis, com preço de venda inferior a 25 milhões de VND/m², praticamente não apresenta transações nem unidades disponíveis. Apartamentos de gama média, com preços entre 25 milhões de VND/m² e menos de 50 milhões de VND/m², ainda representam uma alta proporção das transações e da oferta no mercado. O restante corresponde a apartamentos de luxo e superluxo (com preços acima de 50 milhões de VND/m²).

Dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que o segmento de apartamentos acessíveis (com preços abaixo de 25 milhões de VND/m²) – habitação popular – tornou-se "extinto" nos últimos anos e é muito difícil, ou mesmo impossível, de reaparecer em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh.

Especificamente, as estatísticas desta unidade mostram que, no período de 2018 a 2023, não só a quantidade diminuiu continuamente, como também a estrutura da oferta de apartamentos nas duas áreas urbanas especiais tornou-se cada vez mais desequilibrada. A estrutura da oferta inclinou-se cada vez mais para os segmentos de alto padrão e luxo. A proporção de apartamentos recém-inaugurados no segmento de preços acessíveis diminuiu continuamente e oficialmente "desapareceu" na Cidade de Ho Chi Minh em 2021 e em Hanói em 2023.

Em Hanói, a proporção de apartamentos acessíveis recém-lançados atingiu 35% em 2018, caiu para 20% em 2019 e para apenas 12% em 2020. Em 2021 e 2022, a oferta de apartamentos acessíveis em Hanói continuou a diminuir, atingindo apenas cerca de 4% do total de apartamentos à venda. Até o momento, não há mais apartamentos acessíveis disponíveis para venda.

Na cidade de Ho Chi Minh, desde 2018, a proporção de apartamentos acessíveis caiu drasticamente de 20% em 2018 para 0,5% em 2020. Em 2021, o segmento de apartamentos acessíveis havia desaparecido da cidade de Ho Chi Minh.

Projeto de habitação social Dong Mo Dai Kim no distrito de Hoang Mai, Hanói (Foto: Ha Phong).

Nos últimos 9 meses, a oferta de apartamentos em Hanói apresentou uma recuperação significativa. No entanto, o desequilíbrio entre oferta e demanda tornou-se mais grave, visto que cerca de 80% dos apartamentos à venda em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh estão precificados em 50 milhões de VND/m² ou mais.

Os preços dos apartamentos têm aumentado continuamente e atingido um novo patamar elevado tanto no mercado primário quanto no secundário, ultrapassando em muito a capacidade de pagamento e a taxa de crescimento da renda da maioria das pessoas.

O Ministério da Construção acredita que, atualmente, o mercado imobiliário apresenta limitações e deficiências, com sinais de instabilidade e problemas emergentes. Especificamente, a estrutura dos produtos imobiliários é inadequada, com excedente nos segmentos de habitação de médio e alto padrão e no setor de imóveis turísticos . Ao mesmo tempo, há uma grave escassez de habitação social, habitação para trabalhadores e habitação comercial a preços acessíveis para pessoas de baixa e média renda.

"Os preços dos imóveis, especialmente os de casas e terrenos, estão em constante ascensão e são superiores à renda da população. Isso dificulta o acesso à moradia para trabalhadores de baixa renda em áreas urbanas e em parques industriais. Em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, praticamente não existem apartamentos com preço inferior a 25 milhões de VND/m²", declarou o Ministério da Construção.

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), o mercado imobiliário enfrenta uma grave necessidade de oferta de imóveis comerciais devido a problemas legais e à falta de sintonia entre os diferentes segmentos habitacionais. Muitas casas são de alto padrão, mas há uma carência de imóveis comerciais acessíveis, o que tem levado a um aumento contínuo dos preços nos últimos anos. Isso dificulta o acesso à moradia para pessoas de baixa e média renda em áreas urbanas que realmente precisam comprar um imóvel para morar.

Soluções para trazer apartamentos acessíveis de volta ao mercado.

Para solucionar a escassez de moradias acessíveis, a Sra. Giang Huynh, Diretora de Pesquisa e do programa S22M da Savills, acredita que é necessária uma solução abrangente que combine os pontos fortes dos setores público e privado.

"No contexto de um orçamento estatal limitado, o financiamento de projetos de habitação social enfrentará muitas dificuldades. Ao mesmo tempo, o setor privado também está sob pressão inflacionária sobre os custos de produção. Portanto, a cooperação eficaz entre as duas partes torna-se extremamente necessária. Além disso, o aumento da densidade de construção e o planejamento racional desempenharão um papel importante no fornecimento de soluções habitacionais acessíveis", afirmou.

Segundo a Sra. Giang Huynh, o governo municipal precisa implementar políticas de incentivo robustas para atrair a cooperação dos proprietários de terras, formando assim novas áreas residenciais sustentáveis.

Um prédio de apartamentos em Hanói (Foto: Ha Phong).

"Ao otimizar a área do terreno, combinando-a com equipamentos públicos e espaços verdes, podemos gradualmente resolver o problema habitacional cada vez mais urgente. A estreita coordenação entre o governo e os investidores será fundamental para concretizar essas ideias", enfatizaram os especialistas da Savills.

Compartilhando da mesma opinião, o Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da VARS, afirmou que é necessária uma forte intervenção do Estado.

Em primeiro lugar, o Estado precisa pesquisar e desenvolver políticas para criar condições favoráveis ​​para que os investidores desenvolvam apartamentos comerciais acessíveis, como a aplicação de políticas de isenção de impostos sobre a propriedade, impostos corporativos ou o aumento da densidade de construção ou do coeficiente de uso do solo em comparação com os padrões para projetos de habitação comercial acessível.

Ao mesmo tempo, existe uma política de prioridade na aprovação de projetos e na concessão de alvarás de construção, o que contribui para reduzir o tempo de desenvolvimento dos projetos e, consequentemente, os custos de investimento. Além disso, propõe-se a atribuição de pontos de prioridade na seleção de investidores para a implementação de projetos de investimento em terrenos destinados a investidores que tenham criado habitações acessíveis.

Em segundo lugar, é necessário promover projetos de cooperação entre o Governo e o setor privado para a construção de habitações acessíveis. Especificamente, o setor privado assumirá a maior parte do processo de construção e desenvolvimento, enquanto o Estado fornecerá incentivos fundiários e apoio jurídico.

Em terceiro lugar, a agência estatal de gestão precisa de uma política para apoiar a procura de habitação por parte da população. O Governo pode estudar a criação de um fundo para apoiar o desenvolvimento e a manutenção da oferta de apartamentos de baixo custo. Este fundo pode ser financiado pelo orçamento do Estado e por investidores privados.

O Fundo divulgará de forma pública e transparente informações sobre preços de venda e aluguel, facilitando o acesso e a comparação entre as opções disponíveis, para que as pessoas possam escolher os imóveis mais adequados às suas necessidades e possibilidades financeiras. Simultaneamente, o Fundo também atuará como órgão gestor, fiscalizando os compradores e locatários de imóveis desenvolvidos por ele e retomando a posse dos mesmos caso seja constatada a compra ou venda em desacordo com as normas, a falsificação de documentos de renda e a declaração incorreta de bens.

Além disso, o Estado precisa de políticas para limitar a motivação da especulação imobiliária e deve estudar e aplicar em breve o imposto sobre a propriedade imobiliária, visando proprietários que não utilizam o imóvel para atividades comerciais ou que não realizam construções após a aquisição do terreno. O Estado também precisa criar órgãos ou comissões para monitorar o mercado imobiliário e impor sanções rigorosas contra casos de especulação, manipulação de preços ou aumentos ilegais de preços.

No entanto, para que as políticas regulatórias sejam verdadeiramente eficazes, garantindo que o mercado opere de forma segura e saudável a longo prazo, o Estado precisa concluir em breve o sistema de informações e dados sobre o mercado imobiliário e o sistema de gestão habitacional identificado.

O sistema de informação e os dados sobre o mercado imobiliário, especialmente os dados de preços, serão uma base importante para a gestão/monitorização dos preços dos imóveis, garantindo que os apartamentos sejam acessíveis para pessoas com rendimentos médios e baixos, evitando aumentos repentinos nos preços das habitações devido à especulação ou a outros fatores de mercado.

O sistema integrado de gestão habitacional, com o banco de dados nacional sobre a população, bem como o status de pagamentos de assistência social, registros de hipotecas, etc., ajudará as agências a identificar o histórico de transações e a situação habitacional de cada indivíduo, distinguindo especuladores de compradores com reais necessidades de moradia.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm